繼承、買賣、還是贈(zèng)與？三種房產(chǎn)過戶方式主要交啥稅？讓我來告訴你

繼承、買賣、還是贈(zèng)與？

三種房產(chǎn)過戶方式主要交啥稅？

讓我來告訴你

房子，對(duì)中國人來說意義重大，有了房子就有了家，有了家，心靈就有所依靠，很多為人父母買房就想著將來為子女留下一個(gè)溫暖的港灣，但殊不知未來將房子過戶給子女均將產(chǎn)生一筆支出，不論繼承、買賣或者贈(zèng)與，房屋變更登記要交稅都在所難免。那么，你的家庭到底適合哪種方式呢？讓小編來帶你一探究竟！

假設(shè)：小明（已成年）無房，父母在大連有一套“滿五唯一”普通住宅，90平米。
下面，我們根據(jù)這個(gè)案例，分析一下繼承、買賣、贈(zèng)與這三種方式涉及的稅費(fèi)吧！

政策補(bǔ)充
個(gè)人所得稅：按照《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知》（財(cái)稅〔2009〕78號(hào)）第一條規(guī)定，符合以下情形的，對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅：
（一）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；
（二）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人。
契稅：根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》：契稅稅率為3—5%. 契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定，并報(bào)財(cái)政部和國家稅務(wù)總局備案。
根據(jù)《遼寧省契稅暫行實(shí)施辦法》第三條：契稅稅率為４％。對(duì)個(gè)人購買普通住宅的，稅率暫減按３％征收。
增值稅：根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件3 營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定：“一、下列項(xiàng)目免征增值稅
......
（三十六）涉及家庭財(cái)產(chǎn)分割的個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)。
家庭財(cái)產(chǎn)分割，包括下列情形：離婚財(cái)產(chǎn)分割；無償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)。

印花稅：根據(jù)《印花稅暫行條例》房屋贈(zèng)與應(yīng)當(dāng)按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)稅目繳納印花稅，稅率為萬分之五。

政策補(bǔ)充
個(gè)人所得稅：
按照《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知》（財(cái)稅〔2009〕78號(hào)）第一條規(guī)定，符合以下情形的，對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅：
......
（三）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。
契稅：根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于繼承土地、房屋權(quán)屬有關(guān)契稅問題的批復(fù)》：
對(duì)于《中華人民共和國繼承法》規(guī)定的法定繼承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅。
按照《中華人民共和國繼承法》規(guī)定，非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權(quán)屬，屬于贈(zèng)與行為，應(yīng)征收契稅。

政策補(bǔ)充
契稅：根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕23號(hào)）第一條規(guī)定，關(guān)于契稅政策：（一）對(duì)個(gè)人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。（二）對(duì)個(gè)人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。

增值稅：根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓實(shí)施差別政策。其中，北京、上海、廣州和深圳之外的地區(qū)，個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

個(gè)人所得稅：《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕108號(hào))，對(duì)住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅時(shí)，以實(shí)際成交價(jià)格為轉(zhuǎn)讓收入。納稅人申報(bào)的住房成交價(jià)格明顯低于市場價(jià)格且無正當(dāng)理由的，征收機(jī)關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入，但必須保證各稅種計(jì)稅價(jià)格一致。
對(duì)轉(zhuǎn)讓住房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。
納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定，對(duì)其實(shí)行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。具體比例由省稅務(wù)局或者省稅務(wù)局授權(quán)的市稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時(shí)間、房屋類型、住房平均價(jià)格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的幅度內(nèi)確定。
對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。
根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人所得稅若干政策問題的通知》(（1994）財(cái)稅字第20號(hào))規(guī)定：“二、下列所得，暫免征收個(gè)人所得稅
......
（六）個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得?！?br /> 根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問題的通知》（國稅發(fā)〔2007〕33號(hào)）第三條規(guī)定，（一）上述文件所稱“自用5年以上”，是指個(gè)人購房至轉(zhuǎn)讓房屋的時(shí)間達(dá)5年以上。
1.個(gè)人購房日期的確定。個(gè)人按照國家房改政策購買的公有住房，以其購房合同的生效時(shí)間、房款收據(jù)開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間，依照孰先原則確定；個(gè)人購買的其他住房，以其房屋產(chǎn)權(quán)證注明日期或契稅完稅憑證注明日期，按照孰先原則確定。
2.個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的日期，以銷售發(fā)票上注明的時(shí)間為準(zhǔn)。
（二）“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房。


來源：大連稅務(wù)
供稿：金州區(qū)稅務(wù)局
編發(fā)：納稅服務(wù)中心（稅收宣傳中心）