金地稅政〔2004〕51號 | 金華市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《金華市區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征收管理辦法》的通知

金華市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《金華市區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征收管理辦法》的通知

金地稅政〔2004〕51號

【注：根據(jù)《金華市地方稅務(wù)局關(guān)于公布有效的、已失效和應(yīng)廢止的、應(yīng)修改的稅收規(guī)范性文件目錄的通知》（金地稅法〔2007〕98號），本文第五條第五款中的“其中按預(yù)售收入計(jì)算繳納的營業(yè)稅…不得稅前扣除”自2007年12月12日起失效?！?/font>

市局各稅務(wù)分局,稽查局:

為了加強(qiáng)對市區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的征收管理,市局根據(jù)國稅總局國稅發(fā)〔2003〕83號、省局浙地稅發(fā)〔2003〕132號等政策規(guī)定，制訂《金華市區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征收管理辦法》,現(xiàn)印發(fā)給你們，請予以貫徹落實(shí)。

金華市區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征收管理辦法

第一條 為規(guī)范對市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收征收管理,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展, 根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《企業(yè)所得稅稅前扣除管理辦法》等有關(guān)稅收政策規(guī)定,結(jié)合市區(qū)實(shí)際,制定本辦法。

第二條 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的納稅義務(wù)人

在金華市區(qū)范圍(包括金東區(qū)、婺城區(qū))內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)、銷售并符合企業(yè)所得稅納稅義務(wù)人條件的企業(yè),為房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅的納稅義務(wù)人(以下簡稱房地產(chǎn)企業(yè)),應(yīng)依照本辦法規(guī)定履行企業(yè)所得稅納稅義務(wù)。

第三條　房地產(chǎn)企業(yè)本期應(yīng)納企業(yè)所得稅額的計(jì)算

（一）本期應(yīng)納企業(yè)所得稅額=本期應(yīng)納稅所得額×稅率;

本期應(yīng)納稅所得額=收入總額-準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額+本期新增預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額-已結(jié)轉(zhuǎn)本期銷售的以前期預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額;

本期新增預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額=本期新增預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入×利潤率;

已結(jié)轉(zhuǎn)本期銷售的以前期預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額=以前期預(yù)售轉(zhuǎn)為本期銷售對應(yīng)的預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入×利潤率。

稅率:年應(yīng)納稅所得額3萬元(含)以下的,18%；年應(yīng)納稅所得額在3萬元以上至10萬元(含)以下的,27%；年應(yīng)納稅所得額超過10萬元的，33%。

(二)收入總額包括：生產(chǎn)、經(jīng)營收入(含銷售收入、視同銷售收入)、財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、利息收入、租賃收入、特許權(quán)使用費(fèi)收入、股息收入和其它收入。預(yù)售收入按本辦法第七條規(guī)定計(jì)算的預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額并入應(yīng)納稅所得額。

（三）準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目是指房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)期發(fā)生的與取得收入有關(guān)的成本、費(fèi)用稅金、損失。

第四條　房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)稅收入的確認(rèn)原則

一、銷售收入的確認(rèn)原則

房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，具體可根據(jù)產(chǎn)品完工程度及銷售方式的不同，按以下原則確定：

(一)產(chǎn)品未完工狀態(tài)下取得的預(yù)售收入,不論采取何種銷售方式,均不確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn).待產(chǎn)品完工后,按以下第(二)條規(guī)定計(jì)算已實(shí)現(xiàn)的銷售收入。

(二)產(chǎn)品已完工的,根據(jù)銷售方式不同,按下列原則分別確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),如已開具銷售不動產(chǎn)專用發(fā)票,不論其采用何種銷售方式,均應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，否則按開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入進(jìn)行所得稅處理。

1、采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)于實(shí)際收訖價款或取得了索取價款的憑證（權(quán)利）時，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

2、采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的,在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

3、采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

4、采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：

(1)采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

(2)采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的, 應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

(3)采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價格于付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。包銷方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

(4)采取基價(保底價)并實(shí)行超過基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按基價加按超基價分成比例計(jì)算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

委托方和接受委托方應(yīng)按季為結(jié)算期,定期結(jié)清已銷開發(fā)產(chǎn)品的清單。已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號、數(shù)量、單價、金額、手續(xù)費(fèi)等。

5、將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的,應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：

（1）將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)并作為"固定資產(chǎn)"入帳的,先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的,租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),出售時再按銷售資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（2）將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時租賃方式租出的,租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

6、以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的,應(yīng)于分得開發(fā)產(chǎn)品時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

二、預(yù)售收入的確認(rèn)原則

房地產(chǎn)企業(yè)采用預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其本期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率計(jì)算出預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額,再并入本期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅,待開發(fā)產(chǎn)品完工時再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。

市區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入的利潤率暫定為15%。

房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)產(chǎn)品已完工,并已驗(yàn)收合格的,應(yīng)及時按銷售收入確認(rèn)的相關(guān)原則計(jì)算已實(shí)現(xiàn)的銷售收入,同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應(yīng)的銷售成本,計(jì)算出已實(shí)現(xiàn)的利潤（或虧損）額,經(jīng)納稅調(diào)整后再計(jì)算出其與該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品全部預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額之間的差額,再將此差額并入本期應(yīng)納稅所得額。

三、視同銷售行為的收入確認(rèn)原則

(一)下列行為應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入

1、將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；

2、將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)；

3、將開發(fā)產(chǎn)品用作對外投資以及分配給股東或投資者；

4、將開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；

5、以開發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個人的非貨幣性資產(chǎn)。

(二)視同銷售行為的收入確認(rèn)時限

視同銷售行為應(yīng)于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移,或于實(shí)際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

(三)視同銷售行為收入確認(rèn)的方法和順序

1、按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定;

2、由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定;

3、按成本利潤率確定。市區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率暫定15%。

(四)自建自用房產(chǎn)的界定標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)企業(yè)不以營利為目的,開發(fā)產(chǎn)品立項(xiàng)明確自用,并自行開發(fā)建設(shè)作為辦公等用房的房產(chǎn),不視同銷售行為,也不確認(rèn)其應(yīng)稅收入。

四、代建工程和提供勞務(wù)的收入確認(rèn)原則

房地產(chǎn)企業(yè)代建工程和提供勞務(wù)不超過12個月的,可按合同約定的價款結(jié)算日或在合同完工之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn);持續(xù)時間超過12個月的,可采用完工百分比法按季確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

完工百分比法是根據(jù)合同完工進(jìn)度確認(rèn)收入和費(fèi)用的方法。完工進(jìn)度可按累計(jì)實(shí)際發(fā)生的合同成本占合同預(yù)計(jì)總成本的比例,已經(jīng)完成的合同工作量占合同預(yù)計(jì)總工作量的比例,測量已完成合同工作量等方法確定。

房地產(chǎn)企業(yè)代建工程和提供勞務(wù)過程中節(jié)省的材料、下腳料、報廢工程或產(chǎn)品的殘料等,如按合同規(guī)定留歸房地產(chǎn)企業(yè)所有的,應(yīng)于實(shí)際取得時按市場公平成交價確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

五、財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、利息收入、租賃收入、特許權(quán)使用費(fèi)收入、股息收入和其它收入的確認(rèn)原則

以收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天確認(rèn)為收入的實(shí)現(xiàn)。

第五條　成本、費(fèi)用、稅金和損失的稅前扣除 房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本和費(fèi)用扣除時,必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和成本、開發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的界限。期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品銷售成本可以按規(guī)定在當(dāng)期直接扣除。房地產(chǎn)企業(yè)銷售房地產(chǎn)所發(fā)生銷售成本的確認(rèn),應(yīng)以收入與支出相匹配為原則。

一、開發(fā)成本。開發(fā)成本,是指在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用等。

房地產(chǎn)企業(yè)必須將開發(fā)成本合理劃分為直接成本和間接成本。直接成本可根據(jù)有關(guān)會計(jì)憑證、記錄直接計(jì)入成本對象中。間接成本能分清負(fù)擔(dān)成本對象的,直接計(jì)入有關(guān)成本對象中；因多個項(xiàng)目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清負(fù)擔(dān)對象的,則應(yīng)根據(jù)配比的原則按各項(xiàng)目占地面積、建筑面積或工程概算等方法配比計(jì)入有關(guān)開發(fā)項(xiàng)目的成本。

二、開發(fā)產(chǎn)品。房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開發(fā)完成并驗(yàn)收合格的產(chǎn)品,應(yīng)及時進(jìn)行成本結(jié)轉(zhuǎn),即從開發(fā)成本全部轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品。

三、銷售成本。房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷售的產(chǎn)品,應(yīng)從開發(fā)產(chǎn)品及時結(jié)轉(zhuǎn)至銷售成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)?？墒勖娣e單位工程成本和銷售成本按下列公式計(jì)算確定：

可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷總可售面積

銷售成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

四、房地產(chǎn)企業(yè)允許稅前扣除的費(fèi)用包括管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用等期間費(fèi)用。

五、房地產(chǎn)企業(yè)允許稅前扣除的稅金是指按照有關(guān)法規(guī)規(guī)定應(yīng)繳納的營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、車船使用稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅以及教育費(fèi)附加、水利建設(shè)資金等。其中按預(yù)售收入計(jì)算繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加,在結(jié)轉(zhuǎn)為銷售收入之前,不得稅前扣除?！敬藯l款部分失效】

六、房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的,符合企業(yè)所得稅政策規(guī)定的各項(xiàng)營業(yè)外支出、經(jīng)營虧損和壞賬、投資等財產(chǎn)損失,允許稅前扣除。

七、下列項(xiàng)目按以下規(guī)定進(jìn)行扣除：

（一）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi),應(yīng)按成本對象進(jìn)行歸集和分配并按以下規(guī)定在稅前進(jìn)行扣除:

1、屬于成本對象完工前實(shí)際發(fā)生的，直接攤?cè)胂鄳?yīng)的成本對象；

2、屬于成本對象完工后實(shí)際發(fā)生的,首先應(yīng)按規(guī)定在已完工成本對象和未完工成本對象之間進(jìn)行分?jǐn)?再將應(yīng)由已完工成本對象負(fù)擔(dān)的部分,在已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和未實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積之間進(jìn)行分?jǐn)?其中,分?jǐn)偟牟糠?應(yīng)由已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除。

(二)開發(fā)產(chǎn)品共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)。房地產(chǎn)企業(yè)按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同的規(guī)定,因?qū)σ咽坶_發(fā)產(chǎn)品共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承擔(dān)維護(hù)、保養(yǎng)、修理、更換等責(zé)任而發(fā)生的費(fèi)用,可按實(shí)際發(fā)生額進(jìn)行扣除；按照金華市府辦〔2003〕110號抄告單或其他有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)上繳給房屋主管部門財政專戶儲存的物業(yè)管理維修專項(xiàng)資金,允許稅前扣除；支付超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的部分或預(yù)提的物業(yè)管理維修專項(xiàng)資金不得稅前扣除。

（三）土地閑置費(fèi)。房地產(chǎn)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的,必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費(fèi),計(jì)入成本對象的施工成本；因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失,可作為財產(chǎn)損失按規(guī)定進(jìn)行扣除。

(四)成本對象報廢或毀損損失。成本對象在建造過程中如發(fā)生單項(xiàng)或單位工程報廢或毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失,計(jì)入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對象整體報廢或毀損,其凈損失可作為財產(chǎn)損失按規(guī)定直接在當(dāng)期扣除。

(五)借款費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營期間,向金融機(jī)構(gòu)借款的利息支出,按照實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除；向非金融機(jī)構(gòu)及其它單位(個人)借款的利息支出,不高于按照金融機(jī)構(gòu)同類、同期貸款利率計(jì)算的數(shù)額以內(nèi)的部分,準(zhǔn)予扣除；從關(guān)聯(lián)方取得的借款金額超過其注冊資本50%的,超過部分的利息支出,不得在稅前扣除。房地產(chǎn)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費(fèi)用,如屬于成本對象完工前發(fā)生的,應(yīng)按其實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用配比計(jì)入成本對象中；如屬于成本對象完工后發(fā)生的,作為財務(wù)費(fèi)用直接在稅前扣除。

(六)工資薪金支出及職工福利費(fèi)等的計(jì)提。房地產(chǎn)企業(yè)支付給職工的工資薪金,按計(jì)稅工資扣除。房地產(chǎn)企業(yè)的職工福利費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)分別按照計(jì)稅工資總額的14%、1.5%計(jì)算扣除,企業(yè)按每月全部職工工資總額的2%向工會撥交的經(jīng)費(fèi),憑工會組織開具的《工會經(jīng)費(fèi)撥繳款專用收據(jù)》在稅前扣除。

(七)業(yè)務(wù)招待費(fèi)。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的與其經(jīng)營業(yè)務(wù)直接相關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi),在下列規(guī)定比例范圍內(nèi),可據(jù)實(shí)稅前扣除：全年銷售收入凈額1500萬元及其以下的,不超過銷售收入凈額的0.5%；全年銷售收入凈額超過1500萬元的,不超過該部分的0.3%。新辦房地產(chǎn)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品銷售收入之前發(fā)生的,以及沒有銷售收入年度發(fā)生的,與建造、開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi),可無限期結(jié)轉(zhuǎn)以后年度,按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除。

(八)廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)。房地產(chǎn)企業(yè)每一納稅年度發(fā)生的與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)支出和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出,不超過銷售收入8%和0.5%的,可據(jù)實(shí)扣除；超過部分的廣告費(fèi)支出可無限期向以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)。新辦房地產(chǎn)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品銷售收入之前，以及沒有銷售收入年度發(fā)生的,與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi),可無限期結(jié)轉(zhuǎn)以后年度,按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除。

(九)折舊或攤銷。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動中使用的固定資產(chǎn)的折舊費(fèi)用、無形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)的攤銷費(fèi)用可以扣除,可扣除的固定資產(chǎn)折舊的計(jì)算,采用直線折舊法；預(yù)計(jì)殘值率在原值的5%以內(nèi),由企業(yè)自行確定。房地產(chǎn)企業(yè)將待售開發(fā)產(chǎn)品按規(guī)定轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，可以按規(guī)定提取折舊并準(zhǔn)予在稅前扣除；未按規(guī)定轉(zhuǎn)作本企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)和臨時出租的待售開發(fā)產(chǎn)品,不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。

(十)傭金。房地產(chǎn)企業(yè)支付給獨(dú)立從事房產(chǎn)中介服務(wù)的企業(yè)或個人（非本單位雇員）的傭金,必須有合法真實(shí)的憑證,其中支付給個人的不得超過服務(wù)金額的5%，否則不得稅前扣除。

（十一）其它扣除項(xiàng)目。房地產(chǎn)企業(yè)的其它扣除項(xiàng)目按照有關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

第六條　關(guān)聯(lián)企業(yè)業(yè)務(wù)往來 房地產(chǎn)企業(yè)與其關(guān)聯(lián)企業(yè)的業(yè)務(wù)往來應(yīng)當(dāng)按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來收取或支付價款、費(fèi)用。不按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來收取或支付價款、費(fèi)用,而減少其應(yīng)納稅所得額的稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)進(jìn)行合理調(diào)整。

第七條　發(fā)票使用 房地產(chǎn)企業(yè)要嚴(yán)格遵守《發(fā)票管理辦法》有關(guān)規(guī)定,取得銷售收入時,必須使用銷售不動產(chǎn)所在地地稅機(jī)關(guān)監(jiān)制的銷售不動產(chǎn)專用發(fā)票。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際支出的建筑安裝成本,必須取得不動產(chǎn)所在地地稅機(jī)關(guān)監(jiān)制的建筑安裝業(yè)專用發(fā)票,否則不得在企業(yè)所得稅稅前扣除。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目“三通一平”、小區(qū)內(nèi)圍墻及道路等少量零星工程憑地稅機(jī)關(guān)門征開具的發(fā)票列支,但總額原則上不得超過項(xiàng)目全部建筑安裝成本的2％。建筑單位開具的建筑安裝業(yè)專用發(fā)票應(yīng)包含房地產(chǎn)企業(yè)自行采購的材料價款。

第八條　納稅申報及地點(diǎn) 市區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)和外來房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在每季終了后15日內(nèi)分別向其機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送企業(yè)所得稅納稅申報表和財務(wù)報表,并預(yù)繳企業(yè)所得稅; 年度終了后45日內(nèi)向其機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送《年度企業(yè)所得稅申報表》、會計(jì)決算報表和本辦法所附三張附表,并按規(guī)定進(jìn)行本年度企業(yè)所得稅的匯算清繳。

第九條　征收方式 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅實(shí)行查賬征收方式,按季預(yù)繳企業(yè)所得稅,年終匯算清繳。房地產(chǎn)企業(yè)不能準(zhǔn)確核算收入、成本、費(fèi)用及盈虧的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按國家稅法有關(guān)規(guī)定，有權(quán)核定其應(yīng)納稅額，對其企業(yè)所得稅實(shí)行核定征收，核定應(yīng)稅所得率為20％（即征收率6.6%）。

第十條　法律責(zé)任 房地產(chǎn)企業(yè)未按照本辦法的規(guī)定正確申報繳納企業(yè)所得稅的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，給予處罰，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第十一條　本辦法由金華市地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)解釋。

第十二條　本辦法自2004年1月1日起執(zhí)行。凡以前規(guī)定與本辦法不一致的，一律以本辦法為準(zhǔn)。