作者：吳超輝
作者單位：國(guó)家稅務(wù)總局湖南省稅務(wù)局
全國(guó)實(shí)行財(cái)產(chǎn)和行為稅合并申報(bào)已有兩個(gè)月，《財(cái)產(chǎn)和行為稅納稅申報(bào)表》相關(guān)填報(bào)問(wèn)題咨詢熱度不減。國(guó)家稅務(wù)總局湖南省稅務(wù)局12366納稅服務(wù)熱線（以下簡(jiǎn)稱“湖南12366”）數(shù)據(jù)顯示，6月1日～7月26日，共接到36122通相關(guān)咨詢電話。
《財(cái)產(chǎn)和行為稅納稅申報(bào)表》由一張主表和一張減免稅附表組成，主表為納稅情況，附表為申報(bào)享受的各類減免稅情況。申報(bào)前，納稅人需準(zhǔn)確填報(bào)各稅種稅源信息。筆者發(fā)現(xiàn)，在填報(bào)各稅種稅源信息時(shí)，納稅人較為關(guān)心的問(wèn)題主要集中在房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等方面。
熱點(diǎn)問(wèn)題1：購(gòu)置自用辦公樓，如何申報(bào)房產(chǎn)稅？
“我公司最近購(gòu)買(mǎi)了一套商品房用作辦公場(chǎng)所，請(qǐng)問(wèn)應(yīng)如何申報(bào)房產(chǎn)稅？”湖南12366近期接聽(tīng)咨詢電話中，有4469通電話與此類似。企業(yè)解決上述申報(bào)繳納房產(chǎn)稅的問(wèn)題，建議“三步走”，分別為確定房產(chǎn)稅計(jì)稅基礎(chǔ)、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間和稅款繳納時(shí)間。
第一步，確定計(jì)稅基礎(chǔ)。根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納，具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。以筆者所在的湖南省為例，應(yīng)稅房屋的房產(chǎn)稅，依照房產(chǎn)原值一次扣除20%后的余值計(jì)算。筆者建議，企業(yè)結(jié)合所在省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定，確定房產(chǎn)稅計(jì)稅基礎(chǔ)。需要說(shuō)明的是，以余值計(jì)征房產(chǎn)稅的，納稅人沒(méi)有房產(chǎn)原值作為依據(jù)，應(yīng)由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。
第二步，確定納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。納稅人需根據(jù)購(gòu)置房產(chǎn)的新舊，確定房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2003〕89號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“89號(hào)文件”）第二條明確，購(gòu)置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。購(gòu)置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。
第三步，確定稅款繳納時(shí)間。房產(chǎn)稅暫行條例明確，房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納，納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。例如，筆者所在的湖南省規(guī)定，購(gòu)置房產(chǎn)應(yīng)于3月、6月、9月、12月分季繳納房產(chǎn)稅。筆者提醒企業(yè)，關(guān)注所在省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的具體納稅期限。
舉例來(lái)說(shuō)，A企業(yè)是增值稅一般納稅人，2021年2月25日，在湖南某地購(gòu)買(mǎi)一棟樓，該樓建筑面積3500平方米，價(jià)值1000萬(wàn)元，全部用于辦公經(jīng)營(yíng)，并于3月5日取得不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。已知依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納房產(chǎn)稅的適用稅率為1.2%。根據(jù)現(xiàn)行政策，A企業(yè)應(yīng)當(dāng)自4月起依照房產(chǎn)原值一次扣除20%后的余值，計(jì)算、繳納房產(chǎn)稅；并按照湖南省規(guī)定，在6月申報(bào)繳納第二季度房產(chǎn)稅。也就是說(shuō)，A企業(yè)在6月應(yīng)申報(bào)繳納第二季度房產(chǎn)稅：1000×（1-20%）×1.2%÷12×3=2.4（萬(wàn)元）。
對(duì)應(yīng)到《財(cái)產(chǎn)和行為稅納稅申報(bào)表》填報(bào)，納稅人應(yīng)先填報(bào)《財(cái)產(chǎn)和行為稅稅源明細(xì)表》。A企業(yè)應(yīng)先填寫(xiě)《城鎮(zhèn)土地使用稅房產(chǎn)稅稅源明細(xì)表》中“二、房產(chǎn)稅稅源明細(xì)”的“（一）從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅明細(xì)”部分，其中，“房產(chǎn)取得時(shí)間”欄填報(bào)取得不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的時(shí)間2021年3月，“建筑面積”欄填報(bào)3500平方米，“房產(chǎn)原值”欄填報(bào)1000萬(wàn)元，“計(jì)稅比例”填報(bào)為80%。6月申報(bào)期內(nèi)，湖南稅務(wù)部門(mén)征管系統(tǒng)會(huì)根據(jù)房產(chǎn)稅稅源信息自動(dòng)生成《財(cái)產(chǎn)和行為稅納稅申報(bào)表》，納稅人審核確認(rèn)“稅種”“稅目”“稅率”“應(yīng)納稅額”以及“應(yīng)補(bǔ)（退）稅額”等欄次無(wú)誤后，即可完成房產(chǎn)稅申報(bào)。
熱點(diǎn)問(wèn)題2：出租部分房產(chǎn)，如何申報(bào)房產(chǎn)稅？
“我公司將辦公樓的一部分出租給其他公司使用，取得租金收入，應(yīng)如何繳納房產(chǎn)稅？”湖南12366近期接聽(tīng)的咨詢電話中，類似問(wèn)題的咨詢量有5671通。納稅人出租房產(chǎn)，也應(yīng)從確定計(jì)稅基礎(chǔ)、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間和稅款繳納時(shí)間三個(gè)方面，明確房產(chǎn)稅繳納事項(xiàng)。
房產(chǎn)稅暫行條例第三條規(guī)定，房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。同時(shí)，89號(hào)文件明確，出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。以筆者所在的湖南省為例，以房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，按月繳納。出租房產(chǎn)涉及房產(chǎn)稅的繳納時(shí)間與購(gòu)置房產(chǎn)相同，均為按年征收、分期繳納，納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。
假設(shè)B公司為增值稅一般納稅人，在湖南某地?fù)碛幸粭澽k公樓，建筑面積1000平方米，房產(chǎn)原值為2000萬(wàn)元；2021年5月31日出租部分辦公樓，出租面積為500平方米，租期為7個(gè)月，每月取得10萬(wàn)元（不含稅）租金收入，已知依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的適用稅率為12%。那么，按照湖南省規(guī)定，就辦公樓自用部分，6月申報(bào)期B公司應(yīng)當(dāng)按照房產(chǎn)余值以1.2%的稅率，計(jì)算并申報(bào)、繳納第二季度房產(chǎn)稅：2000×（1-20%）×1.2%÷12×2＋（2000-500÷1000×2000）×（1-20%）×1.2%÷12=4（萬(wàn)元）。就辦公樓出租部分，自6月開(kāi)始，B公司應(yīng)以租金收入為基礎(chǔ)，按照12%的稅率計(jì)算、繳納房產(chǎn)稅，并在7月申報(bào)期申報(bào)繳納：10×12%=1.2（萬(wàn)元）。
因此，B公司需要在6月先填寫(xiě)《城鎮(zhèn)土地使用稅房產(chǎn)稅稅源明細(xì)表》，填報(bào)“二、房產(chǎn)稅稅源明細(xì)”的“（一）從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅明細(xì)”部分，“建筑面積”欄填報(bào)1000平方米，“出租房產(chǎn)面積”欄填報(bào)500平方米，“房產(chǎn)原值”欄填報(bào)2000萬(wàn)元，“出租房產(chǎn)原值”欄填報(bào)1000萬(wàn)元（2000×500÷1000=1000），同時(shí)填報(bào)“（二）從租計(jì)征房產(chǎn)稅明細(xì)”部分，“出租面積”欄填報(bào)500平方米，“申報(bào)租金收入欄”填報(bào)70萬(wàn)元，“申報(bào)租金所屬租賃期起”填報(bào)2021年6月，“申報(bào)租金所屬租賃期止”填報(bào)2021年12月。
在6月申報(bào)期和7月申報(bào)期，湖南稅務(wù)部門(mén)征管系統(tǒng)會(huì)根據(jù)房產(chǎn)稅稅源信息分別自動(dòng)生成《財(cái)產(chǎn)和行為稅納稅申報(bào)表》，B公司審核確認(rèn)無(wú)誤后即可完成房產(chǎn)稅申報(bào)。
熱點(diǎn)問(wèn)題3：新購(gòu)置土地，如何申報(bào)城鎮(zhèn)土地使用稅？
實(shí)務(wù)中，企業(yè)因生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要購(gòu)置土地的情況也較常見(jiàn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，湖南12366近期接聽(tīng)的咨詢電話中，納稅人相關(guān)問(wèn)題咨詢約2282通。
根據(jù)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例第三條規(guī)定，土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計(jì)算征收。省、自治區(qū)、直轄市人民政府，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的稅額幅度內(nèi)，根據(jù)市政建設(shè)狀況、經(jīng)濟(jì)繁榮程度等條件，確定所轄地區(qū)的適用稅額幅度。也就是說(shuō)，企業(yè)應(yīng)結(jié)合所在地區(qū)的具體稅額幅度，確定城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)稅基礎(chǔ)。
稅款繳納時(shí)間方面，根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕186號(hào)）規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
舉例來(lái)說(shuō)，C公司為增值稅一般納稅人，2021年3月5日，通過(guò)購(gòu)買(mǎi)獲得湖南某地一塊土地，面積為1萬(wàn)平方米，合同約定3月31日交付土地。假設(shè)該地塊在當(dāng)?shù)貫榭h級(jí)二級(jí)土地，適用城鎮(zhèn)土地使用稅的年稅額為10元/平方米。那么，C公司應(yīng)自4月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，并按照湖南省規(guī)定在6月申報(bào)期申報(bào)繳納第二季度城鎮(zhèn)土地使用稅：10×10000÷12×3=25000（元）。
在申報(bào)時(shí)，C公司應(yīng)先填寫(xiě)《城鎮(zhèn)土地使用稅房產(chǎn)稅稅源明細(xì)表》，填報(bào)“一、城鎮(zhèn)土地使用稅稅源明細(xì)”部分：“土地取得方式”欄填報(bào)轉(zhuǎn)讓，“土地取得時(shí)間”欄填寫(xiě)合同約定交付時(shí)間2021年3月，“占用土地面積”欄為10000平方米，“土地等級(jí)”欄為“縣級(jí)土地—二級(jí)土地”。在6月申報(bào)期，C公司只要審核確認(rèn)湖南稅務(wù)部門(mén)征管系統(tǒng)自動(dòng)生成的《財(cái)產(chǎn)和行為稅納稅申報(bào)表》，確認(rèn)無(wú)誤后即可完成城鎮(zhèn)土地使用稅申報(bào)。
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