房租減免期間如何繳納房產(chǎn)稅？

房主將自有房產(chǎn)對(duì)外出租，是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中并不陌生的交易事項(xiàng)，在出租過(guò)程中，出租房產(chǎn)按租金收入繳納房產(chǎn)稅。但有時(shí)合同中會(huì)約定給予租戶(hù)一定的免租期，如簽訂一年的租賃房產(chǎn)合同中有約定免租使用一個(gè)月或兩個(gè)月。根據(jù)《關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅〔2010〕121號(hào)）規(guī)定，對(duì)出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

根據(jù)這一規(guī)定可知，雖然房產(chǎn)出租了，不僅同時(shí)存在從租和從價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅兩種情形，合同中的免租期還增加了出租房產(chǎn)的稅負(fù)。如果直接全額免收租金，也就是租戶(hù)無(wú)租金使用其他單位或個(gè)人房產(chǎn)進(jìn)行生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)，這種情況下，繳納房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)依照《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2009〕128號(hào)）第一條規(guī)定，無(wú)租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。

參照此規(guī)定，也就是說(shuō)，在無(wú)租使用情況下，房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)主體仍為產(chǎn)權(quán)所有人，只是由使用人代為繳納房產(chǎn)稅，實(shí)質(zhì)上也是稅款的承擔(dān)人。需要注意的是，對(duì)于房產(chǎn)余值的取得很重要。對(duì)于無(wú)租使用房產(chǎn)單位，可能會(huì)將該房產(chǎn)對(duì)外出租，這時(shí)房產(chǎn)稅也應(yīng)按照收取租金計(jì)算繳納。

受2020年的疫情影響，國(guó)家對(duì)出租房屋單位也做出推動(dòng)和鼓勵(lì)意見(jiàn)，如《關(guān)于應(yīng)對(duì)新冠肺炎疫情進(jìn)一步幫扶服務(wù)業(yè)小微企業(yè)和個(gè)體工商戶(hù)緩解房屋租金壓力的指導(dǎo)意見(jiàn)》（發(fā)改投資規(guī)〔2020〕734號(hào)）明確：推動(dòng)對(duì)承租國(guó)有房屋（包括國(guó)有企業(yè)和政府部門(mén)、高校、研究院所等行政事業(yè)單位房屋，下同）用于經(jīng)營(yíng)、出現(xiàn)困難的服務(wù)業(yè)小微企業(yè)和個(gè)體工商戶(hù)，免除上半年3個(gè)月房屋租金。轉(zhuǎn)租、分租國(guó)有房屋的，要確保免租惠及最終承租人。

中央所屬?lài)?guó)有房屋（包括有關(guān)部門(mén)、中央企業(yè)、中央高校和研究院所等所屬?lài)?guó)有房屋）出租的，執(zhí)行房屋所在地對(duì)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難的服務(wù)業(yè)小微企業(yè)和個(gè)體工商戶(hù)的房屋租金支持政策。因減免租金影響國(guó)有企事業(yè)單位業(yè)績(jī)的，在考核中根據(jù)實(shí)際情況予以認(rèn)可。

對(duì)承租非國(guó)有房屋用于經(jīng)營(yíng)、出現(xiàn)困難的服務(wù)業(yè)小微企業(yè)和個(gè)體工商戶(hù)，鼓勵(lì)出租人考慮承租人實(shí)際困難，在雙方平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，減免或延期收取房屋租金。

通過(guò)上述內(nèi)容可見(jiàn)，在已經(jīng)出租房產(chǎn)期間，如對(duì)承租人給予了臨時(shí)性減免租金的，房產(chǎn)處理，可參照國(guó)家稅務(wù)總局網(wǎng)站2020年04月09日稅務(wù)講堂系列課程，財(cái)產(chǎn)和行為稅司就支持疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的財(cái)產(chǎn)行為稅有關(guān)問(wèn)題及權(quán)威解答處理：

問(wèn)：我是商鋪業(yè)主，和租戶(hù)簽訂的租賃合同期限自2019年1月1日至2021年12月31日。考慮到疫情原因，今年2月為租戶(hù)免了當(dāng)月租金。請(qǐng)問(wèn)2月份房產(chǎn)稅如何繳納？是否適用財(cái)稅〔2010〕121號(hào)文件“免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅”規(guī)定？

答：《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅〔2010〕121號(hào)）規(guī)定，對(duì)于出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。納稅人由于新冠肺炎疫情給予租戶(hù)房租臨時(shí)性減免，以共同承擔(dān)疫情的影響，不屬于事先租賃雙方簽訂租賃合同約定的免收租金情形，不適用財(cái)稅〔2010〕121號(hào)文件規(guī)定，即不用按照房產(chǎn)原值計(jì)算繳納房產(chǎn)稅，而是根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定來(lái)處理，房產(chǎn)出租的，按租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅。上述商鋪業(yè)主納稅人2月份的房產(chǎn)稅應(yīng)按照實(shí)際租金收入乘以12%來(lái)計(jì)算申報(bào)繳納，如果租金減為零，則房產(chǎn)稅也為零。

作者：馬劍

封面圖來(lái)源：圖蟲(chóng)創(chuàng)意

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅〔2010〕121號(hào)）規(guī)定，對(duì)于出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。納稅人由于新冠肺炎疫情給予租戶(hù)房租臨時(shí)性減免，以共同承擔(dān)疫情的影響，不屬于事先租賃雙方簽訂租賃合同約定的免收租金情形，不適用財(cái)稅〔2010〕121號(hào)文件規(guī)定，即不用按照房產(chǎn)原值計(jì)算繳納房產(chǎn)稅，而是根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定來(lái)處理，房產(chǎn)出租的，按租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅。上述商鋪業(yè)主納稅人2月份的房產(chǎn)稅應(yīng)按照實(shí)際租金收入乘以12%來(lái)計(jì)算申報(bào)繳納，如果租金減為零，則房產(chǎn)稅也為零。