甬地稅一〔2009〕98號 | 寧波市地方稅務局關于明確房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅若干政策問題的通知

寧波市地方稅務局關于明確房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅若干政策問題的通知

甬地稅一〔2009〕98號

各縣（市）區(qū)地方稅務局（分局），市地方稅務局直屬分局：

為了加強從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的企業(yè)所得稅征收管理，規(guī)范從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)的納稅行為，根據(jù)國家稅務總局關于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》（下稱“辦法”）的通知（國稅發(fā)〔2009〕31號）有關規(guī)定，結(jié)合我市實際情況對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務征收企業(yè)所得稅若干政策問題明確如下：

一、企業(yè)在規(guī)定的納稅申報期應按“辦法”第六條的規(guī)定確認銷售收入的實現(xiàn)。即：企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)。

二、企業(yè)在一個納稅期間應嚴格按“辦法”第三條的規(guī)定區(qū)分當期實現(xiàn)的完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入和未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入；并按“辦法”第九條的規(guī)定計算當期應納稅所得額。

三、企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率按下列原則確定：

1、開發(fā)項目位于海曙區(qū)、江東區(qū)、江北區(qū)、鄞州中心區(qū)、東錢湖旅游度假區(qū)、高新園區(qū)的為15%。

2、開發(fā)項目位于其他地區(qū)的為10%。

3、符合規(guī)定的經(jīng)濟適用房、限價房和危改房項目為3%。

四、從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務企業(yè)當期應納稅所得額的計算及相關規(guī)定：

1、當期銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的預計毛利額=當期銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入

預計計稅毛利率

2、從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務企業(yè)在申報納稅當期僅開發(fā)一個項目的：

（1）銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品期間：

當期（包括按季或月預繳和年度匯算清繳）應納稅所得額=當期應稅收入總額(不包括當期銷售未完工產(chǎn)品收入)—各項扣除項目金額（包括當期發(fā)生的期間費用、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅）+當期銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的預計毛利額；

（2）開發(fā)產(chǎn)品按照“辦法”第三條規(guī)定的條件確認完工且按規(guī)定結(jié)算其計稅成本后：

當期（包括按季或月預繳和年度匯算清繳）應納稅所得額=當期應稅收入總額(不包括當期銷售未完工產(chǎn)品收入)—各項扣除項目金額（包括當期發(fā)生的期間費用、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、當期已銷完工產(chǎn)品開發(fā)成本）—與當期已轉(zhuǎn)銷售完工開發(fā)產(chǎn)品收入對應的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的預計毛利額；

3、從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務企業(yè)在申報納稅當期同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)多個項目的：

當期（包括按季或月預繳和年度匯算清繳）應納稅所得額=當期應稅收入總額(不包括當期銷售未完工產(chǎn)品收入)—各項扣除項目金額（包括當期發(fā)生的期間費用、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、當期已銷完工產(chǎn)品開發(fā)成本）+當期銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的預計毛利額—與當期已轉(zhuǎn)銷售完工開發(fā)產(chǎn)品收入對應的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的預計毛利額；

4、開發(fā)產(chǎn)品按照“辦法”第三條規(guī)定的條件確認完工后應在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，計算出此前實現(xiàn)的銷售收入所對應的計稅成本和實際毛利額，正確計算當年度的應納稅所得稅額。

5、除稅法另有規(guī)定（如職工教育經(jīng)費、廣告費和業(yè)務宣傳費、作長期待攤費用處理的開辦費等）外，企業(yè)發(fā)生的期間費用應在發(fā)生當期申報扣除；年度納稅申報時按稅法規(guī)定調(diào)整。不得結(jié)轉(zhuǎn)以后年度扣除。

企業(yè)年度銷售未完工產(chǎn)品的收入允許作為當年度稅前扣除業(yè)務招待費、廣告費和業(yè)務宣傳費、境外傭金的計算依據(jù)；開發(fā)產(chǎn)品確認完工后，已在以前年度作為上述費用扣除計算依據(jù)的銷售未完工產(chǎn)品收入部分不得重復計算扣除。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營期內(nèi)取得第一筆銷售收入（包括銷售未完工產(chǎn)品收入）年度前發(fā)生的業(yè)務招待費支出，可并入取得第一筆銷售收入年度發(fā)生的業(yè)務招待費支出統(tǒng)一按稅法規(guī)定計算扣除，不足扣除部分不得結(jié)轉(zhuǎn)以后年度扣除。

企業(yè)在2008年12月31日前發(fā)生的，已按國稅發(fā)〔2006〕31號文件有關規(guī)定（三個納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)的規(guī)定）進行稅務處理的業(yè)務招待費，其2008年度末尚未稅前扣除的余額按以下原則進行稅務處理：

（1）企業(yè)2008年度以前（含2008年度）已取得第一筆銷售收入（包括銷售未完工產(chǎn)品收入）的，其2008年度未作為業(yè)務招待費扣除計算依據(jù)的銷售未完工產(chǎn)品收入可在2009年度納稅申報時計入2009年度銷售收入一并作為業(yè)務招待費扣除的計算依據(jù)進行稅務處理（同時要符合本通知第四大點第5點第二款不得重復扣除規(guī)定），不足扣除部分不得結(jié)轉(zhuǎn)以后年度扣除。

（2）企業(yè)2008年度以前（含2008年度）尚未取得第一筆銷售收入（包括銷售未完工產(chǎn)品收入）的，按本通知第四大點第5點第三款規(guī)定進行稅務處理。

鑒于企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品收入的稅收處理和會計核算存在的差異，為了減小對目前企業(yè)所得稅年度納稅申報表體系中相關邏輯關系和軟件監(jiān)控的影響，年度納稅申報時涉及上述調(diào)整項目應根據(jù)企業(yè)實際核算情況分析計算后統(tǒng)一在《企業(yè)所得稅年度納稅申報表附表三——納稅調(diào)整項目明細表》第52行“房地產(chǎn)企業(yè)預售收入計算的預計利潤”項目中反映，同時應附送計算的明細資料。

6、除“辦法”第三十二規(guī)定的可預提（應付）的費用外計入房地產(chǎn)計稅開發(fā)成本的費用必須是實際發(fā)生且已取得合法有效憑據(jù)的。

五、市內(nèi)企業(yè)跨縣（市）區(qū)開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)項目的所得稅處理：
1、市內(nèi)跨縣（市）區(qū)開發(fā)經(jīng)營的房地產(chǎn)項目以企業(yè)法人為企業(yè)所得稅的納稅義務人（下稱企業(yè)）；以企業(yè)法人注冊地稅務機關為企業(yè)所得稅的主管稅務機關。

2、市內(nèi)企業(yè)跨縣（市）區(qū)開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)項目的企業(yè)所得稅采用按一定比例在項目（包括領取非法人營業(yè)執(zhí)照的分支機構(gòu)）所在地稅務機關繳納部分稅款和在企業(yè)法人注冊地稅務機關辦理企業(yè)所得稅正常納稅申報及年度匯算清繳相結(jié)合的辦法：

（1）企業(yè)在項目所在地稅務機關規(guī)定的納稅申報期間取得的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入按以下計算辦法向項目所在地稅務機關申報繳納企業(yè)所得稅：

當期應納稅額（項目地）=當期銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入

70%

預計計稅毛利率

25%

（2）企業(yè)向企業(yè)法人注冊地稅務機關辦理企業(yè)所得稅正常納稅申報及年度匯算清繳時，若申報當期有上述第（1）點情形的：

企業(yè)當期（包括按季或月預繳和年度匯算清繳）應納稅額（注冊地）=當期應納稅所得額

稅率=[當期應稅收入總額(不包括當期銷售未完工產(chǎn)品收入)—各項扣除項目金額（包括當期發(fā)生的期間費用、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、當期已銷完工產(chǎn)品開發(fā)成本）+當期銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的預計毛利額（包括當期在項目地納稅的部分）—與當期已轉(zhuǎn)銷售完工開發(fā)產(chǎn)品收入對應的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的預計毛利額]

稅率；（當期應納稅所得額小于零時當期應納稅額為零）

若當期應納稅額（注冊地）—當期應納稅額（項目地）大于零時，當期應向注冊地稅務機關補繳稅款；

若企業(yè)年度匯算清繳當期應納稅額（注冊地）—當期應納稅額（項目地）小于零時，年度終了后應向注冊地稅務機關申請退還多繳稅款；

（3）企業(yè)跨縣（市）區(qū)開發(fā)符合規(guī)定的適用3%計稅毛利率的經(jīng)濟適用房、限價房和危改房項目不適用本通知第五大點第2點規(guī)定的辦法，一律在企業(yè)法人注冊地稅務機關辦理企業(yè)所得稅正常納稅申報及年度匯算清繳。

六、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務所得稅征收管理相關的涉稅事項

開發(fā)企業(yè)在年度申報納稅時，應對涉及報稅務機關審批或備案等事項逐筆逐項進行核實。凡未按規(guī)定報批或備案以及手續(xù)、資料不全的，要及時補辦有關手續(xù)、資料，否則按稅法有關規(guī)定處理。具體涉及以下事項：

1、“辦法”第七條視同銷售規(guī)定中應由主管稅務機關確認收入的情形。

2、本通知第三點規(guī)定的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的預計計稅毛利率的確認；對經(jīng)濟適用房、限價房和危改房項目在初始納稅申報時，必須附送政府有關部門批準經(jīng)濟適用房、限價房和危改房項目開發(fā)、銷售的文件以及其他相關證明材料。凡不符合規(guī)定或未附送政府有關部門的批準文件以及其他相關證明材料的，一律按銷售非經(jīng)濟適用房、限價房和危改房項目的規(guī)定執(zhí)行。

3、按規(guī)定需審批扣除的財產(chǎn)損失。

4、開發(fā)產(chǎn)品的成本對象由企業(yè)在開工之前按照“辦法”第二十六條規(guī)定的六項原則合理確定，并報主管稅務機關備案。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應征得主管稅務機關同意。

5、“辦法”第三十條第（一）點規(guī)定的土地成本分配應商稅務機關同意后執(zhí)行的情形。

6、已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計稅成本的，主管稅務機關有權(quán)確定或核定其計稅成本，據(jù)此進行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規(guī)定對其進行處理。

7、年度納稅申報時，企業(yè)需出具本年度開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料；

上述涉稅事項除稅法有明確規(guī)定的操作程序外可由主管稅務機關根據(jù)企業(yè)實際情況遵循簡化辦事程序、提高辦事效率的原則確定實現(xiàn)形式。

七、做好房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務納稅人企業(yè)所得稅征管工作的幾點要求：

1、各地應嚴格按照寧波市財政局、寧波市國家稅務局、寧波市地方稅務、中國人民銀行寧波市中心支行《關于印發(fā)跨區(qū)域總分機構(gòu)企業(yè)所得稅分配和管理暫行辦法的通知》（甬財政預〔2008〕22號、甬地稅一〔2008〕57號）文件和本通知的有關規(guī)定，認真做好跨縣（市）區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目的企業(yè)所得稅征收管理工作，項目所在地和企業(yè)注冊地稅務機關應加強溝通，建立健全信息交流平臺和工程完工進度監(jiān)控體系，堅決杜絕各自為政、無序征收的現(xiàn)象的發(fā)生。

2、各地要嚴格按照“辦法”第四點的規(guī)定做好房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務企業(yè)所得稅的征收管理工作，一律不得事先規(guī)定對從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的納稅人采用核定征收的方式征收企業(yè)所得稅。

八、本通知自2009年1月1日起執(zhí)行。以前文件規(guī)定與本文不一致，以本文為準。