黑地稅發(fā)〔2010〕34號(hào) | 黑龍江省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《黑龍江省土地增值稅清算業(yè)務(wù)流程》的通知

黑龍江省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《黑龍江省土地增值稅清算業(yè)務(wù)流程》的通知

黑地稅發(fā)〔2010〕34號(hào)

各市（地）地方稅務(wù)局：

為了加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算管理，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）等法律法規(guī)政策的規(guī)定，省局制訂了《黑龍江省土地增值稅清算業(yè)務(wù)流程》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)按照國(guó)家稅務(wù)總局和省局的有關(guān)要求，認(rèn)真組織抓好土地增值稅清算工作。省局將在適當(dāng)時(shí)機(jī)對(duì)各市（地）清算工作進(jìn)行檢查。黑龍江省土地增值稅清算業(yè)務(wù)流程為加強(qiáng)土地增值稅清算工作管理，結(jié)合我省清算工作實(shí)際，特制定本流程。

一、土地增值稅的清算單位土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。

土地增值稅的清算條件

（一）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：
1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；
2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；
3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

（二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：
1、已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2、取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的；
3、納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
4、省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

三、清算流程土地增值稅清算業(yè)務(wù)流程包括清算申請(qǐng)受理及審核、實(shí)地清算、清算結(jié)果處理、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)處理四個(gè)環(huán)節(jié)。

（一）清算申請(qǐng)、受理及審核對(duì)應(yīng)進(jìn)行清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿(mǎn)足條件之日起90日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出清算申請(qǐng)，并據(jù)實(shí)填寫(xiě)《土地增值稅清算申請(qǐng)表》（附件1），經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，即可辦理竣工清算手續(xù)。對(duì)要求納稅人進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)作出評(píng)估，經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，確定是否進(jìn)行清算和清算的具體時(shí)間，對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)《土地增值稅清算通知書(shū)》，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。納稅人清算土地增值稅時(shí)應(yīng)提供以下清算資料：《土地增值稅納稅申報(bào)表》以及國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)和黑地稅發(fā)〔2007〕119號(hào)文件要求提供的清算資料。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收到納稅人清算資料后，對(duì)符合清算條件的項(xiàng)目，且報(bào)送的清算資料完備的，予以受理；對(duì)納稅人符合清算條件，但報(bào)送的清算資料不全的，應(yīng)要求納稅人在規(guī)定限期內(nèi)補(bǔ)報(bào)，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)齊清算資料后，予以受理。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人清算資料后，在30日內(nèi)組織人員進(jìn)行清算審核；審核過(guò)程中，如發(fā)現(xiàn)其不符合清算規(guī)定或需要進(jìn)一步補(bǔ)充有關(guān)材料的，應(yīng)中止審核，向納稅人下達(dá)《土地增值稅清算終止核準(zhǔn)通知書(shū)》。清算審核結(jié)束后，通知納稅人辦理稅款補(bǔ)交、退還手續(xù)。

（二）實(shí)地清算
1、準(zhǔn)備工作（1）前期資料收集整理通過(guò)多途徑取得納稅人申報(bào)繳稅、資金流量、項(xiàng)目相關(guān)情況、樓盤(pán)項(xiàng)目銷(xiāo)售狀態(tài)等情況，全面掌握清算對(duì)象的基本信息。①申報(bào)繳稅情況通過(guò)查閱納稅人在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的征管檔案資料，歸集整理清算對(duì)象的申報(bào)情況、繳稅情況，如有必要，可以到《黑龍江省地稅系統(tǒng)業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)》的申報(bào)征收模塊中調(diào)取納稅人的申報(bào)、開(kāi)票、入庫(kù)數(shù)據(jù)，重點(diǎn)核實(shí)納稅人已繳稅情況。②資金流量情況可以調(diào)取納稅人在每個(gè)開(kāi)戶(hù)銀行的資金流（銀行存款對(duì)賬單），以便將其與資金賬簿（銀行存款賬、現(xiàn)金賬）相核對(duì)，重點(diǎn)核實(shí)收入情況。③項(xiàng)目相關(guān)情況內(nèi)部可在企業(yè)調(diào)閱回遷安置協(xié)議、建筑安裝承包合同、施工預(yù)（決）算報(bào)告、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、建設(shè)用地規(guī)劃許可證（包括附件規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)）、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（附建筑紅線(xiàn)定位圖、每棟平面圖）等資料。外部可到規(guī)劃部門(mén)、房產(chǎn)部門(mén)、國(guó)土部門(mén)、建設(shè)部門(mén)等調(diào)取上述相關(guān)資料，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)審批情況進(jìn)行核實(shí)，通過(guò)從內(nèi)部、外部掌握的情況，可以核實(shí)準(zhǔn)確納稅人開(kāi)發(fā)項(xiàng)目名稱(chēng)、項(xiàng)目所在地、土地使用面積、土地用途、土地有效期、土地出讓金的金額（含建筑物拆遷、土地出讓金、征地、建設(shè)規(guī)費(fèi)）、總建筑面積，所批準(zhǔn)的建筑規(guī)模、容積率、綠化率、分期開(kāi)發(fā)情況及現(xiàn)已開(kāi)發(fā)情況等。④樓盤(pán)項(xiàng)目銷(xiāo)售狀態(tài)情況一是調(diào)取《黑龍江省房開(kāi)業(yè)建筑業(yè)項(xiàng)目稅收管理系統(tǒng)》中的房地產(chǎn)銷(xiāo)售明細(xì)表、房源信息、房源平面圖等信息，取得第一手資料；二是可以實(shí)地查看了解樓盤(pán)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售情況。將清算對(duì)象申報(bào)的房源銷(xiāo)售平面圖與實(shí)際銷(xiāo)售情況相核對(duì)，重點(diǎn)核實(shí)收入情況。

（2）熟悉相關(guān)政策法規(guī)通過(guò)對(duì)相關(guān)政策的理解掌握，力爭(zhēng)做到將政策執(zhí)行到位。相關(guān)法律法規(guī)包括現(xiàn)行國(guó)家級(jí)、省級(jí)的文件以及市（地）級(jí)的文件。（3）做好清算計(jì)劃清算前制訂詳細(xì)的清算計(jì)劃，確定每天工作的重點(diǎn)，每天清算需核實(shí)的問(wèn)題，回來(lái)將數(shù)據(jù)對(duì)照相關(guān)政策匯總、小結(jié)。

2、清算具體工作（1）收入的清算納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。清算收入情況時(shí)，應(yīng)結(jié)合銷(xiāo)售發(fā)票、銷(xiāo)售合同（含房管部門(mén)網(wǎng)上備案登記資料）、商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證、房產(chǎn)銷(xiāo)售分戶(hù)明細(xì)表及其他有關(guān)資料，重點(diǎn)審核銷(xiāo)售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實(shí)計(jì)稅收入；對(duì)銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行審核；對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，審核有無(wú)價(jià)格明顯偏低情況。必要時(shí)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可通過(guò)實(shí)地查驗(yàn)，確認(rèn)有無(wú)少計(jì)、漏計(jì)事項(xiàng)，確認(rèn)有無(wú)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。

（2）扣除項(xiàng)目金額的清算土地增值稅扣除項(xiàng)目清算的內(nèi)容包括：取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、國(guó)家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。①取得土地使用權(quán)所支付金額的清算清算取得土地使用權(quán)支付金額時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注；一是同一宗土地有多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，是否予以分?jǐn)?，分?jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計(jì)算是否正確。二是是否存在將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額的情況。

②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的清算清算土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：一是是否存在將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用記入土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的情形。二是拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。清算前期工程費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：一是前期工程費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，是否存在虛列情形。二是是否將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用記入前期工程費(fèi)。三是多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)?。清算建筑安裝工程費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：一是發(fā)生的費(fèi)用是否與決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自購(gòu)建筑材料時(shí)，自購(gòu)建材費(fèi)用是否重復(fù)計(jì)算扣除項(xiàng)目。三是參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類(lèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門(mén)公布的單位定額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常。四是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用自營(yíng)方式自行施工建設(shè)的，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注有無(wú)虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等情況。五是建筑安裝發(fā)票是否在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開(kāi)具。

清算基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：一是基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，是否存在虛列情形。二是是否將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用記入基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。三是多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)?。清算公共配套設(shè)施費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：一是公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，公共配套設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，有無(wú)預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)情況。二是是否將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用記入公共配套設(shè)施費(fèi)。三是多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?/font>

清算開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：一是是否存在將企業(yè)行政管理部門(mén)（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用記入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的情形。二是開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是否真實(shí)發(fā)生，有無(wú)預(yù)提開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的情況，取得的憑證是否合法有效。③房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的清算清算利息支出時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注；一是是否將利息支出從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中調(diào)整至開(kāi)發(fā)費(fèi)用。二是分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項(xiàng)目合理分?jǐn)偂Ｈ抢瞄e置專(zhuān)項(xiàng)借款對(duì)外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。清算其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：一是其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用是否真實(shí)發(fā)生，有無(wú)預(yù)提的情況，取得的憑證是否合法有效。二是是否超比例列支。④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的清算清算稅金時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：一是印花稅是否單獨(dú)扣除。二是已預(yù)繳的稅金是否屬于該項(xiàng)目，有無(wú)將其它項(xiàng)目預(yù)繳的稅金列入該項(xiàng)目。⑤財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（即加計(jì)扣除）的清算對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，可以根據(jù)代收費(fèi)用是否計(jì)入房?jī)r(jià)和是否作為轉(zhuǎn)讓收入，確定能否扣除。

（三）清算結(jié)果處理清算人員根據(jù)清算過(guò)程填制《土地增值稅清算底稿》（附件5）、《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)表》（附件6、7）、《土地增值稅清算計(jì)算表》（附年8），整理出清算結(jié)果，向納稅人下達(dá)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值結(jié)論通知書(shū)》（附件9）、《補(bǔ)正申報(bào)通知書(shū)》（附件10），通知納稅人辦理稅款補(bǔ)交、退還手續(xù)。對(duì)符合核定征收條件的，由方管稅務(wù)機(jī)關(guān)向納稅人下達(dá)《土地增值稅核定征收通知書(shū)》（附件11）、《補(bǔ)正申報(bào)通知書(shū)》（附件10），辦理稅款補(bǔ)交、退還手續(xù)?！锻恋卦鲋刀惽逅愕赘濉?、《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)表》、《土地增值稅清算計(jì)算表》、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算結(jié)論通知書(shū)》、《補(bǔ)正申報(bào)通知書(shū)》、《土地增值稅核定征收通知書(shū)》一式兩份，一份由清算人員收集整理歸入一戶(hù)式檔案、一份交納稅人。

（四）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)處理在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。