【2001年06月01日】外商投資企業(yè)的城市房地產(chǎn)稅如何減負(fù)

外商投資企業(yè)的城市房地產(chǎn)稅如何減負(fù)

作者：梁紅星

來(lái)源：《北京房地產(chǎn)》2001年第6期

眾所周知。在過(guò)去幾年里，由于稅費(fèi)的偏高。在一定程度上影響了房地產(chǎn)業(yè)（尤其是北京房地產(chǎn)業(yè)）的快速發(fā)展。今年年初，國(guó)家稅務(wù)總局調(diào)整了住房租賃市場(chǎng)的稅收政策，對(duì)按國(guó)家規(guī)定價(jià)格出租的公有住房和廉租住房等暫免征收營(yíng)業(yè)稅，房產(chǎn)稅，對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，其應(yīng)繳的營(yíng)業(yè)稅暫技 3%的稅率征收。房產(chǎn)稅暫按4%征收：對(duì)個(gè)人出租房屋所得暫按10%征收個(gè)人所得稅。這些優(yōu)惠政策無(wú)疑會(huì)刺激我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的活躍和發(fā)展.進(jìn)而提高人民居住水平。開辟新的投資渠道，解決商品房空置問(wèn)題。

能夠及時(shí)、充分享受國(guó)家的稅收優(yōu)惠固然是企業(yè)降低稅負(fù)的—個(gè)方面，而另一方面則是企業(yè)如何細(xì)致分析現(xiàn)行的稅收規(guī)定.進(jìn)行稅收籌劃. 挖掘節(jié)稅潛力，進(jìn)一步降低稅負(fù)。本文從外商投資企業(yè)的城市房地產(chǎn)稅收籌劃的若干要點(diǎn)，啟發(fā)企業(yè)做更廣泛和深入的思考。

關(guān)于房產(chǎn)原值及折舊年限

《外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施細(xì)則》把固定資產(chǎn)劃分為三類，并相應(yīng)規(guī)定了最短折舊年限，即，房屋、建筑物為2年，機(jī)器和其他生產(chǎn)設(shè)備等為10年；電子設(shè)備，運(yùn)輸工具及與生產(chǎn)，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)有關(guān)的器具，工具、家具等為5年。因此、將一部分應(yīng)納稅房產(chǎn)縮短折舊年限，可以減少前期應(yīng)納稅所得額。

《關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定》（【1996】財(cái)稅地字第008 號(hào)）對(duì)房產(chǎn)原值作了原則規(guī)定.一些省市的文件又作了進(jìn)一步明確，如京財(cái)稅字【1998】795號(hào)通知規(guī)定：“外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)的房產(chǎn)，其計(jì)稅依據(jù)按固定資產(chǎn)帳面的房產(chǎn)原值確定?！卑凑瘴覈?guó)新財(cái)務(wù)制度的規(guī)定，作為固定資產(chǎn)、由于取得的來(lái)源不同，其原值的構(gòu)成也不一致。但基本原則是新建或重建的固定資產(chǎn)以歷史成本作為原值，從其他途徑取得的固定資產(chǎn)以重置成本作為原值。京財(cái)稅字【1998】795號(hào)通知還規(guī)定：“納稅人或代繳人不能提供房產(chǎn)原值的，由評(píng)估機(jī)關(guān)進(jìn)行評(píng)估。并由稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)或由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)同類房產(chǎn)確定?！币虼耍馍掏顿Y企業(yè)和外國(guó)企業(yè)是否將房產(chǎn)在固定資產(chǎn)中正確分類及合理計(jì)價(jià)，直接影響到企業(yè)的折舊日額，進(jìn)而影響所得稅，同時(shí)也影響城市房地產(chǎn)稅。

關(guān)于附屬設(shè)備

京財(cái)稅字【1998】795號(hào)通知規(guī)定：“作為與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備如：中央空調(diào)、暖氣，衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣等設(shè)備，蒸汽、壓縮空氣、給水排水等管道和電力、電訊、電纜導(dǎo)線等各種管線.以及電梯。升降機(jī)、過(guò)道，曬臺(tái)等，無(wú)論是否計(jì)入固定資產(chǎn)，都應(yīng)作為房產(chǎn)原值，征收城市房地產(chǎn)稅?！焙苊黠@.該通知是以列舉方式進(jìn)行明確的.在實(shí)際稅收征管中對(duì)與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備的最終確認(rèn)，還涉及具體的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)的財(cái)務(wù)處理，目前尚沒(méi)有明確、詳盡的稅法規(guī)定。

例如財(cái)稅地字【1987】第003號(hào)文《關(guān)于房產(chǎn)稅和車船使用稅幾個(gè)業(yè)務(wù)問(wèn)題的解釋與規(guī)定》第二條規(guī)定：“屬于房屋附屬設(shè)備的水管。下水道、暖氣管，煤氣管等從最近的探視井或三通管算起，電燈網(wǎng)，照明線從進(jìn)線盒聯(lián)接管算起?！边@條規(guī)定純屬直觀的技術(shù)規(guī)定，它給企業(yè)提供了—個(gè)可參考類推的方法，在其他附屬設(shè)施的物理量化認(rèn)定上，只要有一定的科學(xué)和合理的依據(jù)。不—定全部計(jì)入房產(chǎn)原值。

又如，有關(guān)國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，當(dāng)一項(xiàng)固定資產(chǎn)的某些組成部分在使用效能上與該項(xiàng)資產(chǎn)相對(duì)獨(dú)立，并且有不同的使用年限時(shí)。應(yīng)將該組成部分單獨(dú)確認(rèn)為固定資產(chǎn)。將此項(xiàng)規(guī)定應(yīng)用到對(duì)房產(chǎn)原值的確定中可以得知，作為房產(chǎn)的有關(guān)附屬設(shè)備按照財(cái)務(wù)制度的規(guī)定可以單獨(dú)劃為非房屋類的固定資產(chǎn)處理，因而也就可以不計(jì)入房產(chǎn)原值。如某一超市的保鮮制冷設(shè)備雖然在物理上是建在超市之中，直觀上是房屋不可分割的附屬設(shè)備，但是因其特殊的功能，其使用年限與房屋具有相對(duì)的獨(dú)立性， 因此可以將其劃分為機(jī)器設(shè)備類計(jì)提折舊，而不劃屬于房屋，那么也就不用繳納房地產(chǎn)稅。

再有，有的企業(yè)為了直觀上容易認(rèn)定。選擇購(gòu)買可移動(dòng)的立式、掛式空調(diào)設(shè)備，這樣也可作為機(jī)器設(shè)備，而不劃入房地產(chǎn)納稅。當(dāng)然，企業(yè)在操作前應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)咨詢，獲得許可后方可實(shí)施。

關(guān)于公共設(shè)施

有些外企在建房或購(gòu)房過(guò)程中發(fā)生有大市政費(fèi)，四源費(fèi)（即自來(lái)水廠、煤氣廠，供熱廠，污水處理廠的建設(shè)費(fèi)）。并將這些費(fèi)用計(jì)入房產(chǎn)原值，繳納了相應(yīng)的所得稅和城市房地產(chǎn)稅。京財(cái)稅字【1998】795號(hào)通知規(guī)定：“如果大市政費(fèi).四源費(fèi)未計(jì)入房產(chǎn)原值的，則不計(jì)征城市房地產(chǎn)稅?！眹?guó)稅函發(fā)【1990】575號(hào)通知對(duì)大市政費(fèi)也有類似的規(guī)定：“關(guān)于外商投資開辦賓館，酒店、在主體工程之外向市政，電業(yè)、通訊等有關(guān)部門支付的社會(huì)公用設(shè)備費(fèi)、包括排水、供氣、供電.通訊的管線和市政道路，以及按地方政府有關(guān)規(guī)定繳納的集資費(fèi)，可列為其他資產(chǎn)支出，分期攤銷，攤銷期不得少于10年。如有充分的理由要求縮短攤銷期限的.應(yīng)報(bào)經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。”

其實(shí)，“大市政費(fèi)”和“四源費(fèi)”是在我國(guó)現(xiàn)有體制下的特殊現(xiàn)象。它是企業(yè)承擔(dān)了一部分政府公共設(shè)施建設(shè)的責(zé)任.其相應(yīng)支出與構(gòu)成房產(chǎn)原值無(wú)關(guān)，應(yīng)作“其他遞延支出”處理（或作長(zhǎng)期待攤費(fèi)用處理）。在今后分期（10年內(nèi)）攤銷，而不應(yīng)劃歸房屋，以此計(jì)提折舊及計(jì)征所得稅、城市房地產(chǎn)稅。

關(guān)于改擴(kuò)建與裝修

京財(cái)稅字【1998】795號(hào)通知規(guī)定：“企業(yè)將房屋進(jìn)行更新改造或裝飾裝修而發(fā)生的費(fèi)用，凡屬按規(guī)定應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值的，則對(duì)其征收城市房地產(chǎn)稅?！蹦敲矗M(jìn)行更新改造或裝飾裝修而發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用.是否應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值則非常關(guān)鍵。

有關(guān)國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定：為擴(kuò)大固定資產(chǎn)規(guī)?；蛱岣吖潭ㄙY產(chǎn)性能而發(fā)生的支出，符合使固定資產(chǎn)的預(yù)計(jì)使用年限延長(zhǎng)；使固定資產(chǎn)的生產(chǎn)能力增加；使產(chǎn)品質(zhì)量提高；使企業(yè)的生產(chǎn)成本降低條件之一的，應(yīng)確認(rèn)為改擴(kuò)建支出，計(jì)入固定資產(chǎn)原值。發(fā)生改擴(kuò)建房產(chǎn)行為的.應(yīng)將房產(chǎn)改擴(kuò)建支出減去改擴(kuò)建過(guò)程中發(fā)生的變價(jià)收入計(jì)入房產(chǎn)原值。

國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房屋裝修費(fèi)稅務(wù)處理問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函【2000】704號(hào)）中有這樣的規(guī)定：“外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)發(fā)生的房屋裝修費(fèi)，凡房屋產(chǎn)權(quán)屬于本企業(yè)擁有的，其投入使用前所發(fā)生的房屋裝修費(fèi)，應(yīng)并入房屋價(jià)格。按照稅法所規(guī)定的房屋固定資產(chǎn)折舊年限計(jì)提折舊房屋投入使用后所發(fā)生的房屋裝修費(fèi)，可在房屋重新裝修后投入使用的次月開始，按5年平均攤銷?！笨梢?，房屋投入使用的前后是房屋裝修費(fèi)能否進(jìn)行攤銷的界限。又有《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》（國(guó)稅發(fā)【2000】84號(hào)）規(guī)定∶納稅人的固定資產(chǎn)修理支出可在發(fā)生當(dāng)期直接在稅前扣除。納稅人的固定資產(chǎn)改良支出，如果有關(guān)固定資產(chǎn)尚未提足折舊，可增加固定資產(chǎn)價(jià)值;如果有關(guān)固定資產(chǎn)已提足折舊，可作為遞延費(fèi)用，在不短于5年的期間內(nèi)平均攤銷。

這里，就有一個(gè)如何確認(rèn)改擴(kuò)建支出與修理支出的問(wèn)題，前者計(jì)入房產(chǎn)原值計(jì)征城市房地產(chǎn)稅.后者不計(jì)入房產(chǎn)原值，不計(jì)征城市房地產(chǎn)稅。尤其是對(duì)裝飾裝修的費(fèi)用，應(yīng)按照稅法，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與財(cái)務(wù)規(guī)定正確劃分，進(jìn)行不同的會(huì)計(jì)處理，即資本化或費(fèi)用化，從而確定是否對(duì)該費(fèi)用計(jì)征城市房地產(chǎn)稅。

關(guān)于人防工程、臨時(shí)鋪面和個(gè)人住房

有些房產(chǎn)國(guó)家給予免稅的優(yōu)惠政策。如國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于外商投資企業(yè)征收城市房地產(chǎn)稅若干問(wèn)題的通知》國(guó)稅發(fā)【2000】44號(hào)文有這樣的規(guī)定：“為了鼓勵(lì)利用地下人防設(shè)施，對(duì)外商投資企業(yè)利用人防工程中的房屋進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，暫不征收房產(chǎn)稅?！庇钟小皩?duì)外商投資企業(yè)在商品房開發(fā)過(guò)程中搭建臨時(shí)鋪面出租經(jīng)營(yíng)的，如果房地產(chǎn)管理部門對(duì)該臨時(shí)鋪面不予確定產(chǎn)權(quán)，企業(yè)“固定資產(chǎn)”帳上也不反映的。為支持商品房開發(fā)，對(duì)該出租經(jīng)營(yíng)用的臨時(shí)鋪面暫不征收城市房地產(chǎn)稅。建造的商品房交付后依舊保留的出租經(jīng)營(yíng)用的臨時(shí)鋪面，無(wú)論如何計(jì)帳，是否確定產(chǎn)權(quán)，均應(yīng)照章征收城市房地產(chǎn)稅?！币虼耍髽I(yè)要注意人防工程與臨時(shí)鋪面在特定的情況是可以享受免稅的。另外，個(gè)人居住用房也是免稅的，關(guān)于這一點(diǎn)，北京地方稅務(wù)公告納稅指南 1997年第 43號(hào)是這樣規(guī)定的：“個(gè)人所有房屋用于個(gè)人居住的，免征房產(chǎn)稅。但個(gè)人所有房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的均應(yīng)征收房產(chǎn)稅。個(gè)人所有房產(chǎn)營(yíng)業(yè)、居住兼用的（即連家鋪）應(yīng)按營(yíng)業(yè)與居住面積的比例確定征稅或免稅，劃分不開的全部征稅。”國(guó)稅發(fā)（2000）44 號(hào)文也有同樣的規(guī)定：“外籍個(gè)人（包括華僑，港、澳、臺(tái)同胞）購(gòu)置的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)暫免征收城市房地產(chǎn)稅?！?/p>

關(guān)于合資、合股建房

京財(cái)稅字【1998】795號(hào)通知中，對(duì)以下兩種情況作了進(jìn)—步明確：“對(duì)于中方出地，外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)出資在城市房地產(chǎn)稅征稅范圍內(nèi)聯(lián)合建房的，為了便于征管，暫對(duì)出資方在使用期限內(nèi)比照房屋產(chǎn)權(quán)人就其分得的部分征收房地產(chǎn)稅；對(duì)于中方以房產(chǎn)入股，外方以資金入股合辦的企業(yè).如果房屋的產(chǎn)權(quán)已過(guò)戶到外商投資企業(yè).則對(duì)外商投資企業(yè)征收房地產(chǎn)稅。”

第一種情況， 實(shí)際上明確了中外方聯(lián)合建房時(shí)，外方投資者應(yīng)按照產(chǎn)權(quán)上例獲得的收入或住房的價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)。因?yàn)樵诖饲闆r下，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸中外方共同擁有無(wú)法分割而城市房地產(chǎn)稅的納稅人只對(duì)外方而不對(duì)中方，所以對(duì)外方只能就其在整個(gè)房產(chǎn)中的投資比例，視同取得該比例的產(chǎn)權(quán)，并依此征稅。

第二種情況.實(shí)際上是明確中方用以投資的房屋只有等產(chǎn)權(quán)過(guò)戶到外商投資企業(yè)時(shí)，外商投資企業(yè)才納稅。換一句話說(shuō)，在房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)未辦妥前，可暫不繳稅。北京地方稅務(wù)公告（2000年第6號(hào)）又作了新的補(bǔ)充規(guī)定：中方以房產(chǎn)作價(jià)入股與外方合辦外商投資企業(yè)的，如果房屋產(chǎn)權(quán)尚未過(guò)戶到外商投資企業(yè)，但房產(chǎn)已作為外商投資企業(yè)的固定資產(chǎn)入帳，則對(duì)外商投資企業(yè)視同產(chǎn)權(quán)所有人征收城市房地產(chǎn)稅。因此，雖然房屋產(chǎn)權(quán)尚未過(guò)戶，如果已計(jì)入外商投資企業(yè)的固定資產(chǎn)，也應(yīng)繳納城市房地產(chǎn)稅，企業(yè)在具體處理中應(yīng)特別注意這一點(diǎn)。

還應(yīng)值得注意的是，在合資合股建房中，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的認(rèn)定十分重要。不擁有產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有繳納城市房地產(chǎn)稅的義務(wù)。例如回遷工程支出，地下人防工程使用費(fèi)和補(bǔ)償費(fèi)等項(xiàng)支出.由于企業(yè)對(duì)回遷戶（商場(chǎng)）、地下人防工程并不擁有產(chǎn)權(quán)。因此此部分支出不應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值。

從以上分析可，稅法與財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)規(guī)定對(duì)房屋的劃歸及其原值的認(rèn)定基本上是一致的，但是也存在一定的差異，總體上說(shuō)，稅法要比財(cái)會(huì)規(guī)定嚴(yán)格得多，因此企業(yè)要研究和把握這種差異，合法，合理籌劃.積極與稅務(wù)機(jī)關(guān)聯(lián)系，力爭(zhēng)最合理地繳稅。