房地產(chǎn)行業(yè)與日本失去的二十年

我們說到日本經(jīng)濟，可能第一反應就是發(fā)達國家，第二映象則是失去的30年，并不由自主想到《廣場協(xié)議》、《盧浮宮協(xié)議》。
《廣場協(xié)議》導致日元升值、日本為了平衡匯率沖擊快速的降息，其后又為了抑制泡沫快速的加息，這些因素現(xiàn)在討論了很多，都從不同角度解釋了為什么日本泡沫會破滅。
但是，為什么美國經(jīng)歷了嚴重的金融危機后能夠能很快復蘇，日本卻不能呢？這是我們今天討論的重點。
ONE
90年代的日本多繁榮
東芝、索尼、松下這些公司，基本上是每個中國人在1990年代繞不開的公司。一是因為我國剛剛對外開放，日本產(chǎn)品在當時卓越的性能留下了很深印象，二是日本在廣場協(xié)議后，為了避免匯率沖擊，往中國轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)也造成了其知名度的提升。
日本買下了洛克菲勒大廈，東京地價足夠買下全美國，都是大家耳熟能詳?shù)墓适?，但那是企業(yè)層面的故事。
那普通人的生活到底是什么樣呢？
日本普通大學的畢業(yè)生尚未畢業(yè)，各家公司派車到學校里邀請學生到公司參觀，付費請他們旅游，只為了能盡可能搶占人才；當時日本的年均收入折合人民幣31萬元/年，而今天的日本收入平均僅27萬/年；當時日本的銀座地區(qū)打車小費甚至給到600人民幣才能搶到出租，而當時北京的人均年收入也只是1800元不到，日本當時的富裕由此可見一斑、
由于日元飛速升值，當時日本的公司很多都會設(shè)立外匯交易部門來進行金融投資，有些公司主營業(yè)務(wù)一年的收入也才10億日元，但是外匯業(yè)務(wù)利潤一天就可能達到5000萬日元。因此，當時資產(chǎn)價格的飛速升值，讓普通人也卷入到了樓市、股市、甚至是匯市的投機中，而日本的企業(yè)如果沒有進行外匯業(yè)務(wù)，那公司的盈利能力將會大打折扣。
因此，那時日本的投機，不是某個部分的過熱，而是全民、全領(lǐng)域的過熱，并且日本政府默許甚至贊許這樣的過熱。
日本有個阪和興業(yè)公司，本來是個做鋼鐵的小公司，后來靠炒外匯發(fā)了大財，最高時每天收入數(shù)億日元，震驚了整個日本，這樣的場景是那場繁榮的縮影之一。

TWO
日本的地產(chǎn)繁榮和崩潰
市場經(jīng)濟的國家，不可避免的都會經(jīng)歷繁榮和蕭條，但是每次金融危機發(fā)生對經(jīng)濟損傷最大的往往是地產(chǎn)。因為地產(chǎn)泡沫的背后往往意味著巨大的債務(wù)，而一旦地產(chǎn)泡沫破滅，經(jīng)濟衰退疊加資不抵債將會摧毀一個國家經(jīng)濟的未來。
比如，日本的豪宅在1989年峰值時能夠估值2億日元，而到了90年代末期時候，則只能估值1000萬日元，縮水95%。
這意味著什么呢？
*你如果貸款80%購買了這個豪宅，那么你不僅資不抵債，而且在你的住房被拍賣后，你不得不花費一輩子償還銀行貸款（如果你能還清）
*政府的印花稅和契稅等收入大大降低
*銀行的巨量貸款成為壞賬，金融運轉(zhuǎn)受到毀壞
*公司的資產(chǎn)估值大幅縮水，資產(chǎn)負債表可能顯示為資不抵債
*經(jīng)濟停滯導致的股市下跌，損害了養(yǎng)老金的投資收益
……
因為以上原因，日本出現(xiàn)了很多銀發(fā)工作者，這并不是日本人天生愛好工作，原因更可能的是因為他的養(yǎng)老金很低不夠生存，或者是他的貸款尚未還清，還需要工作償還貸款。
因此，很多民族性不過是經(jīng)濟性的延伸而已。

THREE
日本的危機和美國的危機有什么不同
日本89年泡沫破滅的危機，至今余波尚在，其影響主要體現(xiàn)在很多公司的債務(wù)至今未能完成清算。為什么呢？因為大量的債務(wù)無法被償付，導致日本的政府不得不凍結(jié)債務(wù)，避免應收債務(wù)被明確的計提為損失，以便穩(wěn)住日本全國的資產(chǎn)負債表。
但是這造成什么問題呢？很多公司看著資產(chǎn)1億，其中應收賬款5000萬，但是誰都知道這5000萬并沒有可能收回來了。
另一方面，則是日本人的房屋貸款，屬于“認人不認房”，也就是說，就算你的房子資不抵債了，你把房子賣了之后，依然要償還剩下的部分的錢。而不是我們認為的：還不起，你把房子丟給銀行，然后萬事大吉。
那么為什么日本要實行“認人不認房”呢？因為如果日本政府允許日本人把不值錢的房子丟給銀行然后債權(quán)兩清，那么造成的結(jié)果將會是日本的銀行瞬間破產(chǎn)，而作為經(jīng)濟中樞的銀行破產(chǎn)將會導致劇烈的衰退。所以，日本政府在金融部門和銀行部門之間，選擇了拯救銀行。
而美國目前的制度，則是“認房不認人”，也就是如果哪天你的房子跌價了，可能你需要支付的貸款都比你的房子值錢，那么你把房子丟給銀行，你和銀行就兩清了。而你，則“個人破產(chǎn)”了。因此，個人破產(chǎn)制度是日本和美國處理地產(chǎn)債務(wù)問題的第一個差別。
那么下面的問題則是，你不是說很多人都把房子丟給了銀行，那么銀行計提了壞賬不就破產(chǎn)了？大家可能還記得，08年金融危機爆發(fā)，叫做次貸危機，而其底層資產(chǎn)本質(zhì)是住房抵押貸款債權(quán)。意味著，銀行放給你貸款以后已經(jīng)把你的貸款賣出去了。
所以，如果你不還款了，損失的并不是銀行，而是購買了你的房貸的人。而他們買的房貸，就是CMBS。
所以，個人破產(chǎn)制度和CMBS上市交易，把風險轉(zhuǎn)移到了金融市場的前提下，允許個人破產(chǎn)，才是美國能夠采取“認房不認貸”的制度基礎(chǔ)。
因此，日本失去的二十年，不只是因為廣場協(xié)議、寬松的貨幣、突然緊縮的貨幣。還有則是，日本沒有就風險出清進行了足夠的準備，而沒有進行足夠準備的背后，則是日本對自己經(jīng)濟的堅定的信心。

FOUR
我們的地產(chǎn)市場
我們的地產(chǎn)市場經(jīng)過了21年至今的一次快速下跌，部分地區(qū)的房價已經(jīng)跌破了房屋初始價值的80%，也就是說已經(jīng)資不抵債了。也出現(xiàn)了一些人不愿意還貸，導致銀行拍賣了房產(chǎn)，但是隨后銀行繼續(xù)追索剩余債務(wù)的事情。
所以，我們當前的和日本當年的制度是一樣的，但是好在我們在做以下事情：
1、在金融市場推進上市RETIS，下一步則是CMBS
2、在深圳試點了個人破產(chǎn)制度
所以，我們的政策儲備是在向美國學習，而很多的政策目前無非都是為了解決財政收入、地產(chǎn)泡沫這兩個問題。
但是，當前我們的政策依然沒有正式推出，并且我們還沒有把地產(chǎn)風險從銀行轉(zhuǎn)入金融市場。所以，當前國家需要做的是盡可能快的穩(wěn)住地產(chǎn)價格，推進風險轉(zhuǎn)移的制度改革，來避免重蹈日本覆轍。
但是，我們需要記住的則是，房地產(chǎn)市場始終欠中國經(jīng)濟一次徹底的風險出清，而這樣大規(guī)模的出清，影響的會是兩代人的財富格局。


END


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