王會(huì)計(jì)：銷售商品房按照“銷售不動(dòng)產(chǎn)”計(jì)算繳納增值稅，贈(zèng)送的車位及家電，我們都是視同銷售，分別按照各自適用的稅率進(jìn)行增值稅處理的?！?/div>
小劉?。嘿?zèng)送車位按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”9％稅率，贈(zèng)送家電按“銷售一般貨物”13％的稅率計(jì)算繳納增值稅嗎？
王會(huì)計(jì)：對(duì)呀，車位和家電不都是贈(zèng)送嗎？
本期分析案例：房發(fā)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，贈(zèng)送的車位及家電是否分別按照自自的稅率計(jì)算繳納增值稅？
一、癥狀分析
癥狀情況：Y企業(yè)是一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2024年該企業(yè)銷售自行開發(fā)的某樓盤商品房，并推出了“買房送車位送家電”的營(yíng)銷方案。合同約定，每套房產(chǎn)銷售價(jià)格200萬(wàn)元，Y企業(yè)向業(yè)主贈(zèng)送一個(gè)價(jià)值15萬(wàn)元的車位，一套價(jià)值10萬(wàn)元的品牌家電。在進(jìn)行增值稅處理時(shí)，Y企業(yè)按照200萬(wàn)元開具增值稅發(fā)票，其中190萬(wàn)元按照9％稅率申報(bào)銷項(xiàng)稅額，10萬(wàn)元按照13％稅率申報(bào)銷項(xiàng)稅額，共計(jì)申報(bào)增值稅銷項(xiàng)稅額18.4萬(wàn)元（190×9％＋10×13％）。
具體表現(xiàn)：稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)Y企業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)及收入進(jìn)行了核實(shí)，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)對(duì)于“買房送車位及家電”全部按照視同銷售進(jìn)行了處理，分別按照“銷售不動(dòng)產(chǎn)”9％和“銷售一般貨物”13％的稅率進(jìn)行核算。
診斷項(xiàng)目：Y企業(yè)將銷售商品房贈(zèng)送的車位及家電，分別按照各自的銷售稅率核算銷項(xiàng)稅額是否恰當(dāng)？
二、診斷意見
根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件1規(guī)定，“轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時(shí)一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅?！?/div>
因此，開發(fā)商“買房送車位”這一營(yíng)銷手段的實(shí)質(zhì)是商品房和車位的捆綁銷售，即實(shí)物折扣銷售業(yè)務(wù)，車位按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”計(jì)算繳納增值稅，稅率為9％，與銷售商品房的增值稅稅率一致，無論是按照捆綁總價(jià)計(jì)算繳納增值稅，還是按照總價(jià)分?jǐn)偟椒慨a(chǎn)和車位后分別計(jì)算繳納增值稅，都不會(huì)影響銷項(xiàng)稅額?！百I房送家電”則屬于混合銷售行為，應(yīng)按照納稅人的主營(yíng)業(yè)務(wù)計(jì)算繳納增值稅，無需對(duì)家電部分單獨(dú)按照銷售貨物處理。
在涉稅處理實(shí)務(wù)中，納稅人常常將商品房的“買贈(zèng)”行為所涉及的稅務(wù)處理相混淆，尤其容易將“銷售商品房送家電”與“銷售商品房送裝修”混為一談，導(dǎo)致增值稅計(jì)算錯(cuò)誤?！颁N售商品房送家電”按混合銷售處理，而“銷售商品房送裝修”則應(yīng)該按照兼營(yíng)行為處理。
三、處方建議
營(yíng)銷策略皆為贈(zèng)送，涉稅處理各有不同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)明確政策口徑并加以區(qū)分，對(duì)銷售房產(chǎn)及各類贈(zèng)送行為進(jìn)行正確的增值稅處理，避免出現(xiàn)稅收風(fēng)險(xiǎn)。本案例中，Y企業(yè)的200萬(wàn)元收入，皆應(yīng)按照“銷售不動(dòng)產(chǎn)”9％的增值稅稅率，計(jì)算銷項(xiàng)稅額?！企業(yè)銷項(xiàng)稅額18萬(wàn)元（200×9％）。
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