《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關(guān)問題的公告》解讀

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關(guān)問題的公告》解讀

    近日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關(guān)問題的公告》（以下簡(jiǎn)稱《公告》），對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于土地增值稅清算原因?qū)е露嗬U企業(yè)所得稅的退稅處理政策進(jìn)行了完善?，F(xiàn)解讀如下：  一、《公告》出臺(tái)背景 根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2010年第29號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“29號(hào)公告”）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于土地增值稅清算造成的虧損，在企業(yè)注銷稅務(wù)登記時(shí)還沒有彌補(bǔ)的，企業(yè)可在注銷前提出申請(qǐng)，稅務(wù)機(jī)關(guān)將多繳的企業(yè)所得稅予以退稅。但是，由于多種原因，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品銷售完成后，短期內(nèi)無(wú)法注銷，導(dǎo)致多繳的企業(yè)所得稅無(wú)法申請(qǐng)退稅。結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)，稅務(wù)總局制定《公告》，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅政策進(jìn)行了完善。  二、《公告》主要內(nèi)容 （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)退稅時(shí)間  《公告》將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以申請(qǐng)退稅的時(shí)間規(guī)定為所有開發(fā)項(xiàng)目清算后，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)定對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后，如土地增值稅清算當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損，且沒有后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目的，可申請(qǐng)退稅。后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目，包括正在開發(fā)以及中標(biāo)的項(xiàng)目。  （二）多繳企業(yè)所得稅款計(jì)算方法  《公告》延續(xù)了29號(hào)公告的做法，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目繳納的土地增值稅總額，應(yīng)按照該項(xiàng)目開發(fā)各年度實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目銷售收入占整個(gè)項(xiàng)目銷售收入總額的比例，在項(xiàng)目開發(fā)各年度進(jìn)行分?jǐn)偅⒂?jì)算各年度及累計(jì)應(yīng)退的稅款。舉例說明如下：  某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2014年1月開始開發(fā)某房地產(chǎn)項(xiàng)目，2016年10月項(xiàng)目全部竣工并銷售完畢，12月進(jìn)行土地增值稅清算，整個(gè)項(xiàng)目共繳納土地增值稅1100萬(wàn)元，其中2014年—2016年預(yù)繳土地增值稅分別為240萬(wàn)元、300萬(wàn)元、60萬(wàn)元；2016年清算后補(bǔ)繳土地增值稅500萬(wàn)元。2014年—2016年實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目銷售收入分別為12000萬(wàn)元、15000、3000萬(wàn)元，繳納的企業(yè)所得稅分別為45萬(wàn)元、310萬(wàn)元、0萬(wàn)元。該企業(yè)2016年度匯算清繳出現(xiàn)虧損，應(yīng)納稅所得額為-400萬(wàn)元。 企業(yè)沒有后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目，擬申請(qǐng)退稅，具體計(jì)算詳見下表：
  
  
  
  
  
  
  
  
   

	2014年	2015年	2016年
預(yù)繳土地增值稅	240	300	60
補(bǔ)繳土地增值稅	-	-	500
分?jǐn)偼恋卦鲋刀?	440(1100×（12000÷30000）)	550(1100×（15000÷30000）)	110(1100×（3000÷30000）)
應(yīng)納稅所得額調(diào)整	-200 （240-440）	-270 （300-550-20）	450 （60+500-110）
調(diào)整后應(yīng)納稅所得額	-	-	50 （-400+450）
應(yīng)退企業(yè)所得稅	50（200×25%）	67.5（270×25%）	-
已繳納企業(yè)所得稅	45	310	0
實(shí)退企業(yè)所得稅	45	67.5	-
虧損結(jié)轉(zhuǎn)（調(diào)整后）	-20(（45-50）÷25%）	-	-
應(yīng)補(bǔ)企業(yè)所得稅	-	-	12.5 （50×25%=12.5）
累計(jì)退稅額	-	-	100（45+67.5-12.5）

   （三）報(bào)送資料  《公告》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)退稅時(shí)，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供書面材料說明應(yīng)退企業(yè)所得稅款的計(jì)算過程，包括該項(xiàng)目繳納的土地增值稅總額、項(xiàng)目銷售收入總額、項(xiàng)目年度銷售收入額、各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀惡鸵呀?jīng)稅前扣除的土地增值稅、各年度的適用稅率，以及是否存在后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目等情況。  （四）以前年度多繳稅款處理  《公告》發(fā)布執(zhí)行前已經(jīng)進(jìn)行土地增值稅清算，《公告》發(fā)布執(zhí)行后仍存在尚未彌補(bǔ)的因土地增值稅清算導(dǎo)致的虧損，按照《公告》第二條規(guī)定的方法計(jì)算多繳企業(yè)所得稅稅款，并申請(qǐng)退稅。《公告》發(fā)布執(zhí)行后，企業(yè)應(yīng)抓緊向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出退稅申請(qǐng)，并按要求提供相關(guān)資料。  三、《公告》實(shí)施時(shí)間 《公告》自發(fā)布之日起施行。29號(hào)公告同時(shí)廢止。