遼地稅發(fā)〔2009〕51號(hào) | 遼寧省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知

遼寧省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知

各市地方稅務(wù)局（不含大連）：

       現(xiàn)將《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)，以下簡稱《辦法》）轉(zhuǎn)發(fā)給你們，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)管理工作實(shí)際作如下補(bǔ)充，請一并貫徹執(zhí)行。

一、《辦法》第三條第一款所稱“竣工證明”是指建委聯(lián)合有關(guān)部門下發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收證書》。

二、《辦法》第三條第二款規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。“已開始投入使用”應(yīng)以《辦法》第六條、第七條規(guī)定的確認(rèn)銷售收入實(shí)現(xiàn)為標(biāo)志，但企業(yè)通過簽訂《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入除外。

三、《辦法》第三條第三款所稱“初始產(chǎn)權(quán)證明”、第十條所稱“初始登記”是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理完竣工驗(yàn)收備案書后，到房產(chǎn)管理部門辦理房屋所有權(quán)初始登記，由房產(chǎn)管理部門開具初始產(chǎn)權(quán)證明（各地“初始產(chǎn)權(quán)證明”文書樣式不盡相同），房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)據(jù)此辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移給個(gè)人的手續(xù)。

四、除《辦法》第六條對(duì)不同銷售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)規(guī)定外，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用售后回購方式銷售商品的，應(yīng)按《國家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》（國稅函〔2008〕875號(hào)）第一條第三款規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。即：采用售后回購方式銷售商品的，銷售的商品按售價(jià)確認(rèn)收入，回購的商品作為購進(jìn)商品處理。有證據(jù)表明不符合銷售收入確認(rèn)條件的，如以銷售商品方式進(jìn)行融資，收到的款項(xiàng)應(yīng)確認(rèn)為負(fù)債，回購價(jià)格大于原售價(jià)的，差額應(yīng)在回購期間確認(rèn)為利息費(fèi)用。

五、根據(jù)《辦法》第七條規(guī)定的視同銷售的行為種類、原則和收入確認(rèn)方法，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于自用行為（包括辦公用和經(jīng)營用）的不視同銷售。企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于原住戶“動(dòng)遷還平”（也稱產(chǎn)權(quán)調(diào)換）行為的應(yīng)視同銷售，并于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。其收入按《城市房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置協(xié)議書》金額確定，或者參照營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)確定。

六、根據(jù)《辦法》第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，并入《企業(yè)所得稅月（季）度納稅申報(bào)表》中的“利潤總額”，計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，開發(fā)產(chǎn)品完工后，本期已轉(zhuǎn)銷售收入的預(yù)售收入計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤，應(yīng)負(fù)數(shù)并入《企業(yè)所得稅月（季）度納稅申報(bào)表》中的“利潤總額”；年度申報(bào)時(shí)預(yù)計(jì)毛利額計(jì)入《納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表》“房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤”調(diào)增金額項(xiàng)目，本期已轉(zhuǎn)銷售收入的預(yù)售收入計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤計(jì)入《納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表》“房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤”調(diào)減金額項(xiàng)目。開發(fā)產(chǎn)品全部完工，全部預(yù)售收入轉(zhuǎn)入營業(yè)收入后，納稅調(diào)增的預(yù)計(jì)利潤與納稅調(diào)減的預(yù)計(jì)利潤合計(jì)為零。

七、按《辦法》第二十一條第二款規(guī)定，企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，使用借款的企業(yè)應(yīng)以借入方出具的從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件復(fù)印件、借入方編制的分?jǐn)偫①M(fèi)用表作為稅前扣除的憑據(jù)。

八、《辦法》第二十四條所稱“企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用”是指企業(yè)財(cái)務(wù)上將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的情況，轉(zhuǎn)為自用的開發(fā)產(chǎn)品原始成本以開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)日為基準(zhǔn)日，不得隨意變動(dòng)。開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過12個(gè)月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用，超過12個(gè)月的可以計(jì)提折舊并可在稅前扣除折舊費(fèi)用。

九、《辦法》第二十六條規(guī)定，成本對(duì)象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案?！掇k法》第三十條規(guī)定，土地成本分配的原則和方法，應(yīng)商主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。按照上述規(guī)定，開發(fā)企業(yè)應(yīng)在開工之前填報(bào)《成本對(duì)象及土地成本分配方法備案表》（見附件）并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。

十、《辦法》第三十二條第一款規(guī)定出包工程未辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但應(yīng)提供工程預(yù)（決）算書、工程施工合同、建設(shè)工程結(jié)算書等證明資料，否則不得預(yù)提該項(xiàng)費(fèi)用。該項(xiàng)預(yù)提費(fèi)用最高不得超過合同總金額的10%，發(fā)票不足金額不超過合同總金額10%的，按發(fā)票不足金額預(yù)提。

《辦法》第三十二條第二款規(guī)定公共配套設(shè)施可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。企業(yè)提取該項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)以政府相關(guān)部門出具的《預(yù)算價(jià)格審批表》為依據(jù)。

《辦法》第三十二條第三款規(guī)定企業(yè)可以預(yù)提報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用，企業(yè)提取該項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)以政府相關(guān)部門出具的繳費(fèi)通知單或收費(fèi)部門的文件為依據(jù)。

十一、《辦法》第三十五條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)符合《辦法》第三條規(guī)定條件的開發(fā)產(chǎn)品按應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入的85%確定或核定其計(jì)稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按稅收征管法的有關(guān)規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處理。

附件：成本對(duì)象及土地成本分配方法備案表