【分析籌劃】政策性拆遷補償中的涉稅分析及稅務(wù)籌劃要點

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我國城市化進程在不斷的加快，許多的企業(yè)也在面臨著拆遷。因為拆遷會影響企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營等事項，拆遷本身就會給企業(yè)帶來很大的風(fēng)險，嚴(yán)重者甚至?xí)?dǎo)致企業(yè)的倒閉破產(chǎn)。根據(jù)國家的相關(guān)規(guī)定，企業(yè)的拆遷是需要支付企業(yè)拆遷補償、安置補償費用等費用的，那么要想企業(yè)盡量少的受到拆遷的影響，處理好企業(yè)的拆遷涉稅問題就成為至關(guān)重要的事情了。
那么企業(yè)拆遷繳稅有哪些要求？了解這些知識讓企業(yè)在拆遷中更好的生存，還能避免出現(xiàn)重復(fù)征稅或者逃稅的情況！拆遷補償稅務(wù)處理是很關(guān)鍵的！
我國國家稅務(wù)局曾經(jīng)指出了企業(yè)由于政策性搬遷過程中涉及的所得稅征收管理事項。主要是搬遷收入、搬遷支出、搬遷資產(chǎn)稅務(wù)處理、搬遷所得等要單獨進行稅務(wù)管理和核算。至于不能單獨進行稅務(wù)管理和核算的，應(yīng)視為企業(yè)自行搬遷或商業(yè)性搬遷等非政策性搬遷進行所得稅處理。那什么是政策性搬遷呢？
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政策性拆遷是指按照《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務(wù)院2011年第590號令）的規(guī)定，由于社會公共利益的需要，在政府主導(dǎo)下企業(yè)進行整體搬遷或部分搬遷。企業(yè)由于下列需要之一，提供相關(guān)文件證明資料的，屬于政策性搬遷：
1、國防和外交的需要；
2、由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施的需要；
3、由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；
4、由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；
5、由政府依照《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；
6、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。除了以上政策性拆遷外，其他的均屬于商業(yè)性拆遷。



假如A企業(yè)計劃開發(fā)一個項目，該項目屬于舊城改造，而拆遷是屬于政策性拆遷，那么對于收到的拆遷補償，拆遷和被拆遷雙方該如何處理稅務(wù)問題呢？

一、被拆遷方
1、增值稅：取得現(xiàn)金補償及物業(yè)補償均免征增值稅。
  依據(jù)：《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）附件3：營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定：土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者免征增值稅。

2、土地增值稅：取得的現(xiàn)金補償及物業(yè)補償均免征土地增值稅。
  依據(jù)：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第十一條：“條例第八條(二)項所稱的因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。
  因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。
  符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，免予征收土地增值稅?！?br />
3、所得稅：自然人與法人應(yīng)區(qū)別對待
  （1）對自然人而言，免征個人所得稅
依據(jù)：國稅函[1998]428號《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人取得被征用房屋補償費收入免征個人所得稅的批復(fù)》“按照城市發(fā)展規(guī)劃，在舊城改造過程中，個人因住房被征用而取得賠償費，屬補償性質(zhì)的收入，無論是現(xiàn)金還是實物（房屋），均免予征收個人所得稅。”
然而實務(wù)中，常出現(xiàn)超標(biāo)準(zhǔn)的拆遷補償支出，如對釘子戶補償、超面積的補償，對于超出標(biāo)準(zhǔn)的部分是否也同樣適用上述免征個人所得稅要求呢？各地稅務(wù)機關(guān)也有不同理解。
（2）對法人而言，如拆遷屬政策性拆遷，則適用國家稅務(wù)總局公告2012年第40號、國家稅務(wù)總局公告2013年11號相關(guān)規(guī)定：取得的搬遷補償收入，不立即作為當(dāng)年度的應(yīng)稅收入征稅，而是在搬遷周期內(nèi)，扣除搬遷支出后統(tǒng)一核算；給予企最長五年的搬遷期限；以及企業(yè)以前年度發(fā)生尚未彌補的虧損的，搬遷期間從法定虧損結(jié)轉(zhuǎn)年限中減除等相關(guān)優(yōu)惠政策。
二、拆遷方（開發(fā)商）
首先了解，支付的拆遷補償應(yīng)取得哪些原始憑證才能計入成本？
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)定>的通知》（國稅發(fā)[2009]91號）第二十二條第三項規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)以拆遷補償協(xié)議、簽收單據(jù)及被拆遷單位或個人的相關(guān)詳細(xì)資料作為其稅前扣除的憑證，主要有：拆遷補償合同或協(xié)議；被拆遷人的身份證復(fù)印件；被拆遷人簽收拆遷款的拆遷收據(jù)；支付被拆遷人拆遷補償費的銀行單據(jù)；其他相關(guān)資料。
對于現(xiàn)金補償，直接計入拆除補償費，在稅前扣除。
對于物業(yè)補償，應(yīng)按照以下原則處理：
1、增值稅
視同銷售繳納增值稅，同時計入拆遷補償費在銷售額前扣除。
2、土地增值稅
項目實施主體用建造的本項目房地產(chǎn)補償（安置）回遷戶的，補償（安置）用房視同銷售繳納土地增值稅。
根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號）第六條關(guān)于拆遷安置土地增值稅計算問題規(guī)定：
房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。
對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給被拆遷居民或單位的補差價款，計入拆遷補償費；對被拆遷居民或單位支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費?？鄢齼r可按開發(fā)商支付房產(chǎn)的公允價值確定。開發(fā)企業(yè)采取異地安置的，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)[2006]187號第三條第一款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。
3、企業(yè)所得稅
項目開發(fā)主體以開發(fā)產(chǎn)品作為拆遷補償，應(yīng)視同銷售計入企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入，視同銷售金額應(yīng)作為土地征用及拆遷補償費，同時計入企業(yè)所得稅應(yīng)計開發(fā)成本。

還有政策性搬遷開始及完成年度怎樣確定呢?
開始年度：企業(yè)應(yīng)當(dāng)自搬遷開始年度，至次年5月31日前，向主管稅務(wù)機關(guān)（包括遷出地和遷入地）報送政策性搬遷依據(jù)、搬遷規(guī)劃等相關(guān)材料，包括：
（一）政府搬遷文件或公告；
（二）搬遷重置總體規(guī)劃；
（三）拆遷補償協(xié)議；
（四）資產(chǎn)處置計劃；
（五）其他與搬遷相關(guān)的事項。
逾期未報的，除特殊原因并經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)認(rèn)可外，按非政策性搬遷處理。
提示：
（1）企業(yè)應(yīng)于實際搬遷開始年度向主管稅務(wù)機關(guān)進行政策性搬遷備案，所謂搬遷開始，是指搬遷協(xié)議中約定的搬遷開始日或者滿足了搬遷的基本條件并開始實施的搬遷之日，并非搬遷協(xié)議簽訂日或者實際收到搬遷補償款的日期。
（2）企業(yè)邊搬遷、邊生產(chǎn)的，搬遷年度應(yīng)該從實際開始搬遷的年度計算。
完成年度：
根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2012年第40號規(guī)定，下列情形之一的，為搬遷完成年度，企業(yè)應(yīng)進行搬遷清算，計算搬遷所得：
一是從搬遷開始，5年內(nèi)(包括搬遷當(dāng)年度)任何一年完成搬遷的。
二是從搬遷開始，搬遷時間滿5年(包括搬遷當(dāng)年度)的年度。
企業(yè)同時符合下列條件的，視為已經(jīng)完成搬遷：
一是搬遷規(guī)劃已基本完成；
二是當(dāng)年生產(chǎn)經(jīng)營收入占規(guī)劃搬遷前年度生產(chǎn)經(jīng)營收入50%以上。
提示：
（1）上述規(guī)劃搬遷前年度指搬遷開始年度的前一個納稅年度。
（2）也就是說企業(yè)搬遷匯算年度最多5年，如果5年尚未完成搬遷的，第5年也作為稅收上的搬遷完成年度看待。
結(jié)論
實務(wù)中，拆遷補償通常涉及面廣、事項復(fù)雜，特別是前期不同的合作開發(fā)模式下形成的不同補償方式，對企業(yè)的稅負(fù)都會造成極大影響。因此，企業(yè)在參與舊城改造項目過程中，事前的稅負(fù)籌劃至關(guān)重要，甚至直接影響到項目的最終成功與否。
來源：北方聯(lián)合所
延伸閱讀 | 舊改項目成功與否，要看這12個重點稅務(wù)要素與對應(yīng)政策
“三舊”改造是指對舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房升級完善的統(tǒng)稱，也稱之為城市更新改造。竊以為前者表述更為準(zhǔn)確，因為村莊并不屬于城市范圍，而且東莞實際存在較多的村莊，甚至某些村的經(jīng)濟指標(biāo)高于其他縣市。
三舊改造是一個復(fù)雜的工程。原有建筑物的基礎(chǔ)上更新改造的困難，遠遠大于空地新建房屋。其中涉及的法律關(guān)系和遺留歷史問題通常沒有常規(guī)的現(xiàn)成解決方案和法律依據(jù)。

其中涉及的稅務(wù)問題是無法繞開的議題，直接決定三舊改造是否成功的關(guān)鍵要素。很多三舊改造項目因為忽視了稅收成本，導(dǎo)致三舊改造項目最終虧損。

以下，我們將集中探討三舊改造過程中的稅費問題。今天這篇先探討前五個問題，下一篇繼續(xù)探討剩下的問題~

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拆遷主體的土地成本的入賬成本
三舊改造的稅收問題關(guān)鍵是土地增值稅，土地增值稅的關(guān)鍵問題是土地的入賬成本。能夠解決了土地入帳成本，三舊改造的涉稅問題舊解決了一半以上。

三舊改造涉及的土地成本的原始成本比較低，通過常規(guī)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式，將會導(dǎo)致“拿地階段”的稅負(fù)較高和資金沉淀問題。如果以原始成本入帳土，將會導(dǎo)致“銷售階段”的巨額土地增值稅。有沒有合法途徑，既能實現(xiàn)土地溢價入帳，又降低前期費用，還能大幅降低后期稅負(fù)呢？
問題的關(guān)鍵是利用政府征收環(huán)節(jié)的稅收優(yōu)惠政策。

1. 應(yīng)當(dāng)盡量使用政府征收模式。
通過政府征收方式，被拆遷主體能享受增值稅、土地增值稅、個人所得稅的免稅優(yōu)惠和企業(yè)所得稅的延期繳納的特殊政策。拆遷主體能按照土地的公允價值入帳，并作為后期計算企業(yè)所得稅、增值稅和土地增值稅的成本。

2. 拆遷主體與被拆遷主體不一致。
被拆遷主體自行改造，不能享受稅收優(yōu)惠，土地溢價將部分無法入帳，導(dǎo)致銷售環(huán)節(jié)承擔(dān)高額的稅費。被拆遷主體應(yīng)另外成立公司，以新成立公司作為拆遷主體享受稅收優(yōu)惠政策

3. 在拆遷補償合同要病名土地的出讓代價。
拆遷主體應(yīng)當(dāng)與被拆遷主體、政府部門在拆遷補償合同中約定將拆遷補償款、青苗補助款、市政配套等作為土地出讓代價。

在取得當(dāng)?shù)卣胺慨a(chǎn)部門、建設(shè)部門的支持，同時約定回遷房和公共配套用房不預(yù)售，登記價格為市場公允價格，回遷房登記在拆遷主體名下后轉(zhuǎn)移登記在被拆遷人或政府指定的第三方。

4. 在政策許可和適當(dāng)情況下，雙抬頭是最適合節(jié)省稅費的方式。
雙抬頭是指拆遷主體和被拆遷主體作為三舊改造的主體，以合作開發(fā)的方式進行改造。但是在實際操作過程中，雙抬頭的方式在建設(shè)、銷售和融資方面可能存在較大困難，需要三舊改造的拆遷主體結(jié)合實際情況，綜合衡量稅收、當(dāng)?shù)卣吆推渌?jīng)濟成本等因素。
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征返用地的土地入帳成本
征返用地是政府征收原農(nóng)村集體所有的土地后，返還給原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的建設(shè)用地。根據(jù)《東莞市征收農(nóng)村集體土地、留用地管理實施意見》（東國土資〔2013〕124號）的第三條規(guī)定，征返用地“按實際征收土地面積的10%安排”

1. 征返用地可按照評估價格入帳。
征返用地的土地價格應(yīng)該包括兩個部分，一部分是交納的土地出讓金，另外一部分是土地征收補償金額。例如國家征收了100畝的用地，同時返還10畝給村集體。村集體支付10畝地的土地出讓金，同時失去100畝地的使用權(quán)。因此以交納的土地出讓金作為土地成本是不正確的。

2. 爭取征返用地的二次變更主體政策。
根據(jù)深圳的征返用地政策，征返用地經(jīng)過村股東大會五分之四表決通過后，可以通過招拍掛及協(xié)議出讓方式轉(zhuǎn)讓。村集體首次轉(zhuǎn)讓征返用地時，允許采用補充協(xié)議變更土地出讓合同受讓人的方式。東莞地區(qū)可以借鑒深圳的先進經(jīng)驗，規(guī)避轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的稅費。

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拆遷補償合同不屬于印花稅的征稅范圍
根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》第二條規(guī)定，下列憑證為應(yīng)納稅憑證：1.購銷、加工承攬、建設(shè)工程承包、財產(chǎn)租賃、貨物運輸、倉儲保管、借款、財產(chǎn)保險、技術(shù)合同或者具有合同性質(zhì)的憑證；2.產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)；3.營業(yè)賬簿；4.權(quán)利、許可證照；5.經(jīng)財政部確定征稅的其他憑證。印花稅屬于列舉性質(zhì)的憑證稅，凡列舉的憑證都應(yīng)當(dāng)繳納印花稅，未列舉的憑證就不需要繳納印花稅。
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拆遷方確認(rèn)土地權(quán)屬的契稅
1. 減免土地出讓金，不能減少契稅的計算依據(jù)。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于免征土地出讓金出讓國有土地使用權(quán)征收契稅的批復(fù)》（國稅函[2005]436號）規(guī)定，根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》及其細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，對承受國有土地使用權(quán)所應(yīng)支付的土地出讓金，要計征契稅。不得因減免土地出讓金，而減免契稅。

2. 取得土地支付的安置費、補償費等作為契稅的計算依據(jù)。
《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》（財稅[2004]134號）第一條規(guī)定，出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟利益。以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。

成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設(shè)配套費等承受者應(yīng)支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益。需要強調(diào)，即使交納了土地出讓金并取得了不動產(chǎn)權(quán)證，在規(guī)劃環(huán)節(jié)交納的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費通常也作為計稅依據(jù)。

3. 土地前期開發(fā)成本應(yīng)作為契稅計算依據(jù)。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于明確國有土地使用權(quán)出讓契稅計稅依據(jù)的批復(fù)》（國稅函〔2009〕603號 ）出讓國有土地使用權(quán)，契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟利益。對通過“招、拍、掛”程序承受國有土地使用權(quán)的，應(yīng)按照土地成交總價款計征契稅，其中的土地前期開發(fā)成本不得扣除。
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拆遷方補償實物房屋的計算土地增值稅的依據(jù)

拆遷方用建造的本項目房地產(chǎn)補償被拆遷人的，補償房屋應(yīng)按視同銷售繳納土地增值稅，并應(yīng)以市價作為視同銷售銷售收入的依據(jù)，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費，拆遷方?jīng)]有因“平進平出”遭受損失，還能按照20%加計扣除，而且會因土地增值比例計算分母增大，可能適用較低的土地增值稅稅率。

文件依據(jù)：
（一）《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條“非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定”第一款“（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)， 其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；
2.由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定?！?。

（二）《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知 》（國稅函〔2010〕220號）第六條第（一）項“房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費?！?br /> 6
拆遷主體補償實物房屋的計算企業(yè)所得稅的依據(jù)

1. 企業(yè)所得稅的收入根據(jù)銷售價格確認(rèn)。
根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）第七條規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入（或利潤）的實現(xiàn)。
確認(rèn)收入（或利潤）的方法和順序為：
（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；
（二）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。

2. 企業(yè)所得稅的成本分為建筑成本和土地成本兩個部分。
其中建筑成本根據(jù)實際施工成本確定。土地成本根據(jù)視同銷售的金額確定，文件依據(jù)為《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）第三十一條第（一）項第1小點：“換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認(rèn)該項土地使用權(quán)的成本。如涉及補價，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。”

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拆遷主體補償實物房屋的計算增值稅的依據(jù)

原則上，拆遷方（開發(fā)商）補償實物房屋應(yīng)視同銷售計算增值稅。視同銷售也有幾種計算方式，包括參照項目樓盤的價格、臨近樓盤的價格及成本加利潤三種方式。營改增前，稅務(wù)部門規(guī)定按照成本加利潤的方式計征營業(yè)稅。營改增后，稅務(wù)部門沒有出臺明確的稅收政策。實踐中，拆遷主體參照營改增的方式確定收入，同時剔除土地使用權(quán)的成本。

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被拆遷方的房屋的土地增值稅和增值稅
1. 在土地增值稅的法律體系中，房屋與土地統(tǒng)稱為房地產(chǎn)，所以被拆遷方被征收的土地和房屋是免征土地增值稅的。

但是在增值稅的法律體系中，房屋與土地是不同的納稅對象，稅收規(guī)章和規(guī)范性文件只是明確向國家返還土地使用權(quán)是免征增值稅的，理論上說房屋是屬于增值稅的納稅對象。

有觀點認(rèn)為征收行為不能視同銷售，并不等同于有償轉(zhuǎn)讓。筆者認(rèn)為無論是市場行為還是政府行為，對于拆遷方的法律效果都是喪失了房屋的所有權(quán)，對應(yīng)的稅收義務(wù)是一致的，若被拆遷人認(rèn)為計稅價格偏高可以提出異議并尋求司法救濟。在實踐中，東莞地區(qū)的被拆遷戶沒有收到稅務(wù)部門關(guān)于房屋補償?shù)脑鲋刀愓鞫愐蟆?br />
2. 設(shè)備損失補償款的與房屋補償款性質(zhì)一致，應(yīng)當(dāng)參照房屋補償款的稅務(wù)處理方式。

免征土地增值稅的依據(jù)。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（2011修訂）第八條第二項：“因國家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)。”，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》（財法字〔1995〕6號）第十一條第三款：“條例第八條（二）項所稱的因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。”

征收增值稅的政策依據(jù)。根據(jù)在《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第十條規(guī)定“銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，是指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)”，拆遷房屋是有償轉(zhuǎn)讓，屬于增值稅的征稅范圍。根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》第一條第（三十七）款規(guī)定：“土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者免征增值稅”，所以拆遷房屋并不屬于的免征項目補償免征項目。

類似的，設(shè)備賠償?shù)榷际遣⒉粚儆诿庹鞯姆秶ㄈ绫本﹪惤獯穑骸捌髽I(yè)的房產(chǎn)被拆遷，獲得了另一處的房產(chǎn)補償和一部分現(xiàn)金補償，被拆遷企業(yè)是不是要把作為補償?shù)姆课葑鲀r加上取得的現(xiàn)金補償收入按銷售不動產(chǎn)來繳納增值稅？被拆遷企業(yè)獲得的補償房屋對應(yīng)的進項稅額，是否可以抵扣？答：取得的拆遷補償款（現(xiàn)金補償和房屋補償）按照轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)繳納增值稅。取得的補償房屋若可以取得增值稅專用發(fā)票，是可以抵扣進項稅額的?！焙眹惤獯穑骸凹{稅人將國有土地使用權(quán)交由土地收購儲備中心收儲，取得的補償收入能否免征增值稅？納稅人將國有土地使用權(quán)交由土地收購儲備中心收儲，取得的建筑物、構(gòu)筑物和機器設(shè)備的補償收入征收增值稅，取得的其他補償收入免征增值稅?！保?br /> 9
停工損失和安置費安置補助費不屬于增值稅的征收范圍
1. 安置補助費是指國家在征用土地時，為了安置以土地為主要生產(chǎn)資料并取得生活來源的農(nóng)業(yè)人口的生活，所給予的補助費用。安置補助費不符合“有償轉(zhuǎn)讓”的特征，不屬于增值稅的征收范圍。

2. 停工損失是指項目建設(shè)需拆遷企業(yè)而導(dǎo)致企業(yè)停產(chǎn)所必須支付的各種費用及應(yīng)當(dāng)獲取的正常收益。停工損失不符合“有償轉(zhuǎn)讓”的特征，不屬于增值稅的征收范圍。

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青苗補償費是否屬于增值稅的征收范圍
青苗補償費是指國家征用土地時，農(nóng)作物正處在生長階段而未能收獲，國家應(yīng)給予土地承包者或土地使用者的經(jīng)濟補償或其他方式的補償。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人取得青苗補償費收入征免個人所得稅的批復(fù)》（國稅函發(fā)〔1995〕79號）（稅務(wù)總局的法規(guī)庫無法找到該文，在威科現(xiàn)行的法規(guī)庫中顯示該文有效）的規(guī)定，青苗補償費的性質(zhì)是種植業(yè)范圍的補償性收入。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者銷售的自產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品是免征增值稅的，所以青苗的補償費免征增值稅。


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項目建設(shè)用地紅線外支出是否認(rèn)定為土地增值稅的土地成本
紅線即規(guī)劃部門審批通過的用地控制線。在三舊改造的過程，政府部門或者村集體往往要求拆遷主體承擔(dān)紅線外的道路建設(shè)及提升周邊環(huán)境的義務(wù)。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理的有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第四條第（一）項和《廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)2014年土地增值稅清算工作有關(guān)問題的處理指引的通知》

（穗地稅函〔2014〕175號）第三條的規(guī)定，拆遷主體應(yīng)當(dāng)在土地出讓協(xié)議或補充協(xié)議列明紅線外的建設(shè)責(zé)任才能作為土地成本。東莞地區(qū)可以參照上述規(guī)定，拆遷主體自行在紅線外的開發(fā)支出成本則不得作為土地開發(fā)成本。企業(yè)所得稅也可以參照同樣的原則。


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廣東省的三舊改造用地適用棚戶區(qū)改造優(yōu)惠政策
根據(jù)《廣東省人民政府關(guān)于提升“三舊”改造水平促進節(jié)約集約用地的通知》（粵府〔2016〕96號）的第四條“完善配套政策，形成“三舊”改造政策合力”，第（十五）項規(guī)定“各地實施“三舊”改造要優(yōu)先選擇工礦企業(yè)棚戶區(qū)和城市危舊房進行改造，執(zhí)行“三舊”改造優(yōu)惠政策?！叭f”用地也可按規(guī)定納入棚戶區(qū)改造范圍，享受棚戶區(qū)改造優(yōu)惠政策。”

根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》(財稅〔2013〕101號)的規(guī)定，按照安置用房的建設(shè)用免征城鎮(zhèn)土地使用稅，免征安置用房相關(guān)印花稅以及購買安置住房的個人涉及的印花稅予以。配建安置用房的，按照安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅。
  來源：法與稅，網(wǎng)絡(luò) 轉(zhuǎn)自：房地產(chǎn)建安財稅學(xué)習(xí)平臺

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在漫長的黑夜里來蓄積自己
等待靈光閃耀的一剎那
破繭而出
抵達生命的黎明
為財稅管
拓荒到天亮