重慶市地方稅務(wù)局、重慶市國家稅務(wù)局 渝地稅發(fā)〔2016〕50號 重慶市地方稅務(wù)局、重慶市國家稅務(wù)局關(guān)于做好委托代征稅款和代開增值稅發(fā)票的通知

重慶市地方稅務(wù)局、重慶市國家稅務(wù)局
重慶市地方稅務(wù)局、重慶市國家稅務(wù)局關(guān)于做好委托代征稅款和代開增值稅發(fā)票的通知
渝地稅發(fā)〔2016〕50號

  重慶市地方稅務(wù)局、重慶市國家稅務(wù)局關(guān)于做好委托代征稅款和代開增值稅發(fā)票的通知
  渝地稅發(fā)〔2016〕50號
  全文有效
  2016-04-21
  各區(qū)縣（自治縣）國稅局、地稅局、各直屬單位：
  根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》、《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第14號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第16號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅改征增值稅委托地稅機關(guān)代征稅款和代開增值稅發(fā)票的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第19號），《國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅改征增值稅委托地稅局代征稅款和代開增值稅發(fā)票的通知》（稅總函〔2016〕145號）精神，經(jīng)研究，現(xiàn)將我市營業(yè)稅改征增值稅（以下簡稱“營改增”）后，國稅機關(guān)委托地稅機關(guān)代征稅款和代開增值稅發(fā)票有關(guān)事項明確如下：
  一、明確職責
  各區(qū)縣國稅局是增值稅的主管稅務(wù)機關(guān)。營改增后，為方便納稅人，按照“征收機關(guān)不變、征收場所不變、征收流程不變”的原則，暫定由各區(qū)縣地稅局辦理納稅人銷售其取得的不動產(chǎn)和其他個人出租不動產(chǎn)增值稅的納稅申報受理、計稅價格評估、稅款征收、稅收優(yōu)惠備案、發(fā)票代開等有關(guān)事項。各區(qū)縣地稅局辦理征繳、退庫業(yè)務(wù)，使用地稅局稅收票證，并負責收入對賬、會計核算、匯總上報工作。本代征業(yè)務(wù)國稅局和地稅局不需簽訂委托代征協(xié)議。
  二、地稅機關(guān)代征范圍
  （一）企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會團體及其他單位及個人（個體工商戶和其他個人），銷售其取得的不動產(chǎn)，暫由地方稅務(wù)機關(guān)代征增值稅。
  取得不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。
  （二）自然人個人出租住房、商業(yè)用房等不動產(chǎn)，應(yīng)繳的增值稅暫由地方稅務(wù)機關(guān)代征。
  三、銷售不動產(chǎn)的稅款征收方式
  （一）銷售非自建不動產(chǎn)按差額適用一般計稅方式計稅的情形
  1. 一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)（不含自建），選擇適用一般計稅方法計稅的。
  2. 一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動產(chǎn)，應(yīng)當適用一般計稅方法計稅的。
  發(fā)生上述2類業(yè)務(wù)的納稅人，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地的主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。
  （二）銷售非自建不動產(chǎn)按差額適用簡易計稅方式計稅的情形
  1. 一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)，選擇適用簡易計稅方法計稅的。
  2. 小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得（不含自建）的不動產(chǎn)（不含個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房）的。
  發(fā)生上述2類業(yè)務(wù)的納稅人，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。
  除其他個人之外的納稅人，應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地的主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅；其他個人按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地的主管地稅機關(guān)申報納稅。
  （三）銷售自建不動產(chǎn)按全額適用一般計稅方式計稅的情形
  1. 一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，選擇適用一般計稅方法計稅的。
  2.一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后自建的不動產(chǎn)，應(yīng)當適用一般計稅方法計稅的。
  發(fā)生上述2類業(yè)務(wù)的納稅人，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地的主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。
  （四）銷售自建不動產(chǎn)按全額適用簡易計稅方式計稅的情形
  1. 一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，選擇適用簡易計稅方法計稅的。
  2. 小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其自建的不動產(chǎn)（不含個人銷售自建自用住房）的。
  發(fā)生上述2類業(yè)務(wù)的納稅人，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。
  除其他個人之外的納稅人，應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地的主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅；其他個人按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地的主管地稅機關(guān)申報納稅。
  （五）個人出售住房適用簡易計稅方式計稅的情形
  個人（個體工商戶和其他個人）將購買不足2年的住房對外銷售的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。
  個體工商戶應(yīng)按照上述計稅方法向住房所在地的主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅；其他個人應(yīng)按照上述計稅方法向住房所在地的主管地稅機關(guān)申報納稅。
  （六）地稅機關(guān)在代征納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)的增值稅時，區(qū)分以下情形計算代征的增值稅稅款：
  1. 以轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)取得的全部價款和價外費用作為預(yù)繳稅款計算依據(jù)的，計算公式為：
  應(yīng)預(yù)繳稅款=全部價款和價外費用÷（1+5%）×5%
  2. 以轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額作為預(yù)繳稅款計算依據(jù)的，計算公式為：
  應(yīng)預(yù)繳稅款=（全部價款和價外費用-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價）÷（1+5%）×5%
  3. 其他個人以外的納稅人按照上述計算方法計算預(yù)繳的稅款；其他個人按照上述計算方法計算應(yīng)納稅額。
  四、代征其他個人出租不動產(chǎn)的稅款計算
  （一）出租非住房：其他個人（不含個體工商戶）出租其取得的不動產(chǎn)（不含住房），應(yīng)按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。
  應(yīng)納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5%
  （二）出租住房：其他個人（不含個體工商戶）出租住房，應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。
  應(yīng)納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%
  上述其他個人出租不動產(chǎn)，應(yīng)向不動產(chǎn)所在地的主管地稅機關(guān)申報納稅。
  五、稅收優(yōu)惠
  （一）個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。
  （二）涉及家庭財產(chǎn)分割的個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)免征增值稅。家庭財產(chǎn)分割，包括下列情形：離婚財產(chǎn)分割；無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)。
  （三）個人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間。房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間不一致的，采取孰先原則確認。由于重慶市特殊情況和歷史原因，個人實際購買住房遲遲未取得房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明，征收機關(guān)應(yīng)該本著實事求是的原則，可參考登記備案的購房合同、人民法院的民事裁定書及其他相關(guān)證明材料，核定其購買房屋的具體時間。
  六、征收管理及代開發(fā)票
  （一）納稅人按規(guī)定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價的，應(yīng)當取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除。
  上述憑證是指：
  1. 稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票。
  2. 法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書。
  3. 國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。
  （二）納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，按照規(guī)定應(yīng)向不動產(chǎn)所在地的主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款，轉(zhuǎn)讓方未按照規(guī)定預(yù)繳稅款的，主管地稅機關(guān)應(yīng)按月將有關(guān)信息及時書面函告主管國稅機關(guān)，不影響承受方辦理契稅申報手續(xù)。納稅人自應(yīng)當預(yù)繳之月起超過6個月沒有預(yù)繳稅款的，由機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進行處理。
  （三）代開增值稅發(fā)票
  小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，不能自行開具增值稅發(fā)票的；其他個人出租不動產(chǎn)的，可向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申請代開增值稅發(fā)票。
  納稅人向其他個人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)和出租不動產(chǎn)，不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票。
  七、代開發(fā)票流程、發(fā)票管理等事項按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅改征增值稅委托地稅局代征稅款和代開增值稅發(fā)票的通知》（稅總函〔2016〕145號）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
  八、納稅申報受理及審核、交易價格評估、減免稅備案管理事項及其他相關(guān)事項按照《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于進一步加強個人房屋交易稅收管理的通知》（渝地稅發(fā)〔2013〕117號）、《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)〈存量房交易稅收管理規(guī)程（試行）〉的通知》（渝地稅發(fā)〔2013〕181號）等有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
  九、各級國稅、地稅機關(guān)要加強協(xié)調(diào)配合，形成工作合力，積極爭取當?shù)卣拖嚓P(guān)部門的支持配合，為委托代征工作營造良好的外部環(huán)境。要對納稅人做好政策宣傳和納稅輔導工作，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)和便利條件，方便納稅人申報納稅；制定詳細的應(yīng)急預(yù)案，確保出現(xiàn)問題第一時間得到有效解決，密切關(guān)注社會輿情，及時回應(yīng)社會關(guān)切，實現(xiàn)稅制轉(zhuǎn)換的平穩(wěn)過渡。