京國(guó)稅〔1995〕211號(hào) | 北京市國(guó)家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)征收所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》的通知

北京市國(guó)家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)征收所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》的通知

京國(guó)稅〔1995〕211號(hào)

【注：根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》(中華人民共和國(guó)主席令第63號(hào))，本文件中的中華人民共和國(guó)外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅法廢止，相應(yīng)本文件自2008年1月1日起廢止。根據(jù)《北京市國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布已失效或廢止的稅收規(guī)范性文件目錄的通知》(京國(guó)稅發(fā)〔2007〕212號(hào))，本文市局補(bǔ)充意見(jiàn)部分自2007年8月6日起全文失效?！?/font>


各區(qū)、縣國(guó)家稅務(wù)局，直屬分局：
　　現(xiàn)將國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于外商投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)征收所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(以下簡(jiǎn)稱通知)(國(guó)稅發(fā)〔1995〕153號(hào))轉(zhuǎn)發(fā)給你們，并就我市從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)的外商投資企業(yè)預(yù)征所得稅的具體問(wèn)題作如下規(guī)定，請(qǐng)一并貫徹執(zhí)行。
　　一、根據(jù)《通知》第三條規(guī)定，自1995年1月1日起，凡在我市從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)預(yù)售房地產(chǎn)并取得預(yù)收款的外商投資企業(yè)(以下簡(jiǎn)稱企業(yè))，按預(yù)計(jì)利潤(rùn)率計(jì)算預(yù)計(jì)應(yīng)納稅所得額，并實(shí)行“按季預(yù)征，按年結(jié)算，竣工清算，多退少補(bǔ)”征收企業(yè)所得稅的辦法。
　　(一)按季預(yù)征：是指企業(yè)應(yīng)按季度實(shí)際收取的預(yù)收款依規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率，計(jì)算季度應(yīng)納稅所得額并計(jì)算申報(bào)繳納所得稅。
　　季度應(yīng)納稅所得額=季度預(yù)收款金額×規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率
　　季度預(yù)繳所得稅額=季度應(yīng)納稅所得額×適應(yīng)稅率
　　(二)按年結(jié)算：是指年度終了，企業(yè)應(yīng)按年度預(yù)收款凈額，依規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率確定年度應(yīng)預(yù)繳的所得稅額，并辦理稅款結(jié)算手續(xù)。多繳納的稅款經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可以下期應(yīng)繳稅款進(jìn)行抵扣。
　　年度預(yù)收款凈額=全年實(shí)際預(yù)收款總額-退還客戶的預(yù)收款金額
　　年度應(yīng)納稅所得額=年度預(yù)收款凈額×規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率
　　年度應(yīng)預(yù)繳所得稅額=年度應(yīng)納稅所得額×適應(yīng)稅率
　　應(yīng)抵扣稅款=年度應(yīng)預(yù)繳所得稅額-年度實(shí)際預(yù)繳所得稅額
　　(三)竣工清算：是指項(xiàng)目竣工并辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后，應(yīng)依照稅法有關(guān)規(guī)定計(jì)算其實(shí)際應(yīng)納稅所得額及應(yīng)納所得稅額，并對(duì)已預(yù)繳的所得稅進(jìn)行匯算清繳，辦理多退少補(bǔ)手續(xù)(具體計(jì)算公式略)。
　　二、預(yù)計(jì)利潤(rùn)率由各區(qū)縣局、直屬分局統(tǒng)一制定一個(gè)比率，但預(yù)計(jì)利潤(rùn)率不得低于20%，并報(bào)市局備案。
　　三、企業(yè)取得的預(yù)收款包括企業(yè)以協(xié)議、合同或其他方式約定并取得的預(yù)收款、定金以及其他具有預(yù)收款性質(zhì)的各種款項(xiàng)。
　　企業(yè)應(yīng)正確核算預(yù)收款，正確確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的價(jià)格和收入，對(duì)不正確核算預(yù)收款，不正確確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)價(jià)格和收入，采取隱瞞虛報(bào)等手段轉(zhuǎn)移、截取預(yù)收款、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)價(jià)款的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)依征管法的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。
　　四、主營(yíng)或兼營(yíng)房地產(chǎn)的企業(yè)應(yīng)對(duì)其他經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目單獨(dú)進(jìn)行核算，確定其收入、成本、費(fèi)用、計(jì)算應(yīng)納稅所得額，在項(xiàng)目竣工辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)前，應(yīng)分別申報(bào)繳納企業(yè)所得稅。對(duì)核算不清或難以分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)依稅法有關(guān)規(guī)定，按從高確定應(yīng)納稅所得額的原則，一并計(jì)算繳納所得稅。
　　五、外商投資企業(yè)應(yīng)定期向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)房地產(chǎn)建設(shè)、轉(zhuǎn)讓各種有關(guān)資料。房地產(chǎn)買賣合同和以銷售房地產(chǎn)為目的簽訂的包銷、代銷合同或協(xié)議，應(yīng)在簽訂后7日內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。企業(yè)不得隱瞞、虛報(bào)、不報(bào)有關(guān)資料，對(duì)未據(jù)實(shí)、按期提供有關(guān)資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)征管法有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
　　六、1995年1月1日以前取得預(yù)收款但工程尚未竣工決算的，應(yīng)比照本通知規(guī)定辦法預(yù)征企業(yè)所得稅。對(duì)1995年1月1日以前預(yù)收款金額較大，納稅確有困難的，在報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)同意后，可在不超過(guò)2年的期限內(nèi)按季平均繳納。
　　七、企業(yè)因特殊情況確需采用其他合理方法確定應(yīng)納稅所得額計(jì)算企業(yè)所得稅的，應(yīng)逐層報(bào)市國(guó)稅局審批。