山東省濟(jì)寧市地稅局 濟(jì)寧市地稅局關(guān)于土地增值稅若干具體問題的通知

山東省濟(jì)寧市地稅局
濟(jì)寧市地稅局關(guān)于土地增值稅若干具體問題的通知

  濟(jì)寧市地稅局關(guān)于土地增值稅若干具體問題的通知
  全文有效
  2014-07-19
  一、關(guān)于對項目分別清算的問題
  我市統(tǒng)一規(guī)范為“三分法”。即普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、其它分別清算。
  二、關(guān)于車庫、停車位、地下室征收土地增值稅問題
  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售有產(chǎn)權(quán)的車庫、停車位、地下室，與購房者簽訂銷售合同，應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅。
  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者簽訂一定期限的使用權(quán)合同或銷售無產(chǎn)權(quán)的車庫、停車位、地下室，不征收土地增值稅。
  有產(chǎn)權(quán)的車庫、停車位、地下室是指辦理有房產(chǎn)證或土地使用證的車庫、停車位、地下室。
  三、關(guān)于竣工驗(yàn)收后發(fā)生的支出扣除問題
  項目竣工驗(yàn)收后發(fā)生的支出，在清算時不允許扣除。
  四、關(guān)于財政返還資金的處理問題
  地方政府、財政部門以各種名義向房地產(chǎn)開發(fā)項目返還土地出讓金、城市建設(shè)配套費(fèi)、稅金等，在計算土地增值稅扣除項目金額時應(yīng)抵減相應(yīng)項目的扣除項目金額。對不能區(qū)分科目的返還資金，抵減土地出讓金。
  五、關(guān)于審批的項目規(guī)劃外，所建設(shè)施發(fā)生支出的扣除問題
  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目建設(shè)用地邊界外(國家有關(guān)部門審批的項目規(guī)劃外，即"紅線"外)承諾為政府或其他單位建設(shè)公共設(shè)施或其他工程的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計算本項目土地增值稅時，其在項目建設(shè)用地邊界外為政府或其他單位建設(shè)公共設(shè)施或其他工程所發(fā)生的支出，不得計入本項目扣除項目金額。（針對普遍問題，特殊問題特殊對待，例如捆綁式開發(fā)等）
  六、關(guān)于以土地(房地產(chǎn))投資入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的扣除問題
  (一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接受投資方式取得的土地，并在該宗土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)，在計算土地增值稅時以《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2006]21號)文件的執(zhí)行日期為界限，分兩種情況確認(rèn)土地成本：
  1、2006年3月2日之前，以土地(房地產(chǎn))作價入股進(jìn)行投資或聯(lián)營從事房地產(chǎn)開發(fā)的，被投資企業(yè)在土地增值稅清算時，應(yīng)以投資方取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用作為其取得土地使用權(quán)所支付的金額據(jù)以扣除。投資方不能提供取得土地使用權(quán)支付憑證的，不得扣除。
  2、2006年3月2日之后，以土地(房地產(chǎn))作價入股進(jìn)行投資或聯(lián)營從事房地產(chǎn)開發(fā)的，在投資或聯(lián)營環(huán)節(jié)已對投資人按規(guī)定征收了土地增值稅，被投資企業(yè)在土地增值稅清算時，應(yīng)以投資方取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用及投資方繳納的土地增值稅作為被投資方可扣除的土地成本。被投資方不能提供投資方取得土地使用權(quán)支付憑證的，其土地價款不得扣除。
  (二)以土地(房地產(chǎn))作價入股進(jìn)行投資或聯(lián)營，被投資企業(yè)從事非房地產(chǎn)開發(fā)的，再轉(zhuǎn)讓該(土地)房地產(chǎn)時，應(yīng)以投資方取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用作為其取得土地使用權(quán)所支付的金額計算土地增值稅扣除項目金額。被投資企業(yè)不能提供投資方取得土地使用權(quán)支付憑證的，其土地價款不得扣除。
  (三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以土地作價入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，按照《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2006]21號)第五條"房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]48號)第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定"執(zhí)行。21號文中的“建造的商品房”即土地（房地產(chǎn)）
  七、關(guān)于精裝修房計征土地增值稅問題
  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房，其裝修費(fèi)用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
  上述裝修費(fèi)用不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品(如窗簾、裝飾畫等)所發(fā)生的支出。
  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房時，如其銷售收入包括銷售家用電器、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品(如窗簾、裝飾畫等)等取得的收入，應(yīng)以總銷售收入減去家用電器等的采購價格作為房地產(chǎn)銷售收入計算土地增值稅。（家用電器無論是否能夠移動）
  八、關(guān)于住房專項維修基金的扣除問題
  對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向有關(guān)部門繳納的住房專項維修基金，比照《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]48號)第六條的規(guī)定處理。
  六、關(guān)于按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用的扣除問題
  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得土地使用權(quán)時，按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，凡能取得財政專用票據(jù)的，計入"取得土地使用權(quán)所支付的金額"項目扣除，不能取得財政專用票據(jù)的，計入 "房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用"項目扣除。
  九、關(guān)于非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得房產(chǎn)改造后再轉(zhuǎn)讓的扣除問題
  經(jīng)房地產(chǎn)主管部門批準(zhǔn)，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得毛坯房及其它存量房，進(jìn)行局部改造、裝修裝飾后再轉(zhuǎn)讓的，計算扣除項目時，其取得該房產(chǎn)所支付的價款及稅金、改造過程中發(fā)生的開發(fā)成本以及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金允許據(jù)實(shí)扣除，但不得再按照《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2006]21號)第二條的規(guī)定加計扣除。
  十、關(guān)于企業(yè)購買在建房地產(chǎn)開發(fā)項目后進(jìn)行繼續(xù)建設(shè)再轉(zhuǎn)讓土地增值稅的問題
  企業(yè)購買在建房地產(chǎn)開發(fā)項目后，繼續(xù)投入資金進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，達(dá)到銷售條件進(jìn)行商品房銷售的，其購買在建項目所支付的價款及稅金允許扣除，但不得作為取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本加計20%的扣除；后續(xù)建設(shè)支出扣除項目的處理按照《土地增值稅暫行條例》第六條及《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
  十一、關(guān)于清算條件的有關(guān)問題
  (一)納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的，應(yīng)作為《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)第二條第一款中"納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算"的情形，不再作為第二款"主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算"的情形。
  (二)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)第二條第一款"房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的"，其中全部竣工是指除土地開發(fā)外，其開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一：
  1、開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案；
  2、開發(fā)產(chǎn)品已開始交付購買方；
  3、開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。
  (三)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)第二條第二款第一項規(guī)定"已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的"，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人進(jìn)行清算，其中"該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的"是指已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積與出租或自用的可售建筑面積合計占清算單位可售建筑面積比例在85%以上的。
  (四)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)第二條第二款第二項規(guī)定"取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的"，其中"取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年"是指清算單位取得的最后一張銷售(預(yù)售)許可證滿三年的情形。
  十二、關(guān)于單棟建筑物中住宅與商業(yè)用房的建筑成本扣除問題
  單棟建筑物既有住宅又有商業(yè)用房的，商業(yè)用房建筑成本可以按照層高系數(shù)予以調(diào)整。層高系數(shù)低于1.5的不予調(diào)整，其余扣除項目金額不得按層高系數(shù)調(diào)整。(濟(jì)寧層高系數(shù)1.5)
  商業(yè)用房層高系數(shù)=商業(yè)用房層高/住宅層高
  十三、關(guān)于核定征收的問題
  對2013年起立項建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，符合核定條件的，核定征收時，普通住宅核定征收率不得低于銷售收入的10%，其他類型房產(chǎn)不得低于銷售收入的20%。
  本通知自2014年4月1日起執(zhí)行。在總局、省局未發(fā)正式通知前暫按本通知執(zhí)行，此前主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已受理納稅人清算申報的，不做追溯調(diào)整。