安徽省人民政府 皖政〔2016〕56號 安徽省人民政府關于去庫存促進房地產市場穩(wěn)定發(fā)展的實施意見

安徽省人民政府
安徽省人民政府關于去庫存促進房地產市場穩(wěn)定發(fā)展的實施意見
皖政〔2016〕56號

  安徽省人民政府關于去庫存促進房地產市場穩(wěn)定發(fā)展的實施意見
  皖政〔2016〕56號
  全文有效
  2016.06.12
  各市、縣人民政府，省政府各部門、各直屬機構：
  為深入貫徹中央經濟工作會議和全省經濟工作暨城市工作會議精神，全面落實習近平總書記視察安徽重要講話精神，按照《中共安徽省委安徽省人民政府關于印發(fā)〈安徽省扎實推進供給側結構性改革實施方案〉的通知》（皖發(fā)〔2016〕21號）要求，圍繞穩(wěn)市場，推進去庫存，促進房地產市場穩(wěn)定發(fā)展，現提出以下實施意見：
  一、總體要求
  按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，注重解決區(qū)域性、結構性問題，實行差別化的調控政策。鼓勵進城務工人員等新市民住房消費，支持居民住房剛性需求和改善性需求，有序化解房地產庫存，有效控制市場潛在風險。
  二、工作原則
  （一）突出重點，分類指導。合肥市房地產去庫存重點是非住宅商品房，同時要加強商品住房供應管理，保障供求基本平衡，保持市場穩(wěn)定，控制房價過快上漲，避免大起大落。其他城市要控制房地產用地供應，提高新市民住房購租能力，加大棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例，有序擴大和優(yōu)化住房需求。
  （二）抓住關鍵，因城施策。突出“減、控、供、?！彼淖址结?，把房地產用地供應管理作為去庫存的關鍵環(huán)節(jié)，以非住宅商品房去庫存為重點，統(tǒng)籌商品住房去庫存，嚴控增量、消化存量。對商品住房去化周期超過2年的，要減少新增居住用地供應；去化周期少于2年但已出讓開發(fā)用地較多的，也要控制好供地節(jié)奏，防止形成新的積壓；商品住房需求旺盛、庫存量較少的城市，要加強供應管理，加大居住用地有效供應，公開市場信息，合理引導市場預期，防止房價非理性上漲。商業(yè)辦公等非住宅商品房去化周期超過48個月的，停止新出讓同類性質用地。
  （三）深化改革，健全機制。堅持用改革的辦法推進結構調整，形成完善的政府調控和市場監(jiān)管機制，為提高供給質量激發(fā)內生動力、營造外部環(huán)境。推進政策公開、程序公開、結果公開，對各類主體一視同仁，嚴格落實政策，接受社會監(jiān)督，確保公開公平。
  三、主要目標和措施
  用3年左右時間，去化商品房庫存2500萬平方米。到2018年底，全省商品住房去化周期控制在15個月以內，各設區(qū)的市去化周期控制在18個月左右；全省商業(yè)辦公等非住宅商品房去化周期控制在48個月左右，各設區(qū)的市去化周期控制在55個月左右。到2020年，實現供需基本平衡，房價基本穩(wěn)定，有效控制市場潛在風險。
  （一）鼓勵支持新市民住房消費。
  1. 保障進城落戶農民合法權益。進城落戶農民依法取得的農村土地承包經營權、宅基地使用權、集體收益分配權（以下簡稱“三權”）繼續(xù)保持不變。堅持依法、自愿、有償，在確權登記頒證的基礎上，積極開展農村土地承包經營權流轉，推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓試點，提高進城落戶農民的購房支付能力。進城落戶農民享受與城鎮(zhèn)居民同等的就業(yè)、社會保障政策和子女就學、升學待遇等公共服務。
  2. 提升繳存人住房公積金貸款能力。支持將有穩(wěn)定就業(yè)的進城務工人員、非全日制從業(yè)人員和個體工商戶等自由職業(yè)者納入住房公積金繳存范圍，享有住房公積金提取、貸款等相關權益。積極拓展住房公積金貸款資金來源，推進信貸資產證券化，通過發(fā)放商業(yè)銀行和住房公積金組合貸款、實行“公轉商”貸款貼息等方式，努力滿足住房公積金繳存人貸款需要。
  3. 創(chuàng)新購房信貸產品。鼓勵社會資本參與設立住房融資租賃公司，為購房者提供融資服務，探索以租代購、租購結合的新型住房金融模式。鼓勵銀行業(yè)金融機構加大對進城農民購房的信貸支持，進一步優(yōu)化貸款審批流程，縮短辦理時限，最低首付款比例不高于城鎮(zhèn)居民。支持銀行業(yè)金融機構根據進城農民務工經商收入和“三權”收益特點，改進還款能力審核要求，實行靈活的還款方式。有關機構在辦理貸款抵押等手續(xù)時，要為進城農民購房提供一站式便捷服務。建立銀行與擔保機構之間的貸款風險分擔機制，由購房所在地政府為進城農民購房貸款向擔保機構購買擔保服務。進城農民購房貸款出現不良，處置抵押物變現所得價款不足以清償的部分，貸款銀行承擔70%、購房所在地政府擔保機構承擔20%、省再擔保機構承擔10%。擔保額在20萬元及以下的，擔保費率0.4%；超過20萬元的部分，擔保費率0.5%。
  4. 鼓勵農民進城購房落戶。對退出宅基地進城購房落戶的農民，由縣（含市、區(qū)，下同）政府給予購房獎勵。對自愿將宅基地退還給農村集體經濟組織的，縣政府按每畝不低于5萬元給予獎勵。對自愿退出宅基地，宅基地復墾為耕地或其他農用地后，由原宅基地使用者承包經營的，縣政府按每畝不低于3萬元給予獎勵。宅基地復墾為耕地后形成的新增耕地面積納入補充耕地指標儲備庫，由縣政府統(tǒng)籌安排使用。各地要嚴格控制新增農村宅基地審批。
  5. 擴大公共租賃住房保障范圍。將已退出宅基地且在城鎮(zhèn)無住房的進城落戶農民納入城鎮(zhèn)公共租賃住房保障范圍。
  6. 支持政策性遷移群體進城購房。易地扶貧搬遷對象、納入避險解困范圍的水庫移民、行蓄洪區(qū)及干流灘區(qū)遷建居民、地質災害點避讓搬遷居民自愿進城購房，享受進城農民購房同等獎勵政策。各地應將屬于補助到戶的中央和省級補助資金全部發(fā)放到戶，支持政策性遷移群體自主購房。
  （二）大力推進住房保障貨幣化。
  1. 提高棚改貨幣化安置比例。2016年城市棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例原則上不低于50%，以后年度逐年提高比例。對在售商品住房去化周期超過2年的，原則上不再安排新建棚改安置住房；確需實物安置的，政府原則上不再直接組織安置房建設，公開從市場購買安置房。在售商品住房去化周期少于2年的，也應加快推行貨幣化安置，并大幅提高比例。積極引導城中村改造居民選擇貨幣化安置。
  2. 優(yōu)化棚改居民購房服務。市、縣政府要搭建棚改貨幣化安置服務平臺，鼓勵信譽好的房地產開發(fā)企業(yè)、中介服務機構、金融機構進入平臺，公布房源信息和信貸產品，給予棚改居民適當降價或折扣、讓利等優(yōu)惠。也可通過公開競價等方式，組織棚改居民團購住房。
  3. 加強財稅政策引導。省財政安排的棚改專項補助資金，要向貨幣化安置比例高的市、縣傾斜。市、縣政府對選擇貨幣化安置并在規(guī)定時限內購買商品房的棚改居民，給予適當獎勵。貨幣化安置補償款按國家有關規(guī)定免征個人所得稅，購買商品房享受國家規(guī)定的契稅優(yōu)惠政策。允許將按規(guī)定提取用于公租房建設的住房公積金增值收益用于棚改貨幣化安置。
  4. 加大棚改貨幣化信貸支持。鼓勵國家開發(fā)銀行安徽省分行、農業(yè)發(fā)展銀行安徽省分行、中國農業(yè)銀行安徽省分行等金融機構優(yōu)先支持棚改（含城中村改造）貨幣化安置項目，優(yōu)化審批流程，提高專項貸款資金支付效率。市、縣政府要強化棚改貨幣化安置項目融資基礎工作，完善貸款、放款各類手續(xù)。對在售商品住房去化周期超過2年的，從嚴控制新開工建設棚改安置房項目貸款。
  5. 加快推進公租房改革。2016年，各市、縣不再新開工建設公租房，對符合公租房保障條件的家庭，主要利用存量公租房和通過發(fā)放住房租賃補貼方式進行保障。鼓勵各地探索公租房資產證券化，加快推進公租房管辦分離、租補分開、租售并舉。
  6. 提高公租房使用率。適當放寬公租房保障條件，加大分配力度，更好發(fā)揮保障作用。在應保盡保的前提下，對閑置的存量公租房，可委托專業(yè)租賃機構面向社會出租，租金收入專項用于發(fā)放公租房保障對象住房租賃補貼或歸還公租房建設貸款。
  （三）加強商品房供應管理。
  1. 加強房地產供地調控。各市、縣國土資源管理部門要會同住房城鄉(xiāng)建設（房地產）部門，按照“減、控、供、?！彼淖址结?，根據當地商品房在售、在建、已供地可建規(guī)模等，科學編制年度房地產用地供應計劃，報省國土資源廳、省住房城鄉(xiāng)建設廳備案，作為用地供應依據。房地產供應明顯偏多或在建房地產用地規(guī)模過大的市、縣，國土資源、規(guī)劃、建設等部門可以根據市場狀況，研究制訂未開發(fā)房地產用地的用途轉換方案，通過調整土地用途、規(guī)劃條件，引導未開發(fā)房地產用地轉型利用，用于國家支持的新興產業(yè)、養(yǎng)老產業(yè)、文化產業(yè)、體育產業(yè)等項目用途的開發(fā)建設，促進其他產業(yè)投資。對按照新用途或者新規(guī)劃條件開發(fā)建設的項目，應重新辦理相關用地手續(xù)，重新核定相應的土地價款。
  2. 加強房地產開發(fā)管理。引導房地產開發(fā)企業(yè)調整營銷策略，適當降低商品住房價格。通過土地出讓合同約定，逐步提高預售條件，新出讓房地產開發(fā)用地所建商品住房逐步過渡到現售。市、縣國土資源部門要會同規(guī)劃、建設、房地產等部門制定擬供地塊出讓方案，落實房地產開發(fā)項目建設條件意見書制度。規(guī)劃部門要依據控制性詳細規(guī)劃，提出容積率、公共配套設施等規(guī)劃條件；建設、房地產部門要依據有關規(guī)定，提出房地產開發(fā)企業(yè)資質、預售條件、房屋裝修、裝配式建筑技術應用等要求。加強對房地產開發(fā)用地競買人的資格和信用審查，提高對信用等級差、閑置或囤積土地超過實際開發(fā)能力、企業(yè)或主要股東不按合同約定開發(fā)建設、項目遺留問題較多企業(yè)的競買準入條件。
  3. 推進商業(yè)辦公等非住宅商品房結構調整。在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下，鼓勵開發(fā)企業(yè)將庫存工業(yè)、商業(yè)地產改造為科技企業(yè)孵化器、眾創(chuàng)空間，將庫存商品房改造為商務居住復合式地產、電商用房、都市型工業(yè)地產等，允許其在繳清土地出讓金后分割銷售和辦理產權登記。通過規(guī)劃、土地、金融、稅收等政策引導，鼓勵將商業(yè)辦公等非住宅商品房轉化為開發(fā)企業(yè)自持物業(yè)，鼓勵引進專業(yè)物業(yè)機構運營已建成的商業(yè)辦公用房。對資金困難的在建項目，支持有實力、信譽好的房地產企業(yè)開展兼并重組。
  4. 發(fā)展房屋租賃市場。加強房屋租賃市場監(jiān)管，推行房屋租賃合同示范文本，明確租賃當事人的權利義務，穩(wěn)定租賃關系，保障租賃當事人權益。鼓勵機構投資者投資經營出租房屋，支持房地產開發(fā)企業(yè)從商品房銷售向“售租并舉”投資模式轉變。
  5. 加強房地產市場監(jiān)管。加快建立覆蓋全省的新建商品房和存量房交易管理系統(tǒng)，實現省、市、縣聯(lián)網。健全房地產市場信息公開機制，各地要按月公布商品房成交量、成交價格、批準預售等市場信息，按年公布常住人口數、戶籍人口數、人均住房面積、存量商品住房套數及面積等信息。建立房地產企業(yè)信用體系，加強房地產開發(fā)、中介服務、物業(yè)管理行為監(jiān)管。
  6. 推進房地產業(yè)兼并重組。推動房地產開發(fā)、建筑施工企業(yè)戰(zhàn)略協(xié)作，鼓勵兼并、收購、重組。鼓勵支持銀行業(yè)金融機構與規(guī)模大、信譽好的房地產企業(yè)開展多種形式的戰(zhàn)略合作。落實好國家和省促進企業(yè)兼并重組各項政策，省內房地產開發(fā)、物業(yè)服務等企業(yè)，可在項目所在地以分公司名義辦理項目審批手續(xù)、設立銀行賬號、按項目獨立核算、按規(guī)定在當地繳納相關稅費，可不再新設立獨立法人資格的子公司。規(guī)范物業(yè)管理招投標行為，開展物業(yè)管理示范項目創(chuàng)建活動，扶持一批骨干物業(yè)服務企業(yè)。
  7. 落實房地產稅收政策。房地產開發(fā)項目土地增值稅實行先預征、后清算、多退少補。稅務機關應當從納稅人取得土地使用權開始，按項目分別建立檔案、設置臺賬，做到稅務管理與納稅人項目開發(fā)建設同步。各地要對普通標準住房、全裝修住房土地增值稅實行1.5%的低預征率；對裝配式建筑和綠色建筑（普通標準住房、全裝修住房除外），土地增值稅預征率超過1.5%的，要在現行預征率的基礎上分別下調0.2個百分點。對房地產企業(yè)經批準建設且建成后無償移交政府部門的學校、幼兒園用地，暫不征收城鎮(zhèn)土地使用稅；對屬于房地產企業(yè)的待售開發(fā)房產，未納入自有固定資產管理且未使用、未出租的，不征收房產稅。通過合并、分立、出售、置換等方式將全部或部分實物資產及其相關債權、債務以及勞動力等一并轉讓的行為，不屬于增值稅征收范圍，其中涉及的不動產、土地使用權轉讓不征收增值稅。對納稅確有困難的房地產企業(yè)，經省級稅務機關依法批準后可以適當延期繳納稅款。對兼并重組的房地產企業(yè)，市、縣政府應當按照不增加企業(yè)地方稅收負擔的原則，給予適當支持。
  8. 嚴格落實涉企收費清單制度。全面清理規(guī)范房地產開發(fā)過程中的各類收費，重點清理與行政審批掛鉤的經營性收費和中介服務類收費。落實房地產企業(yè)收費清單制度，清單之外一律不得收費。自發(fā)文之日起，縣以下地區(qū)兩年內暫不征收防空地下室易地建設費。取消防雷、防震等行政審批技術性服務收費。
  四、組織保障
  （一）強化組織領導。在省扎實推進供給側結構性改革工作領導小組統(tǒng)一領導下，省住房城鄉(xiāng)建設廳會同省國土資源廳等部門，加強統(tǒng)籌協(xié)調和工作指導，確保各項措施落到實處，推進全省房地產去庫存工作。省有關部門要抓緊制定完善相關配套政策，指導各地做好去庫存工作。
  （二）壓實主體責任。市、縣政府是去庫存工作的責任主體，主要負責同志負直接責任。8月底前，完成本地商品房供應情況專項調查統(tǒng)計，全面摸清現有商品房總量、商品房庫存、常住人口數、戶籍人口數和人均住房面積等，深入分析本地房地產庫存情況、存在的主要問題，制定出臺去庫存具體方案和相關政策，明確目標，分解任務，落實責任。10月底前，各市、縣要制定并公布“十三五”住房發(fā)展規(guī)劃、商業(yè)辦公用房發(fā)展規(guī)劃及年度實施計劃。
  （三）加強督促檢查。省住房城鄉(xiāng)建設廳會同省國土資源廳等部門，按季度對各地去庫存工作進展情況進行監(jiān)督檢查，年底全面盤點，查找存在問題，對履行去庫存主體責任不力、效果不明顯的市縣政府，嚴格實行約談問責。
  （四）加強宣傳引導。通過多種途徑和形式，加強對供給側結構性改革和去庫存政策的解讀，強化正面宣傳和引導，積極回應社會關切，穩(wěn)定社會預期，確保房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
  附件：
  1．去庫存促進房地產市場穩(wěn)定發(fā)展任務分工
  2．全省房地產去庫存目標任務分解表
  安徽省人民政府
  2016年6月12日
  附件1：
  去庫存促進房地產市場穩(wěn)定發(fā)展任務分工

	序號	工作任務	責任單位
鼓勵支持新市民住房消費	1	保障進城落戶農民合法權益。	省農委、省教育廳、省人力資源社會保障廳、省國土資源廳、人行合肥中心支行、安徽銀監(jiān)局等
	2	提升繳存人住房公積金貸款能力。	省住房城鄉(xiāng)建設廳、省人力資源社會保障廳、省財政廳、各銀行業(yè)金融機構等
	3	創(chuàng)新購房信貸產品。	省住房城鄉(xiāng)建設廳、省國土資源廳、省政府金融辦、人行合肥中心支行、安徽銀監(jiān)局、安徽保監(jiān)局、農行安徽省分行、省信用擔保集團等
	4	鼓勵農民進城購房落戶。	省國土資源廳、省農委、省財政廳、省住房城鄉(xiāng)建設廳等
	5	擴大公共租賃住房保障范圍。	省住房城鄉(xiāng)建設廳、省財政廳等
	6	支持政策性遷移群體進城購房。	省發(fā)展改革委、省財政廳、省扶貧辦等
大力推進住房保障貨幣化	1	提高棚改貨幣化安置比例。	省住房城鄉(xiāng)建設廳、開行安徽省分行、農發(fā)行安徽省分行等
	2	優(yōu)化棚改居民購房服務。	省住房城鄉(xiāng)建設廳、省財政廳、各銀行業(yè)金融機構等
	3	加強財稅政策引導。	省財政廳、省地稅局、省國稅局等
	4	加大棚改貨幣化信貸支持。	省住房城鄉(xiāng)建設廳、省財政廳、開行安徽省分行、農發(fā)行安徽省分行、農行安徽省分行等
	5	加快推進公租房改革。	省住房城鄉(xiāng)建設廳、省財政廳等
	6	提高公租房使用率。	省住房城鄉(xiāng)建設廳、省財政廳等
加強商品房供應管理	1	加強房地產供地調控。	省國土資源廳、省住房城鄉(xiāng)建設廳等
	2	加強房地產開發(fā)管理。	省住房城鄉(xiāng)建設廳、省國土資源廳等
	3	推進商業(yè)辦公等非住宅商品房結構調整。	省住房城鄉(xiāng)建設廳、省財政廳、省地稅局、省國稅局等
	4	發(fā)展房屋租賃市場。	省住房城鄉(xiāng)建設廳、省財政廳、省地稅局、省國稅局等
加強商品房供應管理	5	加強房地產市場監(jiān)管。	省住房城鄉(xiāng)建設廳、省發(fā)展改革委等
	6	推進房地產業(yè)兼并重組。	省住房城鄉(xiāng)建設廳、省財政廳、省地稅局、省國稅局、人行合肥中心支行等
	7	落實房地產稅收政策。	省財政廳、省地稅局、省國稅局等
	8	嚴格落實涉企收費清單制度。	省物價局、省人防辦、省氣象局、省地震局等
組織保障	1	加強督促檢查。	省住房城鄉(xiāng)建設廳、省國土資源廳等
	2	加強宣傳引導。	省委宣傳部、省住房城鄉(xiāng)建設廳等

  附件2：
  全省房地產去庫存目標任務分解表
  單位：萬平方米
  （以2015年底商品房庫存量為基數）