馬鞍山市地方稅務(wù)局2016年第5號(hào) | 馬鞍山市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《馬鞍山市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理暫行辦法》的公告

馬鞍山市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《馬鞍山市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理暫行辦法》的公告

馬鞍山市地方稅務(wù)局2016年第5號(hào)

加強(qiáng)我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，馬鞍山市地方稅務(wù)局制定了《馬鞍山市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理暫行辦法》，現(xiàn)公告如下：

馬鞍山市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理暫行辦法

第一章 總 則

第一條 為規(guī)范我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號(hào))、《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》(國稅發(fā)〔2007〕132號(hào))和《土地增值稅清算管理規(guī)程》(國稅發(fā)〔2009〕91號(hào))等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法(以下簡稱《辦法》)。

第二條 凡在我市行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算管理，均適用本《辦法》。

第二章 前期管理

第三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的新建項(xiàng)目，須在項(xiàng)目開工建設(shè)前到主管地稅機(jī)關(guān)辦理備案手續(xù)，并報(bào)送以下材料復(fù)印件：

(一)《國有土地使用權(quán)證》;

(二)發(fā)改委出具的《項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)》;

(三)規(guī)劃部門出具的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》;

(四)建筑業(yè)主管部門出具的《建設(shè)施工許可證》;

(五)主管地稅機(jī)關(guān)要求的其他資料。

第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自取得房產(chǎn)部門出具的《商品房銷售(預(yù)售)許可證》之日起10個(gè)工作日內(nèi)將復(fù)印件報(bào)送主管地稅機(jī)關(guān)備案。

第五條 土地增值稅清算對(duì)象是指按照《關(guān)于土地增值稅有關(guān)問題的批復(fù)》(皖地稅函〔2012〕583)中明確的由規(guī)劃部門下發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》中確認(rèn)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

第六條 主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)從納稅人取得土地使用權(quán)開始，按項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)置臺(tái)帳，督促納稅人填報(bào)《企業(yè)土地增值稅項(xiàng)目登記表》(附件1 )，并據(jù)此登記《土地增值稅項(xiàng)目登記統(tǒng)計(jì)表》(附件2)，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)、銷售、清盤等全過程情況實(shí)行跟蹤管理。

第七條 主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)關(guān)注納稅人項(xiàng)目開發(fā)期間的會(huì)計(jì)核算工作，關(guān)注納稅人成本核算對(duì)象的確認(rèn)(或項(xiàng)目的確認(rèn))、成本結(jié)構(gòu)、成本費(fèi)用的分?jǐn)偡椒ㄒ约芭c之相對(duì)應(yīng)的出讓(轉(zhuǎn)讓)、建造(安裝)合同、協(xié)議等信息的真實(shí)性和合理性。督促納稅人根據(jù)清算要求按不同項(xiàng)目(或不同期間)合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。

第八條 納稅人發(fā)生視同銷售(將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等)行為，應(yīng)按規(guī)定確認(rèn)本項(xiàng)目銷售收入，向房地產(chǎn)受讓方開具發(fā)票，并在辦理清算申報(bào)時(shí)報(bào)主管地稅機(jī)關(guān)備案。

第三章 清算受理

第九條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算：

(一)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;

(二)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的;

(三)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

第十條 對(duì)符合以下條件之一的，主管地稅機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

(一)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

(二)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

(三)納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

(四)省地方稅務(wù)局規(guī)定的其他情形。

對(duì)前款所列第(三)項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。

第十一條 對(duì)符合本辦法第九條規(guī)定應(yīng)當(dāng)進(jìn)行清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管地稅機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。

第十二條 對(duì)符合本辦法第十條規(guī)定可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，由主管地稅機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算。確定需要清算的項(xiàng)目，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)集體審議，經(jīng)主要負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)之后向納稅人下達(dá)《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》。納稅人應(yīng)當(dāng)自收到《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》之日起90日內(nèi)向主管地稅機(jī)關(guān)提供清算資料，辦理清算手續(xù)。

第十三條 對(duì)符合《辦法》第九條規(guī)定應(yīng)當(dāng)進(jìn)行清算的項(xiàng)目以及主管地稅機(jī)關(guān)依據(jù)《辦法》第十條規(guī)定通知納稅人進(jìn)行清算的項(xiàng)目，納稅人在規(guī)定的期限屆滿拒不清算或拒不提供清算資料的，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)向納稅人發(fā)出《責(zé)令限期改正通知書》，要求其在10個(gè)工作日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

第十四條 納稅人清算土地增值稅時(shí)應(yīng)提供以下清算資料：

(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請(qǐng)、《土地增值稅納稅清算申報(bào)表》(附件5)及附表;

(二)納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》(以下簡稱《鑒證報(bào)告》);

(三)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管地稅機(jī)關(guān)需要了解的其他情況;

(四)項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證、房屋測(cè)繪報(bào)告書及測(cè)繪表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。主管地稅機(jī)關(guān)需要相應(yīng)項(xiàng)目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件;

(五)主管地稅機(jī)關(guān)要求的其他資料。

第十五條 主管地稅機(jī)關(guān)收到納稅人清算資料后，對(duì)符合清算條件的項(xiàng)目，且報(bào)送的清算資料完備的，予以受理;對(duì)納稅人符合清算條件、但報(bào)送的清算資料不全的，應(yīng)要求納稅人10個(gè)工作日內(nèi)補(bǔ)報(bào)，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)齊清算資料后，予以受理;對(duì)不符合清算條件的項(xiàng)目，不予受理。主管地稅機(jī)關(guān)已受理的清算申請(qǐng)，納稅人無正當(dāng)理由不得撤銷。

第四章 清算審核

第十六條 主管地稅機(jī)關(guān)受理納稅人清算資料后，在 60日內(nèi)完成清算審核(不含納稅人應(yīng)主管地稅機(jī)關(guān)要求的補(bǔ)正材料時(shí)間)。特殊情況確需延長的，需經(jīng)主管地稅機(jī)關(guān)的分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)同意。

第十七條 清算審核結(jié)論經(jīng)主管地稅機(jī)關(guān)集體審議、負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后，在3個(gè)工作日內(nèi)向納稅人發(fā)出《土地增值稅清算審核表》(附件4)，要求納稅人在15個(gè)工作日內(nèi)申報(bào)繳納應(yīng)補(bǔ)繳的稅款或辦理退稅。

第十八條 清算審核的內(nèi)容按照國家稅務(wù)總局《土地增值稅清算管理規(guī)程》及相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

第十九條 主管地稅機(jī)關(guān)對(duì)納稅人申報(bào)的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注，審核是否真實(shí)發(fā)生和虛列情形，取得憑證是否合法有效。對(duì)提供的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，參照馬鞍山市的上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額核定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算扣除。

第二十條 清算審核不免除納稅人對(duì)清算申報(bào)事項(xiàng)、數(shù)據(jù)真實(shí)性、合法性的法律責(zé)任。

第五章 核定征收

第二十一條 主管地稅機(jī)關(guān)在清算審核過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算。

第二十二條 在土地增值稅清算中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收：

(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;

(二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

(三)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的;

(四)符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)主管地稅機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的;

(五)申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

第二十三條 對(duì)符合《辦法》第二十二條規(guī)定的核定征收條件的，經(jīng)主管地稅機(jī)關(guān)集體審議后，向納稅人發(fā)出《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》，告知納稅人核定征收的理由和依據(jù)。

第二十四條 主管地稅機(jī)關(guān)通過清算審核對(duì)清算項(xiàng)目需要進(jìn)行核定征收的，按照馬鞍山市地稅局確定的核定征收率核定征收。

第二十五條 主管地稅機(jī)關(guān)需在送達(dá)《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》之日起15個(gè)工作日內(nèi)完成核定征收核查，經(jīng)集體審議和負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后，在3個(gè)工作日內(nèi)向納稅人送達(dá)《土地增值稅核定征收表》(附件6)，并要求納稅人在15個(gè)工作日內(nèi)申報(bào)繳納應(yīng)補(bǔ)繳的稅款或辦理退稅。

第六章 后續(xù)管理

第二十六條 主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)將已清算的項(xiàng)目及時(shí)登入《土地增值稅清算項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表》(附件3)，依據(jù)《土地增值稅清算審核表》的有關(guān)信息進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，加強(qiáng)對(duì)未轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅的后續(xù)管理工作。

第二十七條 主管地稅機(jī)關(guān)按年度填寫《土地增值稅清算項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表》，并于次年1月20日前報(bào)市局備案。

第二十八條 納稅人在項(xiàng)目完成清算，主管地稅機(jī)關(guān)發(fā)出《土地增值稅清算審核表》兩年內(nèi)，繼續(xù)支付并取得合法、有效憑證的支出，經(jīng)由納稅人申請(qǐng)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，可調(diào)整清算結(jié)論。

第二十九條 主管地稅機(jī)關(guān)需將清算中形成的備案資料和清算資料按照檔案化管理要求分戶合并立卷。

第七章 清算鑒證

第三十條 凡經(jīng)國家稅務(wù)總局網(wǎng)站公告的稅務(wù)師事務(wù)所，均可接受納稅人委托進(jìn)行土地增值稅清算鑒證。

第三十一條 稅務(wù)師事務(wù)所受托對(duì)清算項(xiàng)目鑒證時(shí)，應(yīng)依據(jù)《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的有關(guān)規(guī)定出具規(guī)范的《鑒證報(bào)告》。

第三十二條 稅務(wù)師事務(wù)所出具《鑒證報(bào)告》時(shí)應(yīng)提供對(duì)鑒證事項(xiàng)的工作底稿，并對(duì)其真實(shí)性、合法性和有效性負(fù)責(zé)。

第三十三條 主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)《鑒證報(bào)告》的合法性、真實(shí)性進(jìn)行嚴(yán)格審核，對(duì)符合土地增值稅相關(guān)政策規(guī)定和要求的《鑒證報(bào)告》予以采信。對(duì)未采信的《鑒證報(bào)告》，由主管地稅機(jī)關(guān)退回并告知其理由。

第三十四條 主管地稅機(jī)關(guān)在清算審核中發(fā)現(xiàn)稅務(wù)師事務(wù)所違反稅收法律、法規(guī)出具虛假《鑒證報(bào)告》，造成納稅人少繳、未繳土地增值稅的，須在發(fā)現(xiàn)上述行為之日起5個(gè)工作日內(nèi)將名單報(bào)市局，市局核實(shí)后在全市予以通報(bào)并上報(bào)省局。

第八章 附 則

第三十五條 本《辦法》違章責(zé)任及其它未盡事宜，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號(hào))及相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三十六條 本辦法由馬鞍山市地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)解釋。此前規(guī)定與本辦法不一致的，按本辦法執(zhí)行。

第三十七條 各縣地方稅務(wù)局可根據(jù)本辦法，結(jié)合地區(qū)實(shí)際，參照?qǐng)?zhí)行。

第三十八條 本辦法自2016年5月1日起執(zhí)行。

　馬鞍山市地方稅務(wù)局

　　2016年6月1日