紹市國稅所〔2004〕360號 | 紹興市國家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)浙江省地方稅務(wù)局、浙江省國家稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知

紹興市國家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)浙江省地方稅務(wù)局、浙江省國家稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知

紹市國稅所〔2004〕360號

各縣(市)國家稅務(wù)局、市局直屬分局、稽查局:

　　現(xiàn)將《浙江省地方稅務(wù)局、浙江省國家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》(浙地稅發(fā)〔2003〕132號)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，并結(jié)合我市實際，提出以下補(bǔ)充意見，請一并貫徹執(zhí)行：

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入必須全部通過“預(yù)收賬款”科目核算，并在每季度按照規(guī)定的利潤率計算

　　預(yù)計利潤，并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。預(yù)售收入包括：預(yù)收購房款、定金、押金、非現(xiàn)金資產(chǎn)、各種代收款項以及以其他各種名義和形式收取的全部款項。

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售(預(yù)售)收入和視同銷售行為收入的確認(rèn)按照總局、省局《通知》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。預(yù)售收入的利潤率一律按照15%確定。如發(fā)生銷售產(chǎn)品退回，可以憑退款憑據(jù)，按照實際退還的金額沖減當(dāng)期相關(guān)收入。并分別按以下二種情況處理：

　　(一)發(fā)生開發(fā)產(chǎn)品銷售收入退回，沖減當(dāng)期銷售收入。

　　(二)發(fā)生預(yù)售收入退回，如屬于當(dāng)季度收入退回的，可沖減當(dāng)期“預(yù)收賬款”;屬于以前季度收入退回的，應(yīng)按規(guī)定的利潤率計算出預(yù)計利潤沖減當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

　　三、房地產(chǎn)開發(fā)成本應(yīng)按開發(fā)項目分別核算，開發(fā)成本及相關(guān)費(fèi)用應(yīng)按項目歸集，不得隨意調(diào)劑。開發(fā)項目按有關(guān)部門的立項批準(zhǔn)文件和工程承包合同確定。

　　企業(yè)按規(guī)定繳納的與商品房銷售(預(yù)售)有關(guān)的稅金及附加等，在銷售實現(xiàn)前不得直接在稅前扣除。要求在“待攤費(fèi)用”科目下單獨(dú)設(shè)置明細(xì)科目核算，待銷售實現(xiàn)后按對應(yīng)的銷售收入結(jié)轉(zhuǎn)。

　　四、企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品完工前開具銷售發(fā)票的應(yīng)在當(dāng)月按規(guī)定計算結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，同時結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的銷售成本和銷售稅金及附加等。

　　銷售收入按開具發(fā)票金額結(jié)轉(zhuǎn)，銷售稅金及附加按開具發(fā)票金額對應(yīng)應(yīng)承擔(dān)的部分計算結(jié)轉(zhuǎn)，銷售成本根據(jù)實際銷售面積按預(yù)計單位成本計算結(jié)轉(zhuǎn)。預(yù)計成本按照實際已發(fā)生的開發(fā)建造成本加開發(fā)產(chǎn)品完工前的預(yù)計支出計算，其中“建筑安裝工程費(fèi)”以不超過工程合同規(guī)定的總價款為限(如調(diào)整合同增減工程款的，應(yīng)根據(jù)有關(guān)的合同協(xié)議，調(diào)整增、減總價款。)。

　　預(yù)計成本=實際已發(fā)生的開發(fā)建造成本+開發(fā)產(chǎn)品完工前的預(yù)計支出

　　預(yù)計單位成本=預(yù)計成本÷實際開發(fā)產(chǎn)品面積

　　銷售成本=預(yù)計單位成本×實際銷售面積

　　企業(yè)在結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本和稅金及附加時不得虛轉(zhuǎn)、多轉(zhuǎn)，否則按《稅收征管法》有關(guān)規(guī)定處罰。

　　五、開發(fā)產(chǎn)品完工前開具發(fā)票的銷售收入，如果原已按照規(guī)定的利潤率計算預(yù)計利潤并入應(yīng)納稅所得額的，在計算產(chǎn)品銷售利潤時，可減除原對應(yīng)預(yù)售收入計算的預(yù)計利潤，經(jīng)納稅調(diào)整后并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再進(jìn)行結(jié)算。

　　六、開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時開具銷售發(fā)票，以開發(fā)項目為單位按規(guī)定計算已實現(xiàn)的銷售收入，同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應(yīng)的銷售成本和銷售稅金及附加，計算出已實現(xiàn)的利潤(或虧損)額，經(jīng)納稅調(diào)整后再計算出其與該項開發(fā)產(chǎn)品全部已預(yù)計利潤之間的差額，差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

　　開發(fā)產(chǎn)品完工以工程決算為準(zhǔn)。開發(fā)項目分期開發(fā)的應(yīng)按各期分別結(jié)算。

　　七、新辦房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生第一筆銷售前發(fā)生的廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)(簡稱“三費(fèi)”)，如當(dāng)年未發(fā)生銷售，可在年終轉(zhuǎn)入“待攤費(fèi)用”科目并按費(fèi)用項目設(shè)置明細(xì)科目核算，延續(xù)到以后年度稅前扣除。下一年度發(fā)生銷售，應(yīng)先計算扣除第一筆銷售發(fā)生前的“三費(fèi)”，如仍有余額可按上述規(guī)定繼續(xù)結(jié)轉(zhuǎn)以后年度扣除。計算稅前扣除限額依據(jù)的銷售收入，不包括開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售收入。

　　八、預(yù)售收入按照15%的利潤率計算預(yù)計利潤，并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。如以前年度虧損的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)允許稅前彌補(bǔ)以前年度虧損。

　　九、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在開發(fā)項目立項或工程合同簽訂后一個月內(nèi)，把有關(guān)開發(fā)項目立項批準(zhǔn)文件和工程合同等資料報主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)負(fù)責(zé)對有關(guān)資料保密。　

　　二○○四年四月十四日