遼地稅發(fā)〔2009〕51號 | 遼寧省地方稅務局轉發(fā)國家稅務總局關于印發(fā)《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》的通知

遼寧省地方稅務局轉發(fā)國家稅務總局關于印發(fā)《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》的通知

各市地方稅務局（不含大連）：

       現(xiàn)將《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號，以下簡稱《辦法》）轉發(fā)給你們，結合房地產開發(fā)管理工作實際作如下補充，請一并貫徹執(zhí)行。

一、《辦法》第三條第一款所稱“竣工證明”是指建委聯(lián)合有關部門下發(fā)的《建設項目竣工綜合驗收證書》。

二、《辦法》第三條第二款規(guī)定，開發(fā)產品已開始投入使用應視為開發(fā)產品已經完工?！耙验_始投入使用”應以《辦法》第六條、第七條規(guī)定的確認銷售收入實現(xiàn)為標志，但企業(yè)通過簽訂《房地產預售合同》所取得的收入除外。

三、《辦法》第三條第三款所稱“初始產權證明”、第十條所稱“初始登記”是指房地產開發(fā)企業(yè)辦理完竣工驗收備案書后，到房產管理部門辦理房屋所有權初始登記，由房產管理部門開具初始產權證明（各地“初始產權證明”文書樣式不盡相同），房地產開發(fā)企業(yè)據(jù)此辦理房產轉移給個人的手續(xù)。

四、除《辦法》第六條對不同銷售方式銷售開發(fā)產品確認收入實現(xiàn)規(guī)定外，對房地產開發(fā)企業(yè)采用售后回購方式銷售商品的，應按《國家稅務總局關于確認企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》（國稅函〔2008〕875號）第一條第三款規(guī)定確認收入的實現(xiàn)。即：采用售后回購方式銷售商品的，銷售的商品按售價確認收入，回購的商品作為購進商品處理。有證據(jù)表明不符合銷售收入確認條件的，如以銷售商品方式進行融資，收到的款項應確認為負債，回購價格大于原售價的，差額應在回購期間確認為利息費用。

五、根據(jù)《辦法》第七條規(guī)定的視同銷售的行為種類、原則和收入確認方法，企業(yè)將開發(fā)產品用于自用行為（包括辦公用和經營用）的不視同銷售。企業(yè)將開發(fā)產品用于原住戶“動遷還平”（也稱產權調換）行為的應視同銷售，并于開發(fā)產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入的實現(xiàn)。其收入按《城市房屋拆遷產權調換安置協(xié)議書》金額確定，或者參照營業(yè)稅計稅依據(jù)確定。

六、根據(jù)《辦法》第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率計算出預計毛利額，并入《企業(yè)所得稅月（季）度納稅申報表》中的“利潤總額”，計算當期應納稅所得額，開發(fā)產品完工后，本期已轉銷售收入的預售收入計算的預計利潤，應負數(shù)并入《企業(yè)所得稅月（季）度納稅申報表》中的“利潤總額”；年度申報時預計毛利額計入《納稅調整項目明細表》“房地產企業(yè)預售收入計算的預計利潤”調增金額項目，本期已轉銷售收入的預售收入計算的預計利潤計入《納稅調整項目明細表》“房地產企業(yè)預售收入計算的預計利潤”調減金額項目。開發(fā)產品全部完工，全部預售收入轉入營業(yè)收入后，納稅調增的預計利潤與納稅調減的預計利潤合計為零。

七、按《辦法》第二十一條第二款規(guī)定，企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構借款分攤集團內部其他成員企業(yè)使用的，使用借款的企業(yè)應以借入方出具的從金融機構取得借款的證明文件復印件、借入方編制的分攤利息費用表作為稅前扣除的憑據(jù)。

八、《辦法》第二十四條所稱“企業(yè)開發(fā)產品轉為自用”是指企業(yè)財務上將開發(fā)產品轉為自用的情況，轉為自用的開發(fā)產品原始成本以開發(fā)產品轉為固定資產日為基準日，不得隨意變動。開發(fā)產品轉為自用的實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用，超過12個月的可以計提折舊并可在稅前扣除折舊費用。

九、《辦法》第二十六條規(guī)定，成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報主管稅務機關備案?！掇k法》第三十條規(guī)定，土地成本分配的原則和方法，應商主管稅務機關同意。按照上述規(guī)定，開發(fā)企業(yè)應在開工之前填報《成本對象及土地成本分配方法備案表》（見附件）并報主管稅務機關。

十、《辦法》第三十二條第一款規(guī)定出包工程未辦理結算而未取得全額發(fā)票的，其發(fā)票不足金額可以預提，但應提供工程預（決）算書、工程施工合同、建設工程結算書等證明資料，否則不得預提該項費用。該項預提費用最高不得超過合同總金額的10%，發(fā)票不足金額不超過合同總金額10%的，按發(fā)票不足金額預提。

《辦法》第三十二條第二款規(guī)定公共配套設施可按預算造價合理預提建造費用。企業(yè)提取該項費用應以政府相關部門出具的《預算價格審批表》為依據(jù)。

《辦法》第三十二條第三款規(guī)定企業(yè)可以預提報批報建費用、物業(yè)完善費用，企業(yè)提取該項費用應以政府相關部門出具的繳費通知單或收費部門的文件為依據(jù)。

十一、《辦法》第三十五條規(guī)定，開發(fā)產品完工后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產品在完工年度未按規(guī)定結算計稅成本，主管稅務機關可對符合《辦法》第三條規(guī)定條件的開發(fā)產品按應結轉營業(yè)收入的85%確定或核定其計稅成本，據(jù)此進行納稅調整，并按稅收征管法的有關規(guī)定對其進行處理。

附件：成本對象及土地成本分配方法備案表