溫地稅政〔2004〕184號 | 溫州市地方稅務(wù)局關(guān)于進一步加強溫州市區(qū)土地增值稅征收管理工作的通知

溫州市地方稅務(wù)局關(guān)于進一步加強溫州市區(qū)土地增值稅征收管理工作的通知

溫地稅政〔2004〕184號

市局各分局、稽查局：

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《條例》）及《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（以下簡稱《實施細則》），為加強土地增值 稅征收管理，按照國家稅務(wù)總局《關(guān)于認真做好土地增值稅征收管理工作的通知》（國稅函〔2002〕615號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅管理工作 的通知》（國稅函〔2004〕938號）、《浙江省地方稅務(wù)局關(guān)于進一步加強土地增值稅征收管理工作的通知》（浙地稅函〔2004〕382號）及有關(guān)規(guī) 定，結(jié)合溫州市區(qū)土地增值稅征收管理的實際情況，現(xiàn)將土地增值稅有關(guān)征收管理工作通知如下：

一、納稅申報

（一）轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（以下簡 稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人（以下簡稱納稅人），應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管地方稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并在核定的 期限內(nèi)繳納土地增值稅。

主管稅務(wù)機關(guān)核定的納稅期限，應(yīng)在納稅人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同 之后，辦理房地產(chǎn)權(quán)屬（即過戶及登記）手續(xù)之前。

（二）納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報的，可以按月進行納稅申報。

（三）納稅人在納稅申報時，應(yīng)向 主管地方稅務(wù)機關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用證書復(fù)印件、土地轉(zhuǎn)讓或房屋買賣合同、房地產(chǎn)評估報告及主管地方稅務(wù)機關(guān)要求提供的其他與房地產(chǎn)交易有關(guān) 的資料。

二、預(yù)征范圍

根據(jù)《實施細則》第十六條及總局、省局有關(guān)規(guī)定，除納稅人單獨轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)不得采取預(yù)征，必須按規(guī)定進行結(jié)算，以及對經(jīng)市人民政府批準 投資興建的經(jīng)濟適用房、安置房、拆遷房項目可暫不實行預(yù)征外，主管地方稅務(wù)機關(guān)對下列情況，可以實行預(yù)征土地增值稅：

（一）納稅人采取預(yù)售方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，不能及時準確申報增值額的，按預(yù)收款預(yù)征土地增值稅；

（二）納稅人采取分期收款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，不能及時準確核算扣除項目的，按分期收款預(yù)征土地增值 稅；

（三）納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)不能及時并準確核算增值額的，按實際轉(zhuǎn)讓收入預(yù)征土地增 值稅。

三、預(yù)征率

根據(jù)溫州市區(qū)房地產(chǎn)市場實際情況，預(yù)征率暫定如下：

（一）納稅人建造轉(zhuǎn) 讓普通標準住宅的，預(yù)征率為0.5%；

（二）納稅人建造轉(zhuǎn)讓別墅、經(jīng)營用房（包括生 產(chǎn)用房、營業(yè)用房、辦公用房）及其他用房的，預(yù)征率為2%；

（三）納稅人通過二級 市場轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的，預(yù)征率為2%；

（四）對采取預(yù)征辦法征收土地增值稅的納稅人， 在轉(zhuǎn)讓不同類型的房地產(chǎn)時，能分別計算收入的，應(yīng)分別按不用類型的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅；不能分別計算收入的，就較高的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。

四、申請清算

（一）按預(yù)征 辦法征收土地增值稅的納稅人申請清算，應(yīng)在房地產(chǎn)單位項目竣工結(jié)算后30日內(nèi)，向主管地方稅務(wù)機關(guān)提出，主管地方稅務(wù)機關(guān)按照《條例》、《實施細則》及有 關(guān)規(guī)定進行清算，多退少補。

（二）申請清算土地增值稅的納稅人，應(yīng)具備下列條件：

1、“單位項目”核算明確。納稅人必須設(shè)置以最基本的核算項目或核算對象為單位的獨立帳戶；對取 得土地使用權(quán)支付的費用和開發(fā)土地新建房及配套設(shè)施的成本進行歸類核算。據(jù)此分攤房地產(chǎn)開發(fā)費用，并作為加計扣除的基數(shù)。納稅人基本核算單位設(shè)置不清的， 主管地方稅務(wù)機關(guān)有權(quán)確定基本核算單位?；镜暮怂沩椖浚▎挝唬┮唤?jīng)確定，不得隨意改變。

2、“竣工結(jié)算”項目完整。納稅人已取得建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督部門出具的單位工程質(zhì)量認定合格（優(yōu)良）書；建設(shè)單位和施工單位已對該工程成本進行 確認；簽署了《工程造價結(jié)（決）算書》；全部實現(xiàn)銷售；并且收入、成本和費用已經(jīng)全部準確核算清楚的房地產(chǎn)開發(fā)項目。

納稅人將其開發(fā)的房產(chǎn)自用、出租或贈與他人，可視同實現(xiàn)銷售。

（三）納稅人申請辦理清算時，必須提供以下資料：

1、《土地增值稅納稅申報表》；

2、房地產(chǎn)開發(fā)合同（或房地產(chǎn)開發(fā)項目許可證）；

3、土地受讓合同（或 政府無償劃撥土地文件）；

4、建設(shè)項目立項報告批復(fù)文件及建設(shè)工程規(guī)劃批復(fù)；

5、稅務(wù)登記證及全額預(yù)繳土地增值稅完稅憑證復(fù)印件；

6、《竣工決算報告》及其他項目竣工清算資料；

7、稅務(wù)機關(guān)要求提供的其它與開發(fā)房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

（四）有下列情況之一的，納稅人可以對未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目申請土地增值稅清算：

1、納稅人整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)項目，應(yīng)自轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起15日內(nèi)提出清算土地增值稅申 請；

2、納稅人申請辦理注銷稅務(wù)登記，應(yīng)在辦理注銷稅務(wù)登記前提出清算土地增值稅申 請。

（五）對納稅人已竣工決算或雖未竣工決算，但符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目，如 果納稅人在限期內(nèi)未提出清算申請，而主管地方稅務(wù)機關(guān)認為有必要進行清算的，可以進行土地增值稅清算。

（六）主管地方稅務(wù)機關(guān)受理納稅人清算申請后，應(yīng)按照《條例》和《實施細則》及有關(guān)規(guī)定，及時認真 審核有關(guān)資料，重點審核以下內(nèi)容：

1、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，包括貨幣收入、實物收入和其 他收入；

2、扣除項目金額，具體包括：

⑴ 取得土地使用權(quán)所支付的金額；

⑵ 房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共設(shè)施配套費、開發(fā)間接費用；

⑶ 房地產(chǎn)開發(fā)費用，包括銷售費用、管理費用、財務(wù)費用；

⑷ 舊房及建筑物的評估價格；

⑸ 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、印花稅、水利建設(shè)專項資金。

3、預(yù)繳土地增值稅情況；

4、多用途開發(fā)項目面積劃分情況；

5、其他需要審核的項目。

（七） 納稅人已預(yù)繳的稅款少于應(yīng)繳稅款的，應(yīng)在主管地方稅務(wù)機關(guān)核定的期限內(nèi)結(jié)清應(yīng)補繳的稅款；預(yù)繳稅款超過應(yīng)繳稅款的，經(jīng)納稅人同意可抵交下一個項目應(yīng)繳的稅 款，或者由主管地方稅務(wù)機關(guān)及時辦理退稅。

五、納稅評估

各主管地方稅務(wù)機關(guān)要根據(jù)《浙江省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)〈納稅評估工作試行辦法〉的通知》（浙地稅發(fā) 〔2004〕67號）精神做好納稅評估工作。

（一）在征收過程中，納稅人有下列情形 之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：

1、出售舊房及建筑物；

2、隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；

3、提供扣除項目金額不實的；

4、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估 價格，又無正當理由的。

（二）納稅人按照土地增值稅的有關(guān)規(guī)定，需要根據(jù)房地產(chǎn)的評 估價格計稅的，可委托經(jīng)政府批準設(shè)立，并按照《國有資產(chǎn)評估管理辦法》規(guī)定由省以上國有資產(chǎn)管理部門授予評估資格的資產(chǎn)評估事務(wù)所、會計師事務(wù)所等各類資 產(chǎn)評估機構(gòu)受理有關(guān)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的評估業(yè)務(wù)。

（三）主管地方稅務(wù)機關(guān)應(yīng)根據(jù)《條例》和 《細則》的有關(guān)規(guī)定，對應(yīng)納稅房地產(chǎn)的評估結(jié)果進行嚴格審核及確認，對評估價與市場交易價差距較大的轉(zhuǎn)讓項目，有權(quán)不予確認，要求重新評估。

六、征收管理

（一）納稅人 未按照規(guī)定期限辦理納稅申報、不如實申報或不按規(guī)定要求提供有關(guān)資料，以及不按照規(guī)定的期限繳納土地增值稅的，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)按照《中華人民共和國稅收征收管 理法》及其實施細則的有關(guān)規(guī)定進行處理。

（二）各主管地方稅務(wù)機關(guān)應(yīng)加強與建設(shè)部 門、土地管理部門、房產(chǎn)管理部門的聯(lián)系與配合，建立定期工作聯(lián)系制度和資料傳遞制度，定期向建設(shè)、土地、房產(chǎn)管理部門索取有關(guān)項目開工建設(shè)、房屋及建筑物 產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)及權(quán)屬變更等方面的資料，以加強稅源管理與監(jiān)控。

七、本通知自發(fā)文 之日起執(zhí)行，此前納稅人應(yīng)申報未申報繳納土地增值稅的，按本通知規(guī)定執(zhí)行。

二○○四年九月二日