宣城市地稅局公告2011年第1號(hào) | 宣城市地方稅務(wù)局關(guān)于宣城市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理辦法的公告

宣城市地方稅務(wù)局關(guān)于宣城市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理辦法的公告

宣城市地稅局公告2011年第1號(hào)

現(xiàn)將《宣城市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理辦法》予以發(fā)布，自2011年8月1日起施行。

特此公告

宣城市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理辦法

第一章　總 則

第一條 為加強(qiáng)和規(guī)范土地增值稅清算管理工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)程》）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2007〕132號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱《準(zhǔn)則》）及《安徽省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（皖地稅〔2007〕39號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，制定本清算管理辦法（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）。

第二條　《辦法》適用于在我市行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算。

第三條 土地增值稅清算是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱納稅人）從事房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)應(yīng)履行的法律責(zé)任與義務(wù)，納稅人應(yīng)當(dāng)按規(guī)定期限如實(shí)申報(bào)應(yīng)繳納的稅款，并對(duì)清算申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第四條　納稅人應(yīng)委托稅務(wù)師事務(wù)所對(duì)土地增值稅稅款申報(bào)進(jìn)行清算鑒證，由稅務(wù)師事務(wù)所出具《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱《鑒證報(bào)告》）（附件1）。

第五條 主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)土地增值稅清算政策業(yè)務(wù)宣傳，及時(shí)、準(zhǔn)確解答納稅人咨詢事宜，為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)。

第六條　主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)納稅人清算申報(bào)的收入、扣除項(xiàng)目金額、增值額、增值率以及稅款計(jì)算等情況進(jìn)行審核，經(jīng)集體審議后，通知納稅人辦理稅款結(jié)算手續(xù)。

第二章　前期管理

第七條　主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)從納稅人取得土地使用權(quán)開(kāi)始，按項(xiàng)目建立檔案、設(shè)置臺(tái)帳，督促納稅人及時(shí)填報(bào)《土地增值稅項(xiàng)目登記表》(附件2)并據(jù)此登記《土地增值稅項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)臺(tái)帳》（附件3）；應(yīng)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、清盤(pán)等全過(guò)程情況實(shí)行跟蹤監(jiān)控，將相關(guān)信息按季登記到《土地增值稅項(xiàng)目動(dòng)態(tài)監(jiān)控表》（附件4）中，使稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開(kāi)發(fā)同步。

第八條　主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)關(guān)注納稅人項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間的會(huì)計(jì)核算工作，注重甄別納稅人成本核算對(duì)象的確認(rèn)（或項(xiàng)目的確認(rèn)）、成本結(jié)構(gòu)、成本費(fèi)用的分?jǐn)偡椒ㄒ约芭c之相對(duì)應(yīng)的出讓（轉(zhuǎn)讓）、建造（安裝）合同、協(xié)議等信息的真實(shí)性和合理性。督促納稅人根據(jù)清算要求按不同項(xiàng)目（或不同期間）合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用，并按要求向主管地稅機(jī)關(guān)備案。

第九條 納稅人發(fā)生視同銷(xiāo)售（將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等）行為，應(yīng)按規(guī)定確認(rèn)本項(xiàng)目銷(xiāo)售收入，向房地產(chǎn)受讓方開(kāi)具發(fā)票，并在辦理清算申報(bào)時(shí)報(bào)主管地稅機(jī)關(guān)備案。

第三章 清算受理

第十條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算。

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；

（四）納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

第十一條 對(duì)符合以下條件之一的，主管地稅機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷(xiāo)售完畢的；

（三）省地方稅務(wù)局規(guī)定的其他情形。

第十二條　對(duì)符合《辦法》第十條規(guī)定應(yīng)當(dāng)進(jìn)行清算的以及主管地稅機(jī)關(guān)依據(jù)《辦法》第十一條規(guī)定通知納稅人進(jìn)行清算的，納稅人在規(guī)定的期限屆滿拒不清算或拒不提供清算資料的，主管地稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)向納稅人發(fā)出《責(zé)令限期改正通知書(shū)》（附件5），要求其在10日內(nèi)辦理清算手續(xù)。納稅人在規(guī)定的期限屆滿仍未辦理清算手續(xù)的，按《辦法》第五章規(guī)定核定征收稅款，并按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。

第十三條　對(duì)符合《辦法》第十條規(guī)定之情形，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管地稅機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。

對(duì)符合《辦法》第十一條規(guī)定之情形，可進(jìn)行土地增值稅清算的，由主管地稅機(jī)關(guān)調(diào)查核實(shí)、集體審議、負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)并根據(jù)工作安排確定其是否進(jìn)行清算；對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管地稅機(jī)關(guān)向納稅人發(fā)出《稅務(wù)事項(xiàng)通知書(shū)》（附件6），通知納稅人在90日內(nèi)到主管地稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。

第十四條　納稅人辦理土地增值稅清算申報(bào)應(yīng)提供下列資料

（一）《土地增值稅納稅申報(bào)表》（附件7）。

（二）收入和扣除項(xiàng)目明細(xì)表（按經(jīng)濟(jì)類(lèi)別統(tǒng)計(jì)）（附件8）。

（三）稅務(wù)師事務(wù)所出具的《鑒證報(bào)告》。

（四）主管地稅機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與清算有關(guān)的資料。

第十五條　主管地稅機(jī)關(guān)收到納稅人清算資料后，對(duì)符合清算條件的項(xiàng)目，且報(bào)送的清算資料完備的，予以受理，同時(shí)轉(zhuǎn)入清算審核程序。對(duì)納稅人符合清算條件、但報(bào)送的清算資料不全、清算鑒證事項(xiàng)情況不清的，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)予以退回并一次性告知納稅人補(bǔ)充資料，要求納稅人在10日內(nèi)補(bǔ)報(bào)。納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)齊清算資料后，主管地稅機(jī)關(guān)予以受理并轉(zhuǎn)入清算審核程序。

第四章　清算審核

第十六條　清算審核是土地增值稅清算管理的重要環(huán)節(jié)，但清算審核不免除納稅人對(duì)清算申報(bào)事項(xiàng)、數(shù)據(jù)真實(shí)性、合法性的責(zé)任。

第十七條　主管地稅機(jī)關(guān)受理納稅人清算資料后，在 45日內(nèi)完成清算審核（不含納稅人應(yīng)主管地稅機(jī)關(guān)要求的補(bǔ)正材料時(shí)間）。特殊情況確需延長(zhǎng)的，需經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)同意。

第十八條　清算審核結(jié)論經(jīng)主管地稅機(jī)關(guān)集體審議、負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后，在3個(gè)工作日內(nèi)向納稅人發(fā)出《土地增值稅清算審核表》（附件9），要求納稅人在15日內(nèi)辦理稅款結(jié)算手續(xù)。

第十九條　主管地稅機(jī)關(guān)對(duì)納稅人申報(bào)的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等四項(xiàng)成本按實(shí)際發(fā)生額在規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)扣除。

第五章　核定征收

第二十條 主管地稅機(jī)關(guān)在清算審核過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算。

第二十一條 在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收。

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

（二）擅自銷(xiāo)毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)主管地稅機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。

第二十二條 對(duì)符合《辦法》第二十一條規(guī)定的核定征收條件的，經(jīng)主管地稅機(jī)關(guān)集體審議，可以參照與其開(kāi)發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按下列規(guī)定予以核定征收。

符合《辦法》第二十一條第二、四項(xiàng)規(guī)定情形之一的，按不低于8%的標(biāo)準(zhǔn)核定征收率征收土地增值稅。

除上述符合《辦法》第二十一條第二、四項(xiàng)規(guī)定情形之外的，按不低于5%的標(biāo)準(zhǔn)核定征收率征收土地增值稅。

第二十三條 主管地稅機(jī)關(guān)通過(guò)清算審核對(duì)清算項(xiàng)目需要進(jìn)行核定征收的，應(yīng)向納稅人發(fā)出《稅務(wù)事項(xiàng)通知書(shū)》告知納稅人進(jìn)行核定征收的理由。

第二十四條 符合《辦法》第二十一條規(guī)定的核定征收條件的，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)在發(fā)出《稅務(wù)事項(xiàng)通知書(shū)》之日起15日內(nèi)完成核定征收核查，經(jīng)集體評(píng)議和負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后，在3個(gè)工作日內(nèi)向納稅人發(fā)出《土地增值稅清算審核表》，要求納稅人在15日內(nèi)辦理稅款結(jié)算手續(xù)。

第二十五條 對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，各期清算的方式應(yīng)保持一致。

第六章　清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

第二十六條 主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)將已清算的項(xiàng)目及時(shí)登入《土地增值稅清算項(xiàng)目一覽表》（附件10），并依據(jù)《土地增值稅清算審核表》的有關(guān)信息進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，計(jì)算出清算的總建筑面積、清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額、已轉(zhuǎn)讓（銷(xiāo)售）面積、未轉(zhuǎn)讓面積等基本數(shù)據(jù)，加強(qiáng)對(duì)未轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅的后續(xù)管理工作。

第二十七條　土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓的，不再采用預(yù)征的方式征收，應(yīng)由納稅人按下列公式直接計(jì)算繳納土地增值稅。

應(yīng)納土地增值稅=（銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓收入－單位建筑面積成本費(fèi)用×銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓面積）×適用稅率－速算扣除數(shù)

單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積。

第七章 清算鑒證

第二十八條 建立稅務(wù)師事務(wù)所從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)入制度。凡注冊(cè)地在宣城市境內(nèi)符合資質(zhì)的稅務(wù)師事務(wù)所均可接受納稅人委托進(jìn)行土地增值稅清算鑒證。

第二十九條　建立稅務(wù)師事務(wù)所從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)退出制度。主管地稅機(jī)關(guān)在清算審核中發(fā)現(xiàn)稅務(wù)師事務(wù)所違反有關(guān)稅收法律、法規(guī)出具虛假《鑒證報(bào)告》，造成納稅人少繳、未繳土地增值稅的，應(yīng)及時(shí)上報(bào)市局核實(shí)后在全市予以通報(bào)，兩年內(nèi)取消該稅務(wù)師事務(wù)所在我市從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)資格。市局每?jī)赡杲M織相關(guān)部門(mén)人員對(duì)此項(xiàng)工作開(kāi)展抽查。

第三十條 稅務(wù)師事務(wù)所受托對(duì)清算項(xiàng)目鑒證時(shí)，應(yīng)依據(jù)《準(zhǔn)則》的要求對(duì)清算項(xiàng)目的總體情況、不同用途房地產(chǎn)的面積劃分情況、銷(xiāo)售收入、成本及費(fèi)用等情況進(jìn)行鑒證，據(jù)此按《準(zhǔn)則》規(guī)定格式及附件出具《鑒證報(bào)告》。

第三十一條 稅務(wù)師事務(wù)所出具《鑒證報(bào)告》時(shí)應(yīng)提供對(duì)下列事項(xiàng)鑒證的工作底稿，并對(duì)其真實(shí)性、合法性和有效性負(fù)責(zé)：

（一）銷(xiāo)售商品房有關(guān)證明資料、銷(xiāo)售明細(xì)表、商品房購(gòu)銷(xiāo)合同統(tǒng)計(jì)表，包含：銷(xiāo)售項(xiàng)目棟號(hào)、房號(hào)、銷(xiāo)售面積、單價(jià)、銷(xiāo)售金額、發(fā)票號(hào)碼、用途、結(jié)算形式等；取得實(shí)物收入的，應(yīng)提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。

（二）對(duì)每一扣除項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的支付憑證應(yīng)鑒證其真實(shí)、合法、有效性，并提供相對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)合同和協(xié)議；如：支付憑證中記載的資金是否真實(shí)地流出企業(yè)，有無(wú)掛賬的應(yīng)付款項(xiàng)，采取何種結(jié)算方式等。

第八章 違章處理

第三十二條 納稅人存在下列稅收違法行為之一的，按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理；達(dá)到移送標(biāo)準(zhǔn)的，移交同級(jí)稽查部門(mén)立案查處。

（一）未及時(shí)、如實(shí)進(jìn)行土地增值稅清算申報(bào)的；

（二）偽造、變?cè)?、隱匿、擅自銷(xiāo)毀賬簿、記賬憑證的；

（三）提供虛假納稅資料的；

（四）符合清算條件，經(jīng)主管地稅機(jī)關(guān)通知清算申報(bào)逾期仍未申報(bào)的；

（五）違反土地增值稅管理規(guī)定的其他情形的。

第三十三條 稅務(wù)師事務(wù)所在土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)中出具虛假《鑒證報(bào)告》的，由各地上報(bào)市局按相關(guān)法律法規(guī)處理。

第九章 附 則

第三十四條 主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)將清算工作中形成的資料與原保存的該項(xiàng)目稅務(wù)資料按規(guī)定合并立卷。對(duì)于成片開(kāi)發(fā)分期清算土地增值稅的項(xiàng)目，應(yīng)在全部辦理土地增值稅稅款清算工作后再進(jìn)行歸檔。

第三十五條 本《辦法》未盡事宜，按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào))及相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三十六條 本《辦法》所涉及各類(lèi)文書(shū)和表格均列舉在附件中。

第三十七條 　本《辦法》由宣城市地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)解釋。此前規(guī)定與本辦法不一致的，按本辦法執(zhí)行。

第三十八條 本《辦法》自2011年8 月1 日起執(zhí)行。