蘇地稅發(fā)〔2006〕120號 | 江蘇省地方稅務局、江蘇省國家稅務局轉發(fā)《國家稅務總局關于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》的通知

江蘇省地方稅務局、江蘇省國家稅務局轉發(fā)《國家稅務總局關于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》的通知

蘇地稅發(fā)〔2006〕120號

各省轄市及蘇州工業(yè)園區(qū)國家稅務局、地方稅務局，常熟市國家稅務局、地方稅務局，張家港保稅區(qū)國家稅務局，省國家稅務局直屬分局、省地方稅務局直屬分局：

現將國稅發(fā)〔2006〕31號《國家稅務總局關于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（以下簡稱《通知》）轉發(fā)給你們，并補充如下意見，請一并貫徹執(zhí)行。

一、關于成本、費用列支問題

1、《通知》第一條中所稱的營業(yè)稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加和土地增值稅。

2、《通知》第四條第一款中，開發(fā)合同或協議中約定向投資各方分配開發(fā)產品的，投資方取得開發(fā)產品再銷售時，無論該項目在開發(fā)企業(yè)是否已經結算計稅成本，投資方均按照投資額作為分回開發(fā)產品的計稅成本。

3、《通知》第八條第一款中，開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項預提（應付）費用，除稅收另有規(guī)定外，必須憑合法憑證計入開發(fā)產品計稅成本或稅前扣除。

4、《通知》第八條第一款第六項所稱規(guī)定時限，是指開發(fā)產品完工后的次年4月30日前。

5、《通知》第八條第二款第九項，開發(fā)企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔保實際發(fā)生損失時，按照《財產損失稅前扣除管理辦法》（國家稅務總局第13號令）第四十七條處理。

6、《通知》第八條第二款第十項中，凡在取得第一筆開發(fā)產品銷售收入之前發(fā)生的廣告費，可以按稅收規(guī)定的標準向后結轉扣除，但結轉期不得超過3個納稅年度；第一筆開發(fā)產品銷售收入之后發(fā)生的廣告費，超過規(guī)定標準的部分可以無限期向以后年度結轉扣除。

二、關于開發(fā)企業(yè)視同銷售的問題

開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品先出租再出售的，凡將開發(fā)產品轉作固定資產的，必須按照《通知》第六條規(guī)定視同銷售，其租賃期間取得的價款按租金確認收入的同時，允許按照相應的計稅成本計提折舊在稅前扣除。未將開發(fā)產品轉作固定資產的，不作視同銷售處理，其租賃期間取得的價款按租金確認收入，不再扣除相關折舊或攤銷費用，出售時再按銷售開發(fā)產品確認收入的實現。

三、關于計稅毛利率的確定問題

1、《通知》第一條第一款中所稱經濟適用房必須報送有關部門的批準文件，是指國土資源、建設、物價行政主管部門的批準文件；其他相關證明材料是指《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程開工許可證》以及稅務機關要求報送的其他相關材料。

2、企業(yè)2005年12月31日賬面預收賬款余額按《國家稅務總局關于房地產開發(fā)有關企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔2003〕83號）第二條規(guī)定計算預計營業(yè)利潤額，2006年1月1日以后新增預收賬款按本通知第一條規(guī)定的預計計稅毛利率計算預計毛利額。

3、開發(fā)企業(yè)預收賬款適用不同的預計計稅毛利率的，應分別核算；未分別核算的，從高核定預計計稅毛利率。

4、各地國稅局、地稅局可結合不同檔次開發(fā)產品類型，在不低于總局規(guī)定的限幅內，聯合制定預計計稅毛利率標準，并報省局備案。

四、關于預售款使用票據問題

企業(yè)收取的開發(fā)產品預售收入（包括定金）使用地方稅務局監(jiān)制的“房地產開發(fā)銷售預收款憑據”，待產品完工后，必須向購買方開具“銷售不動產通用發(fā)票”。

五、關于稅務鑒定報告的規(guī)定

1、《通知》第二條第三款所稱稅務鑒定報告，是指稅務師事務所等具有法定資質的社會中介機構的經濟鑒證證明。中介機構應依據相關法律法規(guī)進行經濟鑒證行為，并對其行為承擔相應的法律責任。

2、中介機構出具稅務鑒定報告時，同時要提供《開發(fā)產品計稅成本及毛利額調整計算明細表》（見附表）。

六、關于開發(fā)企業(yè)所得稅優(yōu)惠問題

從2006年度起，新辦房地產開發(fā)企業(yè)一律不得享受所得稅優(yōu)惠；以前年度已批準減免稅的，可享受至期滿為止。

七、關于開發(fā)企業(yè)分公司征管范圍的確定問題

為規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)稅務登記管理，理順征納稅關系，對在我省境內房地產開發(fā)企業(yè)新成立分公司且符合企業(yè)所得稅納稅義務人條件的，分公司企業(yè)所得稅主管稅務機關按以下原則確定：

總公司在國家稅務局登記的，分公司企業(yè)所得稅在所在地國家稅務局登記管理；總公司在地方稅務局登記的，分公司企業(yè)所得稅在所在地地方稅務局登記管理。對文發(fā)之前，國家稅務局或地方稅務局實際征管的企業(yè)，其征管范圍不作調整。

二○○六年七月十日