浙國稅外〔2005〕57號 | 浙江省國家稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理的通知

浙江省國家稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理的通知

浙國稅外〔2005〕57號

各市、縣國家稅務(wù)局(不發(fā)寧波)、省局直屬稅務(wù)分局：

　　為了進(jìn)一步加強(qiáng)我省外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅的征收管理，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知》(國稅發(fā)〔2001〕142號)以及國家對房地產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我省實(shí)際，現(xiàn)就加強(qiáng)外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)(以下簡稱房地產(chǎn)企業(yè))所得稅管理問題明確如下，請遵照執(zhí)行。

　　一、關(guān)于銷售收入的確認(rèn)問題

　　(一)房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入的確定，應(yīng)從其房地產(chǎn)銷售開始之日進(jìn)行。企業(yè)應(yīng)以房地產(chǎn)管理部門出具工程項(xiàng)目合格證明之日，或者首筆房地產(chǎn)使用交付之日，或者辦理首筆產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日的較早者為房地產(chǎn)銷售開始。凡不符合條件的，不能確認(rèn)為房地產(chǎn)銷售開始。

　　(二)房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入的確定，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，具體可根據(jù)銷售方式的不同，按以下原則確定：1采取一次性全額收取房款的，以房產(chǎn)使用權(quán)交付買方之日或開具發(fā)票之日確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。

　　2采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，以實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　3采取以土地使用權(quán)或其他財(cái)產(chǎn)置換房屋的，以房產(chǎn)使用權(quán)交付對方為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。

　　4采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　(三)對房地產(chǎn)企業(yè)取得銷售商品房以外的其它收入，按現(xiàn)行有關(guān)稅收規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　二、關(guān)于預(yù)售收入的確認(rèn)問題

　　(一)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售房地產(chǎn)，其取得的預(yù)收款，應(yīng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營征收所得稅有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔1995〕153號)和《浙江省國家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營征收所得稅有關(guān)問題的通知》(浙國稅外〔1995〕120號)的規(guī)定，暫按10的預(yù)計(jì)利潤率預(yù)征企業(yè)所得稅。

　　(二)房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收款應(yīng)包括：以合同、協(xié)議或其他方式約定并實(shí)際取得的定金、預(yù)收房款以及其他具有預(yù)收款性質(zhì)的各種款項(xiàng)。

　　(三)房地產(chǎn)企業(yè)與承購人簽訂預(yù)售合同并預(yù)收款項(xiàng)后，在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移前又將預(yù)收款全部或部分退還承購人的，應(yīng)由企業(yè)提供相關(guān)證明后，從退還當(dāng)期的預(yù)收款中扣除，但不得抵減當(dāng)期營業(yè)收入。

　　(四)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售房地產(chǎn)，在取得《商品房預(yù)售許可證》當(dāng)季進(jìn)行所得稅申報(bào)時(shí)，應(yīng)同時(shí)將該證復(fù)印件附送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)

　　三、關(guān)于成本和費(fèi)用的扣除問題房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本和費(fèi)用扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和成本、開發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的界限。期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本可以按規(guī)定在當(dāng)期直接扣除。

　　房地產(chǎn)企業(yè)銷售房地產(chǎn)所發(fā)生的相應(yīng)成本費(fèi)用的確定，應(yīng)以收入與支出相匹配為原則。企業(yè)應(yīng)根據(jù)當(dāng)期銷售面積以及可售面積單位工程成本費(fèi)用，確定當(dāng)期成本費(fèi)用。企業(yè)可售面積單位工程成本費(fèi)用按下列公式確定：可售面積單位工程成本費(fèi)用=可售總成本費(fèi)用247;總可售面積當(dāng)期銷售成本費(fèi)用=可售單位工程成本費(fèi)用215;當(dāng)期銷售面積

　　(一)總可售面積，是指國家規(guī)定的房屋測繪部門出具的確定房地產(chǎn)可售面積證書中明確的面積。

　　(二)可售總成本費(fèi)用，是指應(yīng)歸屬于可售房地產(chǎn)的土地使用費(fèi)(或稱土地出讓金)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、七通一平、勘察設(shè)計(jì)等開發(fā)前期費(fèi)用;建筑安裝費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，公用設(shè)備、綠化、道路等配套設(shè)施費(fèi)以及按照財(cái)務(wù)制度規(guī)定直接計(jì)入開發(fā)成本的費(fèi)用。

　　1土地使用費(fèi)，指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給房地產(chǎn)企業(yè)，由房地產(chǎn)企業(yè)向國家支付的土地使用權(quán)出讓金。

　　2拆遷補(bǔ)償費(fèi)，指房地產(chǎn)企業(yè)為取得土地使用權(quán)而對原使用者或居住者所給予的拆遷補(bǔ)償。

　　3七通一平費(fèi)用和勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用等前期開發(fā)費(fèi)用，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)期實(shí)際發(fā)生額確認(rèn)。

　　4建筑安裝費(fèi)，指土地房屋開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)。

　　房地產(chǎn)企業(yè)自購建筑安裝材料的，以取得的合法憑證計(jì)入建筑安裝費(fèi)。

　　5基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公用設(shè)備、綠化、道路等配套設(shè)施費(fèi)，指土地、房屋開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施和可計(jì)入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如鍋爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。

　　(1)上述設(shè)施、設(shè)備，若由政府有關(guān)部門無償占用或者屬于業(yè)主公共產(chǎn)權(quán)的，其相應(yīng)支出可以合法的憑證計(jì)入可售總成本費(fèi)用。

　　(2)如果發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上項(xiàng)目負(fù)擔(dān)的，可根據(jù)各項(xiàng)目可售面積占總可售面積的比例進(jìn)行分配，計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本。若建成后產(chǎn)權(quán)歸房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并用于繼續(xù)從事生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的，其相應(yīng)支出不得作為可售總成本費(fèi)用。

　　(3)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的綠化、道路等配套設(shè)施費(fèi)，有些是在售后繼續(xù)發(fā)生的，經(jīng)報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可在銷售房地產(chǎn)時(shí)進(jìn)行預(yù)提。配套設(shè)施建設(shè)全部結(jié)束后，應(yīng)按照實(shí)際發(fā)生的建設(shè)費(fèi)用進(jìn)行匯算。企業(yè)上述預(yù)提費(fèi)用，可按公共配套設(shè)施項(xiàng)目的預(yù)算總成本與總可售面積的比例，計(jì)算出商品房每單位面積的承擔(dān)標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)當(dāng)期銷售面積計(jì)算本期應(yīng)預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)用，計(jì)入本期可稅前扣除的成本費(fèi)用。如企業(yè)預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)用不合理，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按照合理的方法確定預(yù)提金額。

　　企業(yè)預(yù)提在售后發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)用，需向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供下列資料：①企業(yè)書面申請報(bào)告以及《涉外房地產(chǎn)企業(yè)公共配套設(shè)施預(yù)提費(fèi)用計(jì)算表》(附表3);②政府對配套設(shè)施土地使用規(guī)定的有關(guān)文件;③配套設(shè)施設(shè)計(jì)合同或方案;④有關(guān)公共配套設(shè)施項(xiàng)目的預(yù)算資料、預(yù)提費(fèi)用的計(jì)算、工程進(jìn)展和結(jié)余情況及預(yù)計(jì)完工日期的詳細(xì)報(bào)告;⑤稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他資料。

　　6多項(xiàng)目開發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)對年度發(fā)生的期間費(fèi)用(管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和營業(yè)費(fèi)用)，在各項(xiàng)目間進(jìn)行合理分?jǐn)偅绕湟_認(rèn)已完工項(xiàng)目與未完工項(xiàng)目相應(yīng)所負(fù)擔(dān)的期間費(fèi)用。對于已完工項(xiàng)目(已確認(rèn)正式銷售開始的項(xiàng)目)，與該項(xiàng)目有關(guān)的應(yīng)歸屬的期間費(fèi)用，可在稅前扣除;對未完工項(xiàng)目(包括預(yù)售收入預(yù)征所得稅項(xiàng)目)，應(yīng)歸屬的期間費(fèi)用，暫不予稅前扣除。

　　(1)借入資金發(fā)生的貸款利息支出，應(yīng)嚴(yán)格按該借款的用途計(jì)入或計(jì)算分配計(jì)入對應(yīng)項(xiàng)目的費(fèi)用之中。具體操作時(shí)，如借款利息支出屬于對應(yīng)項(xiàng)目完工前發(fā)生的，應(yīng)按其實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用配比計(jì)入項(xiàng)目的開發(fā)成本費(fèi)用;如屬于項(xiàng)目完工后再發(fā)生的借款利息，則應(yīng)作為該項(xiàng)目的期間費(fèi)用直接在稅前扣除。

　　(2)廣告費(fèi)，應(yīng)準(zhǔn)確按照該廣告受益對象計(jì)入項(xiàng)目費(fèi)用。

　　(3)其他期間費(fèi)用，應(yīng)準(zhǔn)確按費(fèi)用的用途計(jì)入該項(xiàng)目費(fèi)用。

　　(4)對未能準(zhǔn)確劃分收益對象的費(fèi)用，按各項(xiàng)目當(dāng)年?duì)I業(yè)收入(包括預(yù)售收入)占當(dāng)年度總營業(yè)收入(包括預(yù)售總收入)的比例計(jì)算確定項(xiàng)目費(fèi)用。

　　7房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的交際應(yīng)酬費(fèi)，從企業(yè)房地產(chǎn)銷售開始之日起，對屬于可售房地產(chǎn)的部分，按照當(dāng)期實(shí)現(xiàn)的全部銷售收入和《中華人民共和國外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法實(shí)施細(xì)則》第二十二條第一款第(二)項(xiàng)的規(guī)定限額稅前扣除。

　　8房地產(chǎn)企業(yè)采取先租賃后又售出房地產(chǎn)的，原在租賃期間實(shí)際已經(jīng)計(jì)提的房屋折舊，不得在售出時(shí)再作為成本、費(fèi)用扣除。

　　9房地產(chǎn)企業(yè)向境外代銷企業(yè)支付的各種傭金、差價(jià)、手續(xù)費(fèi)、提成費(fèi)等勞務(wù)費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)提供完整、有效的憑證資料，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)后，方可作為企業(yè)的費(fèi)用扣除，但實(shí)際扣除的數(shù)額不得超過房地產(chǎn)銷售收入的10四、關(guān)于應(yīng)納所得稅額的計(jì)算問題外商投資企業(yè)和外國企業(yè)從事房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的，應(yīng)以其當(dāng)期銷售收入，扣除當(dāng)期相應(yīng)成本、費(fèi)用及損失后的余額，為當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，依照稅法的規(guī)定計(jì)算繳納所得稅。當(dāng)期應(yīng)納所得稅額，按以下公式計(jì)算：當(dāng)期應(yīng)納所得稅額=應(yīng)納稅所得額215;適用稅率-已售房產(chǎn)已預(yù)征的所得稅+當(dāng)期預(yù)征所得稅

　　(一)應(yīng)納稅所得額的計(jì)算，應(yīng)從房地產(chǎn)銷售開始，根據(jù)收入及相應(yīng)的成本、費(fèi)用及損失進(jìn)行確認(rèn)。

　　房地產(chǎn)企業(yè)有營業(yè)外收支和其他業(yè)務(wù)收支或?qū)ν馔顿Y損益等業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)一并計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

　　(二)已售房產(chǎn)已預(yù)征的所得稅，是指已銷售房地產(chǎn)按有關(guān)規(guī)定已預(yù)征的所得稅額。

　　(三)當(dāng)期預(yù)征所得稅，是指對房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售房地產(chǎn)按有關(guān)規(guī)定預(yù)征的所得稅。當(dāng)期預(yù)征所得稅，按下列公式計(jì)算：當(dāng)期預(yù)征所得稅=預(yù)收款收入215;預(yù)計(jì)利潤率(10)215;適用稅率五、關(guān)于所得稅年度匯算清繳問題

　　(一)房地產(chǎn)企業(yè)繳納的所得稅，應(yīng)按年計(jì)算、分季預(yù)繳。季度終了后15日內(nèi)預(yù)繳，年度終了后四個(gè)月內(nèi)年度申報(bào)，五個(gè)月內(nèi)匯算清繳，多退少補(bǔ)。季度和年度所得稅申報(bào)，按照申報(bào)方式區(qū)分為A類和B類。

　　房地產(chǎn)銷售正式開始，實(shí)行查賬征收的企業(yè)按A類申報(bào)。

　　預(yù)售房地產(chǎn)，實(shí)行預(yù)征企業(yè)所得稅的企業(yè)按B類申報(bào)。

　　(二)年度企業(yè)所得稅申報(bào)時(shí)應(yīng)使用《外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅年度申報(bào)表》，并同時(shí)附送以下資料：

　　1匯算清繳附表。

　　(1)《涉外房地產(chǎn)企業(yè)基本情況表》(附表1);

　　(2)《涉外房地產(chǎn)企業(yè)年度內(nèi)預(yù)售款結(jié)轉(zhuǎn)情況表》(附表2);

　　(3)《涉外房地產(chǎn)企業(yè)公共配套設(shè)施預(yù)提費(fèi)用計(jì)算表》(附表3);

　　(4)《涉外房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)成本計(jì)算表》(附表4);

　　(5)《涉外房地產(chǎn)企業(yè)管理費(fèi)用、營業(yè)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用計(jì)算表》(附表5);

　　(6)《涉外房地產(chǎn)企業(yè)所得稅計(jì)算表》(附表6);

　　(7)《涉外房地產(chǎn)企業(yè)銷售情況明細(xì)表》(附表7)。

　　2中國注冊會計(jì)師查賬報(bào)告。

　　3年度財(cái)務(wù)會計(jì)決算報(bào)表。

　　4稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其它資料。

　　(三)房地產(chǎn)企業(yè)可要求會計(jì)師事務(wù)所、稅務(wù)師事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)在出具年度查賬報(bào)告時(shí)，對企業(yè)年度內(nèi)已結(jié)轉(zhuǎn)銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目的收入、成本、費(fèi)用等情況以及當(dāng)年預(yù)售款收入情況在匯算清繳附表17中進(jìn)行詳細(xì)的列示和說明。

　　六、關(guān)于特殊情況的處理問題房地產(chǎn)企業(yè)在確認(rèn)銷售收入實(shí)現(xiàn)后，應(yīng)依照規(guī)定計(jì)算當(dāng)期實(shí)際的應(yīng)納所得稅額。在實(shí)際操作中，也發(fā)現(xiàn)一些房地產(chǎn)企業(yè)在工程竣工并開始銷售后，因種種原因，確實(shí)不能及時(shí)取得發(fā)票等憑據(jù)，無法及時(shí)、準(zhǔn)確地結(jié)轉(zhuǎn)成本費(fèi)用，按季度實(shí)際利潤額預(yù)繳有困難。對于這種情況，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可，允許給予一定的寬限期。在年度匯算清繳以前，可按10的預(yù)計(jì)利潤率分季預(yù)繳所得稅(扣除預(yù)收款后的銷售收入);在年度匯算清繳時(shí)，仍未取得合法憑據(jù)的，無法對相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行所得稅匯算清繳的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對其可暫按30的預(yù)計(jì)利潤預(yù)征所得稅。

　　七、關(guān)于法律責(zé)任問題納稅人應(yīng)按照法律、行政法規(guī)的有關(guān)規(guī)定設(shè)置賬簿，根據(jù)合法、有效憑證記賬，在稅法規(guī)定的申報(bào)期限內(nèi)如實(shí)辦理納稅申報(bào)，報(bào)送納稅申報(bào)表、財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)表以及稅務(wù)機(jī)關(guān)要求的其他資料。對逾期未申報(bào)所得稅納稅資料的，應(yīng)責(zé)令其限期改正，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十二條的規(guī)定，處以2000元以下的罰款;逾期仍未改正的，處以2000元以上10000元以下的罰款。對納稅人偽造、變造、隱匿、擅自銷毀賬簿、記賬憑證，或者在賬簿上多列支出或不列、少列收入或者經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)通知申報(bào)而拒不申報(bào)或者進(jìn)行虛假的納稅申報(bào)，不繳或少繳應(yīng)納稅款的，應(yīng)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十三條有關(guān)偷稅的處罰規(guī)定進(jìn)行處罰;構(gòu)成犯罪的，依法追究當(dāng)事人刑事責(zé)任。

　　八、關(guān)于政策銜接問題

　　(一)本規(guī)定從2005年1月1日起執(zhí)行，以前的規(guī)定如與本通知不符的，按本通知執(zhí)行。

　　(二)此前已經(jīng)銷售房地產(chǎn)但未匯算的企業(yè)，以2004年12月31日為時(shí)點(diǎn)，對已經(jīng)銷售的房地產(chǎn)先進(jìn)行一次全面匯算。以后年度，每年進(jìn)行匯算清繳。

　二OO五年九月十六日