黑地稅發(fā)〔2010〕34號 | 黑龍江省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《黑龍江省土地增值稅清算業(yè)務(wù)流程》的通知

黑龍江省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《黑龍江省土地增值稅清算業(yè)務(wù)流程》的通知

黑地稅發(fā)〔2010〕34號

各市（地）地方稅務(wù)局：

為了加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算管理，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）等法律法規(guī)政策的規(guī)定，省局制訂了《黑龍江省土地增值稅清算業(yè)務(wù)流程》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請按照國家稅務(wù)總局和省局的有關(guān)要求，認(rèn)真組織抓好土地增值稅清算工作。省局將在適當(dāng)時機對各市（地）清算工作進行檢查。黑龍江省土地增值稅清算業(yè)務(wù)流程為加強土地增值稅清算工作管理，結(jié)合我省清算工作實際，特制定本流程。

一、土地增值稅的清算單位土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。

開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。

土地增值稅的清算條件

（一）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進行土地增值稅的清算：
1、房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；
2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；
3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

（二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：
1、已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2、取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
3、納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
4、省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。

三、清算流程土地增值稅清算業(yè)務(wù)流程包括清算申請受理及審核、實地清算、清算結(jié)果處理、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)處理四個環(huán)節(jié)。

（一）清算申請、受理及審核對應(yīng)進行清算的項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)向主管稅務(wù)機關(guān)提出清算申請，并據(jù)實填寫《土地增值稅清算申請表》（附件1），經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)核準(zhǔn)后，即可辦理竣工清算手續(xù)。對要求納稅人進行清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)作出評估，經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，確定是否進行清算和清算的具體時間，對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)下達《土地增值稅清算通知書》，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。納稅人清算土地增值稅時應(yīng)提供以下清算資料：《土地增值稅納稅申報表》以及國稅發(fā)〔2009〕91號和黑地稅發(fā)〔2007〕119號文件要求提供的清算資料。主管稅務(wù)機關(guān)收到納稅人清算資料后，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理；對納稅人符合清算條件，但報送的清算資料不全的，應(yīng)要求納稅人在規(guī)定限期內(nèi)補報，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補齊清算資料后，予以受理。主管稅務(wù)機關(guān)受理納稅人清算資料后，在30日內(nèi)組織人員進行清算審核；審核過程中，如發(fā)現(xiàn)其不符合清算規(guī)定或需要進一步補充有關(guān)材料的，應(yīng)中止審核，向納稅人下達《土地增值稅清算終止核準(zhǔn)通知書》。清算審核結(jié)束后，通知納稅人辦理稅款補交、退還手續(xù)。

（二）實地清算
1、準(zhǔn)備工作（1）前期資料收集整理通過多途徑取得納稅人申報繳稅、資金流量、項目相關(guān)情況、樓盤項目銷售狀態(tài)等情況，全面掌握清算對象的基本信息。①申報繳稅情況通過查閱納稅人在主管稅務(wù)機關(guān)的征管檔案資料，歸集整理清算對象的申報情況、繳稅情況，如有必要，可以到《黑龍江省地稅系統(tǒng)業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)》的申報征收模塊中調(diào)取納稅人的申報、開票、入庫數(shù)據(jù)，重點核實納稅人已繳稅情況。②資金流量情況可以調(diào)取納稅人在每個開戶銀行的資金流（銀行存款對賬單），以便將其與資金賬簿（銀行存款賬、現(xiàn)金賬）相核對，重點核實收入情況。③項目相關(guān)情況內(nèi)部可在企業(yè)調(diào)閱回遷安置協(xié)議、建筑安裝承包合同、施工預(yù)（決）算報告、國有土地使用權(quán)出讓合同、建設(shè)用地規(guī)劃許可證（包括附件規(guī)劃設(shè)計條件、建設(shè)項目選址意見書）、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（附建筑紅線定位圖、每棟平面圖）等資料。外部可到規(guī)劃部門、房產(chǎn)部門、國土部門、建設(shè)部門等調(diào)取上述相關(guān)資料，對開發(fā)項目的立項審批情況進行核實，通過從內(nèi)部、外部掌握的情況，可以核實準(zhǔn)確納稅人開發(fā)項目名稱、項目所在地、土地使用面積、土地用途、土地有效期、土地出讓金的金額（含建筑物拆遷、土地出讓金、征地、建設(shè)規(guī)費）、總建筑面積，所批準(zhǔn)的建筑規(guī)模、容積率、綠化率、分期開發(fā)情況及現(xiàn)已開發(fā)情況等。④樓盤項目銷售狀態(tài)情況一是調(diào)取《黑龍江省房開業(yè)建筑業(yè)項目稅收管理系統(tǒng)》中的房地產(chǎn)銷售明細(xì)表、房源信息、房源平面圖等信息，取得第一手資料；二是可以實地查看了解樓盤開發(fā)、銷售情況。將清算對象申報的房源銷售平面圖與實際銷售情況相核對，重點核實收入情況。

（2）熟悉相關(guān)政策法規(guī)通過對相關(guān)政策的理解掌握，力爭做到將政策執(zhí)行到位。相關(guān)法律法規(guī)包括現(xiàn)行國家級、省級的文件以及市（地）級的文件。（3）做好清算計劃清算前制訂詳細(xì)的清算計劃，確定每天工作的重點，每天清算需核實的問題，回來將數(shù)據(jù)對照相關(guān)政策匯總、小結(jié)。

2、清算具體工作（1）收入的清算納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入。清算收入情況時，應(yīng)結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同（含房管部門網(wǎng)上備案登記資料）、商品房銷售（預(yù)售）許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表及其他有關(guān)資料，重點審核銷售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實計稅收入；對銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，而發(fā)生補、退房款的收入調(diào)整情況進行審核；對銷售價格進行評估，審核有無價格明顯偏低情況。必要時，主管稅務(wù)機關(guān)可通過實地查驗，確認(rèn)有無少計、漏計事項，確認(rèn)有無將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。

（2）扣除項目金額的清算土地增值稅扣除項目清算的內(nèi)容包括：取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、開發(fā)間接費用、房地產(chǎn)開發(fā)費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、國家規(guī)定的其他扣除項目。①取得土地使用權(quán)所支付金額的清算清算取得土地使用權(quán)支付金額時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注；一是同一宗土地有多個開發(fā)項目，是否予以分?jǐn)?，分?jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計算是否正確。二是是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入取得土地使用權(quán)支付金額的情況。

②房地產(chǎn)開發(fā)成本的清算清算土地征用及拆遷補償費時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注：一是是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入土地征用及拆遷補償費的情形。二是拆遷補償費是否實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)。清算前期工程費時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注：一是前期工程費是否真實發(fā)生，是否存在虛列情形。二是是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入前期工程費。三是多個（或分期）項目共同發(fā)生的前期工程費，是否按項目合理分?jǐn)?。清算建筑安裝工程費時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注：一是發(fā)生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結(jié)算報告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材費用是否重復(fù)計算扣除項目。三是參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常。四是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設(shè)的，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況。五是建筑安裝發(fā)票是否在項目所在地稅務(wù)機關(guān)開具。

清算基礎(chǔ)設(shè)施費時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注：一是基礎(chǔ)設(shè)施費是否真實發(fā)生，是否存在虛列情形。二是是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入基礎(chǔ)設(shè)施費。三是多個（或分期）項目共同發(fā)生的基礎(chǔ)設(shè)施費是否按項目合理分?jǐn)偂Ｇ逅愎才涮自O(shè)施費時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注：一是公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，公共配套設(shè)施費是否真實發(fā)生，有無預(yù)提的公共配套設(shè)施費情況。二是是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入公共配套設(shè)施費。三是多個（或分期）項目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費，是否按項目合理分?jǐn)偂?/font>

清算開發(fā)間接費用時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注：一是是否存在將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用記入開發(fā)間接費用的情形。二是開發(fā)間接費用是否真實發(fā)生，有無預(yù)提開發(fā)間接費用的情況，取得的憑證是否合法有效。③房地產(chǎn)開發(fā)費用的清算清算利息支出時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注；一是是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費用。二是分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分?jǐn)?。三是利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。清算其他開發(fā)費用時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注：一是其他開發(fā)費用是否真實發(fā)生，有無預(yù)提的情況，取得的憑證是否合法有效。二是是否超比例列支。④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的清算清算稅金時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注：一是印花稅是否單獨扣除。二是已預(yù)繳的稅金是否屬于該項目，有無將其它項目預(yù)繳的稅金列入該項目。⑤財政部規(guī)定的其他扣除項目（即加計扣除）的清算對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，可以根據(jù)代收費用是否計入房價和是否作為轉(zhuǎn)讓收入，確定能否扣除。

（三）清算結(jié)果處理清算人員根據(jù)清算過程填制《土地增值稅清算底稿》（附件5）、《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)表》（附件6、7）、《土地增值稅清算計算表》（附年8），整理出清算結(jié)果，向納稅人下達《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值結(jié)論通知書》（附件9）、《補正申報通知書》（附件10），通知納稅人辦理稅款補交、退還手續(xù)。對符合核定征收條件的，由方管稅務(wù)機關(guān)向納稅人下達《土地增值稅核定征收通知書》（附件11）、《補正申報通知書》（附件10），辦理稅款補交、退還手續(xù)?！锻恋卦鲋刀惽逅愕赘濉贰ⅰ斗康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)表》、《土地增值稅清算計算表》、《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算結(jié)論通知書》、《補正申報通知書》、《土地增值稅核定征收通知書》一式兩份，一份由清算人員收集整理歸入一戶式檔案、一份交納稅人。

（四）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)處理在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。