江蘇省鎮(zhèn)江地稅局 江蘇省鎮(zhèn)江地稅局關(guān)于開展2016年度房地產(chǎn)業(yè)和建筑安裝業(yè)稅收專項(xiàng)檢查的公告

江蘇省鎮(zhèn)江地稅局
江蘇省鎮(zhèn)江地稅局關(guān)于開展2016年度房地產(chǎn)業(yè)和建筑安裝業(yè)稅收專項(xiàng)檢查的公告

江蘇省鎮(zhèn)江地稅局關(guān)于開展2016年度房地產(chǎn)業(yè)和建筑安裝業(yè)稅收專項(xiàng)檢查的公告
  全文有效
  2016-03-01
  一、檢查對(duì)象和范圍
  1、全市范圍內(nèi)從事建筑、安裝、修繕、裝飾和其他工程作業(yè)的企業(yè)；
  2、全市范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)；
  3、全市范圍內(nèi)的政府融資平臺(tái)企業(yè)（涉及房地產(chǎn)開發(fā)和建筑安裝業(yè)務(wù)的）。
  二、檢查年度和實(shí)施時(shí)間安排
  （一）檢查年度
  本次專項(xiàng)檢查原則上檢查所屬期2013年1月1日至2015年12月31日的地方稅收繳納情況，如發(fā)現(xiàn)重大問題應(yīng)延伸檢查期間。
  （二）時(shí)間安排和工作措施
  本次專項(xiàng)檢查采取自查為先導(dǎo)、重點(diǎn)檢查為保障的模式，從2月25日開始，為分四個(gè)階段。具體安排如下：
  1、自查階段：2016年2月25日至2016年3月15日。企業(yè)自查期內(nèi)，市局稽查局逐戶發(fā)放《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》，提醒相關(guān)納稅人自查自糾。稅務(wù)網(wǎng)站同步發(fā)布專項(xiàng)檢查公告和自查指南，供納稅人學(xué)習(xí)和使用。
  納稅人在自查期限屆滿前，按通知要求將《納稅人稅收自查情況表》交至企業(yè)所在地稽查局。對(duì)自查需補(bǔ)稅的納稅人，由企業(yè)所在地稽查局生成自查編號(hào)并且輔導(dǎo)、督促納稅人將自查稅款繳納入庫(kù)。
  2、重點(diǎn)檢查階段：2016年3月20日至2016年8月31日。市局稽查局采用隨機(jī)選案的模式確定擬重點(diǎn)檢查的納稅人。根據(jù)納稅人的納稅規(guī)模和自查情況，檢查可采取直接檢查、委托檢查或交叉檢查等方式進(jìn)行。
  3、成果統(tǒng)計(jì)階段： 2016年9月1日至9月15日。各級(jí)稽查部門于9月15日前匯總本級(jí)自查成果、重點(diǎn)檢查成果、案中案線索查補(bǔ)成果上報(bào)市局稽查局。
  江蘇省鎮(zhèn)江地方稅務(wù)局
  二〇一六年二月二十三日
  附件：
  2016年度房地產(chǎn)業(yè)和建筑安裝業(yè)稅收專項(xiàng)檢查指南
  建筑安裝和房地產(chǎn)兩個(gè)行業(yè)的稅收專項(xiàng)檢查，涉及的稅（費(fèi)）種主要有營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、耕地占用稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城建稅、印花稅、教育費(fèi)附加等。
  （一）建筑業(yè)
  1、營(yíng)業(yè)稅
  (1)審核應(yīng)稅收入是否全額納稅。查看建設(shè)工程承包合同、納稅申報(bào)表，結(jié)合“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”賬戶，核查納稅人“工程價(jià)款結(jié)算賬單”中確認(rèn)的價(jià)款是否全額申報(bào)納稅。
  (2)審核甲供材是否足額納稅。查看合同、材料交接單，核實(shí)甲供材是否計(jì)入營(yíng)業(yè)額,扣除的設(shè)備款是否由甲方提供，設(shè)備的劃分是否準(zhǔn)確。
  (3)審核分包工程差額征稅是否準(zhǔn)確。查看分包合同、分包發(fā)票及“工程價(jià)款結(jié)算賬單”，核實(shí)“應(yīng)付賬款”等賬戶核算內(nèi)容，核查其營(yíng)業(yè)額是否為工程的全部承包額減去付給分包人的價(jià)款后的余額。
  (4)審核外出施工項(xiàng)目是否完稅。查看工程承包合同、外經(jīng)證和完稅憑證，核查外出施工項(xiàng)目是否超出6個(gè)月仍未繳納營(yíng)業(yè)稅。
  (5)審核是否存在延遲納稅現(xiàn)象。查看建設(shè)工程承包合同、銀行往來記錄，審核納稅人是否按稅法規(guī)定的時(shí)點(diǎn)確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。
  2、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅
  核查納稅人是否申報(bào)繳納房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，土地價(jià)值是否計(jì)入房產(chǎn)原值。對(duì)長(zhǎng)期掛賬“在建工程”未轉(zhuǎn)“固定資產(chǎn)”項(xiàng)目，核查是否已辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)或已實(shí)際使用。承租使用的房產(chǎn)，是否存在無租使用但未代為繳納房產(chǎn)稅的情況。
  3、企業(yè)所得稅
  (1)是否少報(bào)工程進(jìn)度，漏報(bào)工程項(xiàng)目，按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)工程價(jià)款以外的各項(xiàng)收入，是否將工程項(xiàng)目的收入轉(zhuǎn)讓往來賬戶，是否瞞報(bào)境外、異地施工項(xiàng)目，是否按照從接受勞務(wù)方已收或應(yīng)收的合同或協(xié)議價(jià)款確定勞務(wù)收入總額。
  (2)是否混淆成本歸屬期、提前結(jié)轉(zhuǎn)或多結(jié)轉(zhuǎn)工程成本費(fèi)用，是否虛列材料費(fèi)用、機(jī)械使用費(fèi)、其他直接費(fèi),是否虛報(bào)人工，是否未按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和配比原則扣除費(fèi)用，是否以不合法憑證列支各項(xiàng)成本、費(fèi)用。
  (3)期間費(fèi)用是否真實(shí)、完整，是否擴(kuò)大期間費(fèi)用列支范圍及標(biāo)準(zhǔn)。
  4、個(gè)人所得稅
  (1)未通過“應(yīng)付職工薪酬”科目發(fā)給職工的獎(jiǎng)金、實(shí)物以及其他各種應(yīng)稅收入，是否足額、準(zhǔn)確代扣代繳個(gè)人所得稅。
  (2)以發(fā)票報(bào)銷方式或定額發(fā)放交通補(bǔ)貼、誤餐補(bǔ)助、加班補(bǔ)助、通信補(bǔ)貼等，是否代扣代繳個(gè)人所得稅。
  (3)為職工購(gòu)買的商業(yè)保險(xiǎn)、補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)、企業(yè)年金等是否按規(guī)定代扣代繳了個(gè)人所得稅。
  (4)是否以發(fā)票報(bào)銷的方式套取現(xiàn)金，支付給個(gè)人獎(jiǎng)金、回扣、提成等，未代扣代繳個(gè)人所得稅。
  (5)支付給無用工手續(xù)的臨時(shí)工工資，是否代扣代繳個(gè)人所得稅。
  (6)發(fā)生自然人股東變動(dòng)的，是否存在平價(jià)低價(jià)轉(zhuǎn)讓，是否足額繳納個(gè)人所得稅。
  (7)支付給個(gè)人的利息是否代扣個(gè)人所得稅。
  （二）房地產(chǎn)業(yè)
  1、營(yíng)業(yè)稅
  (1)查看其他應(yīng)付款、應(yīng)收賬款、應(yīng)付賬款等賬戶，核查納稅人是否將預(yù)收款項(xiàng)進(jìn)行串戶記賬，少計(jì)收入少繳營(yíng)業(yè)稅；統(tǒng)計(jì)分年度的預(yù)收賬款凈增額與主營(yíng)業(yè)務(wù)收入之和，核查納稅人營(yíng)業(yè)稅申報(bào)計(jì)稅依據(jù)是否準(zhǔn)確。
  (2)查看企業(yè)《房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表》（銷控表），對(duì)照從第三方獲取的《商品房合同備案信息》，核查商品房銷售面積是否準(zhǔn)確、銷售單價(jià)是否明顯低于最近時(shí)期同類房屋；統(tǒng)計(jì)分年度商品房銷售收入，核查納稅人年度營(yíng)業(yè)稅申報(bào)計(jì)稅依據(jù)是否準(zhǔn)確。
  (3)查看房屋銷售合同、房屋裝修合同，實(shí)地了解成品房的實(shí)物狀態(tài)，核查納稅人是否有房屋銷售兼裝修行為，是否將精裝房銷售收入分解為房屋銷售收入與裝修收入兩項(xiàng)收入。
  (4)查看商品房銷售模式，對(duì)實(shí)行委托銷售方式的，核查納稅人是否利用銷售代理商（售房營(yíng)銷策劃公司）不計(jì)或少計(jì)收入，將營(yíng)業(yè)費(fèi)用支出直接從售樓款收入中抵減。
  (5)查看施工合同(協(xié)議)、工程預(yù)算、工程價(jià)款結(jié)算單和“開發(fā)產(chǎn)品”、“應(yīng)付賬款”等會(huì)計(jì)科目，核查納稅人有無將商品房抵頂工程價(jià)款情況。
  (6)查看“固定資產(chǎn)”、“營(yíng)業(yè)外支出” “開發(fā)產(chǎn)品”、“應(yīng)付股利”、“利潤(rùn)分配”等會(huì)計(jì)科目，核查納稅人是否有商品房對(duì)外捐贈(zèng)、股利分配等視同銷售行為。
  (7)查看商品房銷售合同、《拆遷還建房補(bǔ)償情況表》，核查納稅人拆遷還建房銷售（“拆一還一”）是否繳納營(yíng)業(yè)額。
  (8)查看商品房銷售合同，對(duì)非住宅類商品房延伸檢查商品房統(tǒng)一托管（代管）合同和開發(fā)公司對(duì)外公開的銷售廣告，核查納稅人是否利用“還本銷售”、“售后返租”等形式不申報(bào)或少申報(bào)營(yíng)業(yè)稅。
  (9)查看往來科目、開發(fā)成本等會(huì)計(jì)科目，核查納稅人有無將車庫(kù)、停車位銷售收入掛往來科目或直接沖減開發(fā)成本，對(duì)車庫(kù)、停車位銷售收入（租賃收入），不申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。
  (10)查看工程施工合同，結(jié)合“開發(fā)成本”會(huì)計(jì)科目，核查樓盤施工進(jìn)度和施工企業(yè)的建筑業(yè)稅收，督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及時(shí)取得發(fā)票。
  2、土地增值稅
  (1)查看土地增值稅預(yù)征申報(bào)記錄，對(duì)比同一稅款所屬期營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅營(yíng)業(yè)額和各個(gè)時(shí)間段的預(yù)征率，核查納稅人是否存在不申報(bào)或少申報(bào)土地增值稅預(yù)征稅款的情況。對(duì)部分保障房未進(jìn)行預(yù)征申報(bào)的，對(duì)照省局政策規(guī)定，核查是否符合資格條件，是否辦理報(bào)備手續(xù)。
  (2)查看房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售基本情況，對(duì)照從第三方獲取的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售情況明細(xì)信息》，核查是否存在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目符合應(yīng)清算條件但納稅人未申報(bào)清算，或者符合可清算條件主管稅務(wù)機(jī)關(guān)未通知清算的理由是否正當(dāng)。
  (3)查看歷年來土地增值稅清算項(xiàng)目明細(xì)，核查是否存在項(xiàng)目已清算審核結(jié)束并出具報(bào)告但稅款未入庫(kù)或未足額入庫(kù)的情況。
  (4)查看歷年來土地增值稅清算項(xiàng)目明細(xì)，對(duì)截止清算基準(zhǔn)日未100%銷售的，核查其剩余房源銷售（尾盤銷售）是否申報(bào)繳納土地增值稅，計(jì)算方式是否準(zhǔn)確，申報(bào)稅款是否準(zhǔn)確。
  3、房產(chǎn)稅
  (1)查看“固定資產(chǎn)”、“開發(fā)產(chǎn)品”等會(huì)計(jì)科目，對(duì)照從第三方獲取的房屋權(quán)證信息，重點(diǎn)核查辦公房屋、售樓部以及開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)等房屋，核查納稅人是否申報(bào)繳納房產(chǎn)稅，土地價(jià)值是否計(jì)入房產(chǎn)原值。
  (2)對(duì)賬面上未作開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)處理、但長(zhǎng)期未售“閑置”的開發(fā)產(chǎn)品，查看其實(shí)際使用狀態(tài)，核查納稅人是否存在對(duì)已實(shí)際自用或出租的房屋未申報(bào)繳納房產(chǎn)稅及其他稅收的情況。
  4、城鎮(zhèn)土地使用稅
  (1)對(duì)非房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地(如自用或出租房屋占地)，查看“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”等會(huì)計(jì)科目，對(duì)照從第三方獲取的土地權(quán)證信息，核查納稅人是否申報(bào)或少申報(bào)城鎮(zhèn)土地使用稅。
  (2)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地，查看發(fā)改委立項(xiàng)報(bào)告和國(guó)有土地建設(shè)使用權(quán)出讓合同，核查納稅義務(wù)起始時(shí)間是否準(zhǔn)確，應(yīng)稅土地面積是否少報(bào)，適用稅率是否準(zhǔn)確；查看商品房銷售合同約定的房屋交付時(shí)間和房屋集中交付通知規(guī)定的實(shí)際時(shí)間，核查納稅義務(wù)終止時(shí)間是否準(zhǔn)確。
  5、契稅和耕地占用稅
  (1)查看發(fā)改委立項(xiàng)報(bào)告和國(guó)有土地建設(shè)使用權(quán)出讓合同，核查納稅人是否繳納或足額繳納土地契稅，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間是否準(zhǔn)確，計(jì)稅依據(jù)是否準(zhǔn)確，是否存在將土地返還款沖抵土地價(jià)款的情況，適用稅率是否準(zhǔn)確。
  (2)對(duì)占用耕地建設(shè)開發(fā)的項(xiàng)目，查看農(nóng)用地專用審批文件等資料，核查納稅人是否繳納或足額繳納耕地占用稅。
  6、企業(yè)所得稅
  (1)開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)是否及時(shí)，價(jià)外費(fèi)用核算是否完整，未完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入是否已按規(guī)定預(yù)計(jì)毛利額，已售開發(fā)產(chǎn)品完工后是否及時(shí)結(jié)算計(jì)稅成本并計(jì)算實(shí)際利潤(rùn)額，視同銷售行為核算是否完整，財(cái)政返還、政府獎(jiǎng)勵(lì)等收入核算是否完整。
  (2)土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等是否真實(shí)、準(zhǔn)確，是否準(zhǔn)確區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)成本，是否混淆成本對(duì)象，是否按配比原則結(jié)轉(zhuǎn)成本，是否以不合法憑證列支各項(xiàng)成本、費(fèi)用。
  (3)期間費(fèi)用是否真實(shí)、完整，是否擴(kuò)大期間費(fèi)用列支范圍及標(biāo)準(zhǔn)，稅前扣除營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅是否實(shí)際繳納，預(yù)提費(fèi)用計(jì)提是否超出范圍。
  7、個(gè)人所得稅
  (1)支付債權(quán)、股權(quán)的利息、紅利時(shí)是否扣繳利息、股息、紅利收入的個(gè)人所得稅。
  (2)房地產(chǎn)銷售人員取得銷售傭金是否并入工資、薪金代扣代繳個(gè)人所得稅。
  (3)為管理人員購(gòu)買住房，支付房款，是否并入雇員工資、薪金所得計(jì)征個(gè)人所得稅。
  (4)各種促銷活動(dòng)向客戶贈(zèng)送禮品，是否代扣代繳個(gè)人所得稅。
  (5)其他參見上述建筑業(yè)部分的內(nèi)容。