黑龍江省地方稅務局公告2016年第1號 | 黑龍江省地方稅務局關于土地增值稅若干政策問題的公告

黑龍江省地方稅務局關于土地增值稅若干政策問題的公告

黑龍江省地方稅務局公告2016年第1號

為提高我省土地增值稅征管工作質量，統(tǒng)一稅收政策，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則和有關政策規(guī)定，現(xiàn)就土地增值稅若干政策問題公告如下：

一、關于預繳稅款申報繳納期限問題

房地產開發(fā)企業(yè)在地稅機關下達《稅務事項通知書(審核結論通知)》前轉讓房地產取得的收入，應按規(guī)定的預征率預繳土地增值稅，于每月終了15日內，向主管地稅機關申報繳納。對未按預征規(guī)定期限預繳稅款的，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則的有關規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿次日起，加收滯納金。

二、關于普通標準住宅認定問題

自2014年11月28日起，我省普通標準住宅的認定標準為：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米及以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍及以下的住房。判定時間以商品房銷售合同簽訂日期為準。

三、關于取得銷(預)售許可證滿3年起始計算時間問題

對于房地產開發(fā)項目分次取得多個銷(預)售許可證的，“銷(預)售許可證滿3年，地稅機關可要求納稅人進行土地增值稅清算”規(guī)定中的“滿3年”，以其取得最后一個銷(預)售許可證的時間算起。

四、關于土地增值稅清算單位認定問題

房地產開發(fā)項目土地增值稅清算，以國家有關部門(以規(guī)劃部門為主，結合發(fā)改委、建設部門的相關項目資料)審批、備案的房地產開發(fā)項目(分期項目)為單位進行清算。

五、關于扣除項目金額的歸集和分攤問題

(一)扣除項目金額中，凡是能夠明確歸屬于某一項目或某一類型房地產所直接發(fā)生的成本和費用，要予以單獨歸集;對于共同發(fā)生、無法單獨歸集的成本和費用，除本條第二款外，一律按各項目或各類型房地產建筑面積占總建筑面積的比例分攤。

(二)納稅人成片受讓、分期開發(fā)項目的，其取得土地使用權所支付的金額，按各期項目占地面積占總占地面積的比例分攤。

六、關于利用地下人防修建的公共配套設施有關成本、費用支出扣除問題

房地產開發(fā)企業(yè)利用地下人防修建的符合條件的公共配套設施有關成本、費用支出的扣除原則，按照《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)第四條第三款規(guī)定辦理。即：凡能夠提供有關證明憑證，證明建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用支出可以扣除;凡能夠提供有關證明憑證，證明建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用支出可以扣除;凡建成后有償轉讓產權的，應計算收入，并可以扣除成本、費用支出。

七、關于裝修支出問題

房地產開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，對以建筑物或構筑物為載體，移動后會引起性質、形狀改變或者功能受損的裝修支出，可作為開發(fā)成本予以扣除。對可移動的物品(如可移動的家用電器、家具、日用品、裝飾用品等)，不計入收入，也不允許扣除相關成本、費用。

八、關于房地產開發(fā)費用扣除問題

(一)財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的5%計算扣除。

(二)凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的10%計算扣除。

九、關于保障性住房土地增值稅處理問題

根據相關規(guī)定，保障性住房包括符合規(guī)定條件的經濟適用住房、公租房以及城市棚戶區(qū)、國有工礦(含煤礦)棚戶區(qū)、國有林區(qū)棚戶區(qū)和國有林場危舊房、國有墾區(qū)危房等改造安置住房。按照《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》(國稅發(fā)〔2010〕53號)精神，對上述保障性住房可不預征土地增值稅。對房地產開發(fā)項目符合核定征收條件、被認定為核定征收土地增值稅的，凡保障性住房銷售收入(含回遷安置視同銷售部分)能夠單獨核算，可以從核定征收計稅依據中剔除。

十、關于房地產開發(fā)項目之外發(fā)生費用支出的扣除問題

房地產開發(fā)企業(yè)在房地產開發(fā)項目之外發(fā)生的各項費用支出，除符合《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)第六條第二款規(guī)定的拆遷異地安置條件的允許記入拆遷補償費扣除外，其他費用支出一律不得扣除。

十一、關于房地產開發(fā)企業(yè)從政府、財政等部門取得的財政補貼、獎勵等款項的處理問題

對于房地產開發(fā)企業(yè)從政府、財政等部門取得的財政補貼、獎勵、土地出讓金返還、稅收返還等財政補貼性收入，在計征土地增值稅時，凡是明確相關款項用途的，直接沖減相關扣除項目金額，如土地出讓金返還沖減取得土地使用權支付的金額等;凡是沒有明確相關款項用途的，依次沖減取得土地使用權支付的金額和房地產開發(fā)成本。房地產開發(fā)企業(yè)同時開發(fā)兩個及以上項目涉及分攤計算的，比照本公告第五條的相關規(guī)定執(zhí)行。

十二、關于清算后再轉讓房地產處理問題

在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報。其中對于以查賬方式進行清算的項目，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用(剔除與轉讓房地產有關的稅金)乘以銷售或轉讓面積，加上本次轉讓時與轉讓房地產有關的稅金計算;對于以核定征收方式進行清算的項目，按再轉讓房地產所取得的收入，乘以該項目清算審核時確定的核定征收率計算。

十三、關于核定征收率適用時間問題

對于以核定征收方式進行土地增值稅清算的房地產開發(fā)項目，其適用的核定征收率，按地稅機關發(fā)出《稅務事項通知書(核定征收通知)》時當?shù)氐暮硕ㄕ魇章蕡?zhí)行。

本公告除第二條外，自2016年4月1日起施行。之前已清算完畢的項目不再調整，未清算完的項目一律按本公告相關規(guī)定執(zhí)行?！逗邶埥〉胤蕉悇站株P于土地增值稅清算工作有關業(yè)務問題的通知》(黑地稅函〔2010〕33號)同時廢止。

特此公告。

黑龍江省地方稅務局

　　2016年3月25日