房地產(chǎn)企業(yè)利息支出是資本化還是費(fèi)用化？

近日，接網(wǎng)友咨詢：房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的利息費(fèi)用到底是應(yīng)該計(jì)入“期間費(fèi)用”，還是計(jì)入“開發(fā)成本”？我認(rèn)為，可以根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]年31號(hào)）第二十一條第一項(xiàng)的規(guī)定：“企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除?！蔽移髽I(yè)發(fā)生的借款利息費(fèi)用屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)可以計(jì)入“財(cái)務(wù)費(fèi)用”。

下面我們來(lái)看一看是不是可以這樣理解呢？

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]年31號(hào)）第二十一條第一項(xiàng)的規(guī)定：“企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除?！?/font>

咋一看，覺(jué)得他說(shuō)的有道理，可仔細(xì)研究發(fā)現(xiàn)，也不一定正確。因?yàn)樵凇捌渲袑儆谪?cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除?！边@句話前面，還有這樣一句話：按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配。那么，你不免又要問(wèn)：

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是怎樣規(guī)定的呢？

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)—借款費(fèi)用》第四條：

企業(yè)發(fā)生的借款費(fèi)用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的購(gòu)建或者生產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)予以資本化，計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本；其他借款費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)根據(jù)其發(fā)生額確認(rèn)為費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益。符合資本化條件的資產(chǎn)，是指需要經(jīng)過(guò)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的購(gòu)建或者生產(chǎn)活動(dòng)才能達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)的固定資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)和存貨等資產(chǎn)。

第五條：借款費(fèi)用同時(shí)滿足下列條件的，才能開始資本化：

（一）資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生，資產(chǎn)支出包括為購(gòu)建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而以支付現(xiàn)金、轉(zhuǎn)移非現(xiàn)金資產(chǎn)或者承擔(dān)帶息債務(wù)形式發(fā)生的支出；

（二）借款費(fèi)用已經(jīng)發(fā)生；

（三）為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購(gòu)建或者生產(chǎn)活動(dòng)已經(jīng)開始。

從上述規(guī)定可看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)生借款費(fèi)用時(shí)應(yīng)區(qū)分資本化與費(fèi)用化，資本化的利息直接計(jì)入“開發(fā)成本”，費(fèi)用化的利息計(jì)入“財(cái)務(wù)費(fèi)用”直接可在企業(yè)所得稅前扣除。

那么，到底什么時(shí)候開始資本化、什么時(shí)候開始費(fèi)用化呢？

品稅閣認(rèn)為：不能簡(jiǎn)單的將房地產(chǎn)發(fā)生的利息費(fèi)用都費(fèi)用化，也不能全部作為資本化，應(yīng)當(dāng)區(qū)分時(shí)間節(jié)點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本化開始的時(shí)間為：房地產(chǎn)企業(yè)取得開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)后，所發(fā)生的項(xiàng)目借款產(chǎn)生的利息費(fèi)用開始資本化。資本化結(jié)束的時(shí)間為：開發(fā)項(xiàng)目完工，達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)。費(fèi)用化的時(shí)間是開發(fā)項(xiàng)目完工后發(fā)生借款所產(chǎn)生的利息費(fèi)用。

來(lái)源：品稅閣