遼地稅函〔2006〕60號 | 遼寧省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》

遼寧省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》

　【注：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于公布全文失效廢止、部分條款失效廢止的稅收規(guī)范性文件目錄的公告》(國家稅務(wù)總局2011年第2號公告)，本文件轉(zhuǎn)發(fā)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕31號)，自2011年1月4日起全文失效，本文件相應(yīng)失效?！?/font>

各市地方稅務(wù)局、省局直屬分局：

　　現(xiàn)將《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕31號，以下簡稱《通知》)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，并作如下補充規(guī)定，請一并貫徹執(zhí)行。

　　一、由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須使用開發(fā)項目所在地房地產(chǎn)發(fā)票，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須在開發(fā)項目所在地繳納企業(yè)所得稅。一個企業(yè)在不同市、縣(含縣級市、分管農(nóng)村鄉(xiāng)、鎮(zhèn)的區(qū))開發(fā)房地產(chǎn)項目，必須分別申報繳納企業(yè)所得稅;城區(qū)內(nèi)不同區(qū)之間由各市確定。

　　二、從2006年1月1日起，不準(zhǔn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行以預(yù)先核定應(yīng)稅所得率或定額的方式征收企業(yè)所得稅。一率按照總局規(guī)定的毛利率扣除相關(guān)期間費用、營業(yè)稅金及附件的辦法進(jìn)行預(yù)繳、年末匯算清繳企業(yè)所得稅;各市也可以結(jié)合實際情況通過測算期間費率，用毛利率減掉期間費用率確定預(yù)繳率，由企業(yè)按照預(yù)繳率預(yù)繳企業(yè)所得稅，年末進(jìn)行企業(yè)所得稅匯算清繳。

　　三、《通知》第一條中關(guān)于“扣除相關(guān)的期間費用、營業(yè)稅金及附加”，是指與預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入相對應(yīng)的期間費用、營業(yè)稅金及附加，不含未預(yù)售部分相對應(yīng)的期間費用、營業(yè)稅金及附加。開發(fā)企業(yè)納稅申報時要按照配比原則，即已預(yù)售面積和未預(yù)售面積對期間費用、營業(yè)稅金及附加進(jìn)行合理分配，并提供期間費用、營業(yè)稅金及附加分配說明和分配表。不提供期間費用、營業(yè)稅金及附加分配說明和分配表的，按照征管法有關(guān)納稅申報規(guī)定進(jìn)行處罰;因期間費用、營業(yè)稅金及附加分配不準(zhǔn)確而少納稅款的，稅務(wù)機關(guān)要及時征收滯納金。

　　四、除《通知》第一條中第一款關(guān)于“經(jīng)濟適用住房條件和規(guī)定外”，開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟適用住房開發(fā)項目和非經(jīng)濟適用住房開發(fā)項目必須分別核算，否則一律按照非經(jīng)濟適用住房開發(fā)項目征收企業(yè)所得稅。

　　五、《通知》第一條中第二款關(guān)于“城市及郊區(qū)是指行政區(qū)劃確定的城市和郊區(qū)所有范圍”，包括郊區(qū)所覆蓋的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村;其他地區(qū)是指縣(含縣級市)。

　　六、《通知》第二條中第二款規(guī)定的“凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計稅成本”，一是指不結(jié)算計稅成本;二是指雖然結(jié)算計稅成本，但結(jié)算的計稅成本超出稅收規(guī)定允許扣除的范圍和標(biāo)準(zhǔn)。

　　七、《通知》第二條中第三款規(guī)定的“稅務(wù)鑒定報告”的出具者必須是有資質(zhì)的稅務(wù)師事務(wù)所或會計師、審計師事務(wù)所。不提供稅務(wù)鑒定報告的企業(yè)，稅務(wù)機關(guān)按照征管法有關(guān)納稅申報規(guī)定進(jìn)行處罰。

　　八、《通知》第二條中第五款第5項與《通知》第六條中關(guān)于“轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的規(guī)定”，是指財務(wù)上將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)。

　　九、《通知》第二條第五款第5項中先租后售與《通知》第六條中視同銷售，在轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的稅務(wù)處理上按以下規(guī)定執(zhí)行：

　　(一)企業(yè)直接將開發(fā)產(chǎn)片轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，按照視同銷售征收企業(yè)所得稅，并允許企業(yè)按照視同銷售價格作為該項資產(chǎn)原值提取該項資產(chǎn)折舊，按照稅收規(guī)定稅前扣除;

　　(二)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品出租并未銷售時，將該開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)，除按租金確認(rèn)收入外，還要在企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)時按照視同銷售規(guī)定征收企業(yè)所得稅，并允許企業(yè)在出租期間按照視同銷售價格作為該項資產(chǎn)原值提取該項資產(chǎn)折舊，按照稅收規(guī)定稅前扣除;企業(yè)出售該項開發(fā)產(chǎn)品時，按照出售資產(chǎn)規(guī)定，用出售價格減除該項資產(chǎn)凈值、相關(guān)費用和稅金等，有所得的，征收企業(yè)所得稅，出現(xiàn)虧損的，允許補虧。

　　十、無資質(zhì)開發(fā)企業(yè)與有資質(zhì)開發(fā)企業(yè)共同開發(fā)房地產(chǎn)項目，并且無資質(zhì)開發(fā)企業(yè)以有資質(zhì)開發(fā)企業(yè)發(fā)票和名義對外預(yù)售、銷售開發(fā)產(chǎn)品的，無論企業(yè)間合同如何簽訂，一律按照《通知》第四條中第二款關(guān)于“分配項目利潤”規(guī)定，由有資質(zhì)開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一繳納企業(yè)所得稅。

　　十一、《遼寧省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收征管工作的通知》(遼地稅發(fā)〔2001〕135號);《遼寧省地方稅務(wù)局關(guān)于對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行預(yù)繳企業(yè)所得稅的通知》(遼地稅函〔2001〕280號);《遼寧省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅政策的通知》(遼地稅發(fā)〔2005〕73號)中第三、四條的規(guī)定;《遼寧省地方稅務(wù)局關(guān)于明確企業(yè)所得說有關(guān)問題的通知》(遼地稅函〔2005〕324號)中第二、三條的規(guī)定，同時廢止執(zhí)行。