作者：楊春根
按占地面積法分?jǐn)偼恋爻杀?，是房開企業(yè)所得稅上的首選方法，也是土地增值稅清算時(shí)，部分稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的分?jǐn)偡椒?。但同樣的占地面積法，實(shí)際操作中會有不同分?jǐn)偹悸?，由此帶來的分?jǐn)偨Y(jié)果也差別很大。
案例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競得一地土塊，土地面積6000平方米，土地成本1億元。開發(fā)產(chǎn)品有高層、多層洋房兩種業(yè)態(tài)，同時(shí)小區(qū)內(nèi)建設(shè)幼兒園一所。高層占地面積1200平方米，建筑面積15000平方米；多層占地1200平方米，建筑面積5000平方米。幼兒園占地600平方米。
幼兒園作為公配設(shè)施，最終的成本由各業(yè)態(tài)的可售面積分?jǐn)?，所以幼兒園分不分?jǐn)偼恋爻杀居卸N選擇。同時(shí)，高層和多層在分?jǐn)倶亲耐恋爻杀緯r(shí)，按單一樓座的占地面積占所有樓座的占地面積之和分?jǐn)偼恋爻杀?，還是分二步分?jǐn)偅合劝淹恋爻杀驹诟鳂亲肮珗@綠化道路等公用部份之間進(jìn)行分?jǐn)?，公用部份的土地成本再按建筑面積法分?jǐn)偟礁鲉为?dú)樓座，這時(shí)又產(chǎn)生了二種不同的分?jǐn)偡椒?。排列組合下，有4種不同分配方法：
1、幼兒園不單獨(dú)分?jǐn)偼恋爻杀?，土地成本按各樓座的占地面積占所有樓座的占地面積之和分?jǐn)偂?/font>
高層分?jǐn)偟耐恋爻杀緸椋?000萬元。
2、幼兒園不單獨(dú)分?jǐn)偼恋爻杀荆恋爻杀鞠仍诟鳂亲肮珗@綠化道路等公用部份之間進(jìn)行分?jǐn)?，公用部份的土地成本再按建筑面積法分?jǐn)偟礁鲉为?dú)樓座。
高層分?jǐn)偟耐恋爻杀緸椋?500萬元。
3、幼兒園單獨(dú)分?jǐn)偼恋爻杀?，土地成本按各樓座的占地面積占所有樓座的占地面積之和分?jǐn)?；幼兒園的土地成本最終隨公配總成本按建筑面積法在可售面積里分?jǐn)偂?/font>
高層分?jǐn)偟耐恋爻杀緸椋?500萬元。
4、幼兒園單獨(dú)分?jǐn)偼恋爻杀?，土地成本先在各樓座及公園綠化道路等公用部份之間進(jìn)行分?jǐn)偅貌糠莸耐恋爻杀驹侔唇ㄖ娣e法分?jǐn)偟礁鲉为?dú)樓座。幼兒園的土地成本最終隨公配總成本按建筑面積法在可售面積里分?jǐn)偂?/font>
高層分?jǐn)偟耐恋爻杀緸椋?500萬元。
上面的分析，略去了計(jì)算過程。從上面的分析結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅、所得稅的計(jì)繳特點(diǎn)，可以得出以下結(jié)論：
1、同是占地面積法分?jǐn)?，由于不同的分?jǐn)偹悸?，產(chǎn)生巨大的分?jǐn)偛町悺?/font>
2、公配分不分?jǐn)偼恋爻杀荆瑫粫罱K影響各業(yè)態(tài)的土地成本，由其他分?jǐn)傄蛩貨Q定。
3、不同的分?jǐn)偡椒?，對土地增值稅來說，是永久性差異；對所得稅來說，也許是時(shí)間性差異，也許是永久性差異。
4、沒有對與錯(cuò)，只是稅企雙方是否都能接受。沒有哪種方法更好，只有哪個(gè)項(xiàng)目選擇哪種方法最有利。
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