甬地稅二〔2010〕106號(hào) | 浙江省寧波市地方稅務(wù)局關(guān)于寧波市土地增值稅清算若干政策問(wèn)題的補(bǔ)充通知

浙江省寧波市地方稅務(wù)局關(guān)于寧波市土地增值稅清算若干政策問(wèn)題的補(bǔ)充通知

甬地稅二〔2010〕106號(hào)

各縣(市)、區(qū)地方稅務(wù)局(分局)，市局直屬分局、稽查局：

甬地稅二〔2009〕104號(hào)文件下發(fā)后，各地在開(kāi)展土地增值稅清算工作過(guò)程中陸續(xù)反映了一些新的問(wèn)題和情況，經(jīng)綜合研究，結(jié)合《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）、《關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）、《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）等有關(guān)文件精神，現(xiàn)將我市土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題明確如下，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。

一、關(guān)于土地增值稅清算時(shí)收入確認(rèn)的問(wèn)題

土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷(xiāo)售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷(xiāo)售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

二、關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶(hù)的，安置用房視同銷(xiāo)售處理，按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶(hù)的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶(hù)支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

（二）開(kāi)發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開(kāi)發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的契稅的扣除問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

四、房地產(chǎn)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)的扣除問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。

五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣除項(xiàng)目金額的確定問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開(kāi)具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。

六、同一清算項(xiàng)目不同房地產(chǎn)類(lèi)型共同的成本、費(fèi)用分?jǐn)倖?wèn)題

對(duì)于同一清算項(xiàng)目中不同房地產(chǎn)類(lèi)型共同的成本包括土地使用權(quán)成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用的分?jǐn)傆?jì)算，暫按照以下原則處理：

1、同一清算項(xiàng)目中不同房地產(chǎn)類(lèi)型應(yīng)按規(guī)定分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅；

2、對(duì)不同房地產(chǎn)類(lèi)型共同的成本、費(fèi)用包括土地使用權(quán)成本、開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用等，如無(wú)法按房地產(chǎn)類(lèi)型進(jìn)行完整、明確區(qū)分的，暫按可售建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?，分別核算增值額、增值率；

3、對(duì)不同房地產(chǎn)類(lèi)型所屬的土地使用權(quán)成本，如能提供確切證明材料（如決算報(bào)告、圖紙等）且能明確區(qū)分的，可單獨(dú)按其實(shí)際占地計(jì)算土地使用權(quán)成本；

4、考慮到商業(yè)用房開(kāi)發(fā)成本較高的實(shí)際情況，如同一清算項(xiàng)目中有住宅、辦公用房、商業(yè)用房、車(chē)庫(kù)、車(chē)位等多種房地產(chǎn)類(lèi)型，且無(wú)法明確區(qū)分各類(lèi)型成本、費(fèi)用的，在按可售建筑面積分?jǐn)偣餐某杀?、費(fèi)用包括土地使用權(quán)成本、開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用時(shí)，允許商業(yè)用房分?jǐn)傁禂?shù)上浮10%計(jì)算，同時(shí)其它房屋類(lèi)型相應(yīng)下浮。

七、清算時(shí)房地產(chǎn)類(lèi)型的分類(lèi)計(jì)算問(wèn)題

對(duì)房地產(chǎn)清算項(xiàng)目暫按以下四種房地產(chǎn)類(lèi)型分別計(jì)算增值額和增值率：

第一類(lèi)：普通住宅。

第二類(lèi)：除低層住宅、普通住宅外的其它住宅。

第三類(lèi)：除單體別墅外的低層住宅、辦公用房、商業(yè)用房、車(chē)庫(kù)、車(chē)位等。

第四類(lèi)：?jiǎn)误w別墅。

注：1、“普通住宅”的認(rèn)定：市區(qū)按照甬政辦發(fā)〔2005〕104號(hào)文公布的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,其它各地按照當(dāng)?shù)卣嫉臉?biāo)準(zhǔn)實(shí)施。

2、低層住宅指按照國(guó)家建設(shè)部建標(biāo)〔1999〕76號(hào)規(guī)定，有天有地、一般為一層至三層的住宅（但不限于三層）。

八、地下車(chē)位共用面積的分?jǐn)倖?wèn)題

為便于掌握和計(jì)算，地下車(chē)位共用面積應(yīng)與其它共用面積一起合并分?jǐn)偟秸麄€(gè)清算項(xiàng)目的可售面積中。

九、車(chē)位、車(chē)庫(kù)、車(chē)棚成本的核算問(wèn)題

車(chē)位、車(chē)庫(kù)、車(chē)棚成本的核算，暫按照以下原則處理：

1、對(duì)有產(chǎn)權(quán)且能夠轉(zhuǎn)讓的車(chē)位、車(chē)庫(kù)等，其核算按照本文第七條清算類(lèi)型第三類(lèi)計(jì)算；

2、對(duì)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)或不能轉(zhuǎn)讓的車(chē)位、車(chē)庫(kù)、車(chē)棚等，其核算跟隨主體建筑走，但不并入房屋面積。

十、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的計(jì)算周期問(wèn)題

房地產(chǎn)清算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)費(fèi)用的計(jì)算周期一般從土地購(gòu)入當(dāng)月開(kāi)始，到應(yīng)清算時(shí)點(diǎn)月份為止。

十一、同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同發(fā)生的開(kāi)發(fā)費(fèi)用分?jǐn)倖?wèn)題

同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用暫按以下原則處理：

1、同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目共同發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用，企業(yè)必須按照資金用途、資金流向等明確證據(jù)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目間進(jìn)行準(zhǔn)確歸集，核算清楚；

2、同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同發(fā)生的管理費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用，原則上也應(yīng)明確核算，準(zhǔn)確分?jǐn)?，?duì)不能準(zhǔn)確、合理分?jǐn)偟模瑧?yīng)按清算項(xiàng)目建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目總建筑面積的比例計(jì)算確定。

十二、土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅加收滯納金問(wèn)題

納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。

十三、關(guān)于對(duì)國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)文件中“已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)”時(shí)間的確定問(wèn)題

國(guó)稅發(fā)〔2006〕87號(hào)文件第二條規(guī)定，已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。其中“已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)”轉(zhuǎn)讓確認(rèn)時(shí)間以房地產(chǎn)銷(xiāo)售發(fā)票開(kāi)具時(shí)間為準(zhǔn),原甬地稅二〔2007〕74號(hào)文件第二條中關(guān)于“已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓確認(rèn)時(shí)間以房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同簽訂時(shí)間為準(zhǔn)”規(guī)定相應(yīng)廢止。

十四、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的加計(jì)問(wèn)題

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算”。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止，每滿(mǎn)12個(gè)月計(jì)一年；超過(guò)一年，未滿(mǎn)12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可以視同為一年。原甬地稅二〔2006〕116號(hào)文件第二條第二款關(guān)于購(gòu)房期限的規(guī)定相應(yīng)廢止。

本通知從2010年6月1日起執(zhí)行，此前已執(zhí)行完畢的不再予以調(diào)整。