重點關(guān)注｜甘肅省關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的實施意見

重點關(guān)注｜甘肅省關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的實施意見

甘肅省人民政府辦公廳

關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的實施意見

甘政辦發(fā)〔2020〕42號

各市、自治州人民政府，蘭州新區(qū)管委會，省政府有關(guān)部門，中央在甘有關(guān)單位：

為完善我省建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場，進一步提高節(jié)約集約用地水平，推動經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展，根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的指導意見》（國辦發(fā)〔2019〕34號）精神，經(jīng)省政府同意，提出如下實施意見。

一、完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓機制

（一）明晰不同權(quán)能建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件。

1.以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。劃撥建設(shè)用地使用權(quán)人必須按照劃撥決定書規(guī)定的用途和使用條件開發(fā)建設(shè)和使用土地。劃撥建設(shè)用地使用權(quán)未經(jīng)批準不得擅自轉(zhuǎn)讓；需轉(zhuǎn)讓的，劃撥建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)向縣級以上自然資源部門提出申請，報經(jīng)縣級以上人民政府批準。土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可不補繳土地出讓價款，按轉(zhuǎn)移登記辦理；土地用途不符合《劃撥用地目錄》的，在符合規(guī)劃的前提下，由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照有關(guān)規(guī)定足額繳納土地出讓價款。（責任單位：省自然資源廳、省住建廳、省財政廳、省稅務(wù)局、人行蘭州中心支行；各市州政府、蘭州新區(qū)管委會，以下均需各市州政府、蘭州新區(qū)管委會負責落實，不再列出）

2.以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。按照出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)方可轉(zhuǎn)讓。通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。（責任單位：省自然資源廳、省住建廳、省稅務(wù)局、人行蘭州中心支行）

3.以作價出資或入股方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。參照以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)規(guī)定，不再報經(jīng)原批準建設(shè)用地使用權(quán)作價出資或入股的機關(guān)批準，可以繼續(xù)保留作價出資或入股方式，也可以補繳土地出讓價款，將土地使用權(quán)變更為出讓方式。（責任單位：省自然資源廳、省住建廳、省稅務(wù)局、人行蘭州中心支行）

（二）細化完善土地分割、合并轉(zhuǎn)讓規(guī)則。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)依照規(guī)定辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)報經(jīng)縣級以上自然資源部門和住建部門批準。建設(shè)用地使用權(quán)分割、合并應(yīng)具備獨立的分宗條件，滿足規(guī)劃、消防、用水、用電、用暖、用氣等要求，不影響生產(chǎn)、經(jīng)營和獨立使用功能。擬分割宗地已預(yù)售或存在多個權(quán)利主體的，應(yīng)取得相關(guān)權(quán)利人的同意，并保障權(quán)利人的合法權(quán)益。（責任單位：省自然資源廳、省住建廳）

（三）實施差別化的稅收政策。充分發(fā)揮稅收政策在土地二級市場中的調(diào)節(jié)作用，進一步盤活存量建設(shè)用地。在《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》授權(quán)地方權(quán)限內(nèi),探索實施城鎮(zhèn)土地使用稅差別化政策，促進土地節(jié)約集約利用。對閑置低效用地，應(yīng)充分發(fā)揮土地管理和稅收調(diào)節(jié)作用，依法促進低效用地轉(zhuǎn)讓再開發(fā)利用。依法落實減稅降費政策，降低交易成本。2019年1月1日至2021年12月31日，對我省增值稅小規(guī)模納稅人減按50%征收城市維護建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、教育費附加和地方教育附加。（責任單位：省自然資源廳、省稅務(wù)局、省財政廳、省住建廳、人行蘭州中心支行）

二、完善建設(shè)用地使用權(quán)出租管理

（一）規(guī)范以有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租管理。按照出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)方可出租。土地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行出讓合同。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物出租，出租人應(yīng)依照規(guī)定辦理登記。以出讓、租賃、作價出資或入股等有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租或轉(zhuǎn)租的，不得違反法律法規(guī)和有償使用合同的相關(guān)約定。（責任單位：省自然資源廳、省住建廳、省稅務(wù)局、省市場監(jiān)管局）

（二）規(guī)范劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租管理。以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定上繳租金中所含土地收益，納入土地出讓收入管理。宗地長期出租或部分用于出租且可分割的，應(yīng)依法補辦出讓、租賃等有償使用手續(xù)。建立劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租收益年度申報制度，出租人依法申報并繳納相關(guān)收益的，不再另行單獨辦理劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租的批準手續(xù)。（責任單位：省自然資源廳、省住建廳、省財政廳、省稅務(wù)局）

（三）營造建設(shè)用地使用權(quán)出租環(huán)境。市、縣級自然資源部門要強化服務(wù)意識，建立提供建設(shè)用地使用權(quán)出租供需信息發(fā)布條件和場所，制定規(guī)范的出租合同文本，提供交易鑒證服務(wù)，保障權(quán)利人的合法權(quán)益。及時統(tǒng)計分析建設(shè)用地使用權(quán)出租情況及市場相關(guān)數(shù)據(jù)，定期發(fā)布出租市場動態(tài)信息和指南。（責任單位：省自然資源廳、省市場監(jiān)管局、省稅務(wù)局）

三、完善建設(shè)用地使用權(quán)抵押機制

（一）明確不同權(quán)能建設(shè)用地使用權(quán)抵押的條件。土地使用權(quán)抵押，抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)簽訂抵押合同。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物抵押，應(yīng)按照規(guī)定辦理抵押登記。以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，應(yīng)連同其地上建筑物一并依法依規(guī)設(shè)定抵押權(quán)，劃撥土地抵押權(quán)實現(xiàn)時應(yīng)優(yōu)先繳納土地出讓收入。劃撥土地使用權(quán)抵押，其抵押價值應(yīng)根據(jù)劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格計算。劃撥土地價格可根據(jù)《自然資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)〈劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)地價評估指導意見（試行）〉的通知》（自然資辦函〔2019〕922號）的有關(guān)規(guī)定科學合理評估。以出讓、作價出資或入股等方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可以依法設(shè)定抵押權(quán)。以租賃方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，根據(jù)租賃合同約定，其地上建筑物、其他附著物連同土地可以依法一并抵押。（責任單位：省自然資源廳、省市場監(jiān)管局、省稅務(wù)局、省住建廳、省財政廳、人行蘭州中心支行）

（二）放寬對抵押權(quán)人的限制。按照債權(quán)平等、適度放寬的原則，自然人、企業(yè)均可作為抵押權(quán)人，依法申請以建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)辦理不動產(chǎn)抵押相關(guān)手續(xù)，涉及企業(yè)之間債務(wù)合同的須符合有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。（責任單位：省自然資源廳、省住建廳、省農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳）

（三）依法保障抵押權(quán)能。探索允許不以公益為目的的養(yǎng)老、教育等社會領(lǐng)域企業(yè)以有償取得的建設(shè)用地使用權(quán)、設(shè)施等財產(chǎn)進行抵押融資。抵押權(quán)實現(xiàn)后，仍須按原用途使用土地，不能隨意變更，確保抵押權(quán)實現(xiàn)時利益相關(guān)人權(quán)益不受損。各地要進一步完善抵押權(quán)實現(xiàn)后保障原有經(jīng)營活動持續(xù)穩(wěn)定的配套措施，探索建立建設(shè)用地使用權(quán)抵押風險提示機制和抵押資金監(jiān)管機制，防控市場風險。（責任單位：省自然資源廳、甘肅銀保監(jiān)局）

四、建立運行模式，規(guī)范市場秩序

（一）建立交易平臺。各地要在自然資源部門現(xiàn)有的土地交易機構(gòu)或平臺基礎(chǔ)上搭建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場交易平臺，匯集土地二級市場交易信息，提供交易場所，辦理交易事務(wù)，并提供土地二級市場信息發(fā)布、交易、成交確認、合同簽訂等一站式服務(wù)。各市州和有條件的縣市區(qū)要大力推進線上交易平臺和信息系統(tǒng)建設(shè)，積極推廣“互聯(lián)網(wǎng)+政務(wù)服務(wù)”模式，爭取在2020年年底前建成網(wǎng)上交易系統(tǒng)，實現(xiàn)網(wǎng)上交易。

（責任單位：省自然資源廳、省市場監(jiān)管局、省稅務(wù)局、省農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳）

（二）規(guī)范交易流程。各地要建立“信息發(fā)布—達成意向—簽訂合同—交易監(jiān)管”的操作流程。交易雙方可通過土地二級市場交易平臺等發(fā)布和獲取交易信息；交易雙方可自行協(xié)商交易，也可委托交易平臺公開交易；達成一致后簽訂合同，依法申報交易價格，申報價格比標定地價低20%以上的，市、縣人民政府可行使優(yōu)先購買權(quán)。要對建設(shè)用地使用權(quán)交易中出讓合同和劃撥決定書的履約情況以及交易的合法合規(guī)性等進行審核，對違反有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定或未達到交易條件、不符合出讓合同或劃撥決定書約定、違反交易規(guī)則的，不予辦理相關(guān)手續(xù)。（責任單位：省自然資源廳、省市場監(jiān)管局、省稅務(wù)局、省政府國資委、省農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳）

（三）加強交易監(jiān)管與不動產(chǎn)登記的有序銜接。各地要建立土地二級市場交易信息平臺與不動產(chǎn)登記信息平臺的互通共享機制，實現(xiàn)交易管理與不動產(chǎn)登記的有序銜接。市場主體提交申請及相關(guān)材料后，可由交易管理部門和登記機構(gòu)并聯(lián)審查，由交易管理部門出具監(jiān)管意見，同時將涉及的交易監(jiān)管信息等原始資料及時提供給不動產(chǎn)登記機構(gòu)。登記機構(gòu)要根據(jù)交易管理部門移交的資料和交易監(jiān)管意見，做出登記或不予登記的決定，辦理相應(yīng)手續(xù)，并將登記資料等及時反饋給交易管理部門。（責任單位：省自然資源廳、省市場監(jiān)管局、省政府國資委、省農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳、人行蘭州中心支行、甘肅銀保監(jiān)局）

五、健全服務(wù)體系，加強監(jiān)測監(jiān)管

（一）提供便捷高效服務(wù)。各地要在土地交易機構(gòu)或平臺內(nèi)匯集交易、登記、稅務(wù)、金融等相關(guān)部門或機構(gòu)的辦事窗口，建立業(yè)務(wù)聯(lián)辦工作模式，明確各自職責，優(yōu)化辦事流程，嚴格落實限時辦結(jié)制、服務(wù)承諾制，提供“一站式”便捷服務(wù)，實現(xiàn)“一窗受理、一網(wǎng)通辦、一站辦結(jié)”，提高辦事效率和服務(wù)水平。（責任單位：省自然資源廳、省稅務(wù)局、省市場監(jiān)管局、人行蘭州中心支行、甘肅銀保監(jiān)局）

（二）規(guī)范中介組織服務(wù)。各地要充分調(diào)動市場主體的積極性，注重發(fā)揮社會中介組織在市場交易活動中的服務(wù)和橋梁功能。可通過公開招標方式，選取具備相應(yīng)業(yè)務(wù)資質(zhì)、信用良好的社會中介組織，為土地二級市場交易各方提供推介、展示、咨詢、估價、經(jīng)紀等服務(wù)。同時，要加強指導和監(jiān)管，引導其誠信經(jīng)營；對失信的中介組織，要建立懲戒和退出機制。（責任單位：省自然資源廳、省市場監(jiān)管局、省政府國資委）

（三）加強市場監(jiān)測監(jiān)管。各地要在現(xiàn)有土地市場動態(tài)監(jiān)測基礎(chǔ)上，建立健全土地二級市場動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管制度，全面掌握土地轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的數(shù)量、結(jié)構(gòu)、價款、時序等信息，綜合分析研判市場形勢，摸清土地二級市場交易活動的規(guī)律與特征，實現(xiàn)有效監(jiān)管。要建立土地價格定期評估和發(fā)布制度，實時監(jiān)測地價水平和變動情況，把握土地市場運行態(tài)勢和價格走勢。充分發(fā)揮土地二級市場盤活存量用地、提高土地利用效率、平衡供需矛盾的作用，運用財稅、金融和優(yōu)化服務(wù)等措施，加強對土地市場的整體調(diào)控，維護市場平穩(wěn)運行。（責任單位：省自然資源廳、省財政廳、省稅務(wù)局、省政府國資委、省農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳、人行蘭州中心支行、甘肅銀保監(jiān)局）

（四）完善市場信用體系。各級自然資源部門要加強合同履約監(jiān)管，及時提醒和督促受讓人繼續(xù)履行相關(guān)義務(wù)。不得因土地使用權(quán)人轉(zhuǎn)移而隨意變更原合同約定的權(quán)利義務(wù)；確需變更的，應(yīng)按程序報批。要加強土地市場誠信體系建設(shè)，強化對交易各方的信用監(jiān)管，健全以“雙隨機、一公開”為基本手段、以重點監(jiān)管為補充、以信用監(jiān)管為基礎(chǔ)的新型監(jiān)管機制，對交易行為、交易程序等是否合規(guī)進行檢查，并將檢查情況予以公開。各地要結(jié)合實際，制定土地市場信用評價規(guī)則和約束措施，對失信責任主體實施聯(lián)合懲戒，推進土地市場信用體系共建共治共享。（責任單位：省自然資源廳、省市場監(jiān)管局、省稅務(wù)局、省住建廳、省農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳、人行蘭州中心支行、甘肅銀保監(jiān)局）

六、保障措施

（一）強化組織領(lǐng)導。各市、縣人民政府作為土地市場建設(shè)的責任主體，要切實加強組織領(lǐng)導，建立完善工作機制，統(tǒng)籌部署土地二級市場建設(shè)工作。各級自然資源部門要積極會同財政、住建、國有資產(chǎn)監(jiān)督管理、稅務(wù)、市場監(jiān)管、金融監(jiān)管等相關(guān)部門，建立完善推進土地二級市場工作聯(lián)席會議制度，明確分工，落實責任，形成合力，做好人員和經(jīng)費保障，確保各項工作舉措和要求落實到位。

（二）落實法律法規(guī)。各地要嚴格執(zhí)行《中華人民共和國物權(quán)法》《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國擔保法》《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等相關(guān)法律法規(guī)，確保建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押交易依法依規(guī)進行。已依法入市的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，可參照本意見執(zhí)行。

（三）完善配套措施。各地要按照國務(wù)院及省政府有關(guān)要求，結(jié)合本地區(qū)實際，加強政策研究，完善工作機制，細化交易規(guī)則，制定完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的實施辦法和配套制度；對出現(xiàn)的新情況新問題，及時分析研判，主動有效解決，創(chuàng)造開放、便利、透明的交易環(huán)境，確保土地二級市場建設(shè)規(guī)范有序推進。

（四）加強宣傳引導。各地要加大對土地二級市場相關(guān)政策的宣傳力度，強化政策解讀，及時總結(jié)推廣典型經(jīng)驗和創(chuàng)新做法，不斷擴大土地二級市場影響力、吸引力，充分調(diào)動市場主體參與積極性。合理引導市場預(yù)期，及時回應(yīng)公眾關(guān)切，營造良好的土地市場輿論氛圍，提升市場主體和全社會依法規(guī)范、節(jié)約集約用地的意識，切實提高土地資源配置和利用效率。

甘肅省人民政府辦公廳

2020年5月4日