【2021年10月24日】房地產(chǎn)稅試點(diǎn)：原因、方案、影響及展望

文：任澤平團(tuán)隊(duì)
特別鳴謝：白學(xué)松、張碩、劉煜鑫
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)劉淑冰對(duì)本文數(shù)據(jù)整理有貢獻(xiàn)

房地產(chǎn)稅試點(diǎn)終于來了！2021年10月23日，全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的決定（以下簡(jiǎn)稱《決定》）。
1 房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的原因
2 房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的方案
3 房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的影響
4 展望
5 他山之石：美國、英國、日本如何征收房地產(chǎn)稅
房地產(chǎn)稅改革加快，近年來重要會(huì)議及文件中多次提及房地產(chǎn)稅，相比此前表態(tài)，本次《決定》進(jìn)一步明確了房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的改革目標(biāo)、實(shí)施路徑、征收對(duì)象等。

1 房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的原因
第一，調(diào)控房地產(chǎn)，嚴(yán)格落實(shí)“房住不炒”，增加保有環(huán)節(jié)成本。自2016年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“房住不炒”后，每年政府工作報(bào)告都以此定調(diào)當(dāng)年房地產(chǎn)市場(chǎng)?！稕Q定》提出，“為積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法與改革，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)和土地資源節(jié)約集約利用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。因此，此次試點(diǎn)地區(qū)應(yīng)該以房?jī)r(jià)上漲壓力較大的熱點(diǎn)城市為主，比如長三角、珠三角、京津冀等地區(qū)以及部分區(qū)域中心城市；同時(shí)，扣除抵扣面積以后，對(duì)于投機(jī)炒房的多套房和豪宅的征稅力度可能較大。

第二，隨著房地產(chǎn)大開發(fā)時(shí)代漸進(jìn)尾聲，土地財(cái)政難以為繼，存量房時(shí)代到來，從土地財(cái)政向房地產(chǎn)稅轉(zhuǎn)型是大勢(shì)所趨、形勢(shì)所迫。根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，2020年我國常住人口口徑的城鎮(zhèn)化率為63.9%，考慮到2.86億農(nóng)民工在農(nóng)村留守的家屬（其中，外出農(nóng)民工16959萬人，本地農(nóng)民工11601萬人），如果能夠?qū)崿F(xiàn)農(nóng)民工市民化和基本公共服務(wù)均等化，我國寬口徑的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到75%左右，發(fā)達(dá)國家的城鎮(zhèn)化率普遍在80%-90%之間，快速城鎮(zhèn)化階段漸進(jìn)尾聲，土地財(cái)政難以為繼。根據(jù)我們的測(cè)算，土地加稅收成本占房?jī)r(jià)的6成左右。根據(jù)財(cái)政部數(shù)據(jù)，2020年地方政府與房地產(chǎn)相關(guān)收入總額：10.4萬億，其中國有土地出讓金收入8.4萬億，5個(gè)房地產(chǎn)特有稅種稅收合計(jì)1.97萬億。2012-2020年土地出讓金占地方財(cái)政收入的比例由20.0%增至30.4%。2012-2020年土地出讓收入和房地產(chǎn)專項(xiàng)稅合計(jì)占地方財(cái)政收入從27.1%升至37.6%。

第三，地方財(cái)政吃緊，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，完善地方主體稅，增加地方穩(wěn)定的稅收來源。在美國，地方的主體稅是房地產(chǎn)稅、消費(fèi)稅和個(gè)人所得稅。當(dāng)前我國地方收入壓力大，主因地方政府隱性債務(wù)監(jiān)管趨嚴(yán)和房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣。2021年5月以來，房地產(chǎn)銷售快速降溫，9月商品房銷售面積和銷售額同比分別為-13.2%和-15.8%；土地大幅流拍，截至10月17日，實(shí)施土地集中供應(yīng)的掛牌地塊822宗，流拍地塊266宗，流拍率高達(dá)32.4%，其中北京、廣州、杭州、沈陽流拍率超50%。

第四，房產(chǎn)為居民主要財(cái)富資產(chǎn)，房地產(chǎn)稅改革立法有助于發(fā)揮其調(diào)節(jié)個(gè)人收入分配、縮減貧富差距功能，實(shí)現(xiàn)“共同富?！薄?/strong>居民部門主要繳納收入稅（工薪所得、勞務(wù)所得、稿酬所得、財(cái)產(chǎn)租賃所得等），財(cái)產(chǎn)稅基本為零。但在經(jīng)濟(jì)高速增長后，社會(huì)積累了大量的存量財(cái)富，僅靠工資征稅來調(diào)節(jié)收入差距已經(jīng)力有不逮，開征財(cái)產(chǎn)稅（主要是房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)贈(zèng)與稅）既能調(diào)節(jié)高收入，也能為低收入群體的社會(huì)保障提供資金支持。中國收入差距處于較高水平，2019年中國收入基尼系數(shù)0.465，高于0.4這一警戒線。財(cái)富差距在世界處于中等偏低水平、但快速上升，2020年中國財(cái)富排名前1%居民占總財(cái)富的比例升至30.6%。

2 房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的方案
1）從稅源看，此次試點(diǎn)地區(qū)將以房?jī)r(jià)上漲壓力較大的熱點(diǎn)城市為主，比如長三角、珠三角、京津冀等地區(qū)以及部分區(qū)域中心城市。采取熱點(diǎn)城市試點(diǎn)方式，除了技術(shù)難度下降之外，還有就是復(fù)雜性下降，如果全國普征房地產(chǎn)稅，需要實(shí)現(xiàn)全國不動(dòng)產(chǎn)實(shí)名制和房地產(chǎn)聯(lián)網(wǎng)，而根據(jù)美國、韓國、英國等經(jīng)驗(yàn)，不動(dòng)產(chǎn)實(shí)名制和金融實(shí)名制是現(xiàn)代國家治理的基礎(chǔ)，既是經(jīng)濟(jì)改革也是政治改革。

2）從課稅對(duì)象看，以存量房為基礎(chǔ)征稅的可能性較大。此前上海與重慶試點(diǎn)效果未達(dá)預(yù)期的原因之一是其課稅對(duì)象范圍過小，上海僅對(duì)新購住宅征稅，重慶僅對(duì)高端住宅征稅。隨著一二線城市進(jìn)入存量房時(shí)代，增量住宅增速放緩，課稅對(duì)象將以存量房為基礎(chǔ)。

3）從課稅依據(jù)看，預(yù)計(jì)我國房地產(chǎn)稅試點(diǎn)將以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值為征稅基礎(chǔ)。基于發(fā)達(dá)國家、上海重慶方案的經(jīng)驗(yàn)，有以虛擬租金或市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值為征稅基礎(chǔ)兩種方式，預(yù)計(jì)我國房地產(chǎn)稅試點(diǎn)將以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值為征稅基礎(chǔ)，并且根據(jù)家庭成員人數(shù)、撫養(yǎng)負(fù)擔(dān)、生育狀況、特殊群體等給予抵扣面積或稅收優(yōu)惠。

4）從稅率看，可能由國務(wù)院劃定稅率范圍、各地因城施策確定差異化稅率，且整體稅率不會(huì)太高。根據(jù)發(fā)達(dá)國家及上海重慶經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)稅率主要采取累進(jìn)稅率、平均稅率方式，且稅率較低。此前上海重慶分別采用0.4%、0.6%兩檔和0.5%、1%、1.2%三檔稅率，預(yù)計(jì)試點(diǎn)城市將因城施策，稅率一開始不會(huì)太高。

5）從稅收優(yōu)惠看，可能采取首套免征和免征面積相結(jié)合的方式，同時(shí)對(duì)剛需及特殊群體免征。此前上海試點(diǎn)方案的免征面積是人均居住面積的2倍，預(yù)計(jì)此次試點(diǎn)將對(duì)免征面積做出調(diào)整以擴(kuò)大稅基。

6）目前爭(zhēng)議點(diǎn)主要是：由于交易環(huán)節(jié)的契稅、土地增值稅等較重，開征存量環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅，能否降低交易環(huán)節(jié)稅負(fù)，否則居民整體稅負(fù)提升較大；如何解決解釋民用住宅土地使用權(quán)年限70年和房地產(chǎn)稅的關(guān)系及合理性，70年以后怎么辦，能否給居民穩(wěn)定預(yù)期；推出時(shí)點(diǎn)的選擇，前期三道紅線、貸款集中度管理、限購限貸等政策集中出臺(tái)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)和土拍市場(chǎng)不景氣。

3 房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的影響
由于此次房地產(chǎn)稅開征以試點(diǎn)為主，征稅力度一開始可能不會(huì)太大，循序漸進(jìn)。2018年美國各州房地產(chǎn)稅實(shí)際稅率為0.27%-2.4%。但是，也要防止運(yùn)動(dòng)式“減碳”等重演。

短期來看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售清淡、土地市場(chǎng)大幅流拍，因此房地產(chǎn)稅在這個(gè)時(shí)點(diǎn)推出對(duì)市場(chǎng)壓力不小，具體影響程度取決于征稅力度。理想的政策推出時(shí)點(diǎn)應(yīng)該是房地產(chǎn)周期向上、市場(chǎng)銷售火熱的時(shí)候，如2015-2016年，市場(chǎng)和企業(yè)能接得住。當(dāng)然，政策從研究、制定到落地有時(shí)間跨度。我們之前提出“房地產(chǎn)是最堅(jiān)硬的泡沫，力爭(zhēng)軟著陸，避免硬著陸，用時(shí)間換空間”。
長期來看，房地產(chǎn)稅對(duì)具體區(qū)域的影響還是取決于供求關(guān)系。根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，在供不應(yīng)求和貨幣超發(fā)的情況下，稅負(fù)可以轉(zhuǎn)嫁，反之則無法轉(zhuǎn)嫁甚至增加區(qū)域市場(chǎng)壓力。房地產(chǎn)長期看人口、中期看土地、短期看金融。根據(jù)我們的研究，未來中國人口將向都市圈城市群和區(qū)域中心城市集聚，人口流入和流出地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)明顯分化，這在美國、日本等均發(fā)生過（參考《中國人口大遷移》《中國城市人才吸引力排名：2021》）。根據(jù)我們《中國住房存量報(bào)告：2021》測(cè)算，2020年中國城鎮(zhèn)住房套戶比為1.09，一線、二線、三四線城市分別為0.97、1.08、1.12，中國住房整體已經(jīng)靜態(tài)平衡，但是區(qū)域供求差異極大，隨著人口往都市圈城市群流入，未來仍面臨住房短缺現(xiàn)象，但東北、西北以及非都市圈城市群的低能級(jí)城市，由于人口外遷嚴(yán)重，不僅已經(jīng)出現(xiàn)供給過剩，而且未來過剩程度還將加深。長遠(yuǎn)來看，住房制度改革的治本之策是城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定和房地產(chǎn)稅，從而實(shí)現(xiàn)供求平衡，以改變當(dāng)前人地錯(cuò)配、供求分離以及一二線高房?jī)r(jià)、三四線高庫存的問題。

4 展望
經(jīng)全國人大授權(quán)，預(yù)計(jì)未來房地產(chǎn)稅將在房?jī)r(jià)上漲壓力較大的熱點(diǎn)城市試點(diǎn)，力度大于上海和重慶現(xiàn)有試點(diǎn)。試點(diǎn)后將逐步擴(kuò)圍。《決定》提出，“本決定授權(quán)的試點(diǎn)期限為五年。條件成熟時(shí)，及時(shí)制定法律?！?/font>

隨著存量房時(shí)代來臨，從土地財(cái)政向房地產(chǎn)稅轉(zhuǎn)型開始啟動(dòng)。根據(jù)《中國住房市值報(bào)告：2021》測(cè)算，2020年中國住房市值418萬億元，是GDP的4.1倍，占股債房市值的66%。從住房市值與GDP的比例看，2020年中國為414%，高于美國、日本、德國、英國、法國的148%、233%、271%、339%、354%。2000-2020年中國住房市值從23萬億元增加到418萬億元，年均增長15.6%；人均住房市值從1.8萬元到29.6萬元，年均增長15%，高于人均GDP的12.3%；城鎮(zhèn)人均住房市值從4.5萬元到43.4萬元，年均增長12%。

什么是大勢(shì)？就是降低房地產(chǎn)、金融、教育、互聯(lián)網(wǎng)等的利潤和壟斷，以及由此引發(fā)的過去長期對(duì)民生和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的擠壓和成本，大力發(fā)展制造業(yè)、硬科技、實(shí)體經(jīng)濟(jì)、新能源、新基建、資本市場(chǎng)等。百年未遇之大變局，也是百年未有之大機(jī)遇?？辞暹@一大趨勢(shì)，至關(guān)重要。每個(gè)企業(yè)每個(gè)人最終都是時(shí)代的產(chǎn)物。
中國未來中長期面臨三大挑戰(zhàn)：中美貿(mào)易摩擦及脫鉤風(fēng)險(xiǎn)、人口老齡化少子化加速到來、房地產(chǎn)最堅(jiān)硬的泡沫如何避免硬著陸實(shí)現(xiàn)軟著陸。面對(duì)這三大挑戰(zhàn)，我們實(shí)施了一系列戰(zhàn)略和政策調(diào)整，比如實(shí)現(xiàn)科技自立自強(qiáng)、解決“卡脖子”技術(shù)、注冊(cè)制和北交所為“專精特新”服務(wù)、大力推進(jìn)新能源和新能源汽車革命、放開三孩、清理校外培訓(xùn)、延遲退休年齡、反壟斷和防止資本無序擴(kuò)張、試點(diǎn)房產(chǎn)稅、三道紅線、貸款集中度管理等。如果你選擇做正確的事，運(yùn)氣就在你這邊。

5 他山之石：美國、英國、日本如何征收房地產(chǎn)稅
各國房產(chǎn)稅形式多樣，政策不一。從計(jì)稅基礎(chǔ)看，主要有兩種：一是以虛擬租金為征稅基礎(chǔ)；二是以評(píng)估價(jià)值為征稅基礎(chǔ)。從稅率看，發(fā)達(dá)國家主要采用累進(jìn)稅率和平均稅率。從稅收優(yōu)惠看，發(fā)達(dá)國家主要采用稅額抵扣、延遲納稅、減稅、設(shè)置起征點(diǎn)等方式。

1）美國土地、房屋一體化征稅，房地產(chǎn)稅以評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅基礎(chǔ)，評(píng)估價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值接近，稅率通過地方政府“以支定收”確定。美國對(duì)土地、房屋實(shí)行一體化征稅模式，通常由郡政府統(tǒng)一征收，然后劃轉(zhuǎn)到相應(yīng)部門。房地產(chǎn)稅=評(píng)估價(jià)值×評(píng)估率×名義稅率。從計(jì)稅基礎(chǔ)看，美國以評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)，評(píng)估價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值較為接近；有些州并不對(duì)評(píng)估價(jià)值進(jìn)行全額征收，而是設(shè)置評(píng)估率，用以調(diào)節(jié)不同類型房產(chǎn)的實(shí)際稅率。從稅率看，美國通過“以支定收”確定稅率，地方政府根據(jù)財(cái)政預(yù)算支出與收入、房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值和評(píng)估率確定稅率。從稅收優(yōu)惠看，美國通過稅額抵扣、延遲納稅的方式給予剛需、老年人、殘疾人、低收入群體稅收優(yōu)惠。

2）英國房產(chǎn)稅起源于十七世紀(jì)中期英格蘭的“爐灶稅”，即以一戶所擁有的爐灶數(shù)量作為征稅對(duì)象的稅種，用于為貧民提供救濟(jì)。住房保有環(huán)節(jié)征收市政稅，稅基由評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估房屋價(jià)值，分為八或九個(gè)等級(jí)。1662年英國按家中爐灶數(shù)目征收爐灶稅，1989年每人按年定額課征的社區(qū)費(fèi)的多次調(diào)整，稅基經(jīng)歷爐灶數(shù)目、窗戶數(shù)目、租賃價(jià)值等多次變化。英格蘭、蘇格蘭與北愛爾蘭將每個(gè)住宅在1991年4月的房屋價(jià)值分為A-H八個(gè)等級(jí)，威爾士按照2003年的房屋價(jià)值分為A-I九個(gè)等級(jí)，后續(xù)建成房屋按照這兩個(gè)基期的價(jià)格進(jìn)行分類。2018年英格蘭與威爾士A-I等級(jí)房屋分別占比24%、20%、22%、15%、10%、5%、4%、1%與0%，稅率以D級(jí)住宅為基準(zhǔn)，實(shí)行定額稅收，稅額累進(jìn)。英國“以支定收”確定D級(jí)住宅納稅額，市政稅作為地方稅種，由各地區(qū)政府根據(jù)當(dāng)年財(cái)政預(yù)算的支出缺口決定該地區(qū)D級(jí)住宅的課稅額，通過控制政府支出以限定住房稅應(yīng)納稅額，有效平衡了財(cái)政需求與納稅人之間的稅負(fù)關(guān)系?，F(xiàn)今英國住房財(cái)產(chǎn)稅是地方政府的重要稅收的收入來源，主要用于英國地方政府的公共事業(yè)開支。據(jù)英國統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2020財(cái)年，英格蘭市政稅合計(jì)征收322億英鎊，占地方政府全部財(cái)政收入的29%。

3）日本對(duì)保有環(huán)節(jié)征收固定資產(chǎn)稅和都市計(jì)劃稅，以評(píng)估價(jià)值為稅基，評(píng)估價(jià)值小于市場(chǎng)價(jià)值，設(shè)置“負(fù)擔(dān)率”調(diào)節(jié)機(jī)制。日本市町村政府每年向土地和房產(chǎn)所有者征收固定資產(chǎn)稅和都市計(jì)劃稅。從計(jì)稅基礎(chǔ)看，固定資產(chǎn)稅與都市計(jì)劃稅稅基相同，均為房屋或土地評(píng)估價(jià)值，每3年評(píng)估一次，土地評(píng)估價(jià)值一般為上一年土地公示價(jià)格的70%。設(shè)置“負(fù)擔(dān)率”調(diào)節(jié)機(jī)制，避免地價(jià)大幅波動(dòng)帶來額外的稅收壓力。從稅率看，由中央政府設(shè)置基準(zhǔn)稅率，地方政府在此基礎(chǔ)上調(diào)整。固定資產(chǎn)稅基準(zhǔn)稅率長期保持在1.4%，都市計(jì)劃稅稅率在0.2%-0.3%。從稅收優(yōu)惠看，日本以設(shè)置起征點(diǎn)作為稅收優(yōu)惠方式，對(duì)評(píng)估價(jià)值低于30萬日元的土地和20萬日元的房屋免稅。

參考文獻(xiàn)：
1、《中國人口大遷移報(bào)告：2021》
2、《中國住房存量報(bào)告：2021》
3、《全球歷次房地產(chǎn)大泡沫：催生、瘋狂、崩潰及啟示》
4、《全球房?jī)r(jià)大趨勢(shì)：2021》
5、《中國住房市值報(bào)告：2021》
6、《全球一線城市房?jī)r(jià)比較：2021》
7、《中國城市95后人才吸引力排名：2021——95后人才去哪了？》
8、《中國城市人才吸引力排名：2021》
9、《長沙房地產(chǎn)為什么調(diào)控得好？》
10、《重慶房地產(chǎn)為什么調(diào)控得好？》

目前爭(zhēng)議點(diǎn)主要是：由于交易環(huán)節(jié)的契稅、土地增值稅等較重，開征存量環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅，能否降低交易環(huán)節(jié)稅負(fù)，否則居民整體稅負(fù)提升較大；如何解決解釋民用住宅土地使用權(quán)年限70年和房地產(chǎn)稅的關(guān)系及合理性，70年以后怎么辦，能否給居民穩(wěn)定預(yù)期；推出時(shí)點(diǎn)的選擇，前期三道紅線、貸款集中度管理、限購限貸等政策集中出臺(tái)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)和土拍市場(chǎng)不景氣。

什么是大勢(shì)？就是降低房地產(chǎn)、金融、教育、互聯(lián)網(wǎng)等的利潤和壟斷，以及由此引發(fā)的過去長期對(duì)民生和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的擠壓和成本，大力發(fā)展制造業(yè)、硬科技、實(shí)體經(jīng)濟(jì)、新能源、新基建、資本市場(chǎng)等。百年未遇之大變局，也是百年未有之大機(jī)遇?？辞暹@一大趨勢(shì)，至關(guān)重要。每個(gè)企業(yè)每個(gè)人最終都是時(shí)代的產(chǎn)物。
中國未來中長期面臨三大挑戰(zhàn)：中美貿(mào)易摩擦及脫鉤風(fēng)險(xiǎn)、人口老齡化少子化加速到來、房地產(chǎn)最堅(jiān)硬的泡沫如何避免硬著陸實(shí)現(xiàn)軟著陸。面對(duì)這三大挑戰(zhàn)，我們實(shí)施了一系列戰(zhàn)略和政策調(diào)整，比如實(shí)現(xiàn)科技自立自強(qiáng)、解決“卡脖子”技術(shù)、注冊(cè)制和北交所為“專精特新”服務(wù)、大力推進(jìn)新能源和新能源汽車革命、放開三孩、清理校外培訓(xùn)、延遲退休年齡、反壟斷和防止資本無序擴(kuò)張、試點(diǎn)房產(chǎn)稅、三道紅線、貸款集中度管理等。如果你選擇做正確的事，運(yùn)氣就在你這邊。

為什么在房地產(chǎn)市場(chǎng)低谷期重磅推房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)？ （  稅務(wù)專家：李記有）
狼來了，狼來了，狼終于來了，這么多年一直對(duì)房地產(chǎn)稅出臺(tái)爭(zhēng)論不休，因其向個(gè)人住房征稅，會(huì)面臨諸多現(xiàn)實(shí)問題，房地產(chǎn)類型那么多，哪些征哪些不征？人在一個(gè)城市，房地產(chǎn)確在另外一個(gè)城市，有的只有一套大別墅，有的兩套房，但都很小，是按照人均面積征，還是按照第二套開始征等等，諸如此類問題，都是房地產(chǎn)稅開征的具體問題，盡管在稅收法定原則下，財(cái)政部多次強(qiáng)調(diào)先立法，后分步實(shí)施，但今天還是塵埃落定了，先試點(diǎn)，后立法，想必是也是一個(gè)明智選擇。那為什么在房地產(chǎn)最低迷時(shí)期，重磅推出房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)？眾所周知，疫情之后在房住不炒的大背景下，特別是房地產(chǎn)的三條紅線下，房地產(chǎn)市場(chǎng)可以說持續(xù)低迷，甚至有很多地產(chǎn)公司都面臨倒閉危險(xiǎn)，為什么在這樣的情況下，還要推房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)呢？

第一，房地產(chǎn)稅是完善我國地方稅的最重要的一環(huán)，因其存量巨大，一旦征稅將很好解決營改增后，中央和地方財(cái)政分配難題，可有效彌補(bǔ)地方財(cái)力不足，是完善中央與地方分稅制重要舉措。

第二，房地產(chǎn)稅是貫徹房住不炒，是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的長效機(jī)制重要組成部分，試點(diǎn)地區(qū)可以放松其他行政調(diào)控手段，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控回歸正軌，促使其健康發(fā)展。

第三，是中央完善稅制，優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控的一以貫之的重要內(nèi)容，疫情之下中央與地方財(cái)政分配的矛盾更加突出，不加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅將會(huì)破壞分稅制改革成果，讓更多地方財(cái)政入不敷出。

第四，加快推進(jìn)房地產(chǎn)的試點(diǎn)，也是實(shí)施國家共同富裕的重要舉措，讓擁有更多房地產(chǎn)的富人承擔(dān)更多稅收責(zé)任，是很好的稅收調(diào)節(jié)功能。
                                                                                                                                                                                                                                                         

房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)中的幾點(diǎn)猜想（稅務(wù)專家：李記有）

昨天重磅宣布我國將試點(diǎn)開征房地產(chǎn)稅，但并未公布具體細(xì)節(jié)，那么我們?cè)谶@里斗膽猜測(cè)一下。
一、房地產(chǎn)稅征稅范圍，原來已經(jīng)征稅的房地產(chǎn)如何跟房地產(chǎn)稅并軌？
全國人大授權(quán)辦法明確規(guī)定，試點(diǎn)地區(qū)的居住用和非居住用各類房地產(chǎn)，不包括合法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅。這里首先需要明確的是房地產(chǎn)稅是房產(chǎn)和土地合在一起來征稅，故稱為房地產(chǎn)稅，其次，本次征稅只對(duì)試點(diǎn)地區(qū)居住用房地產(chǎn)按照本授權(quán)征稅，非試點(diǎn)地區(qū)居住用房地產(chǎn)仍然不征稅，另外，屬于村民合法取得宅基地和地上住宅沒有納入征稅范圍，但大家需要讀懂的是，如果是通過其他手段取得宅基地和其上住宅，或者雖然村民合法取得宅基地但其上蓋的非住宅仍然屬于征稅范圍。另外，原來按照規(guī)定已經(jīng)對(duì)非居住用的房地產(chǎn)，比如商鋪，寫字間等已經(jīng)征稅的，仍然按照《房產(chǎn)稅》《土地使用稅》相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

二、試點(diǎn)辦法制定及其主要條款猜想
本次全國人大常委會(huì)授權(quán)國務(wù)院制定試點(diǎn)辦法，試點(diǎn)地區(qū)人民政府制定實(shí)施細(xì)則，很好體現(xiàn)了房地產(chǎn)稅的地方稅的特點(diǎn)，具體試點(diǎn)辦法將由財(cái)政部和國家稅務(wù)總局起草，以國務(wù)院名義對(duì)外公布。
1，軍產(chǎn)房和小產(chǎn)權(quán)房是否納入到征稅范圍？
按照授權(quán)意見，本次房地產(chǎn)稅是除合法取得宅基地及其上住宅沒有列入征稅外，都納入了征稅范圍，現(xiàn)官兵取得住房可能通過稅收優(yōu)惠來體現(xiàn)，但小產(chǎn)權(quán)房因其不屬于合法方式取得的宅基地及其上住宅，仍屬于本次房地產(chǎn)稅的征稅范圍。
2，如何制定免征條款？
房地產(chǎn)稅因?qū)ψ≌鞫悾虼藨?yīng)對(duì)一定情形房地產(chǎn)列入免征的范圍，個(gè)人判斷要按照人均住房面積來考慮免征更有落地性，超過面積的征稅，比如人均設(shè)定40平（或者60平），超過的征稅。
3，試點(diǎn)地區(qū)納稅人異地房地產(chǎn)是否征稅問題？
這個(gè)是本次試點(diǎn)辦法必須明確的事情，個(gè)人判斷只能對(duì)試點(diǎn)地區(qū)的房地產(chǎn)征稅，不會(huì)考慮異的沒在試點(diǎn)地區(qū)的房地產(chǎn)的征稅問題，相反，如果納稅人在非試點(diǎn)地區(qū)，但房地產(chǎn)在試點(diǎn)地區(qū)，凡是在試點(diǎn)地區(qū)的房地產(chǎn)肯定納入征稅范圍。
4，稅率是多少？
個(gè)人認(rèn)為本次房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)肯定要兼顧籌集財(cái)政收入和解決房地產(chǎn)稅立法中的棘手問題，稅率不易過高，居住性房地產(chǎn)應(yīng)在百分之一以內(nèi)。

房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅雖只有一字之隔，但卻有明顯的差異。房地產(chǎn)稅并不是單一稅種，而是與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)相關(guān)稅種的總稱，是一個(gè)綜合性概念，包括增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅、房產(chǎn)稅10種，其中后面5種是房地產(chǎn)特有的，而房產(chǎn)稅只是房地產(chǎn)稅的一個(gè)稅種。

現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅有兩大特點(diǎn)：

一是整體稅負(fù)不高。從征收力度來看，城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅、房產(chǎn)稅這5項(xiàng)房地產(chǎn)特有的稅種在2018全國公共財(cái)政收入中占比分別為1.30%、0.72%、3.08%、3.13%和1.58%，每一項(xiàng)比重均不超過4%，累計(jì)占比不到10%，遠(yuǎn)低于土地出讓金35.5%的比重，整體稅負(fù)較低。

二是重交易輕保有。從征收環(huán)節(jié)來看，建設(shè)開發(fā)時(shí)需繳納耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅和印花稅四種，交易流轉(zhuǎn)過程中涉及稅種最多，包括增值稅、土地增值稅、城建及教育附加、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、契稅、印花稅七種，保有環(huán)節(jié)只有城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅兩種，而且目前只有重慶和上海征收房產(chǎn)稅。也就是說，房地產(chǎn)稅主要集中在交易流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，且稅負(fù)較高，單是土地增值稅在2018年的財(cái)政收入種占比就超過3%，超過持有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的總和，重交易輕保有現(xiàn)象較為嚴(yán)重。