京國稅發(fā) [2009]92號 | 北京市國家稅務(wù)局、北京市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知的通知

北京市國家稅務(wù)局、北京市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知的通知[條款失效]

京國稅發(fā) [2009]92號                    2009.5.7

依據(jù)北京市國家稅務(wù)局北京市地方稅務(wù)局公告2015年第9號 北京市國家稅務(wù)局 北京市地方稅務(wù)局關(guān)于廢止若干規(guī)范性文件的公告，自2015-04-17起全文廢止，本法規(guī)第六條、第七條廢止執(zhí)行。

各區(qū)、縣(地區(qū))國家稅務(wù)局，直屬稅務(wù)分局，各區(qū)、縣地方稅務(wù)局:  
現(xiàn)將《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知》(國稅發(fā)[2009]31號)(以下簡稱“《通知》”)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，并就有關(guān)問題明確如下，請一并貫徹執(zhí)行。  

一、關(guān)于銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品適用計稅毛利率問題  
(一)自2008午1月1日起，我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入計算繳納企業(yè)所得稅時，經(jīng)濟(jì)適用房、限價房和危改房項目的計稅毛利率按3%確定。  
(二)自2009年1月1日(稅款所屬期)起，我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入計算繳納企業(yè)所得稅時，除經(jīng)濟(jì)適用房、限價房和危改房項目以外的其他開發(fā)項目的計稅毛利率按15%確定，2008年度仍按20%確定。  

二、關(guān)于計算廣告和業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費的基數(shù)問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，可作為廣告和業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費的計算基數(shù)。

三、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的借款利息支出問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的借款利息支出，應(yīng)按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第三十八條和《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)關(guān)聯(lián)方利息支出稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)稅收政策問題的通知》（財稅[2008]121號）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

四、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的處理問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國稅函[2008]828號）有關(guān)規(guī)定和《通知》第二十四條的規(guī)定執(zhí)行。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在2008年1月1日前（不含），將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，凡已進(jìn)行會計處理，計算折舊并在計算企業(yè)所得稅時扣除的，按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》(國稅發(fā)[2006]31號)和《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知》(國稅發(fā)[2001]142號)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

五、關(guān)于外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的政策銜接問題
(一)  2008年1月1日前（不含）已開工未完工，且符合《通知》第三條規(guī)定的，應(yīng)視為已完工，應(yīng)按照《通知》第九條規(guī)定的辦法進(jìn)行稅務(wù)處理。
(二)  2008年1月1日后（含），銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得收入的，按照《通知》的規(guī)定執(zhí)行。

六、[條款失效]關(guān)于稅收征管的有關(guān)問題
(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項目(成本對象)開工前或已向稅務(wù)機(jī)關(guān)備案的開發(fā)項目(成本對象)發(fā)生改變時，應(yīng)及時向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送《開發(fā)項目(成本對象)情況備案表》(見附件一)，辦理開發(fā)項目備案手續(xù)。
開發(fā)項目屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價房和危改房項目的，辦理備案手續(xù)時，還須同時附報由北京市發(fā)展和改革委員會、北京市建設(shè)委員會等相關(guān)部門批準(zhǔn)其項目立項的文件和其他相關(guān)證明材料。

(二)凡符合以下情形之一的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)在開工前向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送《土地預(yù)算成本情況表》(見附件二)：
1、未采用占地面積法分配土地成本的房地產(chǎn)開發(fā)項目，經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后，可采用其他方法分配土地成本;
2、土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的開發(fā)項目，經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后，其土地開發(fā)成本可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工后，在完工年度進(jìn)行企業(yè)所得稅匯算清繳申報時，除按現(xiàn)行稅法規(guī)定報送企業(yè)所得稅年度納稅申報表等申報資料外，還應(yīng)向其主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送《開發(fā)產(chǎn)品(成
木對象)完工情況表(一)(二)》(見附件三)、開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況報告。
開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況報告的基本內(nèi)容應(yīng)包括:開發(fā)項目的地理位置及概況、占地面積、開發(fā)用途、初始開發(fā)時間、完工時間、可售面積及已售面積、銷售未完工產(chǎn)品的收入及其毛利額、已銷完工產(chǎn)品收入及其毛利額、計稅成本等。

七、[條款失效]關(guān)于填報申報表的有關(guān)問題
在國家稅務(wù)總局未明確房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅申報表填報口徑前，暫按《房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅申報表填報口徑》(見附件四)執(zhí)行。

附件：
1. 《開發(fā)項目(成本對象)情況備案表》
2. 《土地預(yù)算成本情況表》
3. 《開發(fā)產(chǎn)品(成本對象)完工情況表(一)(二)》
4. 《房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅申報表填報口徑》