哈地稅發(fā)〔2006〕155號 | 哈爾濱市地方稅務(wù)局關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)稅收管理工作的通知

哈爾濱市地方稅務(wù)局關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)稅收管理工作的通知

哈地稅發(fā)〔2006〕155號

各區(qū)、縣（市）地方稅務(wù)局，稽查局、涉外分局：

為深入貫徹落實省局“項目管理、信息比對、以票控稅”房地產(chǎn)稅收管理新模式，努力實現(xiàn)最大限度獲取納稅人信息，最大限度解決征納雙方信息不對稱問題，最大限度做到應(yīng)收盡收，不斷提高我市房地產(chǎn)稅收科學(xué)化、精細化管理水平?，F(xiàn)就有關(guān)具體要求進一步明確如下：

一、項目管理，強化信息雙向采集，建立項目管理檔案

項目管理，是改變過去對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只按戶管理的模式，實行按開發(fā)項目對各稅種綜合管理。實施項目管理后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅地點暫不作調(diào)整。

（一）雙向采集房地產(chǎn)業(yè)項目信息

1.向相關(guān)部門采集信息。通過兩種方式向發(fā)改委、規(guī)劃局、建設(shè)局、房產(chǎn)局采集房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目信息。第一，由市局定期向上述部門了解相關(guān)審批事項，于每月月底前按開發(fā)企業(yè)機構(gòu)所在地，將獲取的2006年1月1日以來的房地產(chǎn)項目信息傳遞給主管區(qū)、縣（市）地方稅務(wù)局的稅源管理部門；第二，由各區(qū)、縣（市）局稅源管理部門到本區(qū)、縣（市）上述部門采集房地產(chǎn)項目信息。

2.開發(fā)企業(yè)實行項目申報。對原有的開發(fā)項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從2006年8月1日起，向其機構(gòu)所在地區(qū)、縣（市）地方稅務(wù)局就所有開發(fā)項目辦理項目申報，按項目進展的不同階段，根據(jù)《稅收征管法》第二十五條規(guī)定，分別提供以下資料：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目批準(zhǔn)文件復(fù)印件；

（2）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》復(fù)印件；

（3）《建筑工作施工許可證》復(fù)印件；

（4）《商品房預(yù)售許可證》復(fù)印件；

（5）《商品房銷售許可證》復(fù)印件；

（6）《房源平面圖》復(fù)印件；

（7）填報《房地產(chǎn)開發(fā)（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)）項目申報表》（附表2），按項目報送分期售房款、以房抵債和實現(xiàn)的稅金。

對發(fā)生聯(lián)建、轉(zhuǎn)讓土地或在建工程的，除主要采集立項人項目信息外，還要采集聯(lián)建方或受讓方信息。

新開發(fā)的項目，在取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后，于次月申報時，向主管地方稅務(wù)機關(guān)辦理項目申報。以發(fā)改委和規(guī)劃部門頒發(fā)的許可證為準(zhǔn)，每個項目單獨進行申報。待取得相關(guān)部門頒發(fā)的批準(zhǔn)文件或證書后，分別于次月申報時，報送主管地方稅務(wù)機關(guān)備案。

雖未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，但已經(jīng)實際開發(fā)建設(shè)的項目，也要向主管地方稅務(wù)機關(guān)進行項目申報。

對于自建的工程項目在轉(zhuǎn)讓銷售的同時辦理項目申報。

3.項目清算。凡是辦理了項目申報的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將申報項目的不動產(chǎn)全部售出后，于次月申報時，到主管地方稅務(wù)機關(guān)結(jié)清稅款、繳銷發(fā)票。

（二）實行專業(yè)化管理。區(qū)、縣（市）地方稅務(wù)局要指定?？?、專人，對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目進行立檔建帳、信息比對和發(fā)票管理等日常征收管理以及納稅評估和定期檢查。要將雙向采集的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目信息進行比對，比對結(jié)果相符的，將同一納稅人的所有項目信息匯總錄入《房地產(chǎn)企業(yè)項目管理統(tǒng)計表》（附表1），并將納稅人報送的相關(guān)資料及納稅情況整理錄入《房地產(chǎn)企業(yè)項目管理稅源監(jiān)控表》（附件3）。

（三）納稅申報資料。房地產(chǎn)企業(yè)實行項目管理后，除按現(xiàn)行規(guī)定每月正常申報納稅外，還須在申報期內(nèi)填報《房地產(chǎn)銷售明細表》（附表4）《房源平面圖》（附表5）、《銷售不動產(chǎn)合同匯總表》（附表6）和開具的銷售不動產(chǎn)發(fā)票電子信息，以及主管地方稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他資料。

房地產(chǎn)稅收專業(yè)化管理部門要對納稅人的稅源狀況實行動態(tài)監(jiān)控，建立房地產(chǎn)項目管理檔案。

二、信息比對，強化稅源監(jiān)控

通過對納稅人申報備案的信息與地稅機關(guān)向有關(guān)部門索取的信息進行雙向比對，實現(xiàn)征管資源整合，強化稅源管理。具體工作內(nèi)容：

（一）建立房地產(chǎn)項目一戶式戶籍管理臺帳。主管地方稅務(wù)機關(guān)要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)項目信息資料，實地調(diào)查房地產(chǎn)項目地點、土地面積、投資規(guī)模、建設(shè)規(guī)模、房屋套數(shù)、轉(zhuǎn)讓土地面積、轉(zhuǎn)讓金額等實際情況，建立稅收項目管理臺帳。

（二）稅源信息比對。通過對房地產(chǎn)項目的開發(fā)數(shù)量、竣工數(shù)量、銷售數(shù)量、庫存數(shù)量進行比對，《商品房預(yù)售許可證》、《商品房銷售許可證》信息與《房源平面圖》相比對，確定房源、稅源。

三、以票控稅，強化發(fā)票管理

以票控稅，即加強對銷售不動產(chǎn)發(fā)票各環(huán)節(jié)的管理。

（一）使用發(fā)票。凡在我市銷售不動產(chǎn)的納稅人，必須在“發(fā)票打印軟件”控制下開具機打《黑龍江省銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》；采取預(yù)售的，也要一律使用銷售不動產(chǎn)發(fā)票，不得使用其他票據(jù)。主管地方稅務(wù)機關(guān)原則上要按房地產(chǎn)項目的月銷售不動產(chǎn)數(shù)量，定期定量、報舊換新的方式供應(yīng)發(fā)票，不得超量供應(yīng)。

（二）開具發(fā)票。納稅人在使用“發(fā)票打印軟件”開具發(fā)票時，要注明所屬項目的名稱、地址、面積、單價、金額等，并按照規(guī)定的時限、順序，逐欄、全部聯(lián)次一次性如實開具，并加蓋單位財務(wù)印章或者發(fā)票專用章。預(yù)收房款和定金的，除在發(fā)票的“摘要”欄按要求填寫原有內(nèi)容外，還要注明預(yù)收房款占房產(chǎn)總價款的百分比。開具后的存根聯(lián)應(yīng)當(dāng)按照順序號裝訂成冊，妥善保管。

（三）分類管理。要對使用銷售不動產(chǎn)發(fā)票的納稅人實行“分類管理”，根據(jù)納稅人經(jīng)營核算和申報繳稅情況，確定發(fā)票使用方式。將銷售不動產(chǎn)的納稅人，根據(jù)其開具發(fā)票的方式不同，分為自開票納稅人、監(jiān)管開票納稅人和代開票納稅人。

1.自開票納稅人。是指帳目健全、財務(wù)核算規(guī)范，能夠準(zhǔn)確及時進行納稅申報，報送資料齊全且未發(fā)生欠稅的，向主管地方稅務(wù)機關(guān)申請領(lǐng)購并自行開具不動產(chǎn)發(fā)票的納稅人。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請自開票納稅人資格的，應(yīng)向主管地方稅務(wù)機關(guān)提出書面的申請。主管地方稅務(wù)機關(guān)要進行認定，對符合條件的，經(jīng)區(qū)、縣局領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，認定為自開票納稅人。對自開票納稅人要加強監(jiān)督檢查，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)有下列情形之一的，經(jīng)主管地方稅務(wù)機關(guān)審定，取消其自開票納稅人的資格：

（1）未按規(guī)定時間和要求進行納稅申報的；

（2）有偷、欠稅行為的；

（3）經(jīng)地方稅務(wù)機關(guān)查實有他人代開或虛開銷售不動產(chǎn)專用發(fā)票行為的；

（4）未按規(guī)定申報新開發(fā)或新承建項目信息的，經(jīng)催報后在規(guī)定的期限內(nèi)仍未進行申報的。

2.監(jiān)管開票納稅人。是指未按規(guī)定進行財務(wù)核算、準(zhǔn)確申報以及發(fā)生拖欠稅款行為的納稅人，主管地稅機關(guān)應(yīng)收回其未使用的發(fā)票，由主管稅務(wù)機關(guān)代納稅人保管。納稅人需要開具發(fā)票時，須先行納稅、補繳欠稅，經(jīng)主管地方稅務(wù)機關(guān)領(lǐng)導(dǎo)授權(quán)后，在稅務(wù)機關(guān)監(jiān)督下開具發(fā)票。

3.代開票納稅人。是指納稅人財務(wù)制度不健全、開發(fā)項目混亂，不能正確核算、準(zhǔn)確申報繳納稅款，以及臨時發(fā)生銷售不動產(chǎn)的，需由主管地方稅務(wù)機關(guān)代為開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票的單位和個人。

（四）發(fā)票比對。按月對納稅人納稅申報信息與不動產(chǎn)發(fā)票開票信息之間的邏輯關(guān)系進行審核比對，開展評估，確定納稅申報的真實性，并對比對結(jié)果做出處理。具體內(nèi)容：

1.對售出（預(yù)售）套數(shù)、庫存套數(shù)和項目總套數(shù)以及房產(chǎn)管理部門提供的房源信息與《房地產(chǎn)銷售明細表》和《銷售不動產(chǎn)合同匯總表》進行比對，核實銷售不動產(chǎn)收入。

根據(jù)以上信息比對結(jié)果，按月登記《房地產(chǎn)企業(yè)項目管理稅源監(jiān)控表》和《房源平面圖》。

2.在《銷售不動產(chǎn)合同匯總表》與《房地產(chǎn)銷售明細表》比對無誤的前提下，進行申報表與開具發(fā)票信息的比對，簡稱“票表比對”。

納稅申報表“應(yīng)稅收入”欄的“合計”金額，應(yīng)大于等于同一稅款所屬期內(nèi)納稅人開具發(fā)票的“金額”總計數(shù)；

根據(jù)“票表比對”結(jié)果分下列情況處理：

（1）“票表比對”相符的，登記《房地產(chǎn)企業(yè)項目管理稅源監(jiān)控表》、《房源平面圖》等相關(guān)管理表和臺帳；

（2）“票表比對”不符的，屬于納稅人填報錯誤造成比對結(jié)果異常的，將申報資料退納稅人修改后重新報送；非以上原因出現(xiàn)的異常，應(yīng)采取案頭分析、約談舉證、實地調(diào)查等方式進行核實。經(jīng)核實不具有偷稅等違法嫌疑、無需立案查處的，登記帳表；經(jīng)核實后發(fā)現(xiàn)確有偷稅等違法嫌疑的，移交稽查部門查處，并經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)收繳發(fā)票，由主管稅務(wù)機關(guān)統(tǒng)一保管，取消納稅人房地產(chǎn)業(yè)自開票納稅人資格。

四、綜合治稅，強化各稅種及欠稅管理

（一）加強各稅種征管。納稅人發(fā)生銷售不動產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為，應(yīng)按現(xiàn)行稅收政策規(guī)定，繳納相關(guān)稅費。

營業(yè)稅。納稅人的納稅地點，仍按哈地稅發(fā)〔2004〕149號文件的規(guī)定執(zhí)行。通過采集的信息，發(fā)現(xiàn)跨區(qū)經(jīng)營的房地產(chǎn)納稅人未按期限就其開發(fā)項目向機構(gòu)所在地主管地稅機關(guān)申報繳稅，機構(gòu)所在地主管地稅機關(guān)也未對其實施有效管理的，項目所在地地稅機關(guān)應(yīng)將項目有關(guān)信息及時反饋到市局流轉(zhuǎn)稅管理處，再傳遞給機構(gòu)所在地區(qū)、縣（市）主管地稅機關(guān)，由機構(gòu)所在地主管地稅機關(guān)追征該項目稅款。

企業(yè)所得稅。采取以企業(yè)納稅人，分項目管理的方法。以企業(yè)為納稅人是指以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為所得稅的獨立納稅人；分項目管理是指以房地產(chǎn)開發(fā)項目為具體管理對象的一種稅收管理模式。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以企業(yè)所得稅征收方式進行分類，實行分類管理。對財務(wù)制度健全，能正確核算收入、成本費用的，實行查帳征收方式。對財務(wù)制度不健全、核算不規(guī)范，有《稅收征管法》第三十五條規(guī)定情形的實行核定征收方式。

采取查帳征收方式的納稅人必須按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，同時按配比原則結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，對稅前扣除項目凡不能提供真實、合法、有效憑證以及以白條子列支成本費用的，一律不得在稅前扣除。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的未完工開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出當(dāng)期毛利額，并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，申報繳納企業(yè)所得稅。預(yù)售收入的計稅毛利率：①經(jīng)濟適用房項目其預(yù)售收入的計稅毛利率不得低于3%。②非經(jīng)濟適用房開發(fā)項目，位于哈爾濱市區(qū)的預(yù)計計稅毛利率不得低于20%，位于縣（市）的預(yù)計計稅毛利率不得低于10%。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的完工開發(fā)產(chǎn)品，采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。

納稅人征收方式一經(jīng)確定，如無特殊情況，在一個納稅年度不得變更。實行納稅人自行申報納稅，稅務(wù)機關(guān)查實征收方式的，如有《稅收征管法》第三十五條規(guī)定情形之一的，一經(jīng)查實，可隨時變更為核定征收方式，實行核定征收企業(yè)所得稅。采取核定應(yīng)稅所得率征收方式的，應(yīng)稅所得率為15%。

土地增值稅。土地增值稅納稅人，建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的應(yīng)分別核算增值額，征收土地增值稅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)按照《黑龍江省地方稅務(wù)局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)<財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知>的通知》的規(guī)定掌握（即：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以下，單套建筑面積在140平方米以下，實際成交價格低于同級別土地住房平均交易價格的1.4倍以下）。不能分別核算增值額的，按規(guī)定從高計征。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，在項目全部竣工前取得的收入，應(yīng)按預(yù)征的辦法征收土地增值稅。預(yù)征率按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的0.5%-3%，待項目全部竣工決算后進行清算，多退少補。

納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、舊房及建筑物的，需要對房地產(chǎn)進行評估，對在轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、舊房及建筑物時，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，可根據(jù)《稅收征管法》第35條規(guī)定，實行核定征收，核定征收率暫按2%-5%掌握。

其他各稅。納稅人簽訂的各類應(yīng)稅合同，對方應(yīng)繳納的印花稅，由主管地稅機關(guān)與納稅人簽訂委托代征協(xié)議，委托代征印花稅；納稅人建造的商品房售出前已使用或出租、出借的，以及自用房產(chǎn)，在開征區(qū)內(nèi)的，應(yīng)按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅；納稅人自取得開發(fā)項目土地使用權(quán)次月起，在開征區(qū)內(nèi)的，應(yīng)按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

（二）嚴(yán)格控制欠稅。各級地稅機關(guān)要加強對房地產(chǎn)業(yè)納稅人的監(jiān)督管理，定期對預(yù)售房款收入、納稅情況進行檢查，特別是要對房地產(chǎn)納稅人預(yù)售房使用發(fā)票加強管理，對發(fā)生欠稅的納稅人實行監(jiān)管開票，有效防止欠稅的發(fā)生。

稅務(wù)機關(guān)對從事銷售不動產(chǎn)的納稅人欠繳的稅款，要依據(jù)法定程序追繳；對其以前納稅情況依法進行稅務(wù)檢查時，發(fā)現(xiàn)納稅人有逃避納稅義務(wù)行為，欠繳稅款的納稅人及其法定代表人，既不結(jié)清應(yīng)納稅款、又未提供納稅擔(dān)保的，主管地稅機關(guān)應(yīng)對其納稅信用等級重新評定，降低其納稅信用等級，并向社會公告；建議政府取消其評選優(yōu)、先、模資格；按法定程序向出入境管理機關(guān)發(fā)出《阻止出境通知書》；有明顯的轉(zhuǎn)移、隱匿其應(yīng)納稅的商品以及其他財產(chǎn)或者應(yīng)納稅收入跡象的，可以按照《稅收征管法》規(guī)定的權(quán)限，采取稅收保全措施或者強制執(zhí)行措施。

（三）完善管理機制。對房地產(chǎn)業(yè)實行項目管理，是貫徹總局和省局科學(xué)化、精細化管理的要求，也是我市房地產(chǎn)稅收管理模式一次新的變革。各單位要切實提高對加強房地產(chǎn)項目稅收管理工作的統(tǒng)一認識，明確分工，加強協(xié)調(diào)配合，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，完善崗責(zé)體系，將當(dāng)管的房地產(chǎn)企業(yè)的每個項目稅收管理落實到人，責(zé)任落實到人，把房地產(chǎn)稅收管理工作提高到新水平。