浙國稅外〔2005〕57號 | 浙江省國家稅務局關于加強外商投資房地產開發(fā)經營企業(yè)所得稅管理的通知

浙江省國家稅務局關于加強外商投資房地產開發(fā)經營企業(yè)所得稅管理的通知

浙國稅外〔2005〕57號

各市、縣國家稅務局(不發(fā)寧波)、省局直屬稅務分局：

　　為了進一步加強我省外商投資房地產開發(fā)經營企業(yè)所得稅的征收管理，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法》及其實施細則、《國家稅務總局關于外商投資房地產開發(fā)經營企業(yè)所得稅管理問題的通知》(國稅發(fā)〔2001〕142號)以及國家對房地產管理的有關規(guī)定，結合我省實際，現(xiàn)就加強外商投資房地產開發(fā)經營企業(yè)(以下簡稱房地產企業(yè))所得稅管理問題明確如下，請遵照執(zhí)行。

　　一、關于銷售收入的確認問題

　　(一)房地產企業(yè)銷售收入的確定，應從其房地產銷售開始之日進行。企業(yè)應以房地產管理部門出具工程項目合格證明之日，或者首筆房地產使用交付之日，或者辦理首筆產權轉讓手續(xù)之日的較早者為房地產銷售開始。凡不符合條件的，不能確認為房地產銷售開始。

　　(二)房地產企業(yè)銷售收入的確定，以權責發(fā)生制為原則，具體可根據(jù)銷售方式的不同，按以下原則確定：1采取一次性全額收取房款的，以房產使用權交付買方之日或開具發(fā)票之日確認為銷售收入的實現(xiàn)。

　　2采取分期付款方式銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，以實際付款日確認收入的實現(xiàn)。

　　3采取以土地使用權或其他財產置換房屋的，以房產使用權交付對方為銷售收入的實現(xiàn)。

　　4采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現(xiàn)。

　　(三)對房地產企業(yè)取得銷售商品房以外的其它收入，按現(xiàn)行有關稅收規(guī)定確認收入的實現(xiàn)。

　　二、關于預售收入的確認問題

　　(一)房地產企業(yè)預售房地產，其取得的預收款，應按照《國家稅務總局關于外商投資企業(yè)從事房地產開發(fā)經營征收所得稅有關問題的通知》(國稅發(fā)〔1995〕153號)和《浙江省國家稅務局轉發(fā)國家稅務總局關于外商投資企業(yè)從事房地產開發(fā)經營征收所得稅有關問題的通知》(浙國稅外〔1995〕120號)的規(guī)定，暫按10的預計利潤率預征企業(yè)所得稅。

　　(二)房地產企業(yè)的預收款應包括：以合同、協(xié)議或其他方式約定并實際取得的定金、預收房款以及其他具有預收款性質的各種款項。

　　(三)房地產企業(yè)與承購人簽訂預售合同并預收款項后，在產權轉移前又將預收款全部或部分退還承購人的，應由企業(yè)提供相關證明后，從退還當期的預收款中扣除，但不得抵減當期營業(yè)收入。

　　(四)房地產企業(yè)預售房地產，在取得《商品房預售許可證》當季進行所得稅申報時，應同時將該證復印件附送主管稅務機關

　　三、關于成本和費用的扣除問題房地產企業(yè)在進行成本和費用扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和成本、開發(fā)產品建造成本和銷售成本的界限。期間費用和開發(fā)產品的銷售成本可以按規(guī)定在當期直接扣除。

　　房地產企業(yè)銷售房地產所發(fā)生的相應成本費用的確定，應以收入與支出相匹配為原則。企業(yè)應根據(jù)當期銷售面積以及可售面積單位工程成本費用，確定當期成本費用。企業(yè)可售面積單位工程成本費用按下列公式確定：可售面積單位工程成本費用=可售總成本費用247;總可售面積當期銷售成本費用=可售單位工程成本費用215;當期銷售面積

　　(一)總可售面積，是指國家規(guī)定的房屋測繪部門出具的確定房地產可售面積證書中明確的面積。

　　(二)可售總成本費用，是指應歸屬于可售房地產的土地使用費(或稱土地出讓金)、拆遷補償費、七通一平、勘察設計等開發(fā)前期費用;建筑安裝費，基礎設施費，公用設備、綠化、道路等配套設施費以及按照財務制度規(guī)定直接計入開發(fā)成本的費用。

　　1土地使用費，指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給房地產企業(yè)，由房地產企業(yè)向國家支付的土地使用權出讓金。

　　2拆遷補償費，指房地產企業(yè)為取得土地使用權而對原使用者或居住者所給予的拆遷補償。

　　3七通一平費用和勘察設計費用等前期開發(fā)費用，根據(jù)房地產企業(yè)的當期實際發(fā)生額確認。

　　4建筑安裝費，指土地房屋開發(fā)項目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項建筑安裝工程費和設備費。

　　房地產企業(yè)自購建筑安裝材料的，以取得的合法憑證計入建筑安裝費。

　　5基礎設施費、公用設備、綠化、道路等配套設施費，指土地、房屋開發(fā)項目在開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設施和可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉讓的公共配套設施費用，如鍋爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設施支出。

　　(1)上述設施、設備，若由政府有關部門無償占用或者屬于業(yè)主公共產權的，其相應支出可以合法的憑證計入可售總成本費用。

　　(2)如果發(fā)生的公共配套設施費應由兩個或兩個以上項目負擔的，可根據(jù)各項目可售面積占總可售面積的比例進行分配，計入有關房屋開發(fā)成本。若建成后產權歸房地產開發(fā)企業(yè)并用于繼續(xù)從事生產經營活動的，其相應支出不得作為可售總成本費用。

　　(3)房地產企業(yè)發(fā)生的綠化、道路等配套設施費，有些是在售后繼續(xù)發(fā)生的，經報主管稅務機關審核同意后，可在銷售房地產時進行預提。配套設施建設全部結束后，應按照實際發(fā)生的建設費用進行匯算。企業(yè)上述預提費用，可按公共配套設施項目的預算總成本與總可售面積的比例，計算出商品房每單位面積的承擔標準，并根據(jù)當期銷售面積計算本期應預提的配套設施費用，計入本期可稅前扣除的成本費用。如企業(yè)預提配套設施費用不合理，主管稅務機關可以按照合理的方法確定預提金額。

　　企業(yè)預提在售后發(fā)生的公共配套設施費用，需向主管稅務機關提供下列資料：①企業(yè)書面申請報告以及《涉外房地產企業(yè)公共配套設施預提費用計算表》(附表3);②政府對配套設施土地使用規(guī)定的有關文件;③配套設施設計合同或方案;④有關公共配套設施項目的預算資料、預提費用的計算、工程進展和結余情況及預計完工日期的詳細報告;⑤稅務機關要求提供的其他資料。

　　6多項目開發(fā)房地產企業(yè)，應對年度發(fā)生的期間費用(管理費用、財務費用和營業(yè)費用)，在各項目間進行合理分攤，尤其要確認已完工項目與未完工項目相應所負擔的期間費用。對于已完工項目(已確認正式銷售開始的項目)，與該項目有關的應歸屬的期間費用，可在稅前扣除;對未完工項目(包括預售收入預征所得稅項目)，應歸屬的期間費用，暫不予稅前扣除。

　　(1)借入資金發(fā)生的貸款利息支出，應嚴格按該借款的用途計入或計算分配計入對應項目的費用之中。具體操作時，如借款利息支出屬于對應項目完工前發(fā)生的，應按其實際發(fā)生的費用配比計入項目的開發(fā)成本費用;如屬于項目完工后再發(fā)生的借款利息，則應作為該項目的期間費用直接在稅前扣除。

　　(2)廣告費，應準確按照該廣告受益對象計入項目費用。

　　(3)其他期間費用，應準確按費用的用途計入該項目費用。

　　(4)對未能準確劃分收益對象的費用，按各項目當年營業(yè)收入(包括預售收入)占當年度總營業(yè)收入(包括預售總收入)的比例計算確定項目費用。

　　7房地產企業(yè)發(fā)生的交際應酬費，從企業(yè)房地產銷售開始之日起，對屬于可售房地產的部分，按照當期實現(xiàn)的全部銷售收入和《中華人民共和國外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法實施細則》第二十二條第一款第(二)項的規(guī)定限額稅前扣除。

　　8房地產企業(yè)采取先租賃后又售出房地產的，原在租賃期間實際已經計提的房屋折舊，不得在售出時再作為成本、費用扣除。

　　9房地產企業(yè)向境外代銷企業(yè)支付的各種傭金、差價、手續(xù)費、提成費等勞務費用，應當提供完整、有效的憑證資料，經主管稅務機關審核確認后，方可作為企業(yè)的費用扣除，但實際扣除的數(shù)額不得超過房地產銷售收入的10四、關于應納所得稅額的計算問題外商投資企業(yè)和外國企業(yè)從事房地產經營業(yè)務的，應以其當期銷售收入，扣除當期相應成本、費用及損失后的余額，為當期應納稅所得額，依照稅法的規(guī)定計算繳納所得稅。當期應納所得稅額，按以下公式計算：當期應納所得稅額=應納稅所得額215;適用稅率-已售房產已預征的所得稅+當期預征所得稅

　　(一)應納稅所得額的計算，應從房地產銷售開始，根據(jù)收入及相應的成本、費用及損失進行確認。

　　房地產企業(yè)有營業(yè)外收支和其他業(yè)務收支或對外投資損益等業(yè)務時，應一并計算當期應納稅所得額。

　　(二)已售房產已預征的所得稅，是指已銷售房地產按有關規(guī)定已預征的所得稅額。

　　(三)當期預征所得稅，是指對房地產企業(yè)預售房地產按有關規(guī)定預征的所得稅。當期預征所得稅，按下列公式計算：當期預征所得稅=預收款收入215;預計利潤率(10)215;適用稅率五、關于所得稅年度匯算清繳問題

　　(一)房地產企業(yè)繳納的所得稅，應按年計算、分季預繳。季度終了后15日內預繳，年度終了后四個月內年度申報，五個月內匯算清繳，多退少補。季度和年度所得稅申報，按照申報方式區(qū)分為A類和B類。

　　房地產銷售正式開始，實行查賬征收的企業(yè)按A類申報。

　　預售房地產，實行預征企業(yè)所得稅的企業(yè)按B類申報。

　　(二)年度企業(yè)所得稅申報時應使用《外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅年度申報表》，并同時附送以下資料：

　　1匯算清繳附表。

　　(1)《涉外房地產企業(yè)基本情況表》(附表1);

　　(2)《涉外房地產企業(yè)年度內預售款結轉情況表》(附表2);

　　(3)《涉外房地產企業(yè)公共配套設施預提費用計算表》(附表3);

　　(4)《涉外房地產企業(yè)營業(yè)成本計算表》(附表4);

　　(5)《涉外房地產企業(yè)管理費用、營業(yè)費用、財務費用計算表》(附表5);

　　(6)《涉外房地產企業(yè)所得稅計算表》(附表6);

　　(7)《涉外房地產企業(yè)銷售情況明細表》(附表7)。

　　2中國注冊會計師查賬報告。

　　3年度財務會計決算報表。

　　4稅務機關要求報送的其它資料。

　　(三)房地產企業(yè)可要求會計師事務所、稅務師事務所等中介機構在出具年度查賬報告時，對企業(yè)年度內已結轉銷售的房地產項目的收入、成本、費用等情況以及當年預售款收入情況在匯算清繳附表17中進行詳細的列示和說明。

　　六、關于特殊情況的處理問題房地產企業(yè)在確認銷售收入實現(xiàn)后，應依照規(guī)定計算當期實際的應納所得稅額。在實際操作中，也發(fā)現(xiàn)一些房地產企業(yè)在工程竣工并開始銷售后，因種種原因，確實不能及時取得發(fā)票等憑據(jù)，無法及時、準確地結轉成本費用，按季度實際利潤額預繳有困難。對于這種情況，經主管稅務機關認可，允許給予一定的寬限期。在年度匯算清繳以前，可按10的預計利潤率分季預繳所得稅(扣除預收款后的銷售收入);在年度匯算清繳時，仍未取得合法憑據(jù)的，無法對相關項目進行所得稅匯算清繳的，主管稅務機關對其可暫按30的預計利潤預征所得稅。

　　七、關于法律責任問題納稅人應按照法律、行政法規(guī)的有關規(guī)定設置賬簿，根據(jù)合法、有效憑證記賬，在稅法規(guī)定的申報期限內如實辦理納稅申報，報送納稅申報表、財務會計報表以及稅務機關要求的其他資料。對逾期未申報所得稅納稅資料的，應責令其限期改正，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十二條的規(guī)定，處以2000元以下的罰款;逾期仍未改正的，處以2000元以上10000元以下的罰款。對納稅人偽造、變造、隱匿、擅自銷毀賬簿、記賬憑證，或者在賬簿上多列支出或不列、少列收入或者經稅務機關通知申報而拒不申報或者進行虛假的納稅申報，不繳或少繳應納稅款的，應按照《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十三條有關偷稅的處罰規(guī)定進行處罰;構成犯罪的，依法追究當事人刑事責任。

　　八、關于政策銜接問題

　　(一)本規(guī)定從2005年1月1日起執(zhí)行，以前的規(guī)定如與本通知不符的，按本通知執(zhí)行。

　　(二)此前已經銷售房地產但未匯算的企業(yè)，以2004年12月31日為時點，對已經銷售的房地產先進行一次全面匯算。以后年度，每年進行匯算清繳。

　二OO五年九月十六日