交房后發(fā)生的后續(xù)支出如何稅前扣除

作者：馮巨峰 唐德發(fā)

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期較長(zhǎng)，不少企業(yè)在樓盤交接后，往往還會(huì)發(fā)生后續(xù)支出。近日，2020年度企業(yè)所得稅匯算清繳進(jìn)入沖刺階段，不少房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅負(fù)責(zé)人都在咨詢：對(duì)于交房后的后續(xù)支出，如何進(jìn)行稅務(wù)處理？

案例

某市甲房地產(chǎn)開發(fā)公司2017年3月受讓一宗土地用于開發(fā)別墅住宅，總可售建筑面積10萬(wàn)平方米。2019年10月，甲公司向當(dāng)?shù)胤抗懿块T提交該樓盤的竣工備案資料，并進(jìn)行交付。已知當(dāng)年已售面積8萬(wàn)平方米，按稅法規(guī)定計(jì)算的可售面積單位工程計(jì)稅成本為每平方米8000元。2020年1月~12月，甲公司又陸續(xù)銷售尾盤3套住宅，面積1000平方米，該樓盤還陸續(xù)發(fā)生小區(qū)綠化支出1000萬(wàn)元。后續(xù)發(fā)生的這1000萬(wàn)元成本，甲公司應(yīng)如何在2020年度企業(yè)所得稅匯算清繳中進(jìn)行稅務(wù)處理？

分析

這個(gè)業(yè)務(wù)具有較強(qiáng)的普遍性，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)務(wù)中都會(huì)遇到。

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“31號(hào)文件”）第二十八條對(duì)企業(yè)計(jì)稅成本核算的一般程序的規(guī)定，對(duì)期前已完工成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用，按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配。其中，應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除；未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用，待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。31號(hào)文件第二十九條同時(shí)規(guī)定，企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。其中，應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用，屬于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象。

根據(jù)上述規(guī)定，后續(xù)發(fā)生的1000萬(wàn)元支出，應(yīng)遵循受益原則和分配原則，在已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷開發(fā)產(chǎn)品中進(jìn)行分配。具體來(lái)說(shuō)，該樓盤已售面積=2019年度已銷售面積+2020年度已售面積=80000+1000=81000（平方米），未售面積=總可售建筑面積-已售面積=100000-81000=19000（平方米）。已銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)分配的計(jì)稅成本=后續(xù)支出的計(jì)稅成本×（已售面積÷總可售面積×100%）=1000×（81000÷100000×100%）=810（萬(wàn)元），未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)分配的后續(xù)支出計(jì)稅成本=后續(xù)支出的計(jì)稅成本×（未售面積÷總可售面積×100%）=1000×（19000÷100000×100%）=190（萬(wàn)元）。

根據(jù)計(jì)算結(jié)果，甲公司2020年發(fā)生的這1000萬(wàn)元小區(qū)綠化支出，已銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)分配810萬(wàn)元，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)分配190萬(wàn)元。其中，810萬(wàn)元可在2020年度企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)稅前扣除；剩余190萬(wàn)元，待相應(yīng)的未銷開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售時(shí)，再予扣除。

來(lái)源：中國(guó)稅務(wù)報(bào)