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標題: 黑地稅發(fā)〔2010〕34號 | 黑龍江省地方稅務局關于印發(fā)《黑龍江省土地增值稅清算業(yè)務流程》的通知 [打印本頁]

作者: 8699 時間: 2021-11-17 13:21
標題: 黑地稅發(fā)〔2010〕34號 | 黑龍江省地方稅務局關于印發(fā)《黑龍江省土地增值稅清算業(yè)務流程》的通知

黑龍江省地方稅務局關于印發(fā)《黑龍江省土地增值稅清算業(yè)務流程》的通知

黑地稅發(fā)〔2010〕34號

各市（地）地方稅務局：

為了加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算管理，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）等法律法規(guī)政策的規(guī)定，省局制訂了《黑龍江省土地增值稅清算業(yè)務流程》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請按照國家稅務總局和省局的有關要求，認真組織抓好土地增值稅清算工作。省局將在適當時機對各市（地）清算工作進行檢查。黑龍江省土地增值稅清算業(yè)務流程為加強土地增值稅清算工作管理，結合我省清算工作實際，特制定本流程。

一、土地增值稅的清算單位土地增值稅以國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。

開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

土地增值稅的清算條件

（一）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：
1、房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；
2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；
3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權的。

（二）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：
1、已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2、取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
3、納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
4、省稅務機關規(guī)定的其他情況。

三、清算流程土地增值稅清算業(yè)務流程包括清算申請受理及審核、實地清算、清算結果處理、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)處理四個環(huán)節(jié)。

（一）清算申請、受理及審核對應進行清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內(nèi)向主管稅務機關提出清算申請，并據(jù)實填寫《土地增值稅清算申請表》（附件1），經(jīng)主管稅務機關核準后，即可辦理竣工清算手續(xù)。對要求納稅人進行清算的項目，由主管稅務機關作出評估，經(jīng)分管領導批準，確定是否進行清算和清算的具體時間，對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務機關下達《土地增值稅清算通知書》，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。納稅人清算土地增值稅時應提供以下清算資料：《土地增值稅納稅申報表》以及國稅發(fā)〔2009〕91號和黑地稅發(fā)〔2007〕119號文件要求提供的清算資料。主管稅務機關收到納稅人清算資料后，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理；對納稅人符合清算條件，但報送的清算資料不全的，應要求納稅人在規(guī)定限期內(nèi)補報，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補齊清算資料后，予以受理。主管稅務機關受理納稅人清算資料后，在30日內(nèi)組織人員進行清算審核；審核過程中，如發(fā)現(xiàn)其不符合清算規(guī)定或需要進一步補充有關材料的，應中止審核，向納稅人下達《土地增值稅清算終止核準通知書》。清算審核結束后，通知納稅人辦理稅款補交、退還手續(xù)。

（二）實地清算
1、準備工作（1）前期資料收集整理通過多途徑取得納稅人申報繳稅、資金流量、項目相關情況、樓盤項目銷售狀態(tài)等情況，全面掌握清算對象的基本信息。①申報繳稅情況通過查閱納稅人在主管稅務機關的征管檔案資料，歸集整理清算對象的申報情況、繳稅情況，如有必要，可以到《黑龍江省地稅系統(tǒng)業(yè)務管理系統(tǒng)》的申報征收模塊中調(diào)取納稅人的申報、開票、入庫數(shù)據(jù)，重點核實納稅人已繳稅情況。②資金流量情況可以調(diào)取納稅人在每個開戶銀行的資金流（銀行存款對賬單），以便將其與資金賬簿（銀行存款賬、現(xiàn)金賬）相核對，重點核實收入情況。③項目相關情況內(nèi)部可在企業(yè)調(diào)閱回遷安置協(xié)議、建筑安裝承包合同、施工預（決）算報告、國有土地使用權出讓合同、建設用地規(guī)劃許可證（包括附件規(guī)劃設計條件、建設項目選址意見書）、建設工程規(guī)劃許可證（附建筑紅線定位圖、每棟平面圖）等資料。外部可到規(guī)劃部門、房產(chǎn)部門、國土部門、建設部門等調(diào)取上述相關資料，對開發(fā)項目的立項審批情況進行核實，通過從內(nèi)部、外部掌握的情況，可以核實準確納稅人開發(fā)項目名稱、項目所在地、土地使用面積、土地用途、土地有效期、土地出讓金的金額（含建筑物拆遷、土地出讓金、征地、建設規(guī)費）、總建筑面積，所批準的建筑規(guī)模、容積率、綠化率、分期開發(fā)情況及現(xiàn)已開發(fā)情況等。④樓盤項目銷售狀態(tài)情況一是調(diào)取《黑龍江省房開業(yè)建筑業(yè)項目稅收管理系統(tǒng)》中的房地產(chǎn)銷售明細表、房源信息、房源平面圖等信息，取得第一手資料；二是可以實地查看了解樓盤開發(fā)、銷售情況。將清算對象申報的房源銷售平面圖與實際銷售情況相核對，重點核實收入情況。

（2）熟悉相關政策法規(guī)通過對相關政策的理解掌握，力爭做到將政策執(zhí)行到位。相關法律法規(guī)包括現(xiàn)行國家級、省級的文件以及市（地）級的文件。（3）做好清算計劃清算前制訂詳細的清算計劃，確定每天工作的重點，每天清算需核實的問題，回來將數(shù)據(jù)對照相關政策匯總、小結。

2、清算具體工作（1）收入的清算納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入。清算收入情況時，應結合銷售發(fā)票、銷售合同（含房管部門網(wǎng)上備案登記資料）、商品房銷售（預售）許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細表及其他有關資料，重點審核銷售明細表、房地產(chǎn)銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)關聯(lián)性，以核實計稅收入；對銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，而發(fā)生補、退房款的收入調(diào)整情況進行審核；對銷售價格進行評估，審核有無價格明顯偏低情況。必要時，主管稅務機關可通過實地查驗，確認有無少計、漏計事項，確認有無將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。

（2）扣除項目金額的清算土地增值稅扣除項目清算的內(nèi)容包括：取得土地使用權所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、開發(fā)間接費用、房地產(chǎn)開發(fā)費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金、國家規(guī)定的其他扣除項目。①取得土地使用權所支付金額的清算清算取得土地使用權支付金額時應當重點關注；一是同一宗土地有多個開發(fā)項目，是否予以分攤，分攤辦法是否合理、合規(guī)，具體金額的計算是否正確。二是是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入取得土地使用權支付金額的情況。

②房地產(chǎn)開發(fā)成本的清算清算土地征用及拆遷補償費時應當重點關注：一是是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入土地征用及拆遷補償費的情形。二是拆遷補償費是否實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。清算前期工程費時應當重點關注：一是前期工程費是否真實發(fā)生，是否存在虛列情形。二是是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入前期工程費。三是多個（或分期）項目共同發(fā)生的前期工程費，是否按項目合理分攤。清算建筑安裝工程費時應當重點關注：一是發(fā)生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結算報告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材費用是否重復計算扣除項目。三是參照當?shù)禺斊谕愰_發(fā)項目單位平均建安成本或當?shù)亟ㄔO部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常。四是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設的，還應當關注有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況。五是建筑安裝發(fā)票是否在項目所在地稅務機關開具。

清算基礎設施費時應當重點關注：一是基礎設施費是否真實發(fā)生，是否存在虛列情形。二是是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入基礎設施費。三是多個（或分期）項目共同發(fā)生的基礎設施費是否按項目合理分攤。清算公共配套設施費時應當重點關注：一是公共配套設施的界定是否準確，公共配套設施費是否真實發(fā)生，有無預提的公共配套設施費情況。二是是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入公共配套設施費。三是多個（或分期）項目共同發(fā)生的公共配套設施費，是否按項目合理分攤。

清算開發(fā)間接費用時應當重點關注：一是是否存在將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用記入開發(fā)間接費用的情形。二是開發(fā)間接費用是否真實發(fā)生，有無預提開發(fā)間接費用的情況，取得的憑證是否合法有效。③房地產(chǎn)開發(fā)費用的清算清算利息支出時應當重點關注；一是是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費用。二是分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分攤。三是利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。清算其他開發(fā)費用時應當重點關注：一是其他開發(fā)費用是否真實發(fā)生，有無預提的情況，取得的憑證是否合法有效。二是是否超比例列支。④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關稅金的清算清算稅金時應當重點關注：一是印花稅是否單獨扣除。二是已預繳的稅金是否屬于該項目，有無將其它項目預繳的稅金列入該項目。⑤財政部規(guī)定的其他扣除項目（即加計扣除）的清算對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，可以根據(jù)代收費用是否計入房價和是否作為轉(zhuǎn)讓收入，確定能否扣除。

（三）清算結果處理清算人員根據(jù)清算過程填制《土地增值稅清算底稿》（附件5）、《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細表》（附件6、7）、《土地增值稅清算計算表》（附年8），整理出清算結果，向納稅人下達《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值結論通知書》（附件9）、《補正申報通知書》（附件10），通知納稅人辦理稅款補交、退還手續(xù)。對符合核定征收條件的，由方管稅務機關向納稅人下達《土地增值稅核定征收通知書》（附件11）、《補正申報通知書》（附件10），辦理稅款補交、退還手續(xù)?！锻恋卦鲋刀惽逅愕赘濉?、《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細表》、《土地增值稅清算計算表》、《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算結論通知書》、《補正申報通知書》、《土地增值稅核定征收通知書》一式兩份，一份由清算人員收集整理歸入一戶式檔案、一份交納稅人。

（四）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)處理在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

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