大地稅發(fā)〔2002〕99號 | 大連市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)企業(yè)所得稅征收管理的若干規(guī)定》的通知

大連市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)企業(yè)所得稅征收管理的若干規(guī)定》的通知

【注：根據(jù)大連市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》的通知(大地稅發(fā)〔2003〕215號)，本文件第二條“關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行核定征收企業(yè)所得稅的有關(guān)規(guī)定”自2004年1月1日起失效。】

　　為進一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)企業(yè)所得稅的管理工作，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》、《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例實施細則》、《中華人民共和國稅收征收管理法》和《關(guān)于核定征收企業(yè)所得稅暫行辦法》(國稅發(fā)〔2000〕38號文件)等有關(guān)規(guī)定，參照現(xiàn)行財務(wù)會計制度并結(jié)合我市實際情況，特制定本規(guī)定。

　　一、關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入、成本費用支出核算的有關(guān)規(guī)定

　　各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照有關(guān)法律、行政法規(guī)、財政、稅務(wù)部門的規(guī)定設(shè)置帳簿，根據(jù)合法 、合規(guī)、有效的憑證記帳，并準(zhǔn)確核算。

　　(一)經(jīng)營收入及時間的確認

　　1.對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具房地產(chǎn)銷售結(jié)算專用發(fā)票，以房地產(chǎn)銷售結(jié)算專用發(fā)票的開具 時間和金額為經(jīng)營收入的實現(xiàn);

　　2.對在銀行以按揭方式銷售商品房的，以交付使用、并開具銷售結(jié)算發(fā)票的時間和金額為 經(jīng)營收入的實現(xiàn);

　　3.對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房已經(jīng)完工并具備交付使用條件的，若沒有開具銷售結(jié)算專用發(fā)票，應(yīng)以合同約定的交付使用期限和合同約定的金額為經(jīng)營收入的實現(xiàn);若合同規(guī)定以分期收款方式銷售商品房的，以合同約定的收款時間和金額按次確定經(jīng)營收入的實現(xiàn);

　　4.對于合作聯(lián)建、委托代建的房屋和其他工程的被合作、被委托的房地產(chǎn)開發(fā)公司，若房屋或其他工程已經(jīng)完工并具備交付使用條件，已開具價款結(jié)算發(fā)票的，按結(jié)算發(fā)票的時間和金額確定經(jīng)營收入的實現(xiàn);沒有開具結(jié)算發(fā)票的，按合同約定的結(jié)清價款時間和金額確定經(jīng)營收入的實現(xiàn);對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房抵材料款、工程款、關(guān)聯(lián)方之間的房地產(chǎn)商品銷售以及非公益性捐贈等，均應(yīng)視同銷售，以銷售、轉(zhuǎn)讓同期、同質(zhì)、同類商品房的市場價值或近期市場價值或公允價值及合同約定的結(jié)清價款時間確定經(jīng)營收入的實現(xiàn)。

　　(二)經(jīng)營成本、期間費用的確認

　　1.經(jīng)營成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營成本包括：土地轉(zhuǎn)讓成本、商品銷售成本、配套設(shè)施銷售成本、代建工程結(jié)算成本、出租產(chǎn)品經(jīng)營成本等。

　　期間費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的期間費用包括：管理費用、財務(wù)費用、銷售費用等。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營成本和期間費用按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和與收入相配比原則來確認。

　　2.借款費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)所發(fā)生的借款費用，在房地產(chǎn)完工之前，計入開發(fā)成本;房地產(chǎn)完工之后，計入財務(wù)費用。對于同時開發(fā)多個項目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)明確核算每個項目的借款費用。如果核算不清，應(yīng)按不同開發(fā)項目的開發(fā)面積、投資比重或其他合理的方法對借款費用進行分配，以確定應(yīng)計入開發(fā)成本和財務(wù)費用的數(shù)額。

　　3.預(yù)提的配套設(shè)施費(指綠化、道路建設(shè)、學(xué)校、醫(yī)院等)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)提的配套設(shè)施費，應(yīng)按規(guī)劃部門批準(zhǔn)的相關(guān)方案(文件)和國家規(guī)定預(yù)算定額確定的標(biāo)準(zhǔn)和該項目已完工建筑面積的比例來提取，年終時可保留余額。對該項目提取的配套設(shè)施費，在項目完工2年內(nèi)沒有用來配套設(shè)施建設(shè)的，其影響應(yīng)納稅所得額的部分，應(yīng)予以納稅調(diào)整。

　　4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按預(yù)收售房款繳納的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅等應(yīng)按相配比原則，在結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的同時結(jié)轉(zhuǎn)相對應(yīng)的稅金及附加。

　　5.對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有銷售的商品房(含自用、出租)，其開發(fā)成本不得結(jié)轉(zhuǎn)到商品房的銷售成本中。

　　6.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本、費用的核算、結(jié)轉(zhuǎn)、分配等財務(wù)處理方法，不得隨意改變，如確需改變的，應(yīng)當(dāng)在下一個開發(fā)項目開工之前，將新的財務(wù)會計處理方法報主管稅務(wù)機關(guān)備案。

　　(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)企業(yè)所得稅的征收管理

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按上述規(guī)定準(zhǔn)確核算經(jīng)營收入、經(jīng)營成本和期間費用，并按月或季申報預(yù)繳企業(yè)所得稅，年終進行匯算清繳。對按季或按月不能正確核算出經(jīng)營成果的，可以按上一年度應(yīng)納稅所得額的1/4或1/12或經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)認可的其他方法分期(季或月)預(yù)繳所得稅。預(yù)繳方法一經(jīng)確定，不得隨意改變。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按開發(fā)項目分別核算經(jīng)營收入、經(jīng)營成本、間接費用，不允許不同的開發(fā)項目間的經(jīng)營成本和間接費用混合核算。對不能準(zhǔn)確劃分的開發(fā)項目間的經(jīng)營成本和間接費用，在計算應(yīng)納稅所得額時，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按開發(fā)面積結(jié)合實際情況合理進行劃分。

　　二、關(guān)于規(guī)范對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行核定征收企業(yè)所得稅的有關(guān)規(guī)定

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有下列情形之一的，應(yīng)采取核定征收的方式征收企業(yè)所得稅：

　　1.稅收法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)設(shè)置但未設(shè)置帳簿的;

　　2.只能準(zhǔn)確核算收入總額或收入總額能夠查實，但其成本費用開支不能準(zhǔn)確核算或查實的 ;

　　3.只能準(zhǔn)確核算成本費用支出或成本費用支出能夠查實，但其收入總額不能準(zhǔn)確核算或查實的;

　　4.收入總額及成本費用支出均不能正確核算，不能向主管稅務(wù)機關(guān)提供真實、準(zhǔn)確、完整 的納稅資料，難以查實的;

　　5.帳目設(shè)置和核算雖然符合規(guī)定，但并未按規(guī)定保存有關(guān)帳簿、憑證及有關(guān)納稅資料的 ;

　　6.發(fā)生納稅義務(wù)，未按照稅收法律法規(guī)規(guī)定的期限辦理納稅申報，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期申 報，逾期仍不申報的。

　　針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前財務(wù)核算狀況和行業(yè)特點，對符合上述1、4、5、6條其中一條的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)采取定額方式征收企業(yè)所得稅。

　　對符合上述2或3條的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)采取定率方式征收企業(yè)所得稅。

　　(二)采用定額征收方式征收企業(yè)所得稅是指稅務(wù)機關(guān)先核定其營業(yè)收入，再按15%的應(yīng)稅所得率確定應(yīng)納稅所得額和應(yīng)納稅額的方法。

　　核定營業(yè)收入包括核定商品房銷售收入和核定其他營業(yè)收入。

　　核定的商品房銷售收入是根據(jù)大連市劃分的地區(qū)類別、繳納的土地出讓金、房屋結(jié)構(gòu)、建筑成本等相關(guān)因素核定出的商品房的銷售價格與銷售面積的乘積，計算公式為：

　　核定商品房銷售收入=核定的銷售價格×銷售面積

　　核定其他營業(yè)收入是根據(jù)同類、同期、同質(zhì)等相關(guān)性因素核定出企業(yè)已實際發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程結(jié)算收入、出租產(chǎn)品租金收入等營業(yè)收入。

　　(三)采用定率征收企業(yè)所得稅是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)納稅年度內(nèi)的收入總額或成本費用等項目的實際發(fā)生額，按稅務(wù)機關(guān)核定的應(yīng)稅所得率計算繳納企業(yè)所得稅的辦法。

　　收入或成本費用按本辦法第一條第(一)款或第(二)款的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　(四)實行定率征收企業(yè)所得稅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其應(yīng)納所得稅額的計算公式如下：

　　應(yīng)納所得稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率

　　應(yīng)納稅所得額=收入總額×應(yīng)稅所得率

　　或應(yīng)納稅所得額=成本費用支出額/(1-應(yīng)稅所得率)×應(yīng)稅所得率

　　我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的應(yīng)稅所得率暫定為15%。

　　(五)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅核定征收方式一經(jīng)確定，除發(fā)生下列情況外，一個納稅年度內(nèi) 不得調(diào)整：

　　1.實行改組改制;

　　2.生產(chǎn)經(jīng)營范圍、主營業(yè)務(wù)發(fā)生重大變化的;

　　3.因遭受風(fēng)、火、水、震等人力不可抗拒災(zāi)害。

　　(六)實行核定征收企業(yè)所得稅辦法的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)按下列規(guī)定進行納稅申報：

　　1.實行按月或者季預(yù)繳，年終匯算清繳的辦法申報納稅。預(yù)繳期限由主管稅務(wù)機關(guān)根據(jù)納 稅人應(yīng)納稅額的大小確定;

　　2.納稅人預(yù)繳所得稅時，應(yīng)依據(jù)確定的應(yīng)稅所得率計算所屬期實際應(yīng)繳納的稅額進行預(yù)繳。按實際數(shù)預(yù)繳有困難的，可按上一納稅年度應(yīng)納所得稅額的1/12或1/4，或者經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)認可的其他方法分期預(yù)繳。預(yù)繳方法一經(jīng)確定，不得隨意改變;

　　3.納稅人預(yù)繳所得稅或年終進行所得稅匯算清繳時，應(yīng)按規(guī)定填制預(yù)繳所得稅申報表或《企業(yè)所得稅納稅申報表》，并在規(guī)定的時限內(nèi)報送主管稅務(wù)機關(guān)。該類納稅人在填制預(yù)繳所得稅申報表或《企業(yè)所得稅納稅申報表》時，只需填寫收入總額(或成本費用)、應(yīng)納稅所得額、適用稅率和應(yīng)納稅額等相關(guān)項目，并在備注欄中注明實行的征收方法及應(yīng)稅所得率。

　　(七)核定征收企業(yè)所得稅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的日常管理

　　1.各主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)認真組織、做好轄區(qū)內(nèi)所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收方式的鑒定工作。鑒定工作必須嚴肅、認真，以事實為依據(jù)，按照規(guī)定結(jié)合以往財務(wù)會計核算狀況和納稅情況以及改進狀況進行。鑒定工作的程序和方法，按照大地稅發(fā)〔2000〕20號文件的規(guī)定辦理。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實行核定征收企業(yè)所得稅期間不得享受各項企業(yè)所得稅的稅收優(yōu)惠政策;核定征收期間及以前所形成的虧損，也不得用以后年度的應(yīng)納稅所得額進行彌補。

　　3.實行核定方式征收企業(yè)所得稅后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍要按行業(yè)統(tǒng)一規(guī)定加強對應(yīng)稅收入、成本、費用的核算，不得因?qū)嵭泻硕ㄕ魇斩魅鹾吞娲攧?wù)管理和會計核算工作。各主管稅務(wù)機關(guān)要全面分析、掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營、財務(wù)管理、履行納稅義務(wù)等情況， 加對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理。

　　4.針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營、財務(wù)管理、履行納稅義務(wù)等情況及存在的問題，各主管稅務(wù)機關(guān)有義務(wù)幫助、督促其建帳建制，改善經(jīng)營管理，并積極引導(dǎo)其向自行申報、稅務(wù)機 關(guān)查帳征收方式過渡。

　　三、本規(guī)定未盡事宜按照大地稅發(fā)〔2000〕78號文件、大地稅發(fā)〔2000〕20號文件及其它政策規(guī)定執(zhí)行。

　　四、本規(guī)定自2002年1月1日起執(zhí)行。