蘇地稅發(fā)〔2009〕53號 | 江蘇省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》的通知

江蘇省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》的通知

【注：根據(jù)《國家稅務(wù)總局江蘇省稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅計稅毛利率有關(guān)問題的公告》(國家稅務(wù)總局江蘇省稅務(wù)局公告2018年第13號)，本文自2018年6月15日起全文失效?！?/font>

各省轄市及蘇州工業(yè)園區(qū)地方稅務(wù)局，常熟市地方稅務(wù)局，省地方稅務(wù)局直屬分局：

　　現(xiàn)將《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕31號，下簡稱《通知》)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，并補充以下意見，請一并遵照執(zhí)行。

　　一、關(guān)于計稅毛利率

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，按照《通知》第八條規(guī)定的計稅毛利率計算預(yù)計利潤時，允許扣除營業(yè)稅金及附加、土地增值稅。

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)《通知》第九條規(guī)定出具開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告時，應(yīng)出具差異調(diào)整專項報告。報告應(yīng)包括以下內(nèi)容：

　　1、開發(fā)企業(yè)基本情況，包括企業(yè)資質(zhì)等級、資質(zhì)有效期、從業(yè)人數(shù)、法人代表、出資方、關(guān)聯(lián)方有關(guān)情況等;

　　2、開發(fā)項目基本情況，包括開發(fā)項目名稱、地理位置及概況、占地面積、容積率、綠化率、開發(fā)用途、初始開發(fā)時間、完工時間、銷售情況、銷售方式、銷售費用(含傭金或手續(xù)費，尤其是委托境外機構(gòu)銷售費用結(jié)算情況)、配套設(shè)施的歸屬及核算、停車場所的核算、企業(yè)的融資情況、利息核算和支付情況等;

　　3、《房地產(chǎn)開發(fā)項目完工對象會計成本、計稅成本調(diào)整計算明細(xì)表》(見附件1);

　　4、非貨幣性交易、關(guān)聯(lián)方交易、其他涉及納稅調(diào)整的事項，納稅調(diào)整金額。

　　(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率，由各省轄市地稅局根據(jù)《通知》第八條規(guī)定的毛利率，聯(lián)合同級國稅局結(jié)合不同開發(fā)產(chǎn)品共同確定。

　　二、關(guān)于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房

　　(一)經(jīng)濟適用房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的經(jīng)濟適用房、按《通知》第八條的計稅毛利率申報納稅時，需向主管地稅機關(guān)報送以下資料：

　　1、立項批準(zhǔn)機關(guān)對經(jīng)濟適用房立項的批準(zhǔn)文件;

　　2、土地管理部門劃撥土地的批準(zhǔn)文件;

　　3、物價部門核定的有關(guān)經(jīng)濟適用房銷售價格的批件;

　　4、住房保障主管部門為低收入住房困難家庭出具的購房資格證明;

　　5、列明該項目的政府經(jīng)濟適用房建設(shè)投資計劃;

　　6、經(jīng)濟適用房銷售清冊(包括購房人姓名和身份證號碼、準(zhǔn)購面積、合同號、訂立合同日期、樓棟號、實際購買面積、單價、銷售金額);

　　7、主管地稅機關(guān)要求提供的其他資料。

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的限價房和危改房按《通知》第八條規(guī)定的預(yù)計毛利率申報納稅，需符合政府有關(guān)部門的規(guī)定和要求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在企業(yè)所得稅納稅申報時，需向主管地稅機關(guān)報送以下資料：

　　1、《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》和政府主管部門出具的其他能證明限價房和危改房的證明文件;

　　2、限價房和危改房銷售清冊(包括購房人姓名和身份證號碼、準(zhǔn)購面積、合同號、訂立合同日期、樓棟號、實際購買面積、單價、銷售金額);

　　3、主管地稅機關(guān)要求提供的其他資料。

　　(三)對商品住房小區(qū)配套建設(shè)經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，應(yīng)分別核算銷售收入，并按照對應(yīng)的計稅毛利率計算預(yù)計利潤;不能分別核算的，一律從高適用計稅毛利率。

　　對經(jīng)濟適用房、限價房和危改房項目中配套建設(shè)的商鋪、車庫、車位等未完工產(chǎn)品取得的收入，不得按照經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的計稅毛利率執(zhí)行。

　　三、關(guān)于成本對象的企業(yè)所得稅管理

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照《通知》第二十六條規(guī)定合理確定計稅成本對象，并報主管地稅機關(guān)備案。

　　(二)成本對象由企業(yè)開工之前報主管地稅機關(guān)備案。企業(yè)進行成本對象備案時，需報送以下資料：

　　1、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計稅成本對象備案報告表》(見附件2);

　　2、《土地使用權(quán)證》、《建筑用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》等資料。

　　主管地稅機關(guān)在登記備案出具書面告知書后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照已備案確認(rèn)的計稅成本對象計算各成本對象的計稅成本。

　　(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對已達到完工條件的開發(fā)產(chǎn)品未按成本對象結(jié)算計稅成本的，主管地稅機關(guān)有權(quán)確定成本對象并核定其計稅成本，企業(yè)據(jù)此進行納稅調(diào)整。

　　(四)2008年完工的開發(fā)產(chǎn)品不再進行備案，但計稅成本的歸集和分配需按《通知》規(guī)定核算。2008年未完工開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按照本規(guī)定提請備案。

　　(五)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《通知》關(guān)于計稅成本核算的要求，按期按成本對象做好共同(間接)成本的核算和分配，并登記相關(guān)臺賬，臺賬格式參照附件3.

　　(六)2008年1月1日前已銷售完工產(chǎn)品分?jǐn)偟墓餐?間接)成本不再追溯調(diào)整，已發(fā)生但尚未稅前扣除的共同(間接)成本應(yīng)按《通知》有關(guān)規(guī)定進行分配。

　　四、關(guān)于預(yù)提(應(yīng)付)費用

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)《通知》第三十二條第一款可以預(yù)提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作業(yè)量但尚未最終辦理結(jié)算的工程項目。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以據(jù)以預(yù)提的出包工程合同總金額，不包括甲供材料的金額。預(yù)提的出包工程款最高不得超過工程合同總金額的10%，且已開發(fā)票金額與預(yù)提費用總計不得超過出包工程合同總金額。預(yù)提的出包工程，自開發(fā)產(chǎn)品完工之日起超過2年仍未支付的，預(yù)提的出包工程款全額計入應(yīng)納稅所得額;以后年度實際發(fā)生時按規(guī)定在稅前扣除。

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)《通知》第三十二條第二款可以預(yù)提的公共配套設(shè)施建造費用，對售房合同、協(xié)議或廣告，或按照法律法規(guī)及政府相關(guān)文件等規(guī)定建造期限而逾期未建造的，其預(yù)提的公共配套設(shè)施建造費用在規(guī)定建造期滿之日起一次性計入應(yīng)納稅所得額。未明確建造期限的，在該開發(fā)項目最后一個可供銷售的成本對象達到完工產(chǎn)品條件時仍未建造的，其以前年度已預(yù)提的該項費用應(yīng)并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。以后年度實際發(fā)生公共配套設(shè)施建造費用時，按規(guī)定在稅前扣除。

　　(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)《通知》第三十二條第三款預(yù)提的報批報建費用、物業(yè)完善費用，必須是完工產(chǎn)品應(yīng)上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用，同時需提供政府要求上交相關(guān)費用的正式文件。未完工產(chǎn)品應(yīng)上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用不得預(yù)提在稅前扣除。

　　除政府相關(guān)文件對報批報建費用、物業(yè)完善費用有明確期限外，預(yù)提期限最長不得超過3年;超過3年未上交的，計入應(yīng)納稅所得額。以后年度實際支付時按規(guī)定在稅前扣除。

　　(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)年度按《通知》第三十二條規(guī)定預(yù)提有關(guān)費用時，應(yīng)在企業(yè)所得稅年度申報時同時附報《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)提費用明細(xì)表》(見附件4)。

　　五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，按照國稅函〔2008〕299號文件規(guī)定的預(yù)計利潤率已預(yù)繳的，2008年度匯繳時暫不調(diào)整。待開發(fā)產(chǎn)品完工后，再調(diào)整實際毛利額與預(yù)計利潤之間的差額。

　　從2009年1月1日起，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入按《通知》第八條規(guī)定的計稅毛利率執(zhí)行。

　　六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，可以作為計提業(yè)務(wù)招待費、廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費的基數(shù)，但開發(fā)產(chǎn)品完工會計核算轉(zhuǎn)銷售收入時，已作為計提基數(shù)的未完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入不得重復(fù)計提業(yè)務(wù)招待費、廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費。