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標題: 【2021年09月02日】中國住房存量報告：2021 [打印本頁]

作者: 澤平宏觀 時間: 2021-9-2 01:20
標題: 【2021年09月02日】中國住房存量報告：2021

文：任澤平團隊
特別鳴謝：白學(xué)松、周里鵬
山東大學(xué)鮑江山對本文數(shù)據(jù)整理有貢獻

導(dǎo)讀
我們在業(yè)內(nèi)提出了廣為流行的標準分析框架：“房地產(chǎn)長期看人口、中期看土地、短期看金融”。作為土地部分研究的深化，我們在2018年報告《中國住房存量測算：過剩還是短缺》中首次測算了全國、各省級、各地級單位的城鎮(zhèn)住房存量情況，受到市場廣泛關(guān)注。本報告進行了相應(yīng)更新和完善，研究結(jié)果表明，2020年中國城鎮(zhèn)住房套戶比為1.09，一線、二線、三四線城市分別為0.97、1.08、1.12，中國住房整體已經(jīng)靜態(tài)平衡，但是區(qū)域供求差異極大，隨著人口往都市圈城市群流入，未來仍面臨住房短缺現(xiàn)象，但東北、西北以及非都市圈城市群的低能級城市，由于人口外遷嚴重，不僅已經(jīng)出現(xiàn)供給過剩，而且未來過剩程度還將加深。因此，須重視區(qū)域差異中的結(jié)構(gòu)性機會和風(fēng)險。新一輪房改（新房改）的關(guān)鍵是城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定和房產(chǎn)稅。
目錄
1 中國城鎮(zhèn)有多少房子？
1.1 現(xiàn)有城鎮(zhèn)住房數(shù)據(jù)真?zhèn)巫R別
1.2 研究思路與主要假設(shè)
2 中國城鎮(zhèn)住房40年：從供給短缺到總體平衡
2.1 中國城鎮(zhèn)住房從供給短缺到總體平衡，套戶比從0.8到1.09
2.2 中國城鎮(zhèn)住房自有率約70%，最高20%家庭擁有約40%住房
2.3 中國房地產(chǎn)市場仍有較大發(fā)展空間
3 地區(qū)層面：哪些地方房子多，哪些地方少？
3.1 省級：東北地區(qū)套戶比平均1.13，滬粵京5省套戶比低于1.0
3.2 地級：22城套戶比小于1，一線城市套戶比略低于1

正文
1中國城鎮(zhèn)有多少房子？
1.1現(xiàn)有城鎮(zhèn)住房數(shù)據(jù)真?zhèn)巫R別
當(dāng)前中國到底有多少城鎮(zhèn)住房？據(jù)自然資源部消息，全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺已實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，但住房存量數(shù)據(jù)尚未公布，未來是否公布也未可知。官方已公布的中國城鎮(zhèn)住房數(shù)據(jù)存在統(tǒng)計部門和建設(shè)部門兩個來源，主要涉及人口普查家庭戶住房面積、城鎮(zhèn)人均住房建筑面積、早期部分年份城鎮(zhèn)住宅存量、城鎮(zhèn)住宅竣工面積等四類數(shù)據(jù)，存在一定參考價值，但均存在明顯問題。
一是人口普查資料公布了家庭戶住房數(shù)據(jù)，但未公布集體戶住房數(shù)據(jù)。在不考慮漏報瞞報情況下，直接以城鎮(zhèn)家庭戶人均住房面積乘以城鎮(zhèn)人口計算城鎮(zhèn)住房存量存在高估。住房數(shù)據(jù)從1995年開始被納入全國人口1%抽樣調(diào)查（“小普查”）及后續(xù)的人口普查。但人口普查只公布家庭戶住房數(shù)據(jù)，不公布集體戶情況，2010年城鎮(zhèn)集體戶人口近8000萬，占城鎮(zhèn)常住人口比重達12%。根據(jù)人口普查定義，集體戶是指相互之間沒有家庭成員關(guān)系、集體居住共同生活在一個房間的人口。顯然，集體戶人均住房面積遠小于家庭戶，以城鎮(zhèn)家庭戶人均面積乘以城鎮(zhèn)人口得出的城鎮(zhèn)住房面積明顯是高估的。此外，對一戶多宅情況，人口普查規(guī)定，若未出租或借出，調(diào)查時要將這幾處住房面積相加，這意味著人口普查理論上包括了空置房，但居民事實上可能有漏報瞞報情況。

二是國家統(tǒng)計局公布的城鎮(zhèn)人均住房建筑面積數(shù)據(jù)因抽樣偏差可能存在高估。國家統(tǒng)計局基于約16萬住戶的全國城鄉(xiāng)住戶一體化調(diào)查公布人均住房建筑面積數(shù)據(jù)（2013年以前城鎮(zhèn)住戶調(diào)查和農(nóng)村住戶調(diào)查單獨開展），2019年中國城鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村人均住宅建筑面積分別39.8、48.9平方米。雖然住戶調(diào)查理論上既包括家庭戶，也包括集體戶，但由于住戶調(diào)查樣本每五年輪換一次，需保證一定穩(wěn)定性，實踐中抽取樣本多為當(dāng)?shù)赜蟹繎艏彝?，對流動性較大、居住空間較小的常住外來人口、少量居無定所的無房戶覆蓋不足，因此存在一定高估。此外，住建部依據(jù)地方逐級上報也統(tǒng)計有人均住房建筑面積，比如在《中國統(tǒng)計年鑒2008》公布1978-2006年城市人均情況，《中國城鄉(xiāng)建設(shè)統(tǒng)計年鑒》公布1990年至今村鎮(zhèn)人均情況，但縣城和2007年之后的城市人均面積缺乏，這使得難以通過市縣鎮(zhèn)加總得出全國城鎮(zhèn)住房存量。此外，住建部定義的“人均”以戶籍人口+暫住人口為分母計算（2006年之前以戶籍居住人口為分母計算），與一般的常住人均不同。

三是官方直接公布的部分年份城鎮(zhèn)住房存量數(shù)據(jù)要么范圍偏小、要么偏大。1985年原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護部和國家統(tǒng)計局組織開展了全國第一次城鎮(zhèn)房屋普查，公布住宅建筑面積22.91億平、使用面積15.09億平，但涉及人口僅占當(dāng)時城鎮(zhèn)常住人口的約60%，范圍偏小。原建設(shè)部曾在《城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計公報2002-2005》中公布了2002-2005年全國城鎮(zhèn)國有土地上住房存量（不含建制市城市規(guī)劃區(qū)和縣城以外的建制鎮(zhèn)），加上《村鎮(zhèn)統(tǒng)計公報》中的建制鎮(zhèn)住房存量，可得2002年、2005年全國城鎮(zhèn)存量分別為111.6、144.4億平。但是，住建部定義的城鎮(zhèn)范圍可能偏大或存在重復(fù)統(tǒng)計，比如其2010年城市及縣城建設(shè)用地、建制鎮(zhèn)建成區(qū)面積加總為8.8萬平方公里，較自然資源部公布的城鎮(zhèn)建設(shè)用地7.6萬平方公里大16%。

四是國家統(tǒng)計局公布的城鎮(zhèn)竣工住宅面積數(shù)據(jù)存在低估，這使得無法簡單通過公式“某年住房存量+竣工-折舊拆遷+農(nóng)民帶房入城”推算當(dāng)前存量。國家統(tǒng)計局從1995年開始公布固定資產(chǎn)投資項目下的城鎮(zhèn)竣工住宅面積（含商品住宅），1997年統(tǒng)計起點為50萬元及以上，2011年指標調(diào)整為固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）竣工住宅面積（原城鎮(zhèn)竣工住宅口徑+農(nóng)村企事業(yè)竣工住宅面積），統(tǒng)計起點調(diào)整到500萬及以上，但該數(shù)據(jù)因為口徑及統(tǒng)計問題明顯小于真實城鎮(zhèn)竣工住宅面積。根據(jù)2000年、2010年兩次人口普查，我們估算2000-2010年城鎮(zhèn)住房增量達92億，而2001-2010年城鎮(zhèn)竣工住宅面積合計67億平、拆遷約15億平（依據(jù)房齡面積結(jié)構(gòu)估算）、農(nóng)民帶房入城約7-10億平，尚余30-33億平未被統(tǒng)計。

1.2研究思路與主要假設(shè)
鑒于上述情況，我們的研究思路是：以2000、2010年人口普查數(shù)據(jù)公布的家庭戶住房數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，通過合理假設(shè)城鎮(zhèn)集體戶人均住房面積與家庭戶人均住房面積的比例關(guān)系估算全國城鎮(zhèn)集體戶住房面積，從而得到2000、2010年全國城鎮(zhèn)住房存量，再依據(jù)2000-2010年全國城鎮(zhèn)住房面積增量，推算該時期未被統(tǒng)計的農(nóng)民帶房入城和城鎮(zhèn)竣工住宅面積年均增量并以此為假設(shè)，通過公式“2010年城鎮(zhèn)住房存量+歷年城鎮(zhèn)竣工住宅面積-拆遷面積+未被統(tǒng)計的農(nóng)民帶房入城和城鎮(zhèn)竣工住宅面積合計”得到2020年中國城鎮(zhèn)住房存量。同時，參考國家統(tǒng)計局1978年戶均、人均住房面積統(tǒng)計、1985年全國房屋普查、人口普查和小普查房齡數(shù)據(jù)、1999年以來商品住宅竣工套均面積及官方歷年住房建設(shè)標準等，估算出套均面積和其他主要年份住房存量，由此計算1978-2020年主要年份的套戶比數(shù)據(jù)。

其中主要有三點需要說明：
一是假設(shè)城鎮(zhèn)集體戶人均住房面積為家庭戶的35%。根據(jù)人口普查規(guī)定，初中、小學(xué)的住校學(xué)生，幼兒園全托孩子，一律視為在家中居住，作為其家庭的現(xiàn)有人口；高中及以上階段住校生按其實際居住情況登記，作為學(xué)校的現(xiàn)有人口。我們基于集體戶定義、家庭戶居住情況和教育部統(tǒng)計的城鎮(zhèn)學(xué)生宿舍面積，估算城鎮(zhèn)集體戶與家庭戶人均住房建筑面積比例應(yīng)在27%-45%之間，并依據(jù)唯一公開的寧波鄞州區(qū)集體戶住房數(shù)據(jù)樣本假設(shè)全國平均為35%，由此測算全國城鎮(zhèn)集體戶住房面積。我們發(fā)現(xiàn)，即使35%的比例有偏，對全國城鎮(zhèn)住房存量的影響最多只有2億平，對結(jié)果影響很小。

二是發(fā)現(xiàn)2015年“小普查”的住房數(shù)據(jù)存在高估，因此未予采用。依據(jù)人口普查、小普查資料計算，2000-2005年、2005-2010、2010-2015年三個階段城鎮(zhèn)家庭戶住房存量增量分別為65.5、20.6、62.4億平，這顯然是不合理的。因此，我們認為2015年小普查的城鎮(zhèn)家庭戶住房數(shù)據(jù)與2005年一樣存在高估，因此未基于2015年數(shù)據(jù)、而是基于2010年普查情況推算當(dāng)前情況。

三是城鎮(zhèn)家庭戶均規(guī)模數(shù)據(jù)依據(jù)人口普查、“小普查”、及年度人口變動抽樣調(diào)查。從國際經(jīng)驗看，家庭戶均規(guī)模具有小型化趨勢。由于勞動力回流中西部、生育政策有所放開等因素，至2015年家庭戶均規(guī)模稍有回升。2015年“小普查”統(tǒng)計城鎮(zhèn)家庭戶均規(guī)模為2.93人，高于2010年的2.85人。但從第七次全國人口普查公報看，2020年平均每個家庭戶的人口為2.62人，比2010年的3.10人減少0.48人。家庭戶規(guī)?？s小，主要是受我國人口流動日趨頻繁和住房條件改善年輕人婚后獨立居住等因素的影響。因此本文假定2020年城鎮(zhèn)家庭戶均規(guī)模為2.60。

2 中國城鎮(zhèn)住房40年：從供給短缺到總體平衡
2.1中國城鎮(zhèn)住房從供給短缺到總體平衡，套戶比從0.8到1.09
改革開放四十年來，中國城鎮(zhèn)居民從筒子樓住到住宅小區(qū)，從全民蝸居到基本適居，住房事業(yè)取得巨大進步，這主要得益于1990年代從福利分房到住房商品化的住房制度改革。根據(jù)我們測算，1978-2020年中國城鎮(zhèn)住宅存量從不到14億平增至313.2億平，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積從8.1平方米增至34.7平方米，城鎮(zhèn)住房套數(shù)從約3100萬套增至3.63億套，套戶比從0.8增至1.09。與住建部公布的2019年城鎮(zhèn)人均住房建筑面積39.8平方米相比，我們測算的城鎮(zhèn)人均住房建筑面積小5平方米左右。一般而言，套戶比小于1，表明一國住房供給總體不足；套戶比等于1，表明一國住房總體基本供求平衡；考慮到休閑度假需求、因人口流動帶來的人宅分離等情況，成熟市場的套戶比一般在1.1左右。從國際看，當(dāng)前美國、日本分別為1.15、1.16，德國為1.02，英國為1.03，中國城鎮(zhèn)住房套戶比接近1.1，表明住房供給總體平衡。

“文革”期間住房建設(shè)嚴重滯后，1978年全國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積反而較1950年下降20%，缺房戶占比達47.5%。隨著改革開放后住宅建設(shè)加快，到1985年城鎮(zhèn)人均住房建筑面積增長至10.9平方米，但缺房戶依然高達26.5%；其中，婚后無房、暫住非住宅房、暫住臨時簡易房、暫住親友房等“無房戶”占比3.2%，三代同室、父母成年子女同室、成年兄妹同室、二戶同室等“不便戶”占比10.4%，人均住房建筑面積在5.7平方米以下的擁擠戶占比12.8%（原文為人均居住面積4平方米以下，按0.7系數(shù)折合）。
隨著1990年代住房制度改革推進，特別是1998年國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》后，商品住宅帶動城鎮(zhèn)住宅竣工面積大幅攀升。按照國家統(tǒng)計局的口徑估算，1978年全國城鎮(zhèn)竣工住宅面積不足1億平，1998年超過5億平，2011年超過10億平；其中，竣工商品住宅面積占城鎮(zhèn)竣工住宅面積占比從1995-1999年的不足32%，躍升至2000年的38%，2003年超過60%，2007年超過70%；從全國人口普查和小普查資料的房齡結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)看，有約97%的城鎮(zhèn)住房為1978年以來建造，約87%為1990年以來建造，約60%的城鎮(zhèn)住房為2000年以來建造。與中國不同，歐美發(fā)達經(jīng)濟體的住房平均房齡較老，比如英國、美國住房房齡超過50年的比例均超過40%，超過100年房齡的比例分別為20%、7%。

從住房來源結(jié)構(gòu)看，當(dāng)前全國城鎮(zhèn)住房存量中商品房約占4成，自建房約占3成，還有3成為原公房、保障性住房及其他。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，1998-2020年竣工商品住宅合計126億平，占當(dāng)前城鎮(zhèn)住宅存量的40.6%。而根據(jù)人口普查及小普查中的城鎮(zhèn)家庭戶住房來源數(shù)據(jù)，2000-2010年購買新建商品房的城鎮(zhèn)家庭戶戶數(shù)占比從8.9%升至21.7%（2010年開始統(tǒng)計購買二手房比例，為4.6%），自建房比例從35.7%降至31.5%，購買原公有住房比例從23.5%降至12.9%，購買經(jīng)濟適用房、兩限房比例從6.0%降至4.1%，租賃廉租房、公租房從14.4%降至2.4%；租賃其他住房比例從6.1%增至18.6%，其他比例從5.4%降至4.1%。由于人口普查中的購買二手房、租賃其他住房并未說明來自商品房還是非商品房，這使得我們需要依靠商品住宅竣工面積判斷存量房中商品房比例。

在城鎮(zhèn)內(nèi)部，城市和建制鎮(zhèn)家庭戶的住房來源結(jié)構(gòu)存在顯著差異。根據(jù)2010年人口普查，城市家庭戶住房來自購買新建商品房、原公房的比例分別為26%、17.3%，明顯高于建制鎮(zhèn)的14.7%、5.8%；而建制鎮(zhèn)家庭戶住房來自自建房的比例高達56.2%，明顯高于城市的16.4%。

2.2中國城鎮(zhèn)住房自有率約70%，最高20%家庭擁有約40%住房
中國城鎮(zhèn)居民約70%居住在自有住房，約20%租房，其他10%為借住、住單位宿舍等；與建制鎮(zhèn)居民相比，城市居民住房自有率更低且呈下降趨勢、租房比重更高且呈上升趨勢。根據(jù)2000年人口普查資料家庭戶住房來源統(tǒng)計，有74.1%的城鎮(zhèn)家庭戶居住在自有住房，有20.5%的租房，還有5.4%的住房來源為其他(比如，借住親友住房但不付租金，住單位單人或夫妻宿舍但不付租金等情況）。到2010年，上述比例分別為74.9%、21.0%、4.1%。此外，2005年、2015年小普查統(tǒng)計的城鎮(zhèn)家庭戶住房自有率分別為77.9%、79.2%，住房自有率偏高，可能存在抽樣問題。

把居住在自有住房的比例簡單看作住房自有率，2010年城鎮(zhèn)家庭戶住房自有率較2000年有所上升，但主要是建制鎮(zhèn)家庭戶住房自有率從78.0%增至83.2%，而城市家庭戶住房自有率從72%降至69.8%。租房人口主要集中在城市，城市家庭戶租房比例從2000年的23.2%上升至25.8%，建制鎮(zhèn)家庭戶租房比例從15.6%降至13.3%。假設(shè)城鎮(zhèn)集體戶人口都沒有自己住房，我們估算2000、2010年中國城鎮(zhèn)居民住房自有率分別為66.0%、65.9%?？鄢龑W(xué)生，2010年全國城鎮(zhèn)居民住房自有率為71.1%；其中城市居民和建制鎮(zhèn)居民住房自有率分別為67.6%、76.9%。從現(xiàn)實情況看，把居住在自有住房的比例簡單看作住房自有率從而估計全國城鎮(zhèn)住房自有率可能稍有低估，因為可能存在因本地?zé)o房而租房、但在外地（如老家）有房等情況。從國際比較看，中國城鎮(zhèn)住房自有率較高，當(dāng)前美國住房自有率為64.2%、日本為61.7%、德國為46%，這與中國重視“家”的文化傳統(tǒng)以及過去房價基本持續(xù)上漲的預(yù)期等存在一定關(guān)系。

從人口普查定義的家庭戶人均使用住房面積分布推測，當(dāng)前城鎮(zhèn)家庭住房擁有的不平衡程度較為嚴重，最低20%的城鎮(zhèn)家庭戶或擁有約6%的住房面積，而最高20%的家庭戶擁有約40%的住房面積。根據(jù)人口普查資料定義，當(dāng)一個家庭有多套住房時且未出租或借給他人居住，其“使用”的住房面積為全部住房面積；但如果該家庭有住房出租或借給他人居住，則該住房面積為實際居住人“使用”，計入實際居住人的住房面積。從現(xiàn)實來看，租房人群的人均住房面積建筑面積一般在30平以下；如家庭人均住房面積超過50平，則人口普查統(tǒng)計的住房面積很可能為該家庭產(chǎn)權(quán)所有。因此，考慮出租等情況，人口普查的使用住房數(shù)據(jù)可能會低估富裕家庭的產(chǎn)權(quán)住房面積，高估貧困家庭的產(chǎn)權(quán)住房面積，因此低估實際產(chǎn)權(quán)擁有住房情況的不平衡程度。
我們對人均住房面積在8平方米以下的家庭戶樂觀假設(shè)其人均住房面積為7平方米，對人均住房面積在70平方米以上的家庭戶保守假設(shè)其人均住房面積為72平方米，由此計算不同類型家庭戶擁有的住房面積。研究發(fā)現(xiàn)：
其一，住房困難的家庭戶比例明顯下滑。1995-2015年人均住房建筑面積在8平方米以下的家庭戶數(shù)占比從12.6%降至3.3%，人均9-16平方米的家庭戶數(shù)占比從35.3%降至11.9%。

其二，高收入家庭使用的住房面積占比與其戶數(shù)占比的比例趨于下降，但與此同時，低收入家庭使用的住房面積占比與其戶數(shù)占比的比例也在趨于下降。2000-2015年，人均50平方米以上的城鎮(zhèn)家庭戶住房面積占比與其戶數(shù)占比的比例從2000年的2.30降至1.78，人均60平方米以上、70平方米以上的城鎮(zhèn)家庭戶住房面積占比與其戶數(shù)占比的比例分別從2.30（2005年）降至1.89、2.41（2005年）降至1.96；而人均住房面積在8平方米以下、9-16平方米的家庭戶住房面積占比與其戶數(shù)占比的比例分別從0.35（1995年）降至0.19、0.61（1995年）降至0.35。

其三，即使從使用情況看，住房分布的不平衡程度仍然嚴重。換算為五等份或十等份看，2000年最低10%、20%城鎮(zhèn)家庭戶使用的住房面積占比分別為3.0%、7.1%，最高10%、20%城鎮(zhèn)家庭戶使用的住房面積占比分別為22.4%、39.0%。到2010年，情況變化為，最低10%、20%城鎮(zhèn)家庭戶使用的住房面積占比分別為2.3%、6.2%，最高10%、20%城鎮(zhèn)家庭戶使用的住房面積占比分別為21.8%、39.4%。2015年小普查數(shù)據(jù)存在一定抽樣問題，導(dǎo)致最低10%、20%城鎮(zhèn)家庭戶使用的住房面積占比分別升至為2.8%、7.2%，最高10%、20%城鎮(zhèn)家庭戶使用的住房面積占比分別降至19.6%、36.9%。

根據(jù)人口普查資料城鎮(zhèn)家庭戶住房“使用”情況的數(shù)據(jù)估算，1995-2015年全國城鎮(zhèn)家庭戶住房使用分布的基尼系數(shù)大致保持在0.3左右，這顯然存在低估。如果考慮20%的城鎮(zhèn)家庭戶租房、人均住房面積更低的城鎮(zhèn)集體戶人口以及2億多農(nóng)民工群體在城鎮(zhèn)置業(yè)比例較低等情況，低收入群體實際擁有的住房面積占比與其戶數(shù)即人口占比的比例無疑將更低，即產(chǎn)權(quán)層面的城鎮(zhèn)家庭住房分布基尼系數(shù)無疑更高。

2.3中國房地產(chǎn)市場仍有較大發(fā)展空間
房地產(chǎn)長期看人口，盡管中國20-50歲主力置業(yè)人群比例在2013年左右達峰值，但綜合考慮城鎮(zhèn)化進程、居民收入增長和家庭戶均規(guī)模小型化、住房更新等，中國房地產(chǎn)市場未來仍有較大發(fā)展空間，將逐步從高速轉(zhuǎn)向中速、高質(zhì)量發(fā)展階段。
一是中國城鎮(zhèn)化進程還有較大空間，到2030年城鎮(zhèn)化率達71%時城鎮(zhèn)人口將再增加約1.3億。2020年中國城鎮(zhèn)常住人口達9億，常住人口城鎮(zhèn)化率為63.9%，如按戶籍人口算2020年城鎮(zhèn)化率預(yù)計僅為45%。聯(lián)合國《世界人口展望2019》預(yù)計到2030年中國常住人口城鎮(zhèn)化率將達約71%，城鎮(zhèn)常住人口將較2020年再增加約1.3億。根據(jù)我們在報告《中國人口大遷移》中測算，2011-2018年中國城鎮(zhèn)人口增量中來自自然增長、區(qū)劃變動、鄉(xiāng)城遷移的平均比例為18.3%、35.1%、46.7%，與國家統(tǒng)計局測算2018年的23.6%、36.8%、39.6%相差不大。這意味著，即使假設(shè)因區(qū)劃變動導(dǎo)致的農(nóng)民就地城鎮(zhèn)化產(chǎn)生的住房需求全部不通過市場渠道滿足，而是通過安置房（拆遷）或帶房入城（未被拆遷）滿足，2021-2030年仍有0.85億新增城鎮(zhèn)人口存在住宅需求。如假設(shè)安置房也是通過市場購買（如貨幣化安置）滿足，且未被征遷、帶房入城的比例為60%，則2021-2030年大致有約1.05億新增城鎮(zhèn)人口存在住房需求。

二是與主要發(fā)達經(jīng)濟體相比，中國城鎮(zhèn)人均住房面積較小，隨著居民收入增長和家庭規(guī)模迅速小型化等，人均住房面積未來存在至少13%的提升空間。一方面，當(dāng)前中國已進入中高收入經(jīng)濟體行列，隨著未來向高收入經(jīng)濟體行列邁進，城鎮(zhèn)居民對人均住房面積的需求還將進一步增加。國際上一般對住房面積統(tǒng)計的口徑為使用面積，把2020年中國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積按照0.7的系數(shù)折合為使用面積僅為24.8平方米，明顯低于主要發(fā)達經(jīng)濟體水平。考慮到國際上對人均住房面積的統(tǒng)計一般不分城鄉(xiāng)，如簡單以0.85的系數(shù)把各國人均住房面積換算為各國城鎮(zhèn)人均住房面積，當(dāng)前韓國、俄羅斯的城鎮(zhèn)人均住房面積分別為27.9、27.9平，日本為32.9平，德國、法國分別為37.9、34平方米，美國為66.9平。

另一方面，中國家庭戶規(guī)模迅速小型化，導(dǎo)致當(dāng)今更多的住房和更大的人均住房面積需求。因生育率下滑、晚婚、不婚率和離婚率提高、壽命延長、人口流動等因素，家庭規(guī)模小型化是世界各國人口發(fā)展的普遍趨勢。當(dāng)前日本、美國、韓國家庭戶均規(guī)模分別降至2.27、2.53、2.4人。中國家庭戶均規(guī)模從1982年的4.41迅速降至2020年的2.62；家庭戶規(guī)?？s小，主要是受我國人口流動日趨頻繁和住房條件改善年輕人婚后獨立居住等因素的影響。因此，如果以人均使用面積28平即人均建筑面積40平為標準算，未來中國城鎮(zhèn)人均住房面積存在約13%的改善空間。

三是中國現(xiàn)有城鎮(zhèn)住房成套率僅85%，并且尚有20%的家庭居住在條件較差的平房，存在住房更新需求。一是中國城鎮(zhèn)住房成套率僅85%左右，還有約15%的住宅需要更新。1985年中國城鎮(zhèn)住房成套率僅為24.1%，1995年居住在成套住宅的家庭戶比例快速提升至61%，2010年、2015年分別達75.6%、84.3%。其中，根據(jù)2015年小普查數(shù)據(jù)，城市、鎮(zhèn)家庭戶中同時擁有廚房和廁所的比例分別為89.3%、76.8%。二是中國城鎮(zhèn)尚有約20%的平房需要更新。隨著拆遷新建，中國城鎮(zhèn)家庭戶中居住在平房比例從1995年的46.1%降至2015年的20.6%，其中城市、建制鎮(zhèn)分別為10.2%、36.1%。

2021-2030年中國城鎮(zhèn)年均現(xiàn)房需求大致為11-13.5億平方米。根據(jù)我們前述測算，2000-2010年、2010-2020年中國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積分別年均增長3%、2.4%，假設(shè)2021-2030年中國城鎮(zhèn)人均住房面積年均增長1.3%-1.5%（即2030年人均住房建筑面積達39.9-40.6平方米），則2030年中國城鎮(zhèn)住房存量需達406-413億平，較2020年凈增96-103億平，即年均凈增9.6-10.3億平。以1.5%-2%的折舊率計算，則2021-2030年將折舊拆遷約54-72億平，即年均折舊拆遷5.4-7.2億平。并且從歷史經(jīng)驗看，2000-2010年每年約有4億平屬于農(nóng)民帶房入城和未納入國家統(tǒng)計局城鎮(zhèn)竣工住宅面積統(tǒng)計的住房面積。假設(shè)2021-2030年這部分仍為年均4億平，則2021-2030年每年需新增城鎮(zhèn)現(xiàn)房11-13.5億平。

3地區(qū)層面：哪些地方房子多，哪些地方少？
基于2010年人口普查資料分省數(shù)據(jù)、2015年1%人口抽樣調(diào)查資料分省數(shù)據(jù)等，并結(jié)合全國城鎮(zhèn)住房情況，我們估算了2010年、2020年各省級、地級單位城鎮(zhèn)住宅存量、人均住宅建筑面積、套戶比及相關(guān)情況。

3.1省級：東北地區(qū)套戶比平均1.13，滬粵京5省套戶比低于1.0
當(dāng)前全國近50%的城鎮(zhèn)住宅存量集中在山東、江蘇、廣東、河南等9個省。分地區(qū)看，2020年東部、中部、西部、東北地區(qū)城鎮(zhèn)住房存量分別占全國的42.4%、26.6%、23.5%、7.4%，而對應(yīng)的城鎮(zhèn)常住人口比例分別為44.2%、24%、23.2%、8.6%。分省看，2020年山東、江蘇、廣東、河南城鎮(zhèn)住房存量超過20億平，浙江、四川、湖南等9個省份在10-19億平之間，其他省份則不足10億平，海南、寧夏、青海、西藏等4省更是不到2億平。

鄂豫湘等15省城鎮(zhèn)人均住房建筑面積超過35平方米，而滬粵2省不到27平方米。分地區(qū)看，2020年東部、中部、西部、東北地區(qū)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積分別為32.4、37.6、34.3、29.8平方米。分省看，2020年湖北、河南、湖南等16省城鎮(zhèn)人均住房建筑面積超過35平方米，河北、重慶、寧夏等7省城鎮(zhèn)人均住房建筑面積在30-34平方米之間，吉林、北京、甘肅等其他8個省城鎮(zhèn)人均住房建筑面積低于30平方米，天津、上海、廣東人均更是低于28平方米。

從城鎮(zhèn)套戶比看，東部、中部、西部、東北地區(qū)分別為1.01、1.10、1.08、1.13，青黔贛黑4省套戶比超過1.15，滬粵京等5省低于1.0。分地區(qū)看，東部、中部、東北地區(qū)分別為1.01、1.10、1.13，西部地區(qū)為1.08。分省看，2020年青海、貴州、江西、黑龍江4省城鎮(zhèn)住房套戶比超過1.15，吉林、內(nèi)蒙古、河南等9省套戶比在1.10-1.15之間，山東、湖北、西藏等9省套戶比在1.05-1.10之間，湖南、四川、江蘇等4省套戶比介于1.0-1.05之間，廣東、上海、北京等5省套戶比在1.0以下。

從住房成套率看，2015年重慶、廣東、山東等省城鎮(zhèn)家庭戶居住在成套住宅的比例超過90%，而黑龍江、云南、內(nèi)蒙古、西藏等省低于75%。從建筑層數(shù)看，2015年有河北、山東城鎮(zhèn)家庭戶居住在平房比例高達40%以上，西藏、內(nèi)蒙古、山西、河南在30%以上，而浙江、湖北、江西、重慶、上海、福建等省低于10%。

3.2地級：22城套戶比小于1，一線城市套戶比略低于1
在全國336個地級單位中（不含三沙），既有62個城市人均住房建筑面積小于30平，也有100個城市人均住房建筑面積大于40平；既有22個城市的套戶比小于1，也有59個城市的套戶比大于1.2，未來更需重視區(qū)域差異中可能存在的結(jié)構(gòu)性機會。
從人均住房面積看，2020年有62個城市的人均住房建筑面積小于30平方米，占比18.2%；有89個城市的人均住房建筑面積介于30-35平方米，占比26.5%；有85個城市的人均住房建筑面積介于35-40平方米，占比25.3%；有100個城市的人均住房建筑面積大于40平方米，占比29.8%。
從套戶比看，2020年有22個城市的套戶比小于1，占比6.5%；有121個城市的套戶比介于1.0-1.1之間，占比36%；有133個城市的套戶比介于1.1-1.2之間，占比39.6%；有60個城市的套戶比高于1.2，占比17.9%。

分線看，當(dāng)前一線、二線、三四線城市人均住房建筑面積分別為26.4、34.6、37平方米，套戶比分別為0.97、1.08、1.12，一線城市住房供給偏緊。從人均住房面積看，2010年一線、二線、三四線城市人均住房建筑面積分別為22.9、26.8、28.5平方米，到2020年分別增至26.4、34.6、37平方米，分別增長15.3%、29.1%、29.8%。從城鎮(zhèn)住房套戶比看，2010年一線、二線、三四線城市套戶比分別為0.92、0.93、0.96，到2020年套戶比分別為0.97、1.08、1.12。

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