河北省人民政府辦公廳 河北省人民政府辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的實施意見

河北省人民政府辦公廳
河北省人民政府辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的實施意見

河北省人民政府辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的實施意見
  冀政辦字〔2019〕79號
  全文有效
  2019.12.23
  各市（含定州、辛集市）人民政府，各縣（市、區(qū)）人民政府，雄安新區(qū)管委會，省政府各部門：
  為貫徹落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2019〕34號）精神，加快完善我省建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場，經(jīng)省政府同意，結(jié)合我省實際，提出如下實施意見。
  一、總體要求
  （一）指導(dǎo)思想。以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中全會精神，以建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場為方向，以促進(jìn)土地要素流通順暢為重點，以提高存量土地資源配置效率為目的，以不動產(chǎn)統(tǒng)一登記為基礎(chǔ)，與國土空間規(guī)劃及相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃相銜接，著力完善土地二級市場規(guī)則，健全服務(wù)和監(jiān)管體系，為新時代全面建設(shè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省、美麗河北提供有力支撐。
  （二）目標(biāo)任務(wù)。2020年底前各市、縣完成交易平臺搭建、交易規(guī)則制定等工作，初步建立起產(chǎn)權(quán)明晰、市場定價、信息集聚、交易安全、監(jiān)管有效的土地二級市場；到2022年底基本形成一、二級市場協(xié)調(diào)發(fā)展、規(guī)范有序、資源利用集約高效的現(xiàn)代土地市場體系。雄安新區(qū)可根據(jù)開發(fā)建設(shè)情況，平穩(wěn)有序推進(jìn)土地二級市場建設(shè)。
  （三）適用范圍。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的交易對象是國有建設(shè)用地使用權(quán)，重點針對土地交易以及土地連同地上建筑物、其他附著物等整宗地一并交易的情況。涉及到房地產(chǎn)交易的，應(yīng)遵守《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等法律、法規(guī)。已依法入市的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，可參照本意見執(zhí)行。
  二、完善轉(zhuǎn)讓規(guī)則，保障要素有序流通
  （一）明確轉(zhuǎn)讓形式。將各類導(dǎo)致建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的行為都視為建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括買賣、交換、贈與、出資以及司法處置、資產(chǎn)處置、法人或其他組織合并或分立等形式涉及的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，地上建筑物、其他附著物所有權(quán)應(yīng)一并轉(zhuǎn)移。涉及到房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，按照房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)手續(xù)。（責(zé)任單位：省自然資源廳、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳，各市、縣政府，雄安新區(qū)管委會）
  （二）明晰轉(zhuǎn)讓條件。以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，需經(jīng)土地所在地市、縣政府批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓后土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可不補(bǔ)繳土地出讓價款，按轉(zhuǎn)移登記辦理；轉(zhuǎn)讓后土地用途不符合《劃撥用地目錄》的，在符合規(guī)劃的前提下，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。政府機(jī)構(gòu)、事業(yè)單位和國有獨資企業(yè)之間劃轉(zhuǎn)國有建設(shè)用地使用權(quán)，劃轉(zhuǎn)后符合《劃撥用地目錄》且保留劃撥方式使用的，直接辦理土地轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
  以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，在符合法律、法規(guī)規(guī)定和出讓合同約定的前提下，依法辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；原出讓合同對轉(zhuǎn)讓條件另有約定的，從其約定。探索實行預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓制度，以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，對未完成開發(fā)投資總額25%的，按照“先投入后轉(zhuǎn)讓”的原則，交易雙方簽訂轉(zhuǎn)讓合同后辦理預(yù)告登記，待達(dá)到法定轉(zhuǎn)讓要求時,再依法辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。不動產(chǎn)預(yù)告登記證明可作為辦理建設(shè)項目開發(fā)建設(shè)等相關(guān)審批手續(xù)的依據(jù)。
  以作價出資或入股方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，參照以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；轉(zhuǎn)讓后，可保留為作價出資或入股方式，也可根據(jù)申請直接變更為出讓方式。國有企事業(yè)單位改制以作價出資或者入股、授權(quán)經(jīng)營方式處置的，依據(jù)法律、法規(guī)改變用途、容積率等規(guī)劃條件的，應(yīng)報經(jīng)土地所在地自然資源主管部門批準(zhǔn)，并按規(guī)定調(diào)整補(bǔ)交出讓金。（責(zé)任單位：省自然資源廳，各市、縣政府，雄安新區(qū)管委會）
  （三）完善土地分割、合并轉(zhuǎn)讓政策。分割、合并后的地塊應(yīng)符合規(guī)劃、具備獨立分宗條件，涉及公共配套設(shè)施建設(shè)和使用的，應(yīng)在合同中明確有關(guān)權(quán)利義務(wù)。相關(guān)規(guī)范性文件有明確限制分割轉(zhuǎn)讓規(guī)定的，原則上應(yīng)將限制要求寫入劃撥決定書或有償使用合同，在分割轉(zhuǎn)讓審批中予以落實。擬分割宗地已預(yù)售或存在多個權(quán)利主體的，應(yīng)取得相關(guān)權(quán)利人同意。工業(yè)項目配套建設(shè)的行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施占用的建設(shè)用地不得與整宗地分割轉(zhuǎn)讓。（責(zé)任單位：省自然資源廳、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳，各市、縣政府，雄安新區(qū)管委會）
  （四）實施差別化稅收政策。健全“以地控稅、以稅節(jié)地”長效合作機(jī)制，落實和完善差別化稅收政策，促進(jìn)節(jié)約集約用地。對閑置低效用地，應(yīng)充分發(fā)揮土地管理和稅收調(diào)節(jié)作用，引導(dǎo)土地使用人提高土地使用效率或促進(jìn)土地盤活利用。（責(zé)任單位：省稅務(wù)局、省自然資源廳、省財政廳，各市、縣政府，雄安新區(qū)管委會）
  三、健全出租制度，營造良好市場環(huán)境
  （一）規(guī)范有償取得建設(shè)用地使用權(quán)出租管理。以出讓、租賃、作價出資或入股等有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租或轉(zhuǎn)租的，不得違反法律、法規(guī)和有償使用合同的相關(guān)約定。全部或部分國有建設(shè)用地使用權(quán)出租后，有償使用合同載明的權(quán)利、義務(wù)仍由建設(shè)用地使用權(quán)人承擔(dān)。（責(zé)任單位：各市、縣政府，雄安新區(qū)管委會）
  （二）加強(qiáng)劃撥取得建設(shè)用地使用權(quán)出租管理。以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租的，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定上繳租金中所含土地收益，納入土地出讓收入管理。宗地長期出租，或部分用于出租且可分割的，應(yīng)依法補(bǔ)辦出讓、租賃等有償使用手續(xù)。建立劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租收益年度申報制度,出租人依法申報并繳納相關(guān)收益的，不再另行單獨辦理劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租的批準(zhǔn)手續(xù)。各市、縣要加快制定劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租收益金繳納管理辦法，規(guī)范申報繳納工作。（責(zé)任單位：省自然資源廳、省財政廳、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳，各市、縣政府，雄安新區(qū)管委會）
  （三）營造建設(shè)用地使用權(quán)出租環(huán)境。各市、縣自然資源主管部門應(yīng)當(dāng)提供建設(shè)用地使用權(quán)出租供需信息發(fā)布條件和場所，制定規(guī)范的出租合同文本，提供交易鑒證服務(wù)，保障權(quán)利人的合法權(quán)益。加強(qiáng)統(tǒng)計分析，定期發(fā)布出租市場動態(tài)信息和指南。（責(zé)任單位：各市、縣政府，雄安新區(qū)管委會）
  四、規(guī)范抵押機(jī)制，依法保障抵押權(quán)能
  （一）明確抵押條件。公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個人依法取得的劃撥土地使用權(quán)連同地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以依法依規(guī)一并設(shè)定抵押權(quán)，劃撥土地抵押權(quán)實現(xiàn)時應(yīng)優(yōu)先繳納土地出讓收入。劃撥土地抵押時，自然資源主管部門依法辦理抵押登記手續(xù)，即視同批準(zhǔn)。以出讓、作價出資或入股等方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)。以租賃方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，根據(jù)租賃合同約定，其地上建筑物、其他附著物連同土地可以依法一并抵押。（責(zé)任單位：省自然資源廳，各市、縣政府，雄安新區(qū)管委會）
  （二）放寬抵押限制。自然人、企業(yè)均可作為抵押權(quán)人申請以建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)辦理不動產(chǎn)抵押相關(guān)手續(xù)。自然人、企業(yè)之間訂立的債權(quán)債務(wù)主合同符合法律、法規(guī)規(guī)定的，為保證債權(quán)實現(xiàn)，債務(wù)方可以依法取得的出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)或依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押。（責(zé)任單位：省自然資源廳、河北銀保監(jiān)局，各市、縣政府，雄安新區(qū)管委會）
  （三）保障抵押權(quán)能。探索允許不以公益為目的的養(yǎng)老、教育等社會領(lǐng)域企業(yè)以有償取得的建設(shè)用地使用權(quán)、設(shè)施等財產(chǎn)進(jìn)行抵押融資。各市、縣要完善抵押權(quán)實現(xiàn)后保障原有經(jīng)營活動持續(xù)穩(wěn)定的配套措施，確保土地用途不改變、利益相關(guān)人權(quán)益不受損。工業(yè)用地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物所有權(quán)原則上應(yīng)一并整體抵押。探索建立建設(shè)用地使用權(quán)抵押風(fēng)險提示機(jī)制和抵押資金監(jiān)管機(jī)制，防控市場風(fēng)險。各地要將國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押資金納入監(jiān)管范圍，嚴(yán)控抵押資金用于貸款批準(zhǔn)之外的用途。（責(zé)任單位：省地方金融監(jiān)管局、河北銀保監(jiān)局、人行石家莊中心支行、省自然資源廳，各市、縣政府，雄安新區(qū)管委會）
  五、建立交易市場體系，提升服務(wù)保障能力
  （一）搭建交易平臺。各地可按照交易、登記一體化建設(shè)原則，依托不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，搭建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場交易平臺，匯集二級市場交易信息，提供交易場所，辦理交易事務(wù)，推進(jìn)線上交易平臺和信息系統(tǒng)建設(shè)，探索實施網(wǎng)上交易。（責(zé)任單位：省自然資源廳，各市、縣政府，雄安新區(qū)管委會）
  （二）完善交易規(guī)則。各市、縣自然資源主管部門要明確土地二級市場各交易環(huán)節(jié)和流程的基本規(guī)則，建立“信息發(fā)布—達(dá)成意向—簽訂合同—交易監(jiān)管”的交易流程。交易雙方可自行協(xié)商交易，也可委托土地二級市場交易平臺公開交易；達(dá)成一致后簽訂合同，依法申報交易價格，申報價格比標(biāo)定地價低20%以上的，市、縣政府可行使優(yōu)先購買權(quán)。轉(zhuǎn)讓價格不合理上漲時，市、縣政府可采取必要措施，促進(jìn)土地市場平穩(wěn)健康發(fā)展。（責(zé)任單位：省自然資源廳，各市、縣政府，雄安新區(qū)管委會）
  （三）提升服務(wù)效能。各市、縣要加強(qiáng)交易管理與不動產(chǎn)登記的銜接，建立健全信息平臺互通共享機(jī)制，在土地交易機(jī)構(gòu)或平臺匯集交易、登記、稅務(wù)、金融等相關(guān)部門或機(jī)構(gòu)的辦事窗口，發(fā)展“互聯(lián)網(wǎng)+政務(wù)服務(wù)”，推進(jìn)“一窗受理、一網(wǎng)通辦、一站辦結(jié)”，精簡證明材料，壓縮辦理時間。各市、縣自然資源主管部門可以通過公開方式確定中介服務(wù)機(jī)構(gòu)并向社會公開，供交易方選擇，為交易方提供推介、展示、咨詢、估價、經(jīng)紀(jì)、資金監(jiān)管等服務(wù)。（責(zé)任單位：省自然資源廳、省稅務(wù)局、省地方金融監(jiān)管局、河北銀保監(jiān)局，各市、縣政府，雄安新區(qū)管委會）
  （四）強(qiáng)化監(jiān)測調(diào)控。各地要建立健全公示地價體系，定期更新和發(fā)布基準(zhǔn)地價或標(biāo)定地價。完善土地二級市場的價格形成、監(jiān)測、指導(dǎo)、監(jiān)督機(jī)制，防止交易價格異常波動。嚴(yán)禁擅自改變轉(zhuǎn)讓土地用途，確需改變的，須符合規(guī)劃，并報經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)限的政府批準(zhǔn)。法律、法規(guī)以及劃撥決定書、有償使用合同明確約定或者規(guī)定改變用途應(yīng)當(dāng)由政府收回建設(shè)用地使用權(quán)的，必須收回。閑置土地不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，未動工開發(fā)滿兩年的，堅決依法收回。土地轉(zhuǎn)讓涉及房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)資金來源應(yīng)符合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的相關(guān)規(guī)定。強(qiáng)化土地一、二級市場聯(lián)動，加強(qiáng)土地投放總量、結(jié)構(gòu)、時序等的銜接，運用財稅、金融等手段，加強(qiáng)對土地市場的整體調(diào)控，維護(hù)市場平穩(wěn)運行。（責(zé)任單位：省自然資源廳、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省財政廳、省稅務(wù)局、省地方金融監(jiān)管局、河北銀保監(jiān)局、人行石家莊中心支行，各市、縣政府，雄安新區(qū)管委會）
  （五）完善信用體系。健全以“雙隨機(jī)、一公開”為基本手段、以重點監(jiān)管為補(bǔ)充、以信用為基礎(chǔ)的監(jiān)管機(jī)制，加強(qiáng)對交易方和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的信用監(jiān)管。要結(jié)合本地實際，制定土地市場信用評價規(guī)則和約束措施，對失信主體要記入信用檔案，推送至全國信用共享平臺（河北），并實施聯(lián)合懲戒，推進(jìn)土地市場信用體系共建共治共享。（責(zé)任單位：省社會信用體系建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位，各市、縣政府，雄安新區(qū)管委會）
  六、保障措施
  （一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。各地要結(jié)合實際抓緊制定具體工作方案。各級自然資源、財政、稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、機(jī)關(guān)事務(wù)、國有資產(chǎn)監(jiān)管、市場監(jiān)管、金融等主管部門要建立聯(lián)動機(jī)制，明確分工，落實責(zé)任，做好人員和經(jīng)費保障，有序推進(jìn)土地二級市場建設(shè)。要加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，強(qiáng)化政策指導(dǎo)，提高工作能力和業(yè)務(wù)水平。加大對土地二級市場相關(guān)政策的宣傳力度，及時公布交易信息，引導(dǎo)交易主體主動進(jìn)場交易。（責(zé)任單位：省自然資源廳、省財政廳、省稅務(wù)局、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省機(jī)關(guān)事務(wù)局、省國資委、省市場監(jiān)管局、省地方金融監(jiān)管局，各市、縣政府，雄安新區(qū)管委會）
  （二）強(qiáng)化部門協(xié)作。涉及建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的案件，自然資源主管部門應(yīng)向法院提供所涉不動產(chǎn)的權(quán)利狀況、原出讓合同約定的權(quán)利義務(wù)情況等。建立健全執(zhí)行聯(lián)動機(jī)制，司法處置土地可進(jìn)入土地二級市場交易平臺交易。政府有關(guān)部門或事業(yè)單位進(jìn)行國有資產(chǎn)處置時涉及劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)征求宗地所在地自然資源主管部門意見，并將宗地有關(guān)情況如實告知當(dāng)事人。各級機(jī)關(guān)國有建設(shè)用地權(quán)劃轉(zhuǎn)，須征求本級機(jī)關(guān)事務(wù)管理部門意見后，方可辦理劃轉(zhuǎn)手續(xù)。自然資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、稅務(wù)、市場監(jiān)管等主管部門要建立溝通協(xié)作機(jī)制，加強(qiáng)對涉地股權(quán)轉(zhuǎn)讓的聯(lián)合監(jiān)管，防止通過轉(zhuǎn)讓企業(yè)、轉(zhuǎn)讓項目、變更股東、變更法定代表人等手段，變相實施土地使用權(quán)交易，偷逃稅收。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押涉及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的，住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門與自然資源主管部門應(yīng)加強(qiáng)信息共享。（責(zé)任單位：省自然資源廳、省法院、省財政廳、省機(jī)關(guān)事務(wù)局、省國資委、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省稅務(wù)局、省市場監(jiān)管局，各市、縣政府，雄安新區(qū)管委會）
  （三）嚴(yán)格監(jiān)督問責(zé)。各地要健全風(fēng)險防控機(jī)制，制定防控預(yù)案，落實防控責(zé)任。加強(qiáng)交易事中事后監(jiān)管，對違反有關(guān)法律、法規(guī)或不符合出讓合同約定、劃撥決定書規(guī)定的，不予辦理相關(guān)手續(xù)。嚴(yán)格審批申報制度，對玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。建立監(jiān)督制約機(jī)制，堅決打擊各種腐敗行為，暢通舉報渠道，強(qiáng)化社會監(jiān)督，一經(jīng)核實嚴(yán)肅查辦。對失職失責(zé)導(dǎo)致嚴(yán)重后果的，實行終身追責(zé)。（責(zé)任單位：各市、縣政府，雄安新區(qū)管委會）