哈地稅發(fā)〔2009〕21號 | 哈爾濱市地方稅務(wù)局關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)業(yè)稅收管理的意見

哈爾濱市地方稅務(wù)局關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)業(yè)稅收管理的意見

哈地稅發(fā)〔2009〕21號

各區(qū)、縣（市）地方稅務(wù)局，稽查局、涉外分局：

為進一步加強房地產(chǎn)業(yè)稅收管理，加大房地產(chǎn)業(yè)各稅統(tǒng)征以及企業(yè)所得稅征收管理力度，規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)項目管理和屬地化管理的具體行為。根據(jù)現(xiàn)行各項稅收政策規(guī)定，結(jié)合我市工作實際，對房地產(chǎn)業(yè)提出以下管理意見，請認真遵照執(zhí)行。

一、稅款征收房地產(chǎn)業(yè)納稅人區(qū)別項目地與機構(gòu)地的不同情況，分別按如下規(guī)定征收稅款。

（一）房地產(chǎn)項目地和房開企業(yè)機構(gòu)地在同一區(qū)、縣（市）的1. 納稅人在申報納稅時，要將其按項目應(yīng)稅收入和各稅種（費）的稅率（征收率）或預(yù)征率計算的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加和土地增值稅以及按銷售合同計算的印花稅，一并向主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納。采取核定方式征收企業(yè)所得稅的開發(fā)企業(yè)，在申報繳納各稅的同時申報繳納企業(yè)所得稅。
2. 負責(zé)項目管理的稅源管理崗進行稅種登記時，要準確錄入以上各稅（費）種的稅率。
3. 辦稅服務(wù)廳納稅申報管理崗，要核對納稅人申報的各項稅種是否完整，并指導(dǎo)納稅人正確申報。

（二）房地產(chǎn)項目地和房開企業(yè)機構(gòu)地不在同一區(qū)、縣（市）的
1. 納稅人要將其按項目應(yīng)稅收入和各稅種（費）的稅率（征收率）或預(yù)征率計算的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加和土地增值稅以及按銷售合同計算的印花稅，一并向項目所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納。企業(yè)所得稅向納稅人機構(gòu)所在地稅務(wù)機關(guān)申報繳納。未實行網(wǎng)上申報的納稅人，應(yīng)先到項目地申報營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育費附加、印花稅和土地增值稅，再到機構(gòu)所在地稅務(wù)機關(guān)申報企業(yè)所得稅。
2. 項目地辦稅服務(wù)廳納稅申報管理崗，要核對納稅人申報的除企業(yè)所得稅以外的各項稅（費）款是否齊全。稅種不全的，要指導(dǎo)納稅人補全稅種，方可受理申報。

二、以票控稅“以票控稅”是通過哈爾濱市地方稅務(wù)局印發(fā)的《商品房銷售預(yù)收款專用票據(jù)》(以下簡稱預(yù)收款票據(jù))和《銷售不動產(chǎn)專用發(fā)票》(以下簡稱發(fā)票)的領(lǐng)購、開具來達到管控稅收的目的，使我市的“以票控稅”管理從發(fā)票的單環(huán)節(jié)管理，改變?yōu)轭A(yù)收款票據(jù)和發(fā)票的雙環(huán)節(jié)管理。

（一）對預(yù)收款票據(jù)的管理預(yù)收款票據(jù)是監(jiān)控房地產(chǎn)項目納稅人取得應(yīng)稅收入的有效手段和計算應(yīng)征稅款的重要憑證。所有與銷售不動產(chǎn)有關(guān)的預(yù)收款項目和銷售收入都必須使用預(yù)收款票據(jù)。
1. 房地產(chǎn)項目納稅人進行項目登記后，即可領(lǐng)購預(yù)收款票據(jù)。納稅人在取得銷售不動產(chǎn)預(yù)收款或銷售收入時，必須開具預(yù)收款票據(jù)。
2. 房地產(chǎn)項目納稅人必須使用稅務(wù)機關(guān)提供的開票軟件開具預(yù)收款票據(jù)（手工填開無效）。同時，每月將開票數(shù)據(jù)按規(guī)定導(dǎo)入項目管理軟件企業(yè)端并上傳，據(jù)以計算、申報和繳納各項稅（費）款。
3. 房地產(chǎn)項目納稅人取得房產(chǎn)住宅局下發(fā)的《商品房銷售許可證》后，符合自開票條件的，可申請領(lǐng)購發(fā)票。并可根據(jù)預(yù)收款票據(jù)的開具金額＝發(fā)票的開具金額的原則，按照已開具的預(yù)收款票據(jù)換開專用發(fā)票。原則上每套房屋只開具一張發(fā)票（共有產(chǎn)權(quán)的除外）。
4. 負責(zé)房地產(chǎn)項目的稅收管理員要監(jiān)控納稅人領(lǐng)購、開具和剩余預(yù)收款票據(jù)的情況，通過軟件中的信息比對模塊、銷售明細表、銀行對賬單和實地巡查，核對項目的預(yù)收款和銷售收入與開具預(yù)收款票據(jù)的數(shù)額是否一致。如發(fā)現(xiàn)問題要及時查明原因，并向主管領(lǐng)導(dǎo)上報情況。

（二）對《銷售不動產(chǎn)專用發(fā)票》的管理
1. 對沒有欠稅的房開企業(yè)自開票納稅人，項目所在地主管稅務(wù)機關(guān)原則上要按《商品房銷售許可證》標(biāo)注的房屋數(shù)量，參考房地產(chǎn)項目的月銷售不動產(chǎn)數(shù)量，采取定量審批、驗舊購新的方式供應(yīng)發(fā)票。稅收管理員審批發(fā)售發(fā)票前，要通過管理軟件核實納稅人繳稅情況，確認無欠稅情況后，方可批準領(lǐng)購發(fā)票。
2. 對已領(lǐng)購專用發(fā)票但發(fā)生欠稅的納稅人，稅收管理員要依據(jù)《稅收征管法》的相關(guān)規(guī)定，要在規(guī)定時限內(nèi)向逾期未繳納稅款的納稅人送達《稅務(wù)事項通知書》，要求納稅人在15個工作日內(nèi)補繳應(yīng)繳納的稅款。在規(guī)定期限內(nèi)，納稅人拒不繳納應(yīng)繳而未繳稅款的，稅收管理員填報《收繳、停止發(fā)售發(fā)票決定書》，經(jīng)科（股）長、主管局長批準后，于3個工作日內(nèi)繳銷自開票項目納稅人未填開的專用發(fā)票，停止供應(yīng)發(fā)票。發(fā)票售票軟件同時鎖定。停止供應(yīng)發(fā)票期間，納稅人確實需要開具發(fā)票的，一律采取監(jiān)開或代開的方式進行開具。納稅人申請開具發(fā)票時，除提供應(yīng)納各稅（費）的完稅憑證外，還要按規(guī)定比例補繳欠稅（費）。經(jīng)相關(guān)科（股）長、主管局長批準后，稅收管理員方可監(jiān)督納稅人開具發(fā)票或由辦稅服務(wù)廳代開發(fā)票。納稅人補繳應(yīng)繳未繳的稅款后，稅收管理員于3個工作日內(nèi)填報《解除收繳、停止發(fā)售發(fā)票決定書》，經(jīng)相關(guān)科（股）長、主管局長批準后，上報辦稅服務(wù)廳解鎖售票軟件恢復(fù)供應(yīng)發(fā)票。

（三）對項目與機構(gòu)所在地不在同一區(qū)、縣（市）的納稅人企業(yè)所得稅“以票控稅”的管理
1、納稅人未按規(guī)定向其機構(gòu)所在地稅務(wù)機關(guān)申報繳納或未足額繳納企業(yè)所得稅的，機構(gòu)所在地稅收管理員在納期結(jié)束后，應(yīng)及時向納稅人送達《稅務(wù)事項通知書》，要求納稅人在15個工作日內(nèi)補繳應(yīng)繳納的稅款。在限期內(nèi)納稅人拒不繳納或未足額繳納企業(yè)所得稅的，稅收管理員于3個工作日內(nèi)填報《欠繳企業(yè)所得稅以票控稅通知單》，經(jīng)科（股）長、主管局長批準后向項目地主管稅務(wù)機關(guān)傳遞信息。機構(gòu)地、項目地稅務(wù)機關(guān)根據(jù)《欠繳企業(yè)所得稅以票控稅通知單》的信息，不予開具發(fā)票。機構(gòu)地、項目地主管稅務(wù)機關(guān)的售票軟件同時鎖定。
2、項目所在地主管稅務(wù)機關(guān)和稅收管理員，根據(jù)機構(gòu)地簽發(fā)的《欠繳企業(yè)所得稅以票控稅通知單》的相關(guān)信息，于3個工作日內(nèi)向欠繳稅款的納稅人送達《收繳、停止發(fā)售發(fā)票決定書》，繳銷納稅人的發(fā)票，并督促納稅人到機構(gòu)所在地申報繳納企業(yè)所得稅。
3、納稅人按要求向其機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)繳納企業(yè)所得稅后，機構(gòu)地稅收管理員于3個工作日內(nèi)填報《以票控稅反饋通知單》，經(jīng)主管局長批準后傳遞信息。項目地稅收管理員根據(jù)機構(gòu)地發(fā)出的《以票控稅反饋通知單》的相關(guān)信息，于3個工作日內(nèi)向納稅人送達《解除收繳、停止發(fā)售發(fā)票決定書》，按程序恢復(fù)供應(yīng)發(fā)票。

三、企業(yè)所得稅管理
1. 企業(yè)所得稅征收實行分類管理。對財務(wù)制度健全、會計核算規(guī)范、能按稅法規(guī)定如實申報繳納企業(yè)所得稅的開發(fā)企業(yè)實行查賬征收；對帳簿不健全、核算不真實、資料不完整、申報不準確、不符合查賬征收條件的開發(fā)企業(yè)，實行核定征收。核定征收企業(yè)應(yīng)稅所得率為：市區(qū)15%、縣（市）10%、經(jīng)濟適用住房3%。
2. 調(diào)整查賬征收企業(yè)的所得稅預(yù)征方法。開發(fā)企業(yè)預(yù)繳企業(yè)所得稅時，按當(dāng)期實際利潤額預(yù)繳。實際利潤額為按會計制度核算的利潤總額，減除以前年度待彌補虧損、不征稅收入、免稅收入、加上開發(fā)企業(yè)本期取得預(yù)售收入，按規(guī)定計算出的預(yù)計利潤額。
3. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要及時結(jié)轉(zhuǎn)收入，并按規(guī)定提供差異調(diào)整情況《稅務(wù)鑒定報告》。（1）開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)及時將預(yù)售收入確認為實際銷售收入，同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應(yīng)的計稅成本，計算出該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入的毛利額，將其與預(yù)售收入毛利額的差額，計入完工年度的應(yīng)納稅所得額。（2）在年度納稅申報時，開發(fā)企業(yè)須報送有鑒定資質(zhì)的中介機構(gòu)出具的差異調(diào)整情況《稅務(wù)鑒定報告》。
4. 及時傳遞信息，進行信息比對。項目地和機構(gòu)地不在同一區(qū)、縣（市）的，項目地主管稅務(wù)機關(guān)要及時將開票信息、企業(yè)取得的收入和預(yù)售收入信息傳遞給機構(gòu)地主管稅務(wù)機關(guān)。機構(gòu)地主管稅務(wù)機關(guān)稅收管理員將收到的信息與企業(yè)的所得稅納稅申報進行比對，及時掌控企業(yè)的收入，比對分析企業(yè)取得的預(yù)售收入和銷售收入是否足額預(yù)繳了企業(yè)所得稅。稅收管理員要定期進行核查，對申報不實、少繳稅款的企業(yè)補征企業(yè)所得稅。

四、項目現(xiàn)場巡查要求項目現(xiàn)場巡查，是項目地稅務(wù)機關(guān)掌握項目的實際銷售情況，與相關(guān)信息進行比對，督促納稅人及時、足額繳納各項稅款，防止企業(yè)占用稅款，避免欠稅問題發(fā)生的重要管理工作。
（一）建立稅收管理員定期巡查記錄制度。稅收管理員每月對所管理的房地產(chǎn)項目進行巡查不得少于一次。每次巡查后要在項目管理軟件中錄入《房地產(chǎn)項目巡查記錄表》，對巡查中發(fā)現(xiàn)的異常問題，要在表中加以記載，并對企業(yè)實施納稅評估。如發(fā)現(xiàn)納稅人有偷稅、逃避追繳欠稅、抗稅或其他需要立案查處的稅收違法行為嫌疑的，要按照聯(lián)動機制的工作程序移交稅務(wù)稽查部門處理。
（二）完善監(jiān)督審核制度。稅源管理科（股）長每月要查看稅收管理員的巡查工作記錄，并在每份巡查記錄表中簽署意見。對涉嫌偷稅的，提出移交稽查的建議并及時上報主管局長。主管局長將上述涉嫌偷稅的案件，批轉(zhuǎn)稽查部門查處。
（三）加強對涉嫌偷稅案件的查處力度。案源管理部門的案源管理崗要在巡查工作記錄上簽字?；槿藛T要按房開項目進行稅收稽查并分項入庫?；椴块T要將稽查結(jié)果及時反饋稅源管理科（股），稅收管理員要將稽查結(jié)果記錄《房地產(chǎn)項目巡查記錄表》。

五、項目管理軟件應(yīng)用及相關(guān)崗位責(zé)任
（一）各區(qū)、縣（市）轄區(qū)內(nèi)的所有房地產(chǎn)項目，都必須納入項目管理軟件進行稅收管理。負責(zé)房地產(chǎn)業(yè)稅收管理工作的各崗位工作人員，必須熟練操作項目管理軟件。稅收管理員在進行項目登記時，要按照項目管理軟件設(shè)計的內(nèi)容，準確無誤地填寫各項目信息，完成項目管理軟件設(shè)置的工作內(nèi)容。
（二）辦稅服務(wù)廳相關(guān)崗位的工作人員，在受理房地產(chǎn)項目納稅人納稅申報、領(lǐng)購、代開發(fā)票等各項業(yè)務(wù)時，必須按規(guī)定填寫項目代碼或選擇項目。
（三）稅收管理員對所管理項目信息和數(shù)據(jù)的真實性、準確性承擔(dān)主要責(zé)任，要經(jīng)常核對軟件中的各項數(shù)據(jù)，對錯誤信息和數(shù)據(jù)及時進行修訂。對現(xiàn)有項目中的垃圾信息和不準確數(shù)據(jù)，要在2009年3月底前予以清除和更正。對沒有清除和更正權(quán)限的數(shù)據(jù)，提出書面要求，由技術(shù)部門統(tǒng)一處理。各級領(lǐng)導(dǎo)崗位要對所管理項目信息和數(shù)據(jù)的真實性、準確性承擔(dān)次要責(zé)任。

六、項目屬地化管理的要求
（一）項目所在地的稅收管理員要根據(jù)市局傳遞的或自行采集的房地產(chǎn)項目信息，及時進行項目巡查。確認信息有效的，自接到信息之日起15個工作日內(nèi)為納稅人辦理項目登記，納入項目管理系統(tǒng)。各基層稅務(wù)所（分局）的稅收管理員要掌握本轄區(qū)內(nèi)房開企業(yè)或分管企、事業(yè)單位新建房地產(chǎn)項目的登記情況，并根據(jù)具體情況進行處理或及時將信息傳遞給有關(guān)部門，防止漏征漏管。
（二）房開企業(yè)的機構(gòu)地和項目地不在同一區(qū)、縣（市）的，機構(gòu)地主管稅務(wù)機關(guān)必須為納稅人開具《外出經(jīng)營管理證明》，并負責(zé)督促其及時到項目所在地稅務(wù)機關(guān)辦理報驗登記。
（三）按照專業(yè)管理的原則，轄區(qū)內(nèi)所有房地產(chǎn)項目，無論是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的，還是學(xué)校、機關(guān)以及其它企事業(yè)單位開發(fā)的，以及轄區(qū)內(nèi)所有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，都要歸口到房地產(chǎn)業(yè)稅源管理部門利用項目管理軟件進行專業(yè)化管理。

七、執(zhí)法考核市局將項目管理工作中可量化的主要指標(biāo)，納入稅收執(zhí)法責(zé)任制管理信息系統(tǒng)。通過考核系統(tǒng)對項目登記、信息采集、信息傳遞、比對分析、疑點處理、工作巡查、預(yù)收款專用票據(jù)使用和納稅申報等環(huán)節(jié)進行適時監(jiān)控。對未納入考核系統(tǒng)的環(huán)節(jié)，通過抽查和稽查的方式進行考核，抽查面不低于10%。對執(zhí)法過程中不依法征收、管理、稽查的稅務(wù)人員，按照市局《稅收執(zhí)法過錯追究工作規(guī)程（試行）》的規(guī)定，追究執(zhí)法過錯責(zé)任，涉及違紀的，移交監(jiān)察部門處理。

二○○九年二月二十日