寧地稅發(fā)〔2008〕71號 | 南京市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收管理的意見

南京市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收管理的意見

寧地稅發(fā)〔2008〕71號

各分局（局）、納稅服務(wù)中心、縣局，市局機(jī)關(guān)各處室及所屬事業(yè)單位：

為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收秩序，實(shí)現(xiàn)一體化管理的目標(biāo)，加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的稅收征收管理，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其他相關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，制定本意見。原《南京市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā) 進(jìn)一步加強(qiáng)建筑房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的意見的通知》（寧地稅發(fā)〔2007〕164號文件）涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的有關(guān)規(guī)定與本意見不符的，按照本意見之規(guī)定執(zhí)行。

一、適用范圍

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在南京市范圍內(nèi)合法取得國有土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易的，其相關(guān)地方稅收的征收管理，適用本意見。

本意見所稱房地產(chǎn)開發(fā)，是指在取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。

本意見所稱房地產(chǎn)交易，是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售商品房的行為。

二、稅收地域管轄

房地產(chǎn)相關(guān)稅收的管轄依據(jù)《稅收征收管理法》及細(xì)則和其他相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

(一)對于房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及流轉(zhuǎn)稅的稅收管轄權(quán)原則上由項(xiàng)目所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)管轄。對于其他稅種的稅收管轄權(quán)原則上由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)管轄。

(二)對于其他特殊條件下的稅收管轄權(quán)，由南京地方稅務(wù)局房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理領(lǐng)導(dǎo)小組依法指定。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目所在地與企業(yè)機(jī)構(gòu)所在地不在同一區(qū)、縣級行政區(qū)域的，由項(xiàng)目分公司向項(xiàng)目所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理房地產(chǎn)項(xiàng)目登記，申請領(lǐng)購發(fā)票，申報(bào)繳納流轉(zhuǎn)稅等事宜；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定向機(jī)構(gòu)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納企業(yè)所得稅、土地增值稅、土地使用稅等。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目登記管理

(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在建筑工程合同簽訂之日起30日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理項(xiàng)目登記，如實(shí)填寫《建筑業(yè)工程項(xiàng)目登記表》及附表，并提供下列證件、資料：

1、工程承發(fā)包合同、工程項(xiàng)目立項(xiàng)書原件及復(fù)印件；

2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證原件及復(fù)印件；

3、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他有關(guān)證件及資料。

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對于辦理項(xiàng)目登記的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)賦予其項(xiàng)目登記編號。對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目登記編號后增加期次編號。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)自取得商品房預(yù)售許可證之日起30日內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理項(xiàng)目登記辦理房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售登記，如實(shí)填寫并報(bào)送《房地產(chǎn)項(xiàng)目新開工登記表》及附表。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目登記內(nèi)容發(fā)生變化的，應(yīng)自登記內(nèi)容發(fā)生變化之日起30日內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理項(xiàng)目變更手續(xù)。

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建筑工程項(xiàng)目信息發(fā)生變動的，應(yīng)如實(shí)填寫《建筑工程項(xiàng)目變更登記表》，同時(shí)繳回《建筑業(yè)工程項(xiàng)目登記表》并提供相關(guān)變更資料。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后對其重新核發(fā)《建筑業(yè)工程項(xiàng)目登記表》。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售信息發(fā)生變動的，應(yīng)重新填寫并報(bào)送《房地產(chǎn)項(xiàng)目新開工登記表》及附表。

(四)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在建筑施工過程中，發(fā)生停緩建的，在決定停緩建之日起15日內(nèi)，應(yīng)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理工程項(xiàng)目停緩建登記，填寫《建筑業(yè)工程項(xiàng)目停緩建登記表》。在復(fù)建之日起10日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理復(fù)建手續(xù)及變更項(xiàng)目登記。

(五)對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成立項(xiàng)目分公司進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)、銷售的，應(yīng)由房地產(chǎn)項(xiàng)目分公司向項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理各項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目登記。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將所有下屬項(xiàng)目分公司以及其他關(guān)聯(lián)企業(yè)情況如實(shí)向機(jī)構(gòu)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)反映。

四、發(fā)票管理

在南京市范圍內(nèi)銷售房地產(chǎn)的，必須開具從南京市主管稅務(wù)機(jī)關(guān)領(lǐng)購的《銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票(自開)》，或向南京市主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請代開《銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票(代開)》。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅人資格認(rèn)定和登記管理按照《南京市地方稅務(wù)局關(guān)于建筑業(yè)房地產(chǎn)業(yè)納稅人資格認(rèn)定和登記管理的意見》（寧地稅發(fā)〔2007〕113號）規(guī)定執(zhí)行。并做如下補(bǔ)充規(guī)定：

(一)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)，在收取定金、預(yù)收款時(shí)應(yīng)就實(shí)際收取金額開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票，在房地產(chǎn)交付環(huán)節(jié)開售總房款發(fā)票時(shí)，售房款的金額按照銷售不動產(chǎn)的總金額開具，原預(yù)售定金和預(yù)付款發(fā)票可以不收回，但必須在發(fā)票上備注預(yù)售定金和預(yù)付款的發(fā)票號碼和金額。

(二)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對房地產(chǎn)銷售和發(fā)票開具情況建立明細(xì)登記。

(三)、代開票納稅人向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請代開銷售不動產(chǎn)發(fā)票時(shí)應(yīng)提供如下材料：

1、完稅憑證（涉及減免稅的，需提供減免稅通知書）；

2、稅務(wù)登記證副本；

3、《房地產(chǎn)項(xiàng)目新開工登記表》及附表、銷售商品房合同，對超出合同金額的還需補(bǔ)充提供有關(guān)變更協(xié)議；

4、稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他材料。

五、申報(bào)納稅管理

(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)定向其主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)時(shí)，其應(yīng)納營業(yè)稅、土地增值稅應(yīng)按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分別申報(bào)。

(二)南京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在納稅申報(bào)時(shí)要將其在代開票環(huán)節(jié)先予繳納的稅款一并申報(bào)，對已納稅款部分不再繳納稅款。

六、日常管理

(一)市局負(fù)責(zé)統(tǒng)一規(guī)劃和組織實(shí)施全市房地產(chǎn)行業(yè)稅收信息化管理工作，建立、健全與同級投資、規(guī)劃、國土、建設(shè)、房管、物價(jià)管理等各涉房管理部門的信息交換機(jī)制，建設(shè)房地產(chǎn)稅收管理平臺和涉房信息綜合分析、應(yīng)用平臺，支撐一線稅收征管，同時(shí)指導(dǎo)各區(qū)縣稅務(wù)機(jī)關(guān)的涉房信息交換工作；“三區(qū)兩縣”各全職能局應(yīng)根據(jù)市局房地產(chǎn)管理要求和涉房信息交換要求，與區(qū)域內(nèi)同級涉房管理部門建立、健全信息交換機(jī)制，并加強(qiáng)數(shù)據(jù)分析應(yīng)用，支撐一線稅收征管。

(二)各區(qū)縣稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)有效落實(shí)稅收管理員制度和重點(diǎn)稅源管理機(jī)制，凡有在建、在售項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)均納入重點(diǎn)稅源管理。對于列入重點(diǎn)稅源管理的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目，稅收管理員應(yīng)按月監(jiān)控，每月進(jìn)行房地產(chǎn)重點(diǎn)稅源針對性分析和預(yù)測，每季要上門實(shí)地查看項(xiàng)目開發(fā)、銷售進(jìn)度情況，并采集相關(guān)信息和資料。

(三)各區(qū)縣稅務(wù)機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)實(shí)施分環(huán)節(jié)的全程跟蹤管理，建立房地產(chǎn)項(xiàng)目管理檔案：

1、各區(qū)縣稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)搜集和了解轄區(qū)內(nèi)開發(fā)用地情況，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛或者協(xié)議轉(zhuǎn)讓獲得的用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地，自企業(yè)簽訂土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同之日起30日內(nèi)，稅收機(jī)關(guān)應(yīng)采集相關(guān)信息填寫《房地產(chǎn)開發(fā)用地信息表》，定期監(jiān)控土地開發(fā)情況，在房地產(chǎn)項(xiàng)目取得投資主管部門出具的項(xiàng)目批準(zhǔn)或核準(zhǔn)文件并開始正式開發(fā)后，核實(shí)項(xiàng)目開發(fā)用地情況，歸入房地產(chǎn)項(xiàng)目管理檔案。

2、各區(qū)縣稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)搜集和了解轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)情況，應(yīng)自房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之日起30日內(nèi)，采集相關(guān)信息，特別是項(xiàng)目分期開發(fā)情況，填寫《房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)登記表》，對于整片土地分塊開發(fā)的，注意將土地成本信息按項(xiàng)目施工分期歸集，相關(guān)資料及時(shí)歸入房地產(chǎn)項(xiàng)目管理檔案。

3、各區(qū)縣稅務(wù)機(jī)關(guān)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)入建設(shè)施工后，及時(shí)通知和督促房地產(chǎn)企業(yè)辦理房地產(chǎn)項(xiàng)目登記和報(bào)送相關(guān)資料。在項(xiàng)目建設(shè)施工中，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按季度核實(shí)項(xiàng)目成本、費(fèi)用發(fā)生情況，并與相關(guān)合同簽訂內(nèi)容及相關(guān)發(fā)票開具信息進(jìn)行比對，對于發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)應(yīng)及時(shí)進(jìn)行納稅評估，對故意隱瞞收入且拒不配合的，應(yīng)及時(shí)移交稽查，對于評估和檢查結(jié)果情況應(yīng)歸入房地產(chǎn)項(xiàng)目管理檔案。

4、各區(qū)縣稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)搜集和了解轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)管理部門預(yù)售許可發(fā)放情況，及時(shí)通知和督促房地產(chǎn)企業(yè)辦理房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售登記并報(bào)送相關(guān)材料。在項(xiàng)目預(yù)售過程中，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按月監(jiān)控預(yù)售進(jìn)度，并與不動產(chǎn)發(fā)票開具情況和房地產(chǎn)管理部門售房合同登記情況、物價(jià)部門核價(jià)情況進(jìn)行比對，對于發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)應(yīng)及時(shí)進(jìn)行納稅評估，對故意隱瞞收入且拒不配合的，應(yīng)及時(shí)移交稽查，對于評估和檢查結(jié)果情況應(yīng)歸入房地產(chǎn)項(xiàng)目管理檔案。

5、各區(qū)縣稅務(wù)機(jī)關(guān)在完成對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的清算后，應(yīng)將相關(guān)資料歸入房地產(chǎn)項(xiàng)目管理檔案。

(四)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所在地和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)機(jī)構(gòu)所在地在南京市范圍內(nèi)但不在同一區(qū)縣的，項(xiàng)目所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)和機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)信息交流。

1、項(xiàng)目所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)主動與機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)聯(lián)系，每季度傳遞一次房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房、開具發(fā)票及繳納營業(yè)稅的情況，機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)做好土地增值稅、企業(yè)所得稅等稅種的征繳情況的分析比對，并及時(shí)對疑點(diǎn)信息進(jìn)行核查和處理。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到土地增值稅或企業(yè)所得稅清算條件的，項(xiàng)目所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在發(fā)現(xiàn)之日起10日內(nèi)，通知機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)組織清算。在清算工作中，機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目公司進(jìn)行調(diào)查的，應(yīng)提前將調(diào)查內(nèi)容和計(jì)劃通知項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)，項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)予以配合。對于項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)不配合機(jī)構(gòu)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)履行征管職能的，由機(jī)構(gòu)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出申請，項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)依法采取措施保證清算工作順利推進(jìn)。在清算開始后，機(jī)構(gòu)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)可以調(diào)用項(xiàng)目管理檔案資料，清算完成后連同《房地產(chǎn)項(xiàng)目清算表》復(fù)印件交還項(xiàng)目管轄稅務(wù)機(jī)關(guān)。

(五)在涉房管理信息交換逐步完善后，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)逐步減少納稅人報(bào)送資料種類和數(shù)量，減輕納稅人負(fù)擔(dān)。同時(shí)稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)涉房信息分析利用和相關(guān)信息化平臺建設(shè)，支撐稅收征管一線，提高工作效率，減輕工作強(qiáng)度。

七、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算管理

對于南京市范圍內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)以項(xiàng)目為單位進(jìn)行稅收清算。對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)的商品房全部銷售完成后15日內(nèi)，向項(xiàng)目所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請營業(yè)稅清算。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目符合國稅發(fā)〔2006〕187號文規(guī)定的清算條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)到其機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅清算。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目符合規(guī)定的企業(yè)所得稅清算條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按國稅發(fā)〔2006〕31號文規(guī)定到其機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理企業(yè)所得稅清算。

項(xiàng)目清算完成后，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)出具分稅種的《房地產(chǎn)項(xiàng)目清算表》。

八、監(jiān)督和爭議解決

市局房地產(chǎn)行業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組將對各級稅務(wù)機(jī)關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管工作進(jìn)行監(jiān)督。各區(qū)縣稅務(wù)機(jī)關(guān)間發(fā)生爭議，可以提請市局領(lǐng)導(dǎo)小組解決。

九、附則

(一)本意見自2007年12月1日起執(zhí)行，由南京市地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)解釋。各區(qū)、縣稅務(wù)機(jī)關(guān)可以在本意見規(guī)定內(nèi)容的基礎(chǔ)上，結(jié)合區(qū)域特點(diǎn)，制定細(xì)化實(shí)施意見，并報(bào)送市局備案。

(二)對于在集體土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易的稅收管理，參照本意見執(zhí)行。

二○○八年四月二十九日