錦州市地方稅務(wù)局 錦州市國家稅務(wù)局公告2011年第1號(hào) | 錦州市地方稅務(wù)局 錦州市國家稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)建筑安裝企業(yè)所得稅征管問題的公告

錦州市地方稅務(wù)局 錦州市國家稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)建筑安裝企業(yè)所得稅征管問題的公告

【注：根據(jù)《遼寧省國家稅務(wù)局關(guān)于確定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)計(jì)稅毛利率的公告》(遼寧省國家稅務(wù)局2014年第2號(hào))，本文件自2014年1月1日起全文失效。】

各縣(市)、區(qū)地方稅務(wù)局、國家稅務(wù)局，市地稅局、國稅局各分局、稽查局：

　　為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)、建筑安裝企業(yè)稅收秩序，強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)、建筑安裝企業(yè)所得稅的征收管理，充分發(fā)揮稅收的調(diào)控作用，促進(jìn)其健康發(fā)展。根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、國家稅務(wù)總局《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)〔2009〕31號(hào))、國家稅務(wù)總局《關(guān)于跨地區(qū)經(jīng)營建筑安裝企業(yè)所得稅征收管理問題的通知》(國稅函〔2010〕156 號(hào))、國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)(跨地區(qū)經(jīng)營匯總納稅企業(yè)所得稅征收管理暫行辦法)的通知》(國稅發(fā)〔2008〕28號(hào))等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，現(xiàn)就房地產(chǎn)開發(fā)、建筑安裝企業(yè)所得稅征收管理有關(guān)問題明確如下：

　　一、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)、建筑安裝企業(yè)跨區(qū)域經(jīng)營稅收管理

　　(一)對(duì)于跨區(qū)域(包括縣(市)、區(qū))經(jīng)營的分支機(jī)構(gòu)(含項(xiàng)目經(jīng)理部)，按照其企業(yè)所得稅的征管部門應(yīng)與總機(jī)構(gòu)企業(yè)所得稅征管部門相一致的原則，確定由國稅局或地稅局進(jìn)行征收企業(yè)所得稅。

　　(二)錦州域外房地產(chǎn)開發(fā)、建筑安裝企業(yè)在我市從事生產(chǎn)經(jīng)營的，應(yīng)向項(xiàng)目所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供《外出經(jīng)營活動(dòng)管理證明》(以下簡稱《外管證》)。未在機(jī)構(gòu)所在地主管地稅機(jī)關(guān)開具《外管證》的，要責(zé)令限期改正，逾期未改正的，按照獨(dú)立納稅人就地繳納企業(yè)所得稅。

　　(三)錦州市管轄范圍內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)、建筑安裝企業(yè)跨縣(市)、區(qū)經(jīng)營的，按下列程序辦理征管事宜：

　　房地產(chǎn)開發(fā)、建筑安裝企業(yè)工程完工后，到機(jī)構(gòu)所在地主管地稅機(jī)關(guān)繳銷《外管證》對(duì)未按規(guī)定繳銷《外管證》，或者雖已繳銷《外管證》但未入賬核算跨縣(市)、區(qū)經(jīng)營業(yè)務(wù)的，機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫按開具《外管證》工程項(xiàng)目金額1 0%的應(yīng)稅所得率計(jì)算征收企業(yè)所得稅，對(duì)建筑安裝企業(yè)暫按開具《外管證》工程項(xiàng)目金額8%的應(yīng)稅所得率計(jì)算征收企業(yè)所得稅，待實(shí)際收入確定后，按實(shí)際收入計(jì)算征收企業(yè)所得稅，多退少補(bǔ)。企業(yè)未能提供《外管證》的，項(xiàng)目所在地主管地稅機(jī)關(guān)可以依據(jù)實(shí)際收入對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按10%、建筑安裝企業(yè)按8%的應(yīng)稅所得率計(jì)算征收企業(yè)所得稅。

　　(四)各主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)嚴(yán)格按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于跨地區(qū)經(jīng)營建筑安裝企業(yè)所得稅征收管理問題的通知》(國稅函〔2010〕156號(hào))規(guī)定對(duì)跨地區(qū)經(jīng)營企業(yè)實(shí)施管理。建筑安裝企業(yè)總機(jī)構(gòu)直接管理的，跨地區(qū)設(shè)立的項(xiàng)目部，應(yīng)按項(xiàng)目實(shí)際經(jīng)營收入的0.2 % , 按月或按季由項(xiàng)目部向所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳企業(yè)所得稅。

　　(五)實(shí)行總分機(jī)構(gòu)體制錦州地區(qū)以外的建筑安裝企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)(跨地區(qū)經(jīng)營匯總納稅企業(yè)所得稅征收管理暫行辦法)的通知》(國稅發(fā)〔2008〕28號(hào))文件規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

　　二、加強(qiáng)企業(yè)所得稅征管，防止稅款流失

　　(一)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征收管理

　　1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得《商品房預(yù)售許可證》后，以企業(yè)與購房戶簽訂《商品房預(yù)售合同》、《商品房銷售合同》取得的收入為計(jì)稅收入，按2%預(yù)征率預(yù)征企業(yè)所得稅，屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房項(xiàng)目核算按1%預(yù)征率預(yù)征企業(yè)所得稅，年終匯算清繳。

　　2、凡已完工開發(fā)產(chǎn)品未按規(guī)定及時(shí)結(jié)算計(jì)稅成本，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)符合完工條件的開發(fā)產(chǎn)品按應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入的85%確定其計(jì)稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅處理。

　　3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定的情形，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收管理，并逐步規(guī)范，但不得事先確定企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按開發(fā)項(xiàng)目單獨(dú)進(jìn)行財(cái)務(wù)核算，未進(jìn)行項(xiàng)目核算造成賬目混亂難以查實(shí)真實(shí)的收入、成本、費(fèi)用的，可按規(guī)定的應(yīng)稅所得率計(jì)算企業(yè)所得稅。

　　4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品，無論是否工程質(zhì)量通過驗(yàn)收合格，或是否辦理完工(竣工)備案手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開始辦理產(chǎn)品交付手續(xù)(包括入住手續(xù))，或已開始實(shí)際投入使用時(shí)，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已完工。

　　5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益、權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入(或利潤)的實(shí)現(xiàn)。

　　6、開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益，企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入;未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。財(cái)政部門撥付給企業(yè)的各項(xiàng)政府補(bǔ)助及減免的各項(xiàng)稅費(fèi)按相關(guān)規(guī)定處理對(duì)隨同商品房銷售或單獨(dú)銷售的車庫(位)、閣樓、倉房、地下室、陽光房等附屬設(shè)施取得的收入，及更名費(fèi)(過戶費(fèi))計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品銷售收入。

　　(二)嚴(yán)格確定建筑安裝企業(yè)所得稅征收方式，加強(qiáng)分包企業(yè)所得稅管理。

　　1、具備下列條件的納稅人，應(yīng)實(shí)行查賬征收。

　　(1)按照相關(guān)法律法規(guī)設(shè)置賬簿，并按照規(guī)定保存有關(guān)賬簿、憑證及納稅資料的。

　　(2)工程項(xiàng)目施工設(shè)計(jì)、質(zhì)量控制、財(cái)務(wù)收支、成本控制計(jì)劃等資料完整;原始支出憑據(jù)真實(shí)合法，能夠準(zhǔn)確核算收入總額、成本、費(fèi)用支出的。

　　(3)能夠?qū)Ρ締挝皇┕すこ添?xiàng)目合同簽訂、竣工驗(yàn)收，工程決算、工程款資金流向等環(huán)節(jié)實(shí)施全程管理及監(jiān)控;年度終了后能夠準(zhǔn)確提供已完工工程量、未完工工程量或竣工決算等情況的。

　　(4)能夠向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供真實(shí)準(zhǔn)確完整的納稅資料，依法履行納稅義務(wù)的。

　　2、對(duì)日常管理或在稅務(wù)稽查工作中發(fā)現(xiàn)的不符合查賬征收條件以及稅收負(fù)擔(dān)率低于1 % ，又無正當(dāng)理由的企業(yè)，可按照《 遼寧省企業(yè)所得稅核定征收實(shí)施辦法(暫行)》(遼國稅發(fā)〔2009〕42 號(hào))的規(guī)定核定其應(yīng)納稅額，企業(yè)所得稅征收方式要按照有關(guān)工作程序及時(shí)調(diào)整。

　　3、加強(qiáng)分包項(xiàng)目管理。建筑安裝企業(yè)將其承接的工程項(xiàng)目部分或全部分包他人經(jīng)營的，總包方能提供《外管證》，分包萬無法提供的，分包方須就地繳納企業(yè)所得稅。

　　三、強(qiáng)化專項(xiàng)管理，促進(jìn)誠信納稅

　　為促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)、建筑安裝企業(yè)誠信納稅，對(duì)企業(yè)所得稅實(shí)際稅收負(fù)擔(dān)率房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)低于2%、建筑安裝企業(yè)低于1%且無特殊理由的，或者發(fā)現(xiàn)有少計(jì)收入、虛列成本等涉稅違法行為，要加大稽查打擊力度，提升企業(yè)對(duì)稅收法律、法規(guī)的執(zhí)行力。對(duì)未嚴(yán)格執(zhí)行稅收法律、法規(guī)及房地產(chǎn)開發(fā)、建筑安裝企業(yè)有關(guān)規(guī)定的，將按《 中華人民共和國稅收征收管理法》的相關(guān)規(guī)定嚴(yán)肅處理，情節(jié)嚴(yán)重的，予以曝光，構(gòu)成犯罪的，移送公安機(jī)關(guān)，依法追究刑事責(zé)任。

　　四、本公告自2011年7月1日起施行。