【辦稅廳】買賣住房：企業(yè)與個人的稅務處理不同

當前，由于個人購房被限購、限售等原因，不少城市出現(xiàn)以企業(yè)名義買賣住房的現(xiàn)象。本文從稅收負擔角度，對企業(yè)與個人買賣住房作如下分析和比較。


購買住房的稅負比較
  無論企業(yè)還是個人，在購買住房環(huán)節(jié)都涉及契稅和印花稅。其中，相同的是契稅，一般是企業(yè)和個人都需要繳納；不同的是印花稅，只有企業(yè)需要繳納，而個人則依據(jù)《財政部、國家稅務總局關于調整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）規(guī)定，對個人銷售和購買住房暫免征收印花稅。以購買一套合同金額為200萬元的住房為例，企業(yè)應繳納印花稅0.1萬元（200×0.05%），而個人無須繳納。


出售住房的稅負比較
  出售住房環(huán)節(jié)主要涉及印花稅、增值稅、城市維護建設稅及教育費附加、土地增值稅、所得稅，其稅負比較如下：

  （一）企業(yè)出售住房

  例1：2016年6月，小規(guī)模納稅人A企業(yè)購買一套住房，合同價（含增值稅，稅率11%）為200萬元，2018年7月，其出售該套住房的合同價（含增值稅）為300萬元，房屋所屬地契稅稅率為3%。

  1. 印花稅。應繳納印花稅為0.15萬元（300×0.05%）。

  2. 增值稅、城市維護建設稅及教育費附加。根據(jù)《國家稅務總局關于發(fā)布〈納稅人轉讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2016年第14號）和《國家稅務總局關于納稅人轉讓不動產(chǎn)繳納增值稅差額扣除有關問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第73號）等規(guī)定，計算如下：

  購買住房不含稅價＝200÷（1＋11%）＝180.1802（萬元）；

  出售時應繳納增值稅＝[300÷（1＋5%）——180.1802]×5%＝5.2767（萬元）；

  城市維護建設稅及教育費附加＝5.2767×（7%＋3%）＝0.5277（萬元）。

  3. 土地增值稅。假設不能提供評估價，能提供發(fā)票，購買價所含的增值稅不能抵扣。根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）和《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）等規(guī)定，計算如下：

  契稅＝200÷（1＋11%）×3%＝5.4054（萬元）；

  扣除額＝200×（1＋5%×2）＋（5.4054＋0.5277＋0.15）＝226.0831（萬元）；

  收入＝300——5.2767＝294.7233（萬元）；

  增值額＝294.7233——226.0831＝68.6402（萬元）；

  增值率＝68.6402÷216.0831×100%＝31.77%；

  應繳納土地增值稅＝68.6402×30%＝20.5921（萬元）。

  4. 企業(yè)所得稅。假設不考慮折舊及計稅基礎變化，對企業(yè)所得稅的影響計算如下：

  應納稅所得額＝294.7233——200——5.4054——20.5921——0.5277——0.15——0.1＝67.9481（萬元）；

  應納稅額＝67.9481×25%＝16.9870（萬元）。

  出售環(huán)節(jié)產(chǎn)生稅費合計＝0.15＋5.2767＋0.5277＋20.5921＋16.9870＝43.5335（萬元）。

  如果A企業(yè)是一般納稅人，其出售住房時應繳納增值稅為27.2727萬元[300÷（1＋10%）×10%]，應繳納城市維護建設稅及教育費附加2.7273萬元，應繳納土地增值稅為13.3334萬元（收入為272.7273萬元，扣除額為228.2827萬元，增值額為44.4446萬元），產(chǎn)生企業(yè)所得稅12.7528萬元，出售房屋時產(chǎn)生的稅費合計56.2362萬元（0.15＋27.2727＋2.7273＋13.3334＋12.7528）。

   （二）個人出售住房

  例2：同例1，將企業(yè)改成個人。

  1. 印花稅。根據(jù)財稅〔2008〕137號文件規(guī)定，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。

  2. 增值稅、城市維護建設稅及教育費附加。假設該房產(chǎn)不位于北京、上海、廣州、深圳，可根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上的住房對外銷售的，免征增值稅。本文例2中的住房已滿2年，因此免征增值稅，一并免征城市維護建設稅及教育費附加。

  3. 土地增值稅。根據(jù)財稅〔2008〕137號文件規(guī)定，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

  4.個人所得稅。依據(jù)《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕108號）和財稅〔2016〕43號文件規(guī)定，個人轉讓房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，其取得房屋時所支付價款中包含的增值稅計入財產(chǎn)原值，計算轉讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉讓繳納的增值稅。不考慮其他因素，應繳納個人所得稅為18.9189萬元[（300——200——5.4054）×20%]。如果納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，還可以按住房轉讓收入1%——3%的幅度內確定核定征收比例，假設房屋所屬地執(zhí)行1%，則僅繳納個人所得稅3萬元（300×1%）。

  綜合上述分析可知，出售環(huán)節(jié)企業(yè)負擔的稅收要遠遠高于個人。此外，有人將企業(yè)售房籌劃為改制重組等行為，契稅等稅種可享受減免優(yōu)惠，但大部分稅種仍需視同銷售或正常繳納。通過綜合考慮稅費負擔，筆者認為，企業(yè)單純以購買再售為目的的投資住房模式需要謹慎而行。

  編輯：四平稅務 王奧
來源：泰州稅務