關于《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關問題的公告》的解讀

關于《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關問題的公告》的解讀

  
       近日，國家稅務總局發(fā)布了《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關問題的公告》（以下簡稱《公告》），對房地產開發(fā)企業(yè)由于土地增值稅清算原因導致多繳企業(yè)所得稅的退稅處理政策進行了完善?，F解讀如下：
  一、《公告》出臺背景
  根據《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)注銷前有關企業(yè)所得稅處理問題的公告》（國家稅務總局公告2010年第29號，以下簡稱“29號公告”）規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)由于土地增值稅清算造成的虧損，在企業(yè)注銷稅務登記時還沒有彌補的，企業(yè)可在注銷前提出申請，稅務機關將多繳的企業(yè)所得稅予以退稅。但是，由于多種原因，房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)產品銷售完成后，短期內無法注銷，導致多繳的企業(yè)所得稅無法申請退稅。結合房地產開發(fā)企業(yè)和開發(fā)項目的特點，稅務總局制定《公告》，對房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅政策進行了完善。
  二、《公告》主要內容
  （一）房地產開發(fā)企業(yè)申請退稅時間
  《公告》將房地產開發(fā)企業(yè)可以申請退稅的時間規(guī)定為所有開發(fā)項目清算后，即房地產開發(fā)企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項目進行土地增值稅清算后，如土地增值稅清算當年匯算清繳出現虧損，且沒有后續(xù)開發(fā)項目的，可申請退稅。后續(xù)開發(fā)項目，包括正在開發(fā)以及中標的項目。
  （二）多繳企業(yè)所得稅款計算方法
  《公告》延續(xù)了29號公告的做法，房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目繳納的土地增值稅總額，應按照該項目開發(fā)各年度實現的項目銷售收入占整個項目銷售收入總額的比例，在項目開發(fā)各年度進行分攤，并計算各年度及累計應退的稅款。舉例說明如下：
  某房地產開發(fā)企業(yè)2014年1月開始開發(fā)某房地產項目，2016年10月項目全部竣工并銷售完畢，12月進行土地增值稅清算，整個項目共繳納土地增值稅1100萬元，其中2014年—2016年預繳土地增值稅分別為240萬元、300萬元、60萬元；2016年清算后補繳土地增值稅500萬元。2014年—2016年實現的項目銷售收入分別為12000萬元、15000、3000萬元，繳納的企業(yè)所得稅分別為45萬元、310萬元、0萬元。該企業(yè)2016年度匯算清繳出現虧損，應納稅所得額為-400萬元。企業(yè)沒有后續(xù)開發(fā)項目，擬申請退稅，具體計算詳見下表：

	2014年	2015年	2016年
預繳土地增值稅	240	300	60
補繳土地增值稅	-	-	500
分攤土地增值稅	440(1100×（12000÷30000）)	550(1100×（15000÷30000）)	110(1100×（3000÷30000）)
應納稅所得額調整	-200 （240-440）	-270 （300-550-20）	450 （60+500-110）
調整后應納稅所得額	-	-	50 （-400+450）
應退企業(yè)所得稅	50（200×25%）	67.5（270×25%）	-
已繳納企業(yè)所得稅	45	310	0
實退企業(yè)所得稅	45	67.5	-
虧損結轉（調整后）	-20(（45-50）÷25%）	-	-
應補企業(yè)所得稅	-	-	12.5 （50×25%=12.5）
累計退稅額	-	-	100（45+67.5-12.5）

  （三）報送資料
  《公告》規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)在申請退稅時，應向主管稅務機關提供書面材料說明應退企業(yè)所得稅款的計算過程，包括該項目繳納的土地增值稅總額、項目銷售收入總額、項目年度銷售收入額、各年度應分攤的土地增值稅和已經稅前扣除的土地增值稅、各年度的適用稅率，以及是否存在后續(xù)開發(fā)項目等情況。
  （四）以前年度多繳稅款處理
  《公告》發(fā)布執(zhí)行前已經進行土地增值稅清算，《公告》發(fā)布執(zhí)行后仍存在尚未彌補的因土地增值稅清算導致的虧損，按照《公告》第二條規(guī)定的方法計算多繳企業(yè)所得稅稅款，并申請退稅?！豆妗钒l(fā)布執(zhí)行后，企業(yè)應抓緊向主管稅務機關提出退稅申請，并按要求提供相關資料。
  三、《公告》實施時間
  《公告》自發(fā)布之日起施行。29號公告同時廢止。