【2021年09月23日】長沙房地產(chǎn)為什么調(diào)控得好？

文：任澤平團隊
特別鳴謝：白學(xué)松、劉煜鑫
復(fù)旦大學(xué)張弛、南開大學(xué)李蕊、中央財經(jīng)大學(xué)趙子晴對數(shù)據(jù)整理有貢獻

導(dǎo)讀
過去十年在全國大部分一二線城市房價大漲的背景下，長沙、重慶（重慶房地產(chǎn)為什么調(diào)控得好？）等城市房價、房價收入比、漲幅在全國主要城市處較低水平。2020年8月，央視點名長沙，為長沙出色的調(diào)控手段和適量的商品房供給模式點贊，長沙已然成為全國地產(chǎn)調(diào)控的“模范生”。2020年12月住建部在《建設(shè)工作簡報》第79期刊載題為《長沙市落實主體責(zé)任穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制》的文章，對于長沙在房地產(chǎn)市場調(diào)控方面的經(jīng)驗給予充分肯定，建議全國學(xué)習(xí)“長沙模式”。
從供給端看，長沙是典型多中心組團空間結(jié)構(gòu)，土地供應(yīng)量大，嚴(yán)格限制土地成交溢價率控制房企拿地成本，設(shè)定商品房“成本+利潤+稅金”價格構(gòu)成，既確保房企一定的盈利空間，也確保房價相對穩(wěn)定；約束房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資占比，保持對房地產(chǎn)建設(shè)總量調(diào)控。從需求端看，限制投機行為，針對房屋契稅、人才購房、離異人士、購房搖號、限售均要求嚴(yán)苛。
我們呼吁推動新一輪房改（新房改）迫在眉睫，以城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定和房產(chǎn)稅為核心加快構(gòu)建房地產(chǎn)長效機制，促進房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展。

目錄
1 近十年長沙房價、房價收入比、漲幅在全國主要城市處較低水平
2 長沙房地產(chǎn)為什么調(diào)控得好？
2.1供給端：大量土地供應(yīng)、首創(chuàng)商品房“成本+利潤+稅金”價格構(gòu)成
2.1.1城市規(guī)劃：多中心組團均衡發(fā)展，住房需求有效分散
  2.1.2土地供給：土地供給量大，簡易版“人地掛鉤”
  2.1.3住房供給：“低端有保障”，住房供需長期平衡
  2.1.4針對開發(fā)商：首創(chuàng)商品房“成本+利潤+稅金”價格構(gòu)成
2.1.5房地產(chǎn)固定投資：長期保持房地產(chǎn)投資占比處于25%的合理衡量值
2.2需求端：限制投機行為，針對房屋契稅、人才購房、離異人士、購房搖號、限售均要求嚴(yán)苛
3 推動新房改，以城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定和房產(chǎn)稅為核心加快構(gòu)建房地產(chǎn)長效機制

正文
1 近十年長沙房價、房價收入比、漲幅在全國主要城市處較低水平
從房價絕對值看，2021年7月長沙二手房均價1.1萬元/平方米,低于武漢、鄭州、南昌等二線城市；從房價收入比看，近10年長沙維持在6-7，處于全國下游水平；從房價漲幅看，近10年長沙商品住宅年均漲幅低于9.4%，低于大部分二線城市房價漲幅。從房價絕對值看，根據(jù)中國房價行情網(wǎng)數(shù)據(jù)，2021年7月長沙二手房均價為11487元/平方米，位居全國第64位，低于周邊省會城市武漢（19979元/平方米）、南寧（13510元/平方米）、南昌（13061元/平方米）。從房價收入比看，2010-2020年長沙房價收入比維持在6-7，在主要大城市中居于末位，同期北京從22.5升至30.8；杭州從16.4升至21.4。從房價漲幅看，根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2010-2021年5月長沙市新房均價年均漲幅9.4%，低于鄭州、南京、武漢、南昌的11.4%、11.0%、10.7%、9.7%。2020年長沙GDP全國第15，GDP增速與成都并列全國第4，經(jīng)濟發(fā)展迅速的同時兼顧“穩(wěn)房價”。2020年12月住建部在《建設(shè)工作簡報》第79期刊載題為《長沙市落實主體責(zé)任穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制》的文章，對于長沙在房地產(chǎn)市場調(diào)控方面的經(jīng)驗給予充分肯定，建議全國學(xué)習(xí)“長沙模式”。

  

2 長沙房地產(chǎn)為什么調(diào)控得好？
從供給端看，長沙是典型多中心組團空間結(jié)構(gòu)，土地供應(yīng)量大，嚴(yán)格限制土地成交溢價率控制房企拿地成本，設(shè)定商品房“成本+利潤+稅金”價格構(gòu)成，既確保房企一定的盈利空間，也確保房價相對穩(wěn)定；約束房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資占比，保持對房地產(chǎn)建設(shè)總量調(diào)控。從需求端看，限制投機行為，針對房屋契稅、人才購房、離異人士、購房搖號、限售均要求嚴(yán)苛。 2.1 供給端：大量土地供應(yīng)、首創(chuàng)商品房“成本+利潤+稅金”價格構(gòu)成
2.1.1 城市規(guī)劃：多中心組團均衡發(fā)展，住房需求有效分散
不同于從核心區(qū)向外圍擴張的單一中心城市，長沙在全國較早提出“多中心、分散組團式”城市布局，各組團均衡發(fā)展降低了居民對特定區(qū)域的居住偏好，將住房需求有效分散，減輕了職住分離，帶來平衡房價的“空間紅利”。早在1990年，長沙出臺的《長沙市城市總體規(guī)劃(1990-2010)》，確定在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，沿湘江、319國道兩條生長軸線拓展城市發(fā)展空間，構(gòu)筑“一組兩次四組團”的“多中心、分散組團式”城市布局。而2014年4月由國務(wù)院批復(fù)的《長沙市城市總體規(guī)劃（2003-2020年）》（2014年修訂版），提出城市空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃為沿多條生長軸線拓展城市發(fā)展空間，構(gòu)筑“一軸兩帶多中心、一主兩次五組團”的城市空間結(jié)構(gòu)。從城市邊際拓展看，多核心組團減輕了城市從“核心-邊緣”的區(qū)位價值遞遞減，提高了外圍城區(qū)居住價值，拓展了城市居住邊界，避免了單中心構(gòu)中心城區(qū)住房需求旺盛無法疏解的問題。從各區(qū)房價看，各區(qū)價格差異較小、有限，根據(jù)中國房價行情網(wǎng)的數(shù)據(jù)，2021年8月長沙六區(qū)中岳麓區(qū)平均單價最高，為15080元/平方米；望城區(qū)平均單價最低，為9442元/平方米。目前長沙在2035年城市規(guī)劃的部分方案稿中提出增加副中心數(shù)量、如北部望城、東部黃興等，擴張中心城區(qū)面積，未來城市建設(shè)空間有望進一步擴大。組團式的建設(shè)使得城市生態(tài)景觀、公共交通設(shè)施及商業(yè)、購物、休閑文娛等在各個組團間分布較為均勻，帶來平衡房價的“空間紅利”。

  

2.1.2 土地供給：土地供給量大，簡易版“人地掛鉤”

2000年以來長沙實行“東拓西進，南移北擴”策略，城市建成區(qū)面積不斷擴大，且規(guī)劃目標(biāo)被多次提前完成，土地供應(yīng)量得到長期保證。1990年版《長沙市城市總體規(guī)劃（1990-2010年）》提出至2010年時，長沙建設(shè)用地規(guī)模245平方公里、總?cè)丝?30萬。2003年版總規(guī)提出到2020年，主城區(qū)實際居住人口要控制在264萬人以內(nèi)，建設(shè)用地控制在253平方公里以內(nèi)。這一目標(biāo)均在2008年被提前實現(xiàn)，因此2014年修訂的《長沙市城市總體規(guī)劃（2003-2020年）》（2014年修訂版）、將2020年目標(biāo)提升至人口規(guī)模629萬人，城市建設(shè)用地規(guī)模629平方公里。2019年，長沙實際建成區(qū)面積比2000年的119平方千米擴展了3.07倍，2003-2019年長沙市建成區(qū)面積和建設(shè)用地面積年均增速分為8.3%、5.8%，均處于較高增速，而同期深圳、武漢的建成區(qū)面積年均增速分別為3.7%、5.5%，建設(shè)用地面積年均增速分別為3.6%、3.8%，長沙土地供應(yīng)量得到長期保證。

  
從土地用途看，近5年長沙住宅用地供給增長近15倍，商住用地供給量增長2倍，其增長率均不同程度高于北京、成都等城市；從人均土地面積看，近10年長沙人均土地供給超15平方米/人，位居二線城市前列，長期長沙人口持續(xù)流入，但長沙采取加大供地的方式形成簡易版的“人地掛鉤”。2018年7月，長沙出臺《關(guān)于進一步加強土地市場調(diào)控的工作方案》提出大力整頓“捂地惜建、囤地不建”行為，嚴(yán)格依法處置土地閑置和項目延期開工；同時全力保障安居型商品住房用地，在新掛牌出讓的商品住宅用地中，將安居型商品住房供地比例提高至60%以上。長沙商住和住宅用地供給量在2015年經(jīng)歷回落以來雙雙迎來高速增長期。2020年，長沙商住用地供給面積為220萬平方米，相比2015年的73萬平方米增長199.6%；住宅用地供給面積為279.46萬平方米，相比2015年的18萬平方米增長14.6倍。而近5年上海商住和住宅用地供給量增長分別為286.9%、18.4%;成都商住和住宅用地供給量增長2.4%、-42.9%；北京商住和住宅用地供給量增長分別為-0.8%、-3.6%。上海經(jīng)歷了住宅和商住用地供給量雙增長，但住宅用地供給量漲幅較小，僅為18.4%，而北京的住宅和商住用地供給量均有所下滑，成都則是住宅用地供給大幅下降，全國很少城市出現(xiàn)長沙住宅和商住用地供給量趨勢出現(xiàn)“雙高峰”的情況。土地供給面積方面，2010-2020年長沙的人均土地供給面積為15.7平方米/人，位居二線城市第三，僅次于太原（21.6平方米/人）、武漢（16.4平方米/人），而同期青島、南京、杭州、成都的人均土地供給面積分別為15.0、12.4、10.9、9.8平方米/人，分別位居第四、第五、第六、第七。

  

從土地供需比看，長沙商住和住宅用地供需比相對均衡穩(wěn)定， 近12年長沙商住和住宅類用地平均供需比近1.2，略高于北京、上海、杭州等城市，且長期保持平穩(wěn)大于1的狀態(tài)。土地供需方面，2008年以來長沙的商住用地和住宅用地供需比長期維持在近1.20的水平，但住宅用地供需比波動較大，數(shù)次下探至1以下。商住用地方面，2008-2020年長沙商住用地平均供需比為1.17，高于上海（1.14）、成都（1.11）、北京（1.10），長期商住用地供應(yīng)可滿足需求。住宅用地方面，2008-2020年長沙的住宅用地平均供需比為1.19，高于成都（1,17）、杭州（1.14）、上海（1.13）、北京（1.10），長期長沙住宅用地供需平衡。

  

長沙在2017年較早提出住宅最高土地成交溢價率為50%，2019年提出商住經(jīng)營性用地為30%，其閾值低于杭州、武漢、成都等城市，促使開發(fā)商理性爭地，拿地成本降低，進而保證房價平穩(wěn)。住宅用地方面，2017年長沙出臺的《長沙市住宅用地“限房價、競地價”試點操作規(guī)則》，根據(jù)住宅銷售價與住宅綜合開發(fā)成本，按不高于土地掛牌起始價的150%，即最高溢價率為50%，綜合確定土地交易最高限價；競價達到最高限價時，改為現(xiàn)場搖號產(chǎn)生競得者。而杭州于2016年9月出臺《加大土地供應(yīng)調(diào)整競價方式》提出轉(zhuǎn)為在此價格基礎(chǔ)上通過現(xiàn)場投報配建養(yǎng)老設(shè)施面積的程序并按投報面積最高者確定競得人；武漢2016年10月在土拍過程中首次啟用“最高限價令”，提出最高成交價不得超過限定溢價率，最高溢價率不超過100%。對于開發(fā)商來說，“熔斷”政策的推出和實施，標(biāo)志著土地原有單純競價的時代結(jié)束，促使開發(fā)商理性爭地；另一方面，最終的土地競得人拿地的成本降低，房屋的開發(fā)、建設(shè)成本降低，有助于房價的降低。近12年長沙土地成交溢價率低于北京、杭州、南京、成都等城市。建設(shè)租賃住房的商住經(jīng)營性用地方面，長沙市于2020年10月印發(fā)的《長沙市商住經(jīng)營性用地出讓限地價/溢價競自持租賃住房實施細(xì)則（試行）》規(guī)定，長沙當(dāng)限價地塊達到最高限價、不限價地塊溢價率達到30%時停止競價，轉(zhuǎn)為競自持租賃住房建筑面積。而大多數(shù)一線城市及二線城市都通過土拍模式的改革調(diào)整限價力度，并未單獨提出租賃住房的商住經(jīng)營性用地溢價率規(guī)定。

  
值得注意的是2021年自然資源部8月10日召開閉門會議，對22個核心城市土地出讓政策進行調(diào)整，即單宗住宅用地溢價率不得超過15%，而長沙在今年首輪集中供地中平均土地溢價率僅為8%，位居22城第15。今年年初自然資源部規(guī)定22個城市住宅用地公告不能超過三次，并且集中在3月、4月、8月，促進各地土地交易市場平穩(wěn)，集中供地政策初衷是分散土地競爭、釋放土地集中大量供應(yīng)的預(yù)期信號以平抑地價。根據(jù)各地自然資源規(guī)劃官網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，第一輪的集中供地成交數(shù)據(jù)中，有10個城市的地價平均溢價率超15%，其中廈門達34%，位列22城第一；合肥、杭州地價平均溢價率分別為28%、26%，分別位列第二、第三，但長沙平均溢價率依然處于較低水平，僅為8%，位居第15。由于首輪集中供地并未達到政策的初衷，因此在8月10日自然資源部召開了閉門會議，對第二批次核心城市土地出讓政策進行調(diào)整。（22個城市分別為北京、上海、廣州、深圳、南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫）

  2.1.3 住房供給：“低端有保障”，住房供需長期平衡
在“低端有保障”方面，長沙在2008年較早提出保障房補貼制度，實現(xiàn)城鎮(zhèn)住房保障覆蓋率從2011年的19.51%升至2018年的23.21%，高出全國省會城市平均水平3個百分點，提前3年實現(xiàn)國家新型城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃提出的“十三五”末保障性安居工程受益覆蓋率目標(biāo)。2008年7月長沙出臺《經(jīng)濟適用住房貨幣補貼實施方案》，提出通過發(fā)放經(jīng)濟適用住房貨幣補貼的方式，力爭兩年到三年內(nèi)全面解決經(jīng)濟適用住房歷史積壓保障對象的住房問題。根據(jù)長沙統(tǒng)計局統(tǒng)計，長沙城鎮(zhèn)住房保障覆蓋率從2011年的19.51%升至2018年的23.21%，高出全國省會城市平均水平3個百分點，解決了20多萬戶家庭的住房問題，提前3年實現(xiàn)了國家新型城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃提出的“十三五”末保障性安居工程受益覆蓋率達23%的目標(biāo)，極大地改善了中低收入困難群眾的住房條件。從住房租賃市場看，2018年長沙出臺《關(guān)于加快發(fā)展住房租賃市場工作實施方案》指出，到2022年，通過政府統(tǒng)籌、企業(yè)建設(shè)、市場盤活等方式，新增各類租賃住房不少于500萬平方米，其中新建 200萬平方米以上租賃住房、盤活300萬平方米以上存量住房，形成廣覆蓋、多層次的租賃房源供應(yīng)體系。截至2019年4月，長沙市累計建設(shè)(籌集)各類保障房22.92萬套，其中經(jīng)濟適用房13.48萬套，公共租賃住房9.44萬套。保障性住房不但可以有效滿足中低收入人群的住房需求，而且可以減少整個住房市場上的住房需求，從而減緩房價上漲。
房屋市場供應(yīng)相對充足，從銷供比看，近10年長沙商品住宅銷供均維持在0.8-1.2的正常區(qū)間。從出清周期看，近7年長沙商品住宅平均出清周期為9個月，低于北京、西安等城市。根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，2010-2021年7月，長沙商品住宅銷供比從1.0上升到1.2，雖然在2016年、2017年、2018年出現(xiàn)供給缺口，但長期銷供比浮動較小，而同期北京銷供比浮動較大，多次低于0.8和高于1.2，如2018年僅為0.5；成都銷供比浮動也較大，如2011年僅為0.6，但2017年為1.5。長沙長期保持商品住宅供需均衡，使得房價波動較小。出清周期方面，根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，2013-2020年長沙年均出清周期為9個月，而同期北京、西安、武漢年均出清周期分別為14個月、12個月、11個月。

  2.1.4 針對開發(fā)商：首創(chuàng)商品房“成本+利潤+稅金”價格構(gòu)成
長沙于2017年首創(chuàng)“成本+利潤+稅金”的商品房價格構(gòu)成，其中限制商品住房的平均利潤率為6-8％，限價標(biāo)準(zhǔn)清晰嚴(yán)苛，既確保了房企一定的盈利空間，也確保了房價相對穩(wěn)定。長沙于2017年11月發(fā)布《長沙市限價商品住房價格管理暫行辦法》，推行試點區(qū)域限價政策，并于2019年12月《關(guān)于進一步完善我市新建商品住房銷售明碼標(biāo)價監(jiān)制有關(guān)事項的通知》中將這一政策應(yīng)用于所有長沙商品房。商品房價格構(gòu)成方面，長沙明確商品房價格由“成本+利潤+稅金”構(gòu)成，并規(guī)定各種賠償金、違約金、滯納金和罰款不得計入商品房價格，對房企在營銷過程中銷售成本的管控提出了更高要求，有效防止房企通過虛增成本避稅和提高定價轉(zhuǎn)嫁成本的行為。而在一線城市中僅有北京在2018年6月出臺的《關(guān)于加強限房價項目銷售管理的通知》，僅規(guī)定如果限房價項目的銷售限價與周邊市場價格評估價之比高于85%（價差比低于15%）時，該限房價項目將由開發(fā)商直接作為商品房，不高于85%時，將收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房，相對于長沙直接規(guī)定利潤率絕對值的政策，北京限價政策偏向于限制相對價格，限價手段相對寬松。利潤率限制方面，2019年12月長沙出臺《關(guān)于進一步完善我市新建商品住房銷售明碼標(biāo)價監(jiān)制有關(guān)事項的通知》，明確規(guī)定了商品住房價格構(gòu)成，并要求商品住房平均利潤率為6%-8%。根據(jù)中指院統(tǒng)計，2019前三季度長沙房企平均利潤率約為10%，2017-2020年全國百強房企凈利潤率均超11%。

  2.1.5 房地產(chǎn)固定投資：長期保持房地產(chǎn)投資占比處于25%的合理衡量值
2000-2017年長沙房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全市固定資產(chǎn)投資額比例處于25%的合理區(qū)間，房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資占比大于25%會導(dǎo)致供過于求，超過一般城市化進程所需的金融資源會導(dǎo)致泡沫，相反則會影響城市的正常發(fā)展。2000-2017年長沙房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全市固定資產(chǎn)投資額比例維持在25%左右波動，平均值為23.8%；而深圳、廣州、成都的占比分別為37.0%、38.8%、31.2%，與25%的合理衡量值相差較大。

  
2.2 需求端：限制投機行為，針對房屋契稅、人才購房、離異人士、購房搖號、限售均要求嚴(yán)苛
從房屋契稅征收看，長沙首套房契稅征收稅率與一線城市及同類型省會城市基本持平，但在2019年率先在全國取消二套住房契稅優(yōu)惠政策，二套房屋及以上的契稅征收標(biāo)準(zhǔn)達4%，高于北京、上海（3%），契稅稅率較高，增加購買多套住房成本，限制投機行為。首套房契稅征收標(biāo)準(zhǔn)方面，長沙首套房且房屋建筑面積不超過90平方米的，契稅標(biāo)準(zhǔn)為1%；大于90平方米的，按照1.5%的稅率征收契稅，與上海、杭州、武漢等地持平。二套房屋及以上的契稅征收標(biāo)準(zhǔn)方面，2019年之前，長沙實行2016年財政部在購房契稅上的稅率優(yōu)惠政策，二套房契稅與全國其他城市（除北京、上海、廣州和深圳）持平，建筑面積在90平方米及以下的，按照1%的標(biāo)準(zhǔn)征收契稅；90平方米以上的，契稅稅率為2%。2019年長沙市出臺《關(guān)于調(diào)整長沙市第二套住房交易環(huán)節(jié)的契稅政策的通知》，規(guī)定自2019年4月22日起,在長沙市范圍內(nèi)停止執(zhí)行對家庭第二套改善性住房的契稅優(yōu)惠稅率,二套房屋及以上的契稅征收標(biāo)準(zhǔn)達4%，而武漢、杭州等城市依舊實行2016年財政部在購房契稅上的稅率優(yōu)惠政策。具體來看，二套房建筑面積小于或等于90平方米的房產(chǎn)，長沙征收的契稅為4%，高于北京、上海的3%和武漢、杭州的1.0%；二套房屋建筑面積大于90平方米的房產(chǎn)，長沙征收的契稅為4%，高于北京、上海的3%及武漢、杭州的2.0%。三套房屋及以上所有建筑面積，長沙征收的契稅為4%，高于上海、武漢的3%。契稅稅率的較高增加購房者的成本，可適當(dāng)壓制購買二套住房的需求。

值得注意的是根據(jù)《契稅法》要求，從2021年9月1日起，湖北、廣東、海南、四川、貴州等多地將不實施第二套住房契稅優(yōu)惠政策，即稅率重新提升到3%，河北、遼寧、河南3個省確定了3%和4%兩檔稅率。根據(jù)1997年頒布的《中華人民共和國契稅暫行條例》規(guī)定，境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)按條例法規(guī)繳納契稅，契稅稅率為3-5%。但2010年出臺的《財政部、國家稅務(wù)總局住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》對契稅政策進行調(diào)整，即個人購買普通住房作為家庭首套房契稅減半，其中面積為90平方米及以下的，契稅標(biāo)準(zhǔn)降為1%。到2016年《財政部、國家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》出臺，契稅標(biāo)準(zhǔn)將按照房屋面積進行分類，房屋建筑面積在90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，家庭首套房減按1.5%、二套房減按2%的標(biāo)準(zhǔn)征收契稅，北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實施契稅優(yōu)惠政策?！吨腥A人民共和國契稅法》已由第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會于2020年8月11日通過，自2021年9月1日起施行，契稅稅率為3-5%。

  
從人才購房看，2017年長沙在全國較早提出非本市戶籍的?？萍耙陨蠈W(xué)歷人才，須滿足在長工作生活24個月才能購買住房（需提供24個月工資流水和居住證），時間長于廣州、南京、西安等城市，限制短期運用人才政策進行投機的行為。具體來看，2017年8月出臺《長沙市人才購房及購房補貼實施辦法（試行）》，其中規(guī)定非本市戶籍的?？萍耙陨蠈W(xué)歷人才，須滿足在長工作生活24個月才能購買住房。而南京在2021年1月《南京市人才購買商品住房辦法》規(guī)定，南京則取得博士學(xué)位的人才，與單位簽訂1年及以上勞動合同即可，廣州市則2021年4月才發(fā)布的《關(guān)于完善我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》規(guī)定，廣州僅須提供購房之日前12個月在人才認(rèn)定所在區(qū)連續(xù)繳納個人所得稅或社會保險的繳納證明即可。在人才購房方面，長沙與廣州、南京、西安等城市相比限制政策不僅出臺較早，且對于獲取購房資格時長限制更嚴(yán)，這能夠充分篩選出意愿定居于長沙、為長沙作出貢獻的人才，限制短期運用人才政策進行投機的行為。

  
從離異人士購房看，長沙在全國較早對“假離婚”買房的行為進行限制，2018年提出夫妻離異后任何一方2年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算，這限制了通過“假離婚”或者“假結(jié)婚”等方式“曲線”買房、炒房之風(fēng)。長沙市在2018年6月便在《長沙市人民政府辦公廳關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》中明文單列出規(guī)定，夫妻離異后任何一方2年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。而南京則是在2020年7月才出臺的《關(guān)于促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》才有此項規(guī)定；北京則是在2021年8月才出臺《關(guān)于進一步完善商品住房限購政策的公告》規(guī)定夫妻離異的，若原家庭在離異前已擁有兩套及以上住房，自離異之日起三年內(nèi)，任何一方均不得在本市購房。在打擊“假離婚”方面，長沙與南京、上海、深圳、北京等城市相比較早出臺政策堵住通過“假離婚”方式獲取購房資格的漏洞，這限制了通過“假離婚”或者“假結(jié)婚”等方式“曲線”買房、炒房之風(fēng)。

  
從購房搖號看，2017年長沙在全國較早推行公證搖號銷售住房制度，只需滿足“累計購房客戶大于可供房源”的條件即可采取公證搖號方式銷售住房，觸發(fā)搖號機制條件更為嚴(yán)格。長沙開啟公證搖號的程序門檻嚴(yán)格，根據(jù)2017年長沙市住建委出臺的《長沙市限購區(qū)域內(nèi)新建商品住房銷售搖號具體操作程序》規(guī)定，長沙市規(guī)定限購區(qū)域內(nèi)（芙蓉區(qū)、雨花區(qū)、天心區(qū)、開福區(qū)、岳麓區(qū)、望城區(qū)、長沙縣）的商品住房，只需滿足“累計購房客戶大于可供房源”的條件即可采取公證搖號方式銷售住房。長沙公證搖號政策的出現(xiàn)，是對限價政策的進一步補充與深化。相比之下，一線和二線城市往往需要其它表明樓盤“熱銷”的條件方才啟用搖號，例如上海2021年出臺的《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》規(guī)定，購房人在認(rèn)購后，將綜合家庭、5年內(nèi)在滬購房記錄等因素，擁有一個分?jǐn)?shù)，再按照搖號人數(shù)比房源多30%的原則，選取進入公證搖號選房的人員名單；2020年成都出臺《關(guān)于完善商品住房公證搖號排序選房有關(guān)規(guī)定的補充通知》規(guī)定，需要達到“登記購房人數(shù)在當(dāng)期準(zhǔn)售房源數(shù)1.2倍至3倍之間”才啟動搖號程序。

  
長沙在2018年較早提出個人和企業(yè)購房限售期，且限售時長高于廣州、南京等城市，即分別為取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書滿4年、5年才能售賣。個人出售房產(chǎn)方面，長沙的限售年限長于廣州、成都、重慶、南京等城市。長沙2018年6月25日出臺《長沙市人民政府辦公廳關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，在長沙本市限購區(qū)域（芙蓉區(qū)、雨花區(qū)、天心區(qū)、開福區(qū)、岳麓區(qū)、望城區(qū)、長沙縣）內(nèi)個人購買的商品住房，須取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書滿4年后方可上市交易。與此同時，根據(jù)廣州市人民政府辦公廳2017年3月出臺《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》，廣州房產(chǎn)是取得不動產(chǎn)證滿2年后即可轉(zhuǎn)讓；成都則是在2018年5月《成都市人民政府辦公廳關(guān)于進一步完善我市房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的通知》中規(guī)定新購住房需取得不動產(chǎn)權(quán)證滿3年后即可轉(zhuǎn)讓。長沙對于個人出售房產(chǎn)時間長于其他城市，長達4年的等待交易期，意味著通過市場差價賺錢的方式將遭遇長周期帶來的風(fēng)險沖擊。企業(yè)出售房產(chǎn)方面，長沙在2018年出臺的《長沙市人民政府辦公廳關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》中提出暫停企業(yè)在限購區(qū)域內(nèi)購買商品住房，已購買的商品住房取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。而廣州則在上述政策中規(guī)定企業(yè)須取得不動產(chǎn)證滿3年后可轉(zhuǎn)讓，長沙對于企業(yè)出售房產(chǎn)政策時間雖晚于廣州，但其規(guī)定的轉(zhuǎn)讓時間長于廣州，這削弱了企業(yè)投資房產(chǎn)資金的流動性，從而抑制企事業(yè)單位炒房行為。

  3 推動新房改，以城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定和房產(chǎn)稅為核心加快構(gòu)建房地產(chǎn)長效機制
一是堅持都市圈城市群戰(zhàn)略，改革“人地掛鉤”，允許跨區(qū)域用地指標(biāo)買賣，優(yōu)化土地供應(yīng)。目前推行的“人地掛鉤”為農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量與建設(shè)用地供應(yīng)量掛鉤，并不能解決熱點城市人口流入與住房供應(yīng)緊張之間的矛盾。未來應(yīng)堅持都市圈城市群戰(zhàn)略，推行新增常住人口與土地供應(yīng)掛鉤、跨省耕地占補平衡與城鄉(xiāng)用地增減掛鉤，如東北和西部地區(qū)售賣用地指標(biāo)，可以有效解決目前東北、西部用地指標(biāo)大量浪費的問題。嚴(yán)格執(zhí)行“庫存去化周期與供地掛鉤”原則，優(yōu)化當(dāng)前土地供應(yīng)模式。

二是保持貨幣政策和房地產(chǎn)金融政策長期穩(wěn)定。實行長期穩(wěn)定的住房信貸金融政策，穩(wěn)定購房者預(yù)期，支持剛需和改善型購房需求，同時抑制投機性需求。支持房企合理融資需求，規(guī)范融資用途，防止過度融資。

三是穩(wěn)步推動房產(chǎn)稅試點。隨著大開發(fā)時代結(jié)束，存量房時代下土地出讓金減少、交易環(huán)節(jié)稅收減少，推出房產(chǎn)稅是大勢所趨。從國際經(jīng)驗看，房產(chǎn)稅通常被成熟市場經(jīng)濟體作為地方財政收入的重要和穩(wěn)定來源。房產(chǎn)稅改革的總原則是“立法先行、充分授權(quán)、分步推進”。“立法先行”是先立法再開征；“充分授權(quán)”是授權(quán)各地方因地制宜試點、不一刀切，本身房產(chǎn)稅按照國際經(jīng)驗就是地方主體稅；“分布推進”是積極穩(wěn)妥推進，要力爭方案成熟并做好社會預(yù)期引導(dǎo)。

四是豐富供應(yīng)主體，轉(zhuǎn)變住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。當(dāng)前中國住房供給體系重銷售輕租賃，多元主體供給型的住房體系尚未建立。未來供應(yīng)主體將從以開發(fā)商為主轉(zhuǎn)變?yōu)檎?、開發(fā)商、租賃中介公司、長租公司等多方供給；以市場化的商品住房為主、加大各類保障性住房供應(yīng)力度，形成“高收入靠市場、中等收入有支持、低收入能保障”的階梯化住房供給結(jié)構(gòu)。不過，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的探索與政策出臺須因地制宜，警惕盲目跟風(fēng)。