福建省廈門市地方稅務(wù)局 廈地稅政二[2000]24號 廈門市地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)企業(yè)所得稅征收問題的通知

福建省廈門市地方稅務(wù)局
廈門市地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)企業(yè)所得稅征收問題的通知
廈地稅政二[2000]24號

  廈門市地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)企業(yè)所得稅征收問題的通知
  廈地稅政二[2000]24號
  全文有效
  2000.9.30
  各區(qū)地方稅務(wù)局、直征局、稽查局、計算機中心：
  由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)周期較長，開發(fā)項目持續(xù)時間一般都在一年以上。如果以一個會計年度為單位計算企業(yè)所得稅，在準確地確定收入、相配比地結(jié)轉(zhuǎn)成本等方面有一定難度。
  根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》第三十一條規(guī)定：“稅務(wù)機關(guān)可以采取查帳征收、查定征收、查驗征收、定期定額征收以及其他方式征收稅款”。以及《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<核定征收企業(yè)所得稅暫行辦法>的通知》（國稅發(fā)[2000]38號）（以下簡稱《辦法》）第二條第二項規(guī)定，企業(yè)“只能準確核算收入總額或收入總額能夠查實，但其成本費用支出不能準確核算的，應(yīng)采用核定征收方式征收企業(yè)所得稅”。
  據(jù)此，為加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所得稅管理，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管和檢查工作，保證國家稅收及時、穩(wěn)定地入庫，經(jīng)研究決定,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取“按預(yù)征率預(yù)征，待項目竣工實現(xiàn)銷售后進行匯算清繳，多退少補”的辦法征收企業(yè)所得稅。現(xiàn)將有關(guān)問題通知如下：
  一、從2000年1月1日起，對實行查帳征收的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，均按已結(jié)轉(zhuǎn)的營業(yè)收入和未結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)收售樓款收入以及購房定金(排除重復(fù)因素。以下簡稱開發(fā)項目收入)1.5%的比例，核定預(yù)征企業(yè)所得稅，按季度申報預(yù)繳。
  二、實行按年度分項目匯算清繳?？缒觊_發(fā)項目，年底尚未完工的，不進行匯算清繳，不做納稅調(diào)整。待項目竣工并實現(xiàn)銷售90%以上(按面積計算)的，由企業(yè)根據(jù)該項目核算資料,在年度終了兩個月內(nèi)，按規(guī)定程序先進行自核自繳。成本和費用按已售建筑面積占項目總建筑面積的比例，在已售房與未售房之間分配結(jié)轉(zhuǎn)，計算應(yīng)納稅所得額，按15%稅率計算應(yīng)納企業(yè)所得稅，并經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)查帳核實后，實行多退少補。若到規(guī)定的匯算期時，發(fā)現(xiàn)企業(yè)財務(wù)管理混亂，帳證不全，無法進行查帳征收或不能單獨核算單個項目應(yīng)納稅所得額以及無正當理由而不辦理匯算清繳的，一律按不低于銷售收入總額3%的比例，由主管稅務(wù)機關(guān)核定征收企業(yè)所得稅。并按規(guī)定將預(yù)征期內(nèi)少征稅款補征入庫。
  三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在同一納稅年度開發(fā)兩個或兩個以上項目的，公司管理人員及公共費用，按各開發(fā)項目收入占總收入的比重，按比例進行分攤。
  四、企業(yè)按季預(yù)繳企業(yè)所得稅，申報預(yù)繳時使用“廈門市地方稅費納稅申報表”，同時每季度向主管稅務(wù)機關(guān)報送“企業(yè)財務(wù)會計報表”。
  五、跨年開發(fā)項目，竣工時納稅調(diào)整事項：
  （一）工資支出。按計稅工資標準分年度進行納稅調(diào)整。企業(yè)若在同一納稅年度開發(fā)兩個或兩個以上項目，每年工資支出總額按各開發(fā)項目收入占總開發(fā)項目收入的比重進行分攤調(diào)整。未竣工項目分攤的工資調(diào)整額待項目竣工時進行納稅調(diào)整。
  （二）工會經(jīng)費、職工福利費、職工教育經(jīng)費支出。建立工會組織的企業(yè)，工會經(jīng)費按準予列支工資的2%向工會撥交，憑工會組織開具的《工會經(jīng)費撥繳款專用收據(jù)》在稅前扣除；職工福利費、職工教育經(jīng)費分別按準予列支工資的14%、1.5%計算扣除。
  （三）廣告費支出。在不超過開發(fā)項目收入2%的，可據(jù)實列支，超過部分可無限期向以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)。
  （四）宣傳費支出（包括未通過媒體的廣告性支出）在不超過開發(fā)項目收入5‰的，可據(jù)實列支，超過部分進行納稅調(diào)整。
  （五）與經(jīng)營相關(guān)的業(yè)務(wù)招待費，在下列規(guī)定比例范圍內(nèi)，可據(jù)實列支。
  竣工項目年度開發(fā)項目收入在1500萬元及其以下的，不超過收入5‰的，可據(jù)實列支；年度開發(fā)項目收入在1500萬元以上，在不超過該部分3‰的，可據(jù)實列支。超過部分進行納稅調(diào)整。
  （六）借款利息支出、公益救濟性捐贈等其他項目，均按有關(guān)規(guī)定，在項目竣工后，進行納稅調(diào)整。
  （七）其他按稅收政策規(guī)定應(yīng)調(diào)整的事項，在匯算清繳時，進行納稅調(diào)整。
  六、未按規(guī)定預(yù)繳企業(yè)所得稅、未在規(guī)定期限內(nèi)進行匯算清繳，均屬偷稅行為，按稅法有關(guān)規(guī)定處罰。
  七、在預(yù)繳企業(yè)所得稅期間，不辦理以利抵虧，待項目竣工，進行匯算清繳，計算出應(yīng)納稅所得額后，再按規(guī)定程序辦理以利抵虧。
  八、對原實行查帳征收的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在項目開發(fā)期間，如果發(fā)現(xiàn)企業(yè)財務(wù)管理混亂，帳證不全，主管稅務(wù)機關(guān)可按《辦法》第七條和《廈門市地方稅務(wù)局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局《核定征收企業(yè)所得稅暫行辦法》的通知》（廈地稅政二[2000]14號文）規(guī)定程序，將其變更為核定征收戶，按不低于銷售收入3%比例，核定征收企業(yè)所得稅，不再采用平時預(yù)征、竣工匯算清繳的辦法。對預(yù)征期內(nèi)少征的稅款，按規(guī)定補征入庫。
  九、企業(yè)稅前扣除項目，一律要提供合法、適當?shù)钠弊C，不能提供合法適當、票證的，應(yīng)責成企業(yè)補開正式發(fā)票，并按發(fā)票管理辦法處罰后，準予稅前列支；若企業(yè)不能提供合法票證的，則不得在稅前列支，并按規(guī)定給以處罰。
  十、2000年以前開工目前尚未竣工的項目,已繳企業(yè)所得稅稅款均視為預(yù)繳稅款，等項目竣工后，按上述規(guī)定進行匯算清繳；2000年度預(yù)繳企業(yè)所得稅數(shù)達不到1.5%比例的，應(yīng)按本年度開發(fā)項目收入1.5%比例，在2001年2月底之前,進行年度申報企業(yè)所得稅時補繳入庫；2000年全年預(yù)繳數(shù)超過1.5%比例的，不辦退庫，等項目竣工后，進行匯算清繳。
  本規(guī)定從2000年1月1 日起執(zhí)行。