廈門(mén)市地方稅務(wù)局 廈地稅征[2000]9號(hào) 廈門(mén)市地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)稅收有關(guān)問(wèn)題的函

廈門(mén)市地方稅務(wù)局
廈門(mén)市地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)稅收有關(guān)問(wèn)題的函
廈地稅征[2000]9號(hào)

  廈門(mén)市地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)稅收有關(guān)問(wèn)題的函
  廈地稅征[2000]9號(hào)
  全文有效
  2000.05.15
  廈門(mén)市房地產(chǎn)交易中心：
  根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知》》(財(cái)稅字[1999]210號(hào))、財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、建設(shè)部《關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅字[1999]278號(hào))、福建省財(cái)政廳、福建省地方稅務(wù)局《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)<福建省人民政府關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展若干稅費(fèi)的通知>的通知》(閩財(cái)稅政[1999]40號(hào))以及廈門(mén)市人民政府《關(guān)于頒布廈門(mén)市關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的實(shí)施方案的通知》(廈府[1999]綜094號(hào))等文件精神，現(xiàn)就我市房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)有關(guān)稅收政策明確如下：
  一、征稅規(guī)定
  (一)單位和個(gè)人銷售(置換)房產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)
  1、單位和個(gè)人銷售房產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)
  (1)營(yíng)業(yè)稅：以成交價(jià)(或評(píng)估價(jià)，下同)為計(jì)稅依據(jù)，按5%的稅率計(jì)征；
  (2)隨營(yíng)業(yè)稅附征的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)附加費(fèi)、社會(huì)事業(yè)發(fā)展費(fèi)：以應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅額為計(jì)稅(費(fèi))依據(jù)。
  ①城市維護(hù)建設(shè)稅按市區(qū)(含海滄投資區(qū)及集美區(qū)、杏林區(qū)、同安區(qū)的區(qū)政府所在地的城區(qū))7%，集美區(qū)、杏林區(qū)、同安區(qū)的鎮(zhèn)5%；
  ②教育費(fèi)附加按3%的征收率計(jì)征；
  ③基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)附加費(fèi)按3.5%的征收率計(jì)征：
  ④社會(huì)事業(yè)發(fā)展費(fèi)按4%的征收率計(jì)征。
  其中外資企業(yè)、外籍個(gè)人免予征收城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。
  (3)印花稅：就成交價(jià)按O.05%的稅率計(jì)征；
  (4)個(gè)人所得稅：
  ①個(gè)人出售房產(chǎn)，有增值但不符合免稅條件的，按收入全額征收1．5%的個(gè)人所得稅；
  ②個(gè)人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，按收入全額征收2%的個(gè)人所得稅。
  2、單位或個(gè)人置換房產(chǎn)
  單位或個(gè)人置換房產(chǎn)以置換雙方房產(chǎn)評(píng)估價(jià)的差額部分為計(jì)稅依據(jù)。
  (1)營(yíng)業(yè)稅：按5%的稅率計(jì)征；
  (2)隨營(yíng)業(yè)稅附征的稅費(fèi)同第l點(diǎn)；
  (3)個(gè)人所得稅：技1.5%的征收率計(jì)征；
  (4)印花稅：以置換雙方房產(chǎn)總價(jià)為計(jì)稅依據(jù)，按O.05%的稅率計(jì)征。
  (二)個(gè)人已購(gòu)公有住房上市交易
  1、買(mǎi)賣已購(gòu)公有住房，以成交價(jià)作為計(jì)征稅費(fèi)基數(shù)。
  (1)營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅等地方稅務(wù)部門(mén)征收的稅費(fèi)(含隨營(yíng)業(yè)稅附征的稅費(fèi)，下同)按3%的綜合征收率計(jì)征：
  (2)印花稅按O.05%的稅率計(jì)征。
  2、置換已購(gòu)公有住房。
  (1)營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅等地方稅務(wù)部門(mén)征收的稅費(fèi)，以置換雙方房產(chǎn)評(píng)估價(jià)的差額部分為計(jì)稅依據(jù)按3%的綜合征收率計(jì)征；
  (2)印花稅以置換雙方房產(chǎn)總價(jià)為計(jì)稅依據(jù)，按0.05%的稅率計(jì)征。
  (三)納稅義務(wù)人
  以上營(yíng)業(yè)稅及附征的稅費(fèi)、個(gè)人所得稅由銷售、轉(zhuǎn)讓一方或置換房產(chǎn)價(jià)值大的一方繳納，印花稅由買(mǎi)賣、置換雙方依上述稅率各自繳納。
  二、減免稅規(guī)定
  (一)營(yíng)業(yè)稅及附征稅費(fèi)
  1、個(gè)人購(gòu)買(mǎi)并居住超過(guò)一年的普通住宅，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；
  2、個(gè)人購(gòu)買(mǎi)居住不足一年的普通住宅，銷售時(shí)營(yíng)業(yè)稅按銷售價(jià)減去原價(jià)后的差額征收；
  3、個(gè)人自建自用住宅銷售時(shí)，免征營(yíng)業(yè)稅；
  4、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)附加費(fèi)、社會(huì)事業(yè)發(fā)展費(fèi)隨同營(yíng)業(yè)稅一并征免。
  個(gè)人購(gòu)買(mǎi)并居住的年限，以個(gè)人購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)進(jìn)行結(jié)算并開(kāi)具專用發(fā)票的時(shí)間為難。
  個(gè)人出售繼承、受贈(zèng)房產(chǎn)的，其住房來(lái)源視為無(wú)償取得，計(jì)算取得原價(jià)扣除為零，應(yīng)按收入全額征稅。
  個(gè)人出售房產(chǎn)無(wú)法確認(rèn)原價(jià)的，以土地房管部門(mén)制訂的土地出讓金、房屋建筑工程造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)水平計(jì)算確定原價(jià)。
  (二)個(gè)人所得稅
  個(gè)人出售住房，雖有增值的，但只要產(chǎn)權(quán)人住滿5年以上，且是唯一家庭生活用房，由產(chǎn)權(quán)人提出申請(qǐng)，房管部門(mén)出具證明，報(bào)經(jīng)我局審批確認(rèn)，予以免繳個(gè)人所得稅。
  除能夠提供確實(shí)有效的證明外，對(duì)境外個(gè)人、非廈門(mén)市戶籍個(gè)人轉(zhuǎn)讓擁有在廈門(mén)的房產(chǎn)原則上不認(rèn)定為唯一家庭生活用房，不予免繳個(gè)人所得稅。
  三、普通住宅的界定
  普通住宅是指依所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居民住宅，同時(shí)符合以下條件：
  (一)住宅建設(shè)項(xiàng)目審批部門(mén)立項(xiàng)審批所確定建設(shè)項(xiàng)目類別
  為普通住宅，即：除高級(jí)公寓、別墅、度假村、復(fù)式住房(即樓中樓住房)、9層以上(含9層)的高層住宅及非住宅項(xiàng)目以外的其他住宅。
  (二)單位面積售價(jià)。單位面積售價(jià)島內(nèi)超過(guò)2500元/平方米，杏林區(qū)(包括海滄投資區(qū))、集美區(qū)超過(guò)1800元/平方米、同安區(qū)超過(guò)1500元/平方米一倍以上的為非普通住宅。
  四、購(gòu)換住房提交納稅保證金的辦理
  為鼓勵(lì)個(gè)人購(gòu)換住房，對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售一年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的納稅人，其出售現(xiàn)住房應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，視其重新購(gòu)房的價(jià)值可全部或部分予以免稅。具體辦法為：(一)個(gè)人出售現(xiàn)住房所應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅稅款，應(yīng)在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)前，以納稅保證金形式向我局繳納，并納入專戶存儲(chǔ)。 |||
  (二)個(gè)人出售現(xiàn)住房一年內(nèi)重新購(gòu)房的，按照購(gòu)房金額大小相應(yīng)退還納稅保證金。購(gòu)房金額大于或等于原住房銷售額的，全部退還納稅保證金；購(gòu)房金額小于原住房銷售額的，按照購(gòu)房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金，余額作為個(gè)人所得稅繳入：國(guó)庫(kù)。
  (三)個(gè)人出售現(xiàn)住房一年內(nèi)未重新購(gòu)房的，所繳納的納稅保證金全部作為個(gè)人所得稅繳入國(guó)庫(kù)。
  (四)個(gè)人在申請(qǐng)退還納稅保證金時(shí)，應(yīng)向我局提供合法、有效的售房、購(gòu)房合同和我局要求提供的其他有關(guān)證明材料，經(jīng)我局審核確認(rèn)后，辦理納稅保證金退還手續(xù)。
  (五)跨行政區(qū)域售、購(gòu)住房又符合退還納稅保證金條件的個(gè)人，應(yīng)向納稅保證金繳納地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還納稅保證金。
  五、《廈門(mén)市人民政府關(guān)于延長(zhǎng)房地產(chǎn)交易稅收減免期限的通知》(廈府[1999]綜092號(hào))規(guī)定，我市房地產(chǎn)交易各項(xiàng)地方稅按總負(fù)擔(dān)率5%征收的減免期限延長(zhǎng)至1999年12月31日。因此，從2000年1月1日起，我市房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)交易的各項(xiàng)地方稅費(fèi)應(yīng)按稅法有關(guān)規(guī)定照章征收，不再執(zhí)行交易地方稅按5%總負(fù)擔(dān)率征收的減免規(guī)定。
  附件：聲明(略)