宿國稅發(fā)〔2009〕218號 | 宿遷市國家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)省局、總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知

宿遷市國家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)省局、總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知

各縣、區(qū)國家稅務(wù)局，市開發(fā)區(qū)國家稅務(wù)局，市局第一稅務(wù)分局、稽查局、辦稅服務(wù)廳：

　　現(xiàn)將江蘇省國家稅務(wù)局《轉(zhuǎn)發(fā)〈國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知〉的通知》(蘇國稅發(fā)〔2009〕79號)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，并補(bǔ)充如下意見，請一并遵照執(zhí)行。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率按以下規(guī)定確定：

　　一、開發(fā)項(xiàng)目位于市區(qū)(含郊區(qū))的，不得低于15%。

　　二、開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于10%。

　　三、屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。

　　二〇〇九年七月十三日

附件：江蘇省國家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)〈國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知〉的通知

各省轄市、蘇州工業(yè)園區(qū)國家稅務(wù)局，常熟市、張家港保稅區(qū)國家稅務(wù)局，省局直屬稅務(wù)分局：

　　現(xiàn)將《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕31號，下簡稱《通知》)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，并補(bǔ)充以下意見，請一并遵照執(zhí)行。

　　一、關(guān)于計(jì)稅毛利率

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，按照《通知》第八條規(guī)定的計(jì)稅毛利率計(jì)算預(yù)計(jì)利潤時(shí)，允許扣除營業(yè)稅金及附加、土地增值稅。

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)《通知》第九條規(guī)定出具開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告應(yīng)包括但不限于以下內(nèi)容：

　　1、開發(fā)企業(yè)基本情況，包括企業(yè)資質(zhì)等級、資質(zhì)有效期、從業(yè)人數(shù)、法人代表、出資方、關(guān)聯(lián)方有關(guān)情況等;

　　2、開發(fā)項(xiàng)目基本情況，包括開發(fā)項(xiàng)目名稱、地理位置及概況、占地面積、容積率、綠化率、開發(fā)用途、初始開發(fā)時(shí)間、完工時(shí)間、銷售情況、銷售方式、銷售費(fèi)用(含傭金或手續(xù)費(fèi)，尤其是委托境外機(jī)構(gòu)銷售費(fèi)用結(jié)算情況)、配套設(shè)施的歸屬及核算、停車場所的核算、企業(yè)的融資情況(包括企業(yè)境外融資)、利息的核算及支付情況等;
　　3、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年共同(間接)成本分?jǐn)偯骷?xì)表》、《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完工對象會計(jì)成本、計(jì)稅成本調(diào)整計(jì)算明細(xì)表》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)提費(fèi)用明細(xì)表》(見附件三、四、五);

　　4、非貨幣性交易、關(guān)聯(lián)方交易、其他涉及納稅調(diào)整的事項(xiàng)、納稅調(diào)整金額。

　　(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完成開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率,由各省轄市國稅局根據(jù)《通知》第八條規(guī)定的毛利率,結(jié)合不同開發(fā)產(chǎn)品聯(lián)合地稅部門共同確定，并報(bào)省國稅局備案。

　　二、關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房

　　(一)經(jīng)濟(jì)適用房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房、按《通知》第八條的計(jì)稅毛利率申報(bào)納稅時(shí)，需向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送以下資料：

　　1、立項(xiàng)批準(zhǔn)機(jī)關(guān)對經(jīng)濟(jì)適用住房立項(xiàng)的批準(zhǔn)文件;

　　2、土地管理部門劃撥土地的批準(zhǔn)文件;

　　3、物價(jià)部門核定的有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價(jià)格的批件;

　　4、住房保障主管部門為低收入住房困難家庭出具的購房資格證明;

　　5、列明該項(xiàng)目的省、市、縣級人民政府關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)投資計(jì)劃;

　　6、經(jīng)濟(jì)適用住房銷售清冊(包括購房人姓名和身份證號碼、準(zhǔn)購面積、合同號、訂立合同日期、樓棟號、實(shí)際購買面積、單價(jià)、銷售金額);

　　7、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他資料。

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的限價(jià)房和危改房按《通知》第八條規(guī)定的預(yù)計(jì)毛利率申報(bào)納稅，需符合政府有關(guān)部門的規(guī)定和要求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在企業(yè)所得稅納稅申報(bào)時(shí)，需向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送以下資料：

　　1、《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》和政府主管部門出具的其他能證明限價(jià)房和危改房的證明文件;

　　2、限價(jià)房和危改房銷售清冊(包括購房人姓名和身份證號碼、準(zhǔn)購面積、合同號、訂立合同日期、樓棟號、實(shí)際購買面積、單價(jià)、銷售金額);

　　3、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他資料。

　　(三)對商品住房小區(qū)配套建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)房和危改房的，應(yīng)分別核算銷售收入，并按照對應(yīng)的計(jì)稅毛利率計(jì)算預(yù)計(jì)利潤;不能分別核算的，一律從高適用計(jì)稅毛利率。

　　對經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房項(xiàng)目中配套建設(shè)的商鋪、車庫、車位等未完工產(chǎn)品取得的收入，不得按照經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的計(jì)稅毛利率執(zhí)行。

　　三、關(guān)于成本對象的所得稅管理

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照《通知》第二十六條規(guī)定合理確定計(jì)稅成本對象，并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案;未進(jìn)行備案的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定處理。

　　(二)成本對象由企業(yè)開工之前報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。企業(yè)進(jìn)行成本對象備案時(shí)，需報(bào)送以下資料：

　　1、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)稅成本對象備案報(bào)告表》(見附件二);

　　2、《土地使用權(quán)證》、《建筑用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》等資料;

　　主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在受理納稅人備案時(shí)，應(yīng)加蓋稅務(wù)機(jī)關(guān)備案專用印章。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在稅務(wù)機(jī)關(guān)登記備案后應(yīng)按照已備案確認(rèn)的成本對象計(jì)算計(jì)稅成本。

　　(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對已達(dá)到完工條件的開發(fā)產(chǎn)品未按成本對象結(jié)算計(jì)稅成本的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定成本對象并核定其計(jì)稅成本，企業(yè)據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整。

　　(四)2008年完工的開發(fā)產(chǎn)品不再進(jìn)行備案，但計(jì)稅成本的歸集和分配需按《通知》規(guī)定處理。2008年未完工開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按照本規(guī)定提請備案。

　　(五)2008年1月1日前已銷完工產(chǎn)品分?jǐn)偟墓餐?間接)成本不再追溯調(diào)整，已發(fā)生但尚未稅前扣除的共同(間接)成本應(yīng)按《通知》有關(guān)規(guī)定進(jìn)行分配。

　　四、關(guān)于預(yù)提(應(yīng)付)費(fèi)用

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)《通知》第三十二條第一款可以預(yù)提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作業(yè)量但尚未最終辦理結(jié)算的工程項(xiàng)目。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對發(fā)票不足金額據(jù)以預(yù)提的出包工程合同總金額，是指不包括甲供材料的金額。預(yù)提費(fèi)用最高不得超過合同總金額的10%，且已開發(fā)票金額與預(yù)提費(fèi)用總計(jì)不得超過本條款規(guī)定的合同總金額。預(yù)提的出包工程，自開發(fā)產(chǎn)品完工之日起超過2年仍未支付的，預(yù)提的出包工程款全額計(jì)入應(yīng)納稅所得額;以后實(shí)際支付時(shí)可按規(guī)定稅前扣除。

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)《通知》第三十二條第二款預(yù)提的公共配套設(shè)施建造費(fèi)用，如售房合同、協(xié)議、廣告，或政府相關(guān)文件等明確建造期限而逾期未建造的，其以前年度已預(yù)提的該項(xiàng)費(fèi)用在規(guī)定建造期滿之日起計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額;如未有明確建造期限的，則在該開發(fā)項(xiàng)目最后一個(gè)可供銷售的成本對象達(dá)到完工產(chǎn)品條件時(shí)仍未建造的，其以前年度已預(yù)提的該項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

　　以后實(shí)際發(fā)生公共配套設(shè)施建造費(fèi)用時(shí)，再按照《通知》第二十八條第三款有關(guān)規(guī)定稅前扣除。

　　(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)《通知》第三十二條第三款預(yù)提的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用，必須是完工產(chǎn)品應(yīng)上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用，同時(shí)需提供政府要求上交相關(guān)費(fèi)用的正式文件。未完工產(chǎn)品應(yīng)上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用不得預(yù)提并稅前扣除。

　　除政府相關(guān)文件對報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用有明文期限外，預(yù)提期限最長不得超過3年;超過3年未上交的，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，以后年度實(shí)際支付時(shí)準(zhǔn)予在稅前扣除。

　　(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)年度按《通知》第三十二條規(guī)定預(yù)提有關(guān)費(fèi)用時(shí)，應(yīng)在企業(yè)所得稅年度申報(bào)時(shí)同時(shí)附報(bào)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)提費(fèi)用明細(xì)表》(見附件五)。

　　五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，按照國稅函〔2008〕299號文件規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤率已預(yù)繳的，2008年度匯繳時(shí)暫不調(diào)整。待開發(fā)產(chǎn)品完工后，再調(diào)整實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)利潤之間的差額。

　　從2009年1月1日起，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入按《通知》第八條規(guī)定的計(jì)稅毛利率執(zhí)行。

　　六、外資房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)國稅發(fā)〔2001〕142號文件按收入與支出相配比而未扣除的以前年度期間費(fèi)用，在2008年度匯繳時(shí)可一次性按新稅法規(guī)定稅前扣除。

　　七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在2008年以前按照原政策規(guī)定已發(fā)生但尚未扣除的廣告費(fèi)，新稅法實(shí)施后，其尚未扣除的余額，加上當(dāng)年度新發(fā)生的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)后，按照新稅收規(guī)定的比例計(jì)算扣除。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在2008年1月1日以后銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，可以作為計(jì)提業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的基數(shù)，但開發(fā)產(chǎn)品完工會計(jì)核算轉(zhuǎn)銷售收入時(shí)，已作為計(jì)提基數(shù)的未完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入不得重復(fù)計(jì)提業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)。

　　附件：1、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》

　　2、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)稅成本對象備案報(bào)告表》

　　3、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年共同(間接)成本分?jǐn)偯骷?xì)表》(1)(2)(3)

　　4、《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完工對象會計(jì)成本、計(jì)稅成本調(diào)整計(jì)算明細(xì)表》

　　5、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)提費(fèi)用明細(xì)表》

　二OO九年四月二十七日